绵阳芙蓉汉城运作设想.docVIP

maintain a calm state of mind, conscientiously do a good job, never able to muddle along, dangyitianheshangzhuangyitianzhong ideas. People in the transition process, political . Organization set up and played the role of an effective way to increase farmers specialized cooperatives and Agriculture set up party organizations in the social service organizations, and development of grass-roots party organizations into full play in the lead industry, prompting farmers to get rich in the fighting bastion role. Conscientiously implement the established at the Township party Office of policy requirements, selection with a good organization of the Party Committee members and full-time Director, catch the rural grass-roots party building work. Conscientiously do a good job on the Countys village annual compensation according to the per capita net income of farmers per capita twice times, group leaders 30% of annual compensation paid by village years implemented policies to further mobilize the enthusiasm of village cadres. Second is to highlight the educational management, to strengthen the construction of party members and cadres. On the educational management of party members, and to implement further strict management of the party members opinions, carry out party membership to troubleshoot, clean standard membership files, intensifying the day-to-day management. Not qualified in accordance with the disposal of XX County party interim measures, and steadily push forward the disposal of unqualified party members. Strict implementation of the development plan of recruiting, put quality first, strengthening the structure of new party members. Strengthen the management of mobile party member, outstanding rural migrant workers and college graduates two focus groups, sound into the party management, out of the party meet, two-way co-management mechanism. Conscientiously implement the Education Ordinance, improve the system of party member education and training, positive use of information technology and new media innovative ways and means of education, expansion of educational coverage, improving party members education. Perfecting the incentive and caring support mechanisms within the party, helping increase the life difficult for party members and senior party member. Meanwhile, resources to take full advantage of distance education platform, party member cadre modern distance education, dissemination of the voice of the party, serving the grass-roots masses, party members education and training, promote the effectiveness of education and training. Cadre management, to focus on strengthening five concept education training leading cadres and employees more conscious use of advanced concept of development to guide and promote implementation. Around to respond to unexpected events, new media age networks of public opinion, precise training in topics such as poverty alleviation, administration according to law, and effectively improve the Township, vast numbers of party members and cadres full use of policy, the ability to promote the reform, development and stability. Self-discipline guidelines of the CPC and the Communist Party disciplinary regulations into cadre education and training content, prompting leaders of discipline, show good manners in the heavily-guarded heart, outside of the shape. To adhere to grab early to grab a small scratch prevention, implementation leader reminded the talks, refer to commandment and other relevant provisions, by talking about supervision visits, 绵阳芙蓉汉城开发初案目 录第一节 项目背景.第二节 市场定位第三节 初步规划设计思路.第四节 经营开发运作初步思路第五节 初步营销策划思路第六节 绵阳芙蓉汉城风险评估.附件：一、 绵阳芙蓉汉城项目背景二、 绵阳芙蓉汉城开发意义三、 绵阳芙蓉汉城可行性研究结论四、 绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件五、 绵阳市人民政府“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈会备忘录六、 绵阳市城市交通地图、七、 绵阳市政府城市建设规划图（1997年2010年）、八、 项目周边关系图九、 绵阳市商品房地产市场研究报告、十、 绵阳市商品房地产市场需求调研报告十一、 绵阳市市政府相关批文第一节 项目背景一、 项目形成1、 毗邻国家级文物保护单位“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆，故提出了开发“仿汉”的开发设想。5月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，遂通过绵阳市“经合办”邀请我公司应标。2、 2002年6月28日及7月9日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及其他相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。3、 绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市2002年城市建设一号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班子。政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区4、 土地净地价（含出让金及所有税费）控制在35万元/亩以内；二、 项目位置及周边环境（一）、位置及土地状况1、 位于游仙区开元片区（开元村），一环路东段外侧，芙蓉溪西侧。2、 宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪一侧，地面为低洼地，宗地临芙蓉溪的边长大约在1080米左右，河堤已经竣工，排污工程正在修建中。3、 宗地总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，目前地块西南部分100余亩已经拆迁完毕；政府承诺在签约付款顺利的情况下，在2002年12月底完成全部拆迁。（二）、周边景观（详见项目周边关系图）1、 宗地东侧的芙蓉溪、仙人桥、“李杜祠”历史文化悠久，在唐代、宋代已经知名。（详见绵阳是个好地方丛书）2、 宗地向东与富乐山风景区相望，占地面积1079亩，以三国文化为主题；此外在项目地块对岸还有一个青少年活动中心，实际上是一个动物园；山上还有一座四星级宾馆、一座宋哲元墓、一座疗养院（市七医院）。3、 宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括国家级文物“汉平阳府君阙”，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉、西汉文物。政府预计2003年6月竣工。（三）、市政配套设施（详见项目周边关系图）1、 宗地紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区；向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，向东北接绵梓路直达仙海风景区和七曲山风景区。2、 在宗地西边和南边沿街有14条公交车线路，可以连接城市各个区域。在宗地西面有开元酒店、市三医院、规划中的越王楼（一、二层设大型超市）。3、 宗地西侧的一环路东段（给）水、电、气、网络等管道铺设到小区围墙。三、绵阳中高档住宅市场环境1、 绵阳2002年1-5月房屋成交面积30.89万平方米，与去年同期（13.2万平方米）相比，增长134%；成交金额5.094亿元，与去年同期（1.79亿）相比，增长184%。物业类型多层高层营业办公用房平均售价（元/）1219.181921.595561.812、 未来2年内绵阳市有4.9%的家庭有购房打算，其中中高档商品住宅需求总套数占总户数的0.45%，加上外来消费量大约为1024套。未来2年内绵阳芙蓉汉城诚意客户需求总量占中高档住宅需求总量的36%，需求总套数大约为370套。3、 潜在高档住宅项目有世家豪苑、汉龙小岛花园、富临 “白杨沟别墅”、樊华 “普明山风景区别墅”。4、 目前绵阳市商业地产相当于成都5年前的水平，商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型，市场价格偏高。5、 “宅基地”政策对中高端客户存在分流。第二节 市场定位一、市场定位（一）、市场定位1、 住宅市场：绵阳市及周边市县高收入群体2、 商业市场：绵阳市大中型特色餐饮娱乐休闲业主（二）、市场细分1、区域特征、 60%的面向绵阳市区；、 40%的面向周边市县2、收入特征、 双拼别墅：家庭固定年收入在30万元以上或者家庭存款额在100万元以上。、 公寓：家庭固定年收入在10万元左右或者家庭存款额在50万元左右。、 商铺：年营业额在100万元以上或家庭存款额在100万元以上。3、职业特征、 双拼别墅：国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导；大型私有企业主、 公寓：高收入国家职能部门公务员；大中型企业高层管理人员；特殊专业技术人员；中小型私有企业主。、 商铺：国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导中有投资意识者；大中型餐饮娱乐休闲行业业主。二、项目定位（一）、功能定位 以居住功能为主，商业用房功能为辅，其中商业用房以对外特色经营为主，小区业主辅助商业设施为辅。（二）、物业类型定位1、 住宅： 6层公寓2、 商业用房：23层商业综合经营楼、2层商业广场、临街商铺（三）、档次定位1、 住宅：高端市场2、 商业用房：旅游、休闲、特色餐饮行业（四）、规模定位1、 住宅：16.5万平米2、 商业用房：5.5万平米第三节 初步规划设计思路一、 项目现有方案基本经济技术指标总用地面积（267.3亩） 178198m2总建筑面积： 241000m2其中： A 多层住宅（含花园）： 165000m2 B 商业用房： 55000m2 C 会所等公共建筑： 6000m2 D 地下车库： 15000m2总户数： 1050户停车位： 970个容积率： 1.35建筑结构： 住宅：67层框架结构；商业用房：异型框架二、 绵阳芙蓉汉城现有规划设计思路简述（详情见规划图）（一）、总平规划方案：1、 从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系。2、 依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房、公众广场自然分隔开，相对独立3、 本小区分为4个住宅区、3个商业区、3个广场（二）、建筑形态与建筑风格：1、 住宅为多层公寓，档次类似丽都花园，风格类似逸都花园，2、 商业用房、水景商业步行街及广场为23层建筑，有点类似芙蓉古城3、 多层住宅与低层商业用房外立面色彩及风格上必须统一协调。（三）、环境营造：1、 自然的、可流动的溪水2、 小区内遍布有蜀汉文化符号及绵阳本土历史典故的文化雕塑小品3、 融景观与商业为一体的水景商业步行街4、 带有浓郁传统人文景观的市政广场（四）、户型面积：1、 住宅：120200平米，面积偏大。2、 商铺：40平米以上三、 设计执行：先期由芙蓉古城设计师刘艺勾画初步方案，现在技术部已经开始面向清华、同济和境外设计力量展开深度设计。第四节 经营开发运作初步思路一、单位成本（元/m2）控制思路（一）、框架结构1、住宅：1661元/ m2；其中建安费819元/ m2 2、商铺：3483元/ m2；其中建安费：1185元/ m2（二）、砖混结构1、 住宅：1521元/ m2；其中建安费679元/ m22、 商铺：3502元/ m2；其中建安费1185元/ m2（三）、地下车库（不含土地费）： 2225元/ m2（四）、会所（不含土地费，含装修及设备）： 3158元/ m2备注：土地成本按照总成本9310万元分摊，财务费用按700万元分摊。二、 资本运作思路（一）、总投资预算1、 住宅成本：2.7414555亿元2、 商铺成本：1.9155885亿元3、 地下汽车库成本：3337.5万元4、 会所总成本： 1894.8万元合计：5.18亿元左右（二）、总收益1、 住宅：16.5万平米X1600元/平米=2.64亿元2、 商铺：5.5万平米X5500元/平米=3.025亿元3、 合计：5.665亿元。（三）、净收益1、税后利润预估： 1.008亿元2、利润率： 17.8%（四）、融资计划1、 启动资金：每亩定金1万元，共计300万元的土地定金由宏信公司自筹；前期土地开发资金由置信实业提供资产抵押担保，宏信房产向中行成都武侯支行申请中长期贷款5000万元，利率执行国家基本利率。2、 及时促进销售回款，进行滚动开发。三、开发周期及工程计划1、 开发时间：2003年1月2005年12月，共三年2、 分四期开发，开发量先小后大，开发顺序先南后北；首期开发5060亩。四、经营管理计划（一）、开发机构组建及性质 由宏信房产组建项目部，设项目总经理（二）、管理体系1、 该项目部直属宏信房产董事会领导；管理结构扁平化，项目部设财务、行政、工程、营销四个部门，部门经理直接对项目总经理负责。2、 由宏信公司实行异地控制，通过网络办公、电话会议形式进行业务交流；宏信公司各部门经理对绵阳芙蓉汉城项目部相关部门有业务支持、指导、监督的职责。（三）、管理标准1、 严格按照置信基本法和宏信公司管理制度的标准进行行政管理和业务管理2、 严格按照宏信公司ISO质量体系文件实行管理，项目部也要实行贯标工作。3、 各类广告、公文等严格按照置信实业VIS系统管理办法实施。（四）、人员配备方案1、 在宏信公司内部组建基本骨架：项目部总经理：1人；财务部：2人；行政部：2人；工程部（含设计、预算、工程）：3人；营销部（含销售、策划）：3人。2、 其余员工在当地招聘。（五）、品牌管理1、 在对外工作衔接中强调宏信房产的置信实业品牌背景。2、 在营销宣传中使用“置信”品牌，并按照置信实业要求支付“品牌授权使用费”3、 严格按照置信实业的一贯工作作风要求员工，言行举止必须符合置信实业的形象和置信文化的统一要求，有效维护置信实业的品牌并发扬光大置信实业的品牌。（六）、经营理念1、 坚持置信实业的“为您想得更多，让您住得更好”和宏信房产的“用心在房，关爱到人”的经营理念。在经营活动中坚持“舍得”观念。2、 绵阳芙蓉汉城是置信实业进入二级市场的第一个项目，应本着“品牌重于利润”的思路，通过做精品住宅。从而快速提升知名度，打开市场，通过第一个项目的成功运作使绵阳及周边地区知晓、熟悉进而喜爱置信宏信品牌，为置信宏信的后续发展打下基础。3、 与绵阳市旅游局、招商局、市文化局、博物馆、富乐山公园管理处、文管所等政府部门、旅行社联手炒作本区域旅游商业开发，使本项目成为上述几个旅游项目的节点和唯一的旅游商业配套设施。4、 引入置信生活方式，创建现代新型精神文明社区。（七）、前期筹备计划1、 进入绵阳之后，我公司将坚持“在战略上适应市场，在战术上引导市场”方针。2、 在本项目决策启动后，在高端市场需求总量有限的情况下，加快前期炒作步伐，吸引其它还在观望的潜在客户继续观望。特别是挽留富临、樊华别墅项目及准备购买宅基地的潜在客户。3、 先在项目地块周边租用临时办公场所，时间大约半年时间，现场办公楼竣工后再迁入，4、 抢先在宗地现场完成“立体广告围墙”设计、修建。5、 进一步抢先修建西南端小型市政广场、售楼部，并在一期的商业用房内做“室内样板房”，并以此作为完整的样板区，并在样板区内展示置信的物业管理风采。6、 根据项目进程，督促政府尽快修建 “富乐桥”（暂名）和芙蓉桥头蓄水坝，或者根据项目进展程度协同修建，由我公司出资修桥。但是抵作土地款。7、 二期开盘前修建项目规划的其余两个市政广场。8、 先在当地大力推广置信生活方式，吸引市民对置信的认识和理解，与媒体通力合作，倡导建设现代精神文明社区。9、 在当地电视媒体投放置信实业及宏信房产形象宣传电视广告，开始预热，加大置信实业在当地的品牌宣传力度。（八）、物业管理 交由成都蜀信物业负责该小区的物业管理工作。五、资源支持1、 本项目部人力资源纳入置信实业人力资源管理中心统一管理。2、 在重大决策及重要活动时，宏信房产在人力资源上提供技术指导和人力支持。3、 置信实业杨董事长、宏信房产陈总及宏信房产技术部在项目前期规划设计及风格控制上给予把关，后期结构设计人员由项目部人员负责。4、 置信实业杨董事长、宏信房产陈总及宏信房产策划部在营销思路上提出建议和把关，具体执行由项目部人员负责。5、 置信实业授权绵阳芙蓉汉城项目部有偿使用置信品牌。6、 置信实业在银行贷款问题上给予资产抵押担保。三、 战略规划1、 宏信房产在经过进一步实践和论证后将作好长期经营的打算，预计用58年时间，投资810亿元在绵阳市开发34个品牌房地产项目。2、 先期草签23个项目协议，做长线投资；目前已经基本确定的其它项目有绵阳住宅总公司（将改制）260亩芙蓉溪B地块、1000亩渔父村芙蓉溪C地块、1000亩经开区住宅项目等。3、 本项目将把A地块做成“芙蓉古城”系列，将B地块做成“逸都”系列，将C地块做成“丽都”系列。第五节 初步营销策划思路一、 绵阳芙蓉汉城价值提炼（一）、核心价值1、 住宅：居家的需要2、 商铺：投资增值的需要（二）、外延价值1、 小区内部水系环境优美；2、 小区外部风景优美，人文气息浓郁；3、 质量可靠，开发商诚信，买得放心；（三）、附加价值1、 品牌物业带来的尊荣感2、 超值的物业管理3、 巨大的升值空间（四）、卖点提炼1、 置信宏信品牌2、 小区内外人文气息（详见绵阳是个好地方丛书）3、 独特的建筑风格4、 合理先进的户型设计5、 生态环保概念和小区内部水系环境6、 超值物业管理（五）、与芙蓉古城之比较1、 地段优势位于一环路外侧和108国道，临近绵阳大型新兴居住片区开元、沈家坝。2、 环境优势项目临近芙蓉溪和富乐山公园，周边自然景观更丰富3、 文化优势项目地段和周边传统文化遗址相当丰富，文化底蕴更深厚、更真实。4、 旅游优势位于九寨沟旅游环线和三国旅游环线上，本项目建成后将与博物馆、李杜祠、富乐山、宋哲元墓整合起来，成为该旅游线上的一颗灿烂的明珠。5、 整合优势能同时具备上述资源，这在房地产项目中可谓“绝品”，加上置信实业的品牌和操作手法，具有独一无二的优势。6、 住宅产品形式上更接近于逸都花园；商业用房产品形式上更接近于芙蓉古城。二、绵阳芙蓉汉城市场竞争力 不论是从本项目的方案看，还是从本项目运作企业来看，我们十分自信的认为在绵阳商品房地产高端市场中，绵阳芙蓉汉城是具有巨大的市场竞争力的。三、绵阳芙蓉汉城营销策划基本思路（一）、总体模式1、 营销上借鉴芙蓉古城的运作模式。2、 走大旅游产业营销，借用政府的力量，以本项目为中心，整合博物馆、李杜祠、芙蓉溪、富乐山公园、宋哲元墓、仙海风景区等，将本项目打造成九环线和三国文化旅游环线上的一颗明珠。3、 实现“体验式营销”。（二）、VIS系统 在芙蓉古城VIS系统的基础上做适当的调整，加注汉代文化和多层建筑的符号，整体风格上与芙蓉古城保持协调统一。（三）、价格策略 整个项目价格采取低开高走手法，第一期作为市场测试，住宅均价定在1900元/平米左右，商铺均价定在5500元/平米左右；第二期和第三期逐步攀升；总体来看住宅均价定在2100元/平米左右，商铺均价定在6500元/平米左右；（四）、营销手法1、 先修样板区和市政广场，并在广场上长期开展置信生活方式活动2、 A区住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润。3、 降低按揭贷款门槛，已取得中行绵阳分行营业部为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供8成30年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供6成10年的按揭购房信贷。四、绵阳芙蓉汉城销售周期计划 2003年5月A区开盘， 2005年10月，完成全部销售第六节 绵阳芙蓉汉城风险评估一、 风险点分析（一）、项目销售盈亏平衡点从总成本与总销售收入的关系来看，必须完成83%的销售任务才能确保本项目获取有效利润。商业用房才是本项目利润的主要来源，本项目销售是盈是亏关键在于商业用房的销售（二）、成本、售价盈亏平衡点 住宅的成本在1661元/平米，起价应该高于1680元/平米；商业用房成本在3483元/平米，起价应该高于3500元/平米。二、风险识别及评估（一）、宏观风险1、 虽然绵阳市中高档住宅市场需求总量偏低，但是会稳步增加。2、 “宅基地”政策对中高端客户存在分流。（二）、微观风险1、 市场竞争中可能会出现“强龙难压地头蛇”或者不正当竞争的情况。2、 博物馆及富乐桥迟迟不能竣工，政府关于拆迁、优惠政策不能兑现。3、 商业用房运作短时间不顺。三、风险规避措施建议1、 提请政府取缔现有的“宅基地”政策。2、 垫资修建富乐市政广场和富乐桥，在土地款中抵扣。 四川宏信实业有限公司 二00二年七月十八日annual appraisal, report, petition, finding signs reminded, early to correct the problems in time. Strict enforcement of cadre archive management system, seriously with parent organizational unit cadres file review identified additional work. Three is to highlight the enhanced responsibility, conscientiously implement the comprehensive tasks strictly administering the party. Implementation of the Thirteen-Five development planning, comprehensive well-off society goal, the key play a core role of the party. Township party organizations should conscientiously implement the provincial County in strictly administering the party all deployment requirements, perfect tube party-the partys institutional mechanisms, promotion of strictly administering the party tasks ground effect. A to . Governed by the concentration and control to normal depth. To thoroughly study and implement the guidelines for the honesty and self-discipline of the disciplinary regulations such as laws and regulations, strengthen all party members and cadres honesty and self-discipline, public attitudes and party discipline, party rules education, sustained regulation around abuses of the masses. Four, focuses on optimizing development environment, and promote social development of clean, safe and harmonious environment is a prerequisite for development, must maintain a clean line, Government cadres to be honest and integrity as the basis for economic and social development; to adhere to the security line, promote security and stability and economic society. First, in the promoting integrity and anti-corruption efforts. Township to firmly grasp the consciousness of clean government is the economic environment for social development, focused supervision and discipline of accountability, strengthen inner-party supervision, discipline and rules at the front, advancing the construction of a clean government and the anti-corruption work made new achievements. To change ideas, innovative ideas, from the petition admissible, clue disposal talk to, talk to the discipline of accountability, investigation, review report, should adhere to the discip