国内外住房保障制度的比较研究.docx

国内外住房保障制度的比较研究摘要住房是人们生活的基本需要品，居住权是公民的一项基本权利。住房保障制度是市场经济条件下住房制度的核心内容之一。可以说，住房保障制度是对市场化住房分配机制的必要补充，也是一个国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。本文主要介绍国内外住房保障制度，利用比较研究法，研究我国住房保障制度以及国外一些发达国家的住房保障制度发展规律、特点等。处理好居民住房问题，完善居民住房保障制度对我国经济社会和谐发展起到至关重要的作用，文章分析了我国住房保障制度体系以及发展特点，国外主要发达国家住房保障制度政策和建设基本经验，并对我国建立和完善住房保障制度提出了政策性建议。关键字住房住房保障制度国内外比较A comparative study of housing security system at home and abroadSummaryHousing is a basic necessity products of peoples lives, the residence is a fundamental right of citizens. Housing security system is one of the core content of the market economy housing system. We can say that the housing security system is a necessary complement to the housing market allocation mechanism, but also an important part of the national social policy and social security system. This paper describes the housing security system at home and abroad, the use of comparative study, study of housing security system as well as some developed countries the law of development of housing security system, characteristics and so on. Deal with the issue of residential housing, residential housing security system to improve our economy and society play a crucial role in the harmonious development, the article analyzes the institutional system and the development of housing security characteristics of our foreign policy in major developed countries and the construction of housing security system basic experience and establish and improve housing security system put forward policy recommendations in China. Keywords: housing housing security system at home and abroad compare引言随着社会的发展和社会的进步，人们对住房的需求也不断增长，加强保障性住房建设，切实解决住房问题，有利于提高住房供给水平，促进国家的可持续发展。我国除了解决城镇中低收入家庭的住房困难外，还需兼具房价调控、拉动内需、调整经济结构、实现经济良性循环等多重功能。1 住房保障制度的概念1.1 住房的含义与属性在任何一个社会，不管其社会经济发展到什么程度，都存在最低收入家庭无法完全依靠市场来解决住房的问题。但是，买不起、租不起房子的公民同样具有居住权。因为住房是人类生存的必要条件，也是一个文明社会最基本的治理目标。衣、食、住、行是人类四大基本需求。住房是由墙、窗和屋顶等主要部件构成，是供人类在其中居住的房地产，是按照用途划分的房地产的重要构成部分。住房作为居民生活的基本条件，是人们的立足之地，栖身之所，是人类生存、发展所必需的基本要素之一。住房为人们提供遮风挡雨、休养生息、繁衍后代的空间场所，是人类赖以生存发展的最基本的物质资料。一个国家或地区居民的住房状况是当地社会经济发展和人民生活水平的重要标志。住房作为一种客观存在的事物，具有不可移动性、耐用性、异质性的自然属性；总价高、建设与使用的长期性、供给的有限性、产权的分割性、投资与消费的双重性等经济属性，此外，住房不仅具有商品的特征，还具有一定的保障品属性。住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。1.2 住房保障制度的涵义住房保障制度是国家根据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。是世界各国普遍采用的一项公共政策。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题，其目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定和促进社会公平。住房保障制度因各国（地区）经济制度、发展水平而有所不同，但从一些成熟的市场经济国家或保障制度发达的国家或地区可以归纳出一些共性的规律，研究这些发展规律对我们建立和完善住房保障制度十分有益。住房保障制度定义包含如下几个要点：(1) 住房保障制度的责任主体是国家或政府，完善住房保障制度是政府的主要职能之一实行住房保障的目的是维持社会安定和维护基本人权，这是一项广泛的社会功能，应该有社会的集中代表中央和地方政府来担当。在市场经济条件下，市场能够发挥有效配置资源的基础性作用，但是市场这只“看不见的手”本身无法包揽解决一切矛盾和问题，对于弱势群体的住房问题，只有政府这只“看不见的手”才能解决。(2) 住房保障制度的目标定位是满足低收入家庭的基本居住需求政府通过住房保障制度缓解住房价值量大与中低收入家庭支付能力不足的矛盾，维护社会安定。但政府通过行政力量解决这个问题，主要着眼于满足在住房方面处于弱势地位群体的基本居住要求。作为一种保障制度来讲，保障制度不可能依靠政府解决所有人的住房问题，对于政府有限的财力而言，只能将目标定位于收入低、依赖自身经济能力无法解决而要迫切需要解决住房问题的低收入阶层，如下岗人员、国企困难职工、农村进城务工人员等困难群体。(3) 住房保障得以实施的保证和依据是相应的社会立法，住房保障的前提是不能干扰房地长市场的正常运行现代社会保障制度是以健全、完备的法律体系为支点的，住房保障制度亦如是。必须以法律形式规范国家（政府）的住房保障职能机构的设置、编制、职能、责任与工作程序等国外的经验表明，住房保障必须保持合理适度的原则，否则将会干扰市场的运行，从而可能造成经济整体的波动。现在我国房地产投资和住宅建设的步伐明显加快，房地产市场体系已经初步建立，以住宅为主的房地产产业正在蓬勃发展，成为国民经济的支柱产业。2 我国住房保障制度2.1我国城镇住房保障制度体系住房保障制度以构建广覆盖、多层次、动态性的租赁型住房保障体系的改革，主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯，优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。我国城镇住房保障体系包括实物保障和货币补贴两种方式：1. 我国城镇住房保障体系的实物保障政策我国城镇住房保障体系的实物保障按照供应方式可以分为：购置型保障性住房和租赁型保障性住房，前者包括：经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房，后者包括：廉租住房和公共租赁住房。（1） 经济适用住房政策关于经济适用房的概念，根据2007年修订后的经济适用住房管理办法的说法，“经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”经济适用房的保障性体现在经济适用住房政策的建设标准、销售价格、供给对象和上市转让等多个方面的政策限定上。（2） 限价商品住房政策在商品房市场价格激增的时代背景下，单纯依靠经济适用住房解决我国城镇中低收入群体的置业问题在实践中面临巨大的困难，限价商品住房政策作为我国房地产市场调控政策工具浮出水面，并逐渐成为我国城镇住房保障体系中的一项重要内容。（3） 棚户区改造安置住房政策棚户区是各国在城市化进程中都难以回避的一个现实问题，实施棚户区改造一直被认为是解决我国中低收入群众的住房困难的重要途径，成为我国城镇实物性住房保障政策的一项重要内容。（4） 廉租住房政策所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本地区非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。（5） 公共租赁住房政策在我国住房市场价格不断攀升，居民住房供求矛盾不断升级的时代背景下，以经济适用住房和廉租住房为主体的的住房保障体系在实践中已经满足不了城镇住房困难家庭的实际需求，长期生活在城市中的“夹心层”群体的住房困难问题逐渐凸显。公共租赁住房政策是我国城镇住房保障体系的一个实践创新，有针对性地解决了我国城镇居民中一部分人群的住房困难问题，进一步扩展了我国城镇住房保障体系覆盖范围。2我国城镇住房保障体系的货币补贴政策住房保障制度的货币补贴方式可以分为狭义和广义两种概念。狭义上的货币补贴是指政府在进行实物住房保障的同时，也对城镇部分低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，广义上的货币补贴是指政府在进行实物住房保障的同时，向城镇部分中低收入住房困难家庭发放购房补贴或租房补贴，提高其住房支付能力，使其通过市场上购买或租赁房屋解决住房困难，住房保障的货币补贴方式狭义概念和广义概念的主要区别在于前者仅指租赁住房补贴，而后者包括租赁住房补贴和购房补贴。我国城镇住房保障制度体系之所以在实行实物保障的同时，也实行货币补贴，其主要原因在于住房保障政策执行过程中，货币补贴政策有其不可替代的优势。这种优势主要体现在以下几个方面：首先，住房保障货币政策可以满足更多中低收入群体的个性化住房需求；其次货币补贴方式的政策执行程序更加简洁，政策执行成本较低；第三，货币补贴方式可以提升住房保障政策执行过程中的灵活性；最后，货币补贴方式改“暗补”为“明补”，政策执行的更加透明、公正。2.2 我国住房保障制度发展特点及存在问题2.2.1我国现行城镇住房保障制度发展的特点我国现行城镇住房保障制度发展的特点：（1） 由完全福利性向部分福利性转变我国传统的住房保障制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特征的实物福利性住房保障制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾，其根本问题在于不能有效地满足城镇居民的住房需求，不适应社会主义市场经济的客观要求。因此，住房制度改革后的住房保障制度就是针对传统住房保障制度的高福利性进行了调整，逐步向部分福利性转变。这里所说的部分福利性包括两层含义：一是对全体居民来说，原来的低租金水平逐步提高，福利的程度有所降低。如果居民有能力依靠自身的力量解决居住问题，那么，福利的程度就降低得更多。二是由向全体居民提供福利变为只向部分中、低收入家庭提供福利。（2） 由配给制向非配给制转变改革开始后，曾采取了以成本价出售公有住房、补贴出售公有住房、优惠出售公有住房等措施，从而改变了住房完全由国家供给的状况。住房制度改革后，职工可以根据自己的经济力量和实际需要确定自己的住房面积。这样，居民的居住状况不再取决于国家的分配量。因此，中国公共住房的分配方式就由原来具有的配给制向非配给制转变。（3）非商品性向商品化、社会化转变住房保障制度改革前，住房具有非商品性，即只具有产品性的特征，住房不是用来交换而是采用配给的方式提供给居民。住房制度改革后，人们对住房的属性进行了重新认识，认为住房具有商品性。于是，公共住房可以买卖，出现了住房交易市场和二级市场。在停止实物住房分配后，住房只能通过买卖、自建、租赁获得。这一切都说明住房保障政策正在发生转变，即它的内容由规定住房的非商品性向推动住房商品化、社会化转变。（4）住房保障政策由以财政政策为主向财政政策、金融政策综合运用方向转变住房保障制度改革前，中国住房保障政策的手段主要以财政政策为主。政府采用财政拨款的方式有计划地建造住房，并拨款对原有住房进行维修、管理和改造。而金融政策运用地很少，一般只规定由哪家银行来进行结算和提供流动资金。保障制度改革后，这种状况得到了根本改变，财政政策手段逐步减少，金融手段逐步加强。20世纪90年代以来，政府逐步减少了直接投资建设住房的规模，到1998年停止住房实物分配时，政府直接投资建房的比例也得到了根本性的降低，政府的财政政策正在重新定位。同时，20世纪90年代以来，出现了房地产金融、中央公积金制度以及个人消费信贷等，保障性住房的金融政策越来越受到重视。总之，住房制度改革后，住房保障政策由以财政政策为主向财政政策、金融政策综合运用方向转变。2.2.2我国住房保障制度还存在许多的问题我国住房保障制度还存在许多的问题：（1）高房价与低收入的矛盾在停止实物福利分房，实行住房分配货币化以后，绝大多数城镇居民必须通过市场购买商品房来解决自身的住房需求，这就有一个居民购房的承受能力问题。近几年来，随着经济快速发展，职工收入提高，加上住房货币补贴，居民家庭的购房能力有所提高。但总体上看，受到整个国家总体经济水平的限制，购房能力仍较弱。因此，商品房价格水平就成为关键因素。但目前国内房价居高不下，一段时间以来，全国房价已成普涨之势。总体上，全国房价上涨幅度创下2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅双双突破两位数。同时，这一涨势已呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。国家在确定住房补贴标准时，房价与收入比定为4倍，而市场的实际情况都在810倍左右，这是一个尖锐的矛盾。在高房价的情势下，住房货币化补贴很难到位，职工购买商品房的承受能力不足，必然会给住房保障制度的推行带来很大困难。（2）城镇住房保障覆盖范围有限市场经济的发展必然伴随着劳动力的频繁流动。目前，农村进城务工人员已经成为城市住房最困难的弱势群体之一。农民工普遍从事建筑业和服务业的工作，收入偏低。不具备在城市购买商品房的支付能力。由于户籍制度的限制，也没有资格享受城镇住房保障，导致住房问题成为农民工在城市生存的最大障碍。（3）住房保障形式单一，与人均收入分配不匹配普遍性的公积金覆盖率低切倾向高收入者，限价房、经济适用房和廉租房均有门槛收入，而各种保障向住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。（4）住房建设过程中资金的缺乏仍是主要问题之一主要原因是，经济发展相对较差的省份、城市、县（区），其财政实力也相对较弱；住房公积金增值收益部分相对较少；土地出让收益同样也有限，土地出让收益还受地方商品房市场发展状况制约，稳定性相对较差。不仅是现在，今后在保障性住房建设中资金难题在一些经济不发达地区仍然存在。上述这些问题和矛盾，产生的原因各不相同。大体有三类：第一类是某些客观因素制约所造成的，有待经济发展后逐步解决；第二类是住房保障制度改革过程中必需的过渡阶段所产生的，随着改革深化可以逐步解决；第三类则是主观认识上的问题，要纠正某些认识上的误区，才能进一步解决3 主要发达国家的住房保障制度及其实施对我国的启示3.1 主要发达国家住房保障制度及政策简介（1） 美国住房保障制度美国国的住房政策经历了一个逐步发展和完善的过程。20世纪30年代以前，美国队住房建造业基本没有干预。20世纪60年代，美国的住房政策发生了重大改变，开始了以中低收入阶层和有色人种为对象的补贴住房建设计划。20世纪70年代的租金援助第8条计划取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。20世纪80年代美国住房援助政策的目标群由中低收入家庭转为低收入家庭。从演变历程来看，美国从20世纪30年代的公共住房计划发展到60年代的补贴住房建设计划，直至70年代的住房补贴，从供给方政策转变为需求方政策，从面向中低收入家庭的住房建设计划转变为资助少量低收入家庭的计划，从直接或间接提供住宅转向发放住房券。美国在住房保障方面最具特色的，就是通过立法保障各项措施的落实和实施。联邦政府为解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了多部法令，对住房保障的贷款、保险、房租补贴等多方面都作了较系统的规定。美国的住房保障制度具有四大特色：一是不断加强住房保障的法制化。美国在住房保障方面最具特色的，就是通过立法保障各项措施的落实和实施。联邦政府先后通过了住房法、城市重建发、联邦住宅法、住房与城市发展法、住房与社区开发法等，对住房保障的贷款、保险、房租补贴等多方面都作了较系统的规定。二是提供较低租金的公共住房。住房法规定，政府必须为低收入者提供叫低租金住房，低收入者租住符合政府规定要求的住房时，只需支付占家庭收入25%的租金，超过部分由政府支付。在其后的修订稿中，又将这一房租补贴办法推广至退休老人和家庭收入低于居住地中位80%的人群。三是加快住房私有化步伐。开放住房法案以帮助低收入者成为房主为目标，规定在10年内为低收入人群提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，并成为“20世纪第一个公平住房法令”。为使低收入人群拥有住房，美国政府还采取了多种税收减免政策，如对购买和建造房屋的低收入人群拥有住房，美国政府还采取了多种税收减免政策，如对购买和建造房屋的低收入者减免抵押贷款的利息支出，减免所得税和财产税。联邦住房局自成立至今，为大约3400万居民提供了按揭保险，并一直自行运作资金。四是积极实施住房保障财税和金融政策。美国政府一直采取多种财政措施解决低收入人群住房问题，国民住宅法对顶，政府提供低利息贷款；鼓励私人投资于低收入人群公寓住宅，建成后的住房优惠提供给由于城市重建或政府公共计划而失去住所的人群；政府房屋署拨款建设公共房屋用于出租，那些政府给予优惠政策的津贴房屋，则由私人非牟利机构具体实施并管理，主要租给低收入的老年人。在金融政策方面，美国的私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个仍住宅抵押贷款；美国政府还有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等，主要职能就是为了放款协会提供款保险与资金。（2） 英国住房保障制度作为一个较早的工业化和城市化国家，在19世纪末英国政府就很重视住房问题，连续出台有关住房的法律法规。对于住房问题而言，英国两大政党有不同的观点。英国保守党坚持“自由市场”的观点，认为市场机制是创造和分配财富的最有效办法，国家仅需在自由市场遇到危机时给予帮助，所以仅需要对自身无力获得住房的特殊阶层给予帮助。工党则坚持“社会福利”观点，认为所有居民都有获得住房的权利，国家应该投入足够资金来提供必要数量的住房满足居民的住房需要。两党不同的观点，导致在轮流执政的过程中，住房政策在不同时期呈现不同的倾向，曾出现过波动的，但长期来看，英国住房政策在探索中不断健全和完善，并基本实行的是商品和福利并举的住房政策模式。纵观英国住房政策的发展，可以看出随着英国经济状况、居民生活水平和住房需求的变化，英国的住房政策逐步进行了调整和完善，从对公共住房和新建住房的补贴转变为社会福利计划的住房补助和对自有住房的支持，从补贴公共住房建设到补贴居民住房消费，从普片性补转变到了对低收入家庭的重点扶持。解决城市居民，尤其是中、低收入阶层的住房问题，一直是英国政府住房保障政策的根本目标，但是在不同的历史时期，住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看，英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为：从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制，解决住房问题，其特点主要表现为一下三个方面： 用立法推进往房保障制度的实施英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了劳动阶级租住公寓法，成为最早的住房立法，随着经济时代的不断发展，住房保障制度的不断变革，英国政府陆续颁布了住房法、住宅与建筑法和住宅与规划法等各种法规，这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障，从而确保了住房政策的有效实施。 中央政府和地方政府协同调控执行在英国的住房保障制度中，占据主导地位的仍是中央政府，但中央政府只进行适度调控；地方政府作为住房保障政策的执行者，起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在：一方面，中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控，地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合，构成英国住房保障制度的主体，发挥很大的作用。 采用政策进行调控英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策，并结合引导和管制政策，直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达，各金融机构之间有明确的分工，资金来源及用途受到严格限制。其中，参与住房抵押贷款的机构较多，如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向，行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能，另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房除此之外，政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求，从而保证居民的基本生活质量。英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。（3）新加坡住房保障制度新加坡是一个市场经济的国家，但在住房建设与分配上并不完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入阶层住房由市场提供的体制。低收入阶层可以享受廉租屋待遇，中等收入阶层可以购买组屋，高收入阶层则可购买私人住宅。 低收入阶层：租赁组屋 中等收入阶层：购买组屋 高收入阶层：购买私人住宅新加坡居民住房问题的解决得益于其实施独特的“居者有其屋”住房保障政策。“居者有其屋”政策通过专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，极好的解决了新加坡住房保障问题，获得了巨大的成功。新加坡为中、低收入者提供的保障性住房（即组屋），统一由半官方专门的机构建屋发展局负责统一投资和组建；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。建屋发展局的主要任务是负责规划、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括两方面：一方面，是为中低收入居民提供住房，实施政府确定的建屋计划，包括征用土地、拆迁安置、规划设计住宅区策划基础设施建设、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋发展局也负责公房的出租、出售和物业管理。完善的公积金制度是新加坡解决居民住房问题的重要保障，为新加坡组屋的建设和“居者有其屋”计划提供了强大的金融支持。3.2 主要发达国家住房保障制度发展规律及对我国的启示美国、英国、新加坡等发达国家住房政策及住房保障制度都经历了长期的发展和演变过程，都根据经济状况、居民生活水平和住房需求对住房保障政策进行着不断的调整和完善。尽管每个国家和地区的情况不同，根据各个发展阶段采取的具体政策措施也不尽相同，但仍然可以发现，这些国家和地区的住房保障制度遵循着基本相同的发展规律，那就是对住房建设从不干预，到国家干预，再到减少对住房市场的干预这样一个过程。同时，住房保障政策上，从开始针对住房短缺加强住房建设到住房相对充足的住房补贴，从面向中低收入家庭到面向低收入阶层，从大量的普遍性补贴到少量的特定群体。当然，在这些发展的过程中，也都同样经历了从注重住房数量到居住质量，从新建住房到存量住房的改建和修缮等近似做法，总体上住房保障政策表现为从普惠到特惠模式的逐步过渡。发达国家的住房保障政策经过长期的发展和完善，已经积累了成熟的做法，其中有很多很好的经验值得我们参考和借鉴。这些国家和地区一方面成立专门的机构来实施各项保障措施，另一方面又通过加强立法引导和规范哥经济主体的行为，确保住房保障目标的实现。对我们有以下几点启示：（1） 专门的住房保障机构纵观各个国家和地区的住房保障制度可以看出，他们都对住房保障极为重视，成立并不断健全住房管理机构，如美国的住房与城市发展部。这些机构都专门负责公共住房的规划、开发管理以及住房保障计划的制定与执行、保障对象资格审核等。（2） 完善的住房法律法规体系住房的立法收到各国的普遍重视，从许多国家都制定了规范、全面的住房法律体系，从立法上保证了住房产业政策和住房保障政策的实施。如美国、英国很早就有专门的住房法，美国20世纪30年代颁布实施住房法，用以解决中、低收入家庭住房问题，英国早在19世纪末就颁布专门的住房法，以后则随着社会经济形势的变化而频繁修正住房法律。这些国家都形成了完整的住房法律体系，完善的法律法规为住房保障制度的建立和完善提供了有力的法律依据。（3） 制定住房发展或建设计划住房计划是制定住房政策、完善住房保障制度的重要一环，通过制定住房计划，为住房建设和住房保障设定了阶段性目标。发达国家都有住房计划，住房计划通过确定基本设想，制定计划目标，实现预期目标，使各个国家和地区的住房保障政策得以落实。（4） 定期开展住房调查美国从1973年开始，由住房与城市发展部（HUD）出资，美国人口普查局负责实施住房调查。全国共6.3万个住房样本，每两年进行一次调查，包括公寓、独户住宅、活动住宅、空置住宅、家庭住宅构成、收入、住房和小区品质、住房费用、设施、燃料类型、住房面积和近期的搬迁等代表性的数据。从1991年开始，HUD应国会的要求，定期提交全国低收入家庭中急需政府提供住房援助的情况报告。所以，定期进行住房调查，可以掌握住房的底数和居民的住房状况，尤其是低收入家庭的住房和收入情况。只有全面把握这些情况，才能合理制定住房发展计划和住房保障政策。（5） 及时调