青州市锦绣江南房地产开发有限公司顺天福农贸市场项目申请报告16108.doc

1 68 青州市顺天福农贸市场项目青州市顺天福农贸市场项目 项项目目申申请请报报告告 二二 一六年十月一六年十月 2 68 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 第一节 项目申报单位概况 1 第二节 编制依据及范围 2 第三节 报告总结论 3 第四节 项目建设背景及必要性 5 第五节 项目概况 7 第二章第二章 发展规划产业政策和行业准入分析发展规划产业政策和行业准入分析 3030 第一节 发展规划分析 30 第二节 产业政策分析 31 第三节 行业准入分析 31 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3333 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 3434 第一节 用能标准和节能规范 34 第二节 能耗状况和能耗指标分析 35 第三节 节能措施和节能效果分析 36 第五章第五章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析 3939 第一节 项目选址及用地方案 39 第二节 土地利用合理性分析 39 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 39 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 4141 第一节 设计依据及标准 41 第二节 环境影响分析评价 41 第三节 生态环境影响分析 45 第四节 生态环境影响结论 45 第七章第七章 社会 经济 生态效益评价社会 经济 生态效益评价 4646 第一节 社会效益评价 46 第二节 经济效益评价 46 第三节 生态效益评价 46 第八章第八章 建设投资估算及资金筹措建设投资估算及资金筹措 4747 第一节 资金概算依据 47 第二节 投资估算 47 第三节 财务效益分析 48 3 68 第九章第九章 风险分析与对策研究风险分析与对策研究 5151 第一节 主要风险因素识别 51 第二节 风险程度分析 51 第三节 防范和降低风险措施 51 第十章第十章 结论与建议结论与建议 5353 第一节 结论 53 第二节 建议 53 附件附图 附件附图 1 企业法人营业执照 2 青州市规划局规划设计条件 3 土地成交确认书 4 总平面布置图 5 区域位置图 1 68 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 第一节第一节 项目项目申报单位概况申报单位概况 一 项目名称一 项目名称 青州市顺天福农贸市场项目 二 项目建设性质二 项目建设性质 新建 三 项目建设单位三 项目建设单位 法定代表人 身份证号码 通讯地址 邮编 262500 项目联系人 联系方式 四 建设地点四 建设地点 青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北 角 东面及北面是玉竹安置区 南面是圣水路 西面是玉竹路 该地址 符合城市总体规划 基础配套设施齐全 交通运输 通讯便利 适宜此 项目建设 五 项目建设单位概况五 项目建设单位概况 前身为青州市天山房地产开发有限公司 隶属锦绣江南总公 司 成立于 2009 年 8 月 是经青州市工商局注册的民营企业 位于将 军山中路 1666 号 具有房地产开发经营四级资质 注册资本 3000 万 是青州市诚信企业 最具影响力的房地产开发品牌企业 十佳企业 现 有专业技术人员五十余人 大专以上学历四十余人 以高素质 高效率 高质量的服务为广大客服提供优质服务 公司以 生态文明 为理念 本着质量第一 安全第一 住户第一 的宗旨 在青州地区建造了一批高质量的生态社区 包括天山花园一期 二期 锦绣江南生态园 锦绣府邸 江南世家等居民社区 以及江南酒 2 68 店 南驼山庄 王界山书画写生基地等服务性项目 其中 重点打造的 锦绣江南生态园 是集中旅游 度假 住宿 餐饮为一体的大型开放式 公园社区 建有高档独栋 联排等别墅项目 通过多样化的绿地 园林 空间形态组合 高覆盖的绿地绿化 打造青州特色的生态景观高端住宅 社区 引领青州高端住房前进方向 在青州同行业是首屈一指的现代化 生态低碳环保社区 目前 我公司正在积极打造锦绣江南二期项目 锦绣名门以及南 驼山庄风景旅游项目 依然以绿化生态为特色 凭着丰富的房地产开发 经验 塑造高品质江南地产 唱响江南品牌 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 一 项目申请报告的编制依据一 项目申请报告的编制依据 1 国家发展和改革委员会 关于印发 2003 年农产品批发市场试点 项目建设实施意见的通知 发改经贸 2003 54 号 2 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 3 潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 4 青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 5 青州市城市规划技术管理规定 2012 1 1 6 青州市城市总体规划 2013 2030 年 7 青州商务局积极构建现代化商品流通体系 2013 年 7 月 8 建设项目经济评价方法与参数 投资项目可行性研究指南 9 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 10 有关部门提供的证明和资料等 二 项目申请报告研究范围二 项目申请报告研究范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求 重点研究 以下内容 1 分析研究项目的产业政策 市场导向 投资环境 2 论述项目建设的必要性 可行性和建设配套条件 3 确定项目的工程内容 建设规模 技术方案 3 68 4 估算项目建设投资和安排资金使用计划 5 计算和评价项目的经济效益 第三节第三节 报告总结论报告总结论 青州市顺天福农贸市场项目是青州市新城区住房小区配套工程 主 要用于小区及周边区块菜场配套 该工程占地 7638 43 平方米 投资 3500 万元 按三星标准进行设计 施工 各项设施配备齐全 该市场建 成后可提供生食 熟食 果蔬等农副产品 工程预计 2017 年 4 月份竣 工并投 入使用 届时 将极大方便小区业主及周边群众日常生活 项 目建设十分必要切实可行 一 建设地址一 建设地址 青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北 角 东面及北面是玉竹安置区 南面是圣水路 西面是玉竹路 该地址 符合城市总体规划 基础配套设施齐全 交通运输 通讯便利 适宜此 项目建设 二 建设规模及内容二 建设规模及内容 该项目规划用地面积 7638 43 平方米 总建筑面积 13635 51 平方 米 其中地上多层市场用房建筑面积 6477 08 平方米 市场大棚建筑面 积 1774 8 平方米 地下停车场建筑面积 5383 63 平方米 车位 100 个 容积率 1 08 建筑密度 55 59 绿化率 17 三 投资估算三 投资估算 该项目总投资为3500万元 其中固定资产投资为3100万元 铺底流 动资金400万元 建设投资中土建工程费用1146万元 配套工程建设费 用420万元 其他费用1484万元 含土地购置费用1169万元 基本预备 费50万元 项目资本金1050万元 占总投资的30 四 资金筹措四 资金筹措 该项目总投资 3500 万元 全部由建设单位自筹解决 五 建设期限五 建设期限 4 68 本项目建设为半年 计划于 2016 年 11 月份开工建设 于 2017 年 4 月全部竣工 六 经济和社会效益六 经济和社会效益 该项目的开发建设符合青州市城市发展规划 对于促进农副产品市 场的培育 规范市场体系具有积极的作用 且能够明显提高和改善区域 经济中的带头作用和辐射作用 同时可带动当地建材工业和第三产业的 发展 具有良好的经济效益和社会效益 七 七 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 表表 1 11 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量备注备注 1规划用地面积平方米7638 43 2地上建筑面积平方米8251 88 市场用房平方米6477 08 市场大棚平方米1774 8 其 中 停车位个200 地下建筑面积平方米5383 63 3 停车位个100 4建筑密度 55 59 5容积率1 08 6绿化率 17 7摊位米1000 8商铺间124 9营业人数人548 10管理人员人10 11建设期年0 5 12总投资万元3500 0 13租赁收入万元875 5 68 14利润总额万元509 15所得税万元76 16营业税金及附加万元56 7 17税后利润万元433 18投资利润率 19 50 19投资利税率 34 46 20税后内部收益率 42 1 第四节第四节 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一 项目建设背景一 项目建设背景 近年来 青州市经济 社会 文化有了很大的发展 人民的生活水 平有了很大的提高 已不满足传统意义上的吃得饱 吃得好 逐渐讲究 生活品质 追求生活的健康 但是 由于缺乏必要的资金投入和规范统 一的标准 青州市原有的农副产品交易市场基础设施差 装备水平低 档次不高 服务功能单一 质量检测体系落后 信息采集发布不及时 经营秩序不规范 服务功能单一 流通成本高 效率低 效益差等问题 消费者日益增长的食品安全的要求及农民 农产品经销商 农产品加工 企业及各级政府对农产品价格 市场供求等信息的需求促使市场建设必 须提升档次 规范化建设 在市场功能上实现设施现代化 管理规范化 交易电子化和信息化 构建先进 安全 完善的现代化农副产品流通体 系是必然趋势 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 1 该项目建设是满足青州市新东城和周边人民的生活需要 农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关 不可或缺的购物场所 同时是农副产品流通的重要载体 他是与我国现阶段经济发展水平 群 众消费习惯 不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态 农 贸市场是一个地区的窗口形象 它与其他商品市场一样作为生产者与经 营商乃至最终消费者之间的纽带 作为城市居民的 菜篮子 商品供应 的主要场所和农产品流通的主要渠道 与人民群众生活质量密切相关 6 68 同时也是进一步改善民生 解决当地老百姓买菜难的一项民心工程 惠 民工程 德政工程 意义深远 责任重大 东圣水顺天福农贸市场的建 设是青州市委 市政府贯彻落实党的 十八大 精神 加快解决附近 人民群众生活设施困难的实际举措 这一工程的建成 将使新东城及附 近居民买菜难问题得到有效缓解 所以对该项目的建设是十分必要的 2 该项目建设是繁荣青州市商贸流通的需要 青州市是农业大市 农产品资源比较丰富 为了让平原和山区的农 产品能够走出去 新建的顺天福农贸市场将为之提供一个良好的交易平 台 同时 将吸引更多的客商来此投资兴业 不断繁荣青州市商贸流通 领域 3 该项目建设是解决青州市就业问题的需要 顺天福农贸市场将提供若干摊位和门面 为此将提供许多就业机会 这也正符合中央 通过创业来带动就业 的号召 一方面随着青州市工 业化 城镇化的推进 许多农业劳动力将涌入城镇 另一方面城镇待业 人员也急需寻找就业门路 因此该项目建设是解决青州市就业问题的需 要 4 该项目建设是发展农村经济 促进农民增收的有效途径 农产品是青州市农村新的经济增长点 项目拟通过建设标准化农 产品贸易 为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务 可以使农民 获得更多的生产利润 增加农民收入 5 该项目建设是我市城区城市化发展的必然要求 在相当一个时期 专业农贸市场在推进城市化进程 改善人居环境 提高生活质量 活跃农村经济 促进社会和谐发展中都发挥着不可替代 的作用 他不仅仅具有一定的社会性 而且还具有很强的公益性 与其 他商业设施的功能相比 其社会价值取向更能体现政府形象 政府和社 会都应正确认识 高度重视 要充分考虑其公益性 与新农村建设同步 规划 同步建设 同步运行 要确立社会效益优先观念 增强市场主办 者的社会责任意识 提高市场经济效益的同时 更要重视专业农贸市场 7 68 的社会效益 改变落后陈旧的 搭棚架 隔摊位 收租金 做房东 办市场思路和 重收费 轻管理 重权利 轻责任 的管理现状 要确 实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念 注重长远利益 克服短 期行为 加大 完善专业市场的建设 实行传统农贸市场和现代化专业 市场并存 满足不同层次消费者的需求 搞好城乡农贸市场建设 不但 可以提高一个城市的品位 而且可增强区域经济的发展潜力 提升经济 发展的整体水平 对促进城市化进程 构建和谐社会和新农村建设将起 到积极的作用 是商贸服务业为 农业提供服务 畅通农副产品供求信息 扩大农副产品销售渠道 满足人们消费需求的重要手段 所以实施建设 该项目势在必行 是社会发展的需求 第五节第五节 项目概况项目概况 一 城市概况一 城市概况 青州市位于北纬 36 度 4 分至 36 度 8 分 东经 118 度 0 分至 118 度 6 分 地处山东半岛中部 胶济铁路中段 东接风筝都潍坊 西临工矿 重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司 南依邻果之乡沂蒙 北傍洋口渔盐 海区和胜利油田 总面积 1569 平方公里 历史悠久 文化灿烂 旅游 资源丰富 青州是中国古九州之一 在七千年的人类文化发展过程中这 里留下了众多的 北辛文化 龙山文化 大汶口文化 遗址 被史 学家称为 东夷文化 的发祥地 二 社会经济条件二 社会经济条件 2015 年全市实现地区生产总值 GDP 578 8 亿元 按可比价格计 算 比上年增长 8 3 其中 第一产业增加值 50 7 亿元 增长 4 6 第二产业增加值 279 4 亿元 增长 8 3 第三产业增加值 248 7 亿元 增长 9 1 一 二 三产业对经济增长的贡献率分别为 1 1 57 0 和 41 9 分别拉动 GDP 增长 0 09 个 4 73 个和 3 48 个百分点 从产业 结构看 三次产业比重由上年的 9 1 49 9 41 0 调整为 8 7 48 3 43 0 三产比重提高 2 0 个百分点 三 基础设施条件三 基础设施条件 8 68 1 交通 青州市地处山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的最西 端 坐拥齐鲁中心的区位优势 是连接胶东半岛与中西部 陆域与海域的 枢纽 青州境内有胶济铁路和新建的胶济客运专线横贯东西 在胶 济客运专线上新建的青州北站有旅客列车 29 对之多 其中济南到青岛 的动车组有 8 对 是全国动车经停最多的县级车站之一 另有地方铁路 益羊铁路和青临铁路连接渤海与鲁中山区 公路方面 有济青高速公路 和东青高速公路 另有 309 国道 济青公路和羊临公路等贯穿青州全境 交通运输极为方便快捷 2 通讯条件 青州市通讯设施先进 电话全部实现了程控自动交换 可直拨国内 外 形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络 各类信息能够及时传输交 流 为项目的建设提供了便利条件 3 供电 该项目用电由青州市供电公司供给 可就近自城市供电网络 T 接引 10kV 电源进变配电室 电力供应有保障 4 供水 该项目用水主要由青州市晖泽水务公司供给 公司在市内建有完善 的供水管网 该项目可直接从就近供水管网引管 其供水水压 供水水 质 供水能力能满足该项目建成后的用水需求 5 排水 该项目排水采用雨污分流制 雨水经雨水管道就近排入市政雨水管 道 污水经原有污水处理设施处理后 就近排入市政污水管道 6 采暖 该项目采用集中供热方式取暖 热源由市政热力供给 由附近市政 热力主管道引入 可满足项目冬季采暖需求 7 生活用气 该项目气源为天然气 由市华润燃气供给 由附近市政低压燃气主 9 68 管道引入 可满足项目居民生活需求 8 消防 青州市消防队根据火灾危险性类别和重点单位 工商企业 人口密 度 建筑状况以及交通道路 水源等实际情况划分消防区 以 消防结 合 以防为主 的原则组织消防 整个农贸市场区域消防给水以该区自 来水为主 消防设施按防火规范要求设置 主干道每隔 120 米设一消火 栓 次干道每隔 150 米设一消火栓 以确保火情发生时能及时灭火 降 低损失 该项目的消防应按 建筑设计防火规范 和 建筑灭火器配置 设计规范 设计 配置 四 自然条件四 自然条件 气象条件 青州市属暖温带半湿润季风区 气候温和 四季分明 雨量集中 雨热同期 气温 年平均气温 12 7 年平均最高气温 19 2 极端最高气温 40 7 年平均最低气温 7 7 极端最低气温 21 4 降水量 年平均降水量 596 8mm 年最大降水量 615 7mm 年最小降水量 372 3mm 湿度 年平均空气湿度 67 5 年最大空气湿度 90 年最小空气湿度 55 风向风力 夏季主导风向为 东南风 10 68 冬季主导风向为 北风 最大风速 20m s 最大冻土深度 500mm 地貌地形 青州市位于东经 118 00 120 01 北纬 36 30 37 26 地处 鲁沂山区与鲁北平原交接地带 地势自西南向东北逐渐倾斜 海拨高程 最高点 954 3 米 最低点 16 2 米 境内地貌类型以西南区低山丘陵 东南区岗丘 中 北部平原为主 地质 地震烈度 青州市在大地构造上属华北台地 处在鲁西隆起 沂沭断裂带 鲁 东隆起三个次级构造的交汇处 根据国家地震局 中国地震烈度区划图 该项目所在区域为 7 度烈度区 该项目所有建构筑物的建设标准均按 国家抗震设计规范要求建设 五 需求分析与政策保障五 需求分析与政策保障 1 需求趋势 从当前城镇化发展的趋势来看 随着人口向城镇的集聚 也包括既 有农村重点的集聚 他们在国家城镇化发展的过程中 逐步从传统的农 业型转化为城镇型的这些居民 亟需一个施展个人才华的舞台 以创业 来解决就业问题 这是一个需求的总的发展趋势 青州市东圣水顺天福农贸市场位于繁华的新东城人口居住密集区 与玉竹安置区 圣水安置区紧邻 南侧为世纪泰华 大益华府 海天辰 韵等 东西两侧临公安局宿舍 旭馨园 凌云居 新办事中心 龙苑 平章府 益王府等大型居民区 周边居住人数达 6 10 万人 2 政策保障 依据 青州市城市规划技术管理规定 为改善和提升该市的农贸 市场购物环境和管理水平 规范市场秩序 繁荣市场经济 确保农副产 品市场供应和人民群众消费安全 急需在新东城建设一农贸市场 农贸 市场建设工作是一项惠民 利民工程 是加快创建卫生城市紧迫要求 11 68 是事关人民群众切身利益的一项重要工作 农贸市场建设应满足城市规 划的要求 并遵循 划行归市 合理布局 有利经营 方便购买 使用 美观 便于清洁 经济适应 明亮卫生 的原则 综上所述 本项目良好的人文环境 便捷的交通条件 完善的生活 服务设施 合理的市场定位 为其建设提供了极大的开发潜力和增值前景 市场前景十分乐观 六 工程建设六 工程建设 1 市场建设指导思想 以 十八 大会议精神为指导 全面落实科学发展观 围绕创建国 家卫生城市的要求 全面改善我市农贸市场硬件设施和购物环境 丰富 市场商品供应 有效稳定市场价格 不断提高市场建设和管理水平 推 动全市经济社会又好又快发展 2 市场建设原则 坚持 以人为本 原则 注重公益性原则 城市建设同步性原则 社会投资与政府扶持相结合原则 3 目标 从项目建设起 争取用 3 年时间 通过调整布局 优化环境管理升 级 使该农贸市场成为标准化农贸市场 形成布局合理 功能完善 管 理规范 环境良好的批发 零售和便民服务三级农副产品网络服务的现 代化农贸市场体系 4 总平面布置 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB5008 2001 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 混凝土设计结构规范 GB50010 2010 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 12 68 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 砌体结构技术规范 GB50003 2011 地下工程防水技术规范 GB50108 2012 业主提出的设计要求 场地概述 工程地质和水文地质情况 场地尚未进行地质勘察 参照玉竹安置 区类似地质工程地质资料 项目建设地交通便利 无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现 象 适宜建筑 设计构思 结合周边环境与建筑风格 采用局部坡屋顶建筑形式 色彩搭配上 采用冷色调和暖色调相协调 遥相呼应 因此 该建筑既能够融入当地 的建筑之中又能以它的雄伟 稳重而立于其中成为当地建筑的另一亮点 无障碍设计 主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手 绿化 景观设计将以植物为景观主体 道路作为观赏线贯穿其中 而各种 休息小空间 景观节点将作为 点 成为点睛之笔 绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应 使内外景观相互交融 生态 环境资源得到充分利用 力争营造一个优美的环境空间 5 建筑方案 设计依据 主要设计依据有关规范 建筑设计防火规范 GB50016 2014 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2013 屋面工程技术规范 GB50345 2012 13 68 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2013 民用建筑工程建筑初步设计深度图样 09J802 与工程有关的其他国家和地方现行规范 规定和标准 平面设计 平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性 平面布置力求紧凑 合理 不浪费面积 对每个功能空间的尺度经过精心布局 使人的活动和 家具布置相适应 并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空 间 本项目重点关注建筑节能技术 如通风 采光的设计 建筑墙体保 温 太阳能的有效利用等 立面设计 建筑造型根据总体布置 建筑规模 平面形式 使用功能 整体效 果上满足不同方向视觉均较丰富 完整的要求 同城市环境具有良好的 视觉关系 与周边建筑体共同组成统一和谐的城市空中轮廓线 立面以 灰色 白色为主 局部棕黄色外墙面砖的使用 使建筑颜色立即生动起 来 装饰标准 内墙面 卫生间白色瓷砖到顶 其他为乳胶漆 外墙面 涂料墙面 天棚 乳胶漆 楼地面 户外水泥砂浆 户内水泥砂浆拉毛 室外部分 外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰 室内部分 门 窗为塑窗 内墙面 卫生间墙面瓷砖到顶 其余为水泥混合砂浆 面罩 室内地面 为水泥地面 卫生间铺防滑地砖 设备房间为水泥砂浆 地面 14 68 门窗工程 建筑外门窗的水密性等级 不应低于国家现行标准 建筑外窗水密 性能分级及检测方法 GB T7106 2008 规定的 2 级 建筑新材料 新技术的应用 根据建设部科技进步发展规划 结合目前建筑科技发展情况 该项目拟采用以下几项科技进步成果 大量推广使用建筑节能新型墙材 该技术能减少污染 节约 能源 提高居住质量 高效钢筋和预应力混凝土技术的应用 该技术具有降低工程 造价 提高工程质量的特点 应在各项建筑中积极推广 应用 生活垃圾粉碎处理 大大降低污染 节约能量 应在建设中 大量推广 其它新材料 新技术的应用 包括新型建筑防水材料 PE 塑 料管应用技术等 通过对新型 材料新技术的利用 提高环境质量 节约能源和资 源 降低造价 建设生态性购物场所 6 交通组织 规划的道路交通组织以人车分流 营造安全 宁静的购物氛围 同 时方便居民停车和出行为基本原则 道路 在农贸市场南面和西面设置了由 6 0 米宽的车行环形车道 消防备用车道 出入口 出于对市场基地形态的考虑 人员出入口主要有两个 一个是在南边 紧靠圣水路 另一个在西边 面临玉竹路 去地下的车 辆由农贸市场的东南角驶进 走时从西北角驶出 七 公用工程方案七 公用工程方案 一 供排水工程 一 供排水工程 15 68 1 设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015 2010 住宅建筑规范 GB50368 2005 室外给水设计规范 GB50013 2014 室外排水设计规范 GB50014 2006 节水型生活用水器具 CJ164 2002 建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料 2 设计范围 本工程室内给水排水和消防给水系统设计 本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计 3 给排水现状 本工程附件规划道路已基本形成 给排水管网系统已至项目区 本 工程可就近搭接 4 给水 水源 本工程水源为城市自来水 设进水管 2 条 管径为 DN200mm 分别 由农贸市场西北和东南侧接入 要求水压不低于 0 35Mpa 水质 一般按生活用水水质考虑 给水系统 由市政给水管进水管 2 条 管径为 DN200 mm DM400 mm 室外管网 呈环状型敷设 采用生活和消防合一给水系统 环形供水主管为 DN250mm DN400mm 具体以设计为准 室内生活和消防各自独立的给水系统 室内生活用水由室外主管接 入 采用分区供水系统 管材 室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管 采用电热熔连接 室内管道 DN65 以上选用内筋嵌入式衬塑钢管 采用卡环连接 16 68 DN50 以下采用给水聚丙烯管 PP R 管 热熔粘接 卫生洁具 采用节水型生活用水器具 5 用水估算 用水量 本项目用水主要是营业人员和管理人员生活用水 本项目生活用水按 建筑给水排水设计规范 要求 工作人员和摊 位营业人员用水量按 30L 人 d 计 人员共计 310 人 年工作 360 天 年用水量为 3348t 商铺用水按 3L d 计 年用水量为 6995t 绿化用水按 2L d 计 按 180 天 年计 年用水量为 468t 未预见用水量按以上三项的 10 计算 综上项目年总用水量为 11892t 供水计量方式 在农贸市场各进水口设总水表 各户设分水表 单独计量 6 排水工程 项目排水系统采用雨污分流制 分设生活污水 雨水排水管网 排水方案 生活污水 生活污水主要是洗涤水及冲刷粪便后的污水 经污水池滞留沉淀处 理 排入市政污水管网 送至污水处理厂处理达标后统一排放 雨水 雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式 排入雨水管网 就 近排入城市雨水管网 二 强电工程 二 强电工程 1 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 2008 建筑照明设计标准 GB50034 2013 10kV 及以下变电所设计规范 GB50053 2013 低压配电设计规范 GB50054 2011 17 68 供配电系统设计规范 GB50052 2009 建筑物防雷设计规范 GB50057 2010 建设单位本专业的设计要求 2 设计范围 本工程所用电负荷均为三级负荷 本工程 10kV 配电所设在地下室设备用房内 由供电部门提供一 路 10kV 电源 3 用电负荷及用电量估算 电力供应状况 项目用电取自城市配套电网 总用电负荷 254 24kW 青州市电力供 应比较充足 供电有保证 该市场在地下建有变电站 变压器及相应的 配电设施 接入线路为专线 安装 10kV 变配电站 电压降至 0 4kV 后 引至各用电单位作为电源 项目供电有保证 用电负荷估算 市场地上用电负荷冬 夏季按 60 0W m2 其他季按 20 0W m2进行 估算 地下停车场用电负荷按 5 0W m2估算 本项目总用电量估算见下 表 表表 1 21 2 总用电量估算表总用电量估算表 建筑面建筑面 积积 用电负荷用电负荷用电时间用电时间用电量用电量 名称名称 同时同时 系数系数 kWkW h h 万 万 kWhkWh 备注备注 冬 夏82520 4198210 1041 5860W m2 市场地上 其他季82520 3049 51150 64 4620W m2 地下停车场5383 630 256 73360 122 915W m2 损耗1 22 用电量的 2 5 合计 254 24 50 17 供电方案 18 68 农贸市场拟选用一台 S15 500kVA 10 0 4 节能变压器 高压开关柜 选用 JYN2 手车式开关柜 低压开关柜采用 GGD 固定式开关柜 变压器 与低压柜的联接采用封闭式母线槽 无功功率补偿静电电容器选用 PGJ2 型 具体供配电方案根据 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 电气 供配电系统设计规范 GB50052 2009 通用用电设备配电 设计规范 GB50055 2011 等相关标准 规范进行设计 设备选型 变压器选用 S15系列节能变压器 高压开关柜选用 JYN2 手车式开关 柜 变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽 无功功率补偿静电电容 选用 PGJ2 型 低压配电系统 市场内所有用电负荷均为低压负荷 供电电压 380 220V 在区内采 用放射式供电方式 消防用电设备需由两个专用配电回路供电 电源引 自不同的低压母线段 并在配电设备末端设双电源自动切换箱 每户均 为单相进线 电源进户后均设置用户配电箱 建筑照明 根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯 具 每个商铺设置 2 3 组插座和一个灯头 重要场所及出入口处均按消 防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯 公共场 所均采用节能型灯具和光源 分散控制 走廊 楼梯间开关采用延时和 声 光控相结合的开关 电气消防系统 整个区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置 当火灾发生时 联动启动系统相关消防设施 扑救火灾 建筑物防雷接地 根据自然条件 当地雷电日数 建筑物的高度和重要程度 区内所 有建筑物均属二 三类防雷建筑物 采用屋顶女儿墙上设置避雷带 利 用柱子内钢筋作接地引下线 基础内钢筋网作综合接地体 构成整个防 雷接地系统 19 68 接地系统采用 TN C S 接地系统 综合接地电阻不大于 10 在每 个建筑物进线处作总等电位联结 卫生间作局部等电位联结 所有供重 要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器 三 弱电工程 三 弱电工程 1 设计依据 智能建筑设计标准 GB50314 2015 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2000 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198 2011 有线电视系统工程技术规范 GB500200 1994 安全防范工程技术规范 GB50348 2014 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2012 建设单位本专业的设计要求 2 设计范围 通信系统 有线电视系统 安全监视与消防控制系统 3 有线电视系统 本工程设有有线电视系统 该系统电视信号源为城市有线电视网 该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内 由光纤电视网引入信号 以小区中心为界分设两个电视分配区 公建部分在竖井内预埋电视器件箱 以便二装使用 电视电缆支线均穿管暗敷设 电视系统为 550MHz 传输系统 用户电平为 60 正负 4dB 4 电话配线系统 本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机 在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座 5 安全监视与消防控制 20 68 本工程在公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统 为一级保 护对象 消防控制室拟设在物管区域 6 电阻及接地 本工程各子项均采用共用接地方式 利用建筑物基础钢筋做接地体 接地电阻 R9m 消防车道路面 扑救作业场地及其下面的 管道和暗沟等均能承受 36t 的大型消防车的压力 供消防车停留的空地 其坡度不大子 3 建筑消防 本工程设消防车道 使消防车能通达全部建筑 建筑物耐火等级为 二级 建筑防火构造 本工程防火隔墙采用 240 厚烧结页岩实心砖砌块 耐火极限不低于 3 0 小时 防火墙两侧门窗洞口水平距离 2 00m U 型 L 建筑转角处水平距离 4 00m 建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料 并按 建筑内部装修设 计防火规范 GB50222 2015 执行 结构防火 该工程设计所釆用的建筑构件 承重墙 柱 梁 楼板和屋面板等 燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求 结构柱 梁 板 保护层厚度达到相应设计耐火等级要求 消防给水 根据 建筑设计防火规范 本工程所有建筑物应设置室内消火栓 灭火系统 消火栓系统用水量 室内消火栓系统用水置 20L S 室外消火栓 系统用水置 15L S 自动喷水灭火系统设置参数 商铺和物管用房喷水强度 23 68 q 8L min m2 作用面积 A 180m2 喷水系统设计用水置 30L S 消防水池拟设地下 室外设置消防取水口 消防水池容积 V 360m3 消防水箱设于建筑屋面 其有效容积 V 18m3 室内外消火栓系统设置 统一设置室内外消防增压设施 消防给 水系统 共用消防水箱 消防水池和消火栓增压泵 消火栓系统按区内 最不利建筑考虑 室内消火栓处 均设置可启动消火栓泵按钮 楼梯前 室设置专用消火栓 屋面设置试验消火栓 自动喷水灭火系统设置 商铺和物管用房等场所 设置喷水系统 根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置 采用生活与消防合一的消防给水系统 管网呈环状形敷设 管径 为 DN250mm 地上式消火栓均匀布置 间距不超过 100m 供城市消防车 到火灾现场取水灭火使用 消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀 有效防 止系统超压工作 根据规范设有建筑灭火器 九 卫生防疫 九 卫生防疫 1 污废水汇集后排入城市污水干管 2 生活垃圾袋装集中处理 3 给水管采用塑料给水管 以保证水质卫生 十 安全防护 十 安全防护 1 选用电器及设备设施应符合质量标准 2 在所有走道 人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志 部分兼作火灾事故照明 十一 管线工程 十一 管线工程 管线综合规划根据 城市工程管线综合规划规范 GB50289 98 等规范做到布局合理 达到既有利于管线的施工与维护 又有利于净化 美化环境的目标 项目区内各种管线全部采用地下敷设 区内规划管线 有电力线 电讯线 给水管 污水管 雨水管 管线相交遵循以下原则 24 68 压力管线避让重力自流管线 小管线避让大管线 给水管尽量在污水管上面 易弯曲管避让不易弯曲管 临时性的让永久性的 工程量小的让工程量大的 十二 环卫设施 十二 环卫设施 该项目区内垃圾收运系统规划为分类收集 规划区内按30 50 米服务 半径设置垃圾收集点 实行定时收集的方法 推行环保理念 健全回收 体系 十三 抗震设计 十三 抗震设计 根据 山东省地震安全性评价管理办法 的规定 本项目必须进行 地震安全性评价 此处不做论述 十四 配套工程 十四 配套工程 项目建成后 由物业管理公司对项目实行专业化物业管理 按照物 业管理单位要求严格按照建设部颁发的 物业管理条例 等有关规定 对项目供水 供电 供气 通信等公用设施提供相应服务 为产权人 使用人提供社会化 专业化 现代化服务 以保证项目的正常使用 创 造文明 安全 方便 优雅的生活环境 物业管理机构的职责包括 1 保安 包括二十四小时保安执勤及巡更任务 2 卫生清洁 区内环境清洁 保洁及垃圾收集 清运 3 绿化维护 区内花草树木的生长维护 杂草清理等 4 公共设施维护 区内景观 运动 设施保养 维修 维护 5 房屋及配套设施 供排水 电 暖 气等 维修 维护 6 搞好农贸市场管理 创建健康文明的市场文化 协助政府进行 社会管理 为营业人员提供全面的服务 7 建立物业档案 随时掌握产权变动情况 维护物业的完整和统 一管理等 25 68 八 项目实施计划八 项目实施计划 该项目立项后 应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工 作 初设批复后 设计单位立即组织施工图设计 通过招标 选定施工 队伍和材料供应厂家 在工程监理公司的监理下 保证工程进度 力求 高速 优质的完成项目的建设 本项目建设期半年 计划于 2016 年 11 月份开工建设 期间完成项 目的土建 设备安装调试等工程 预计 2017 年 4 月工程全部竣工 项 目完成进度 详见项目实施进度表 表表 1 31 3 项目实施进度表项目实施进度表 2016 11 2017 04 2009 1 2009 12 910111201020304 项目立项 施工准备 施工图设计 工程施工 竣工验收 九 九 项目招投标项目招投标 根据 中华人民共和国招标投标法 等有关规定 本工程项目的建 设应依法进行招标 以提高建设工程质量 1 招标投标的基本原则 根据 中华人民共和国招投标法 的要求 为确保项目建设的质量 时 间 项 项 目名 称 26 68 缩短工期 节省投资 防范和化解工程建设中的违规 违法行为 保护 国家利益 本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行 根据本项目 的具体情况 招标工作应遵循以下原则 公开原则 工程项目招标应具有高的透明度 实行招标信息 招 标程序公开 公平原则 应给予所有投标人平等的机会 使其享有同等的权利 并履行共同的义务 公正原则 评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人 诚实信用原则 招标人应以诚实 守信的态度行使权利 履行义 务 以维护招投标双方的利益平衡 以及自身利益与社会利益的平衡 独立原则 招标人应是独立的法人 在招标过程中应自主决策 不受任何外界因素的干扰 接受行政监督原则 遵守有关法律法规以及有关规定 接受有关 行政监督部门依法实施的监督 2 招标 招标程序 根据有关规定 项目工程招标应按下列程序进行 建设单位向招标主管部门提出招标申请 经批准后 编制招标文 件 或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办 理 发布招标公告或招标通知书 对招标企业进行资格审查 组织投标企业勘察施工现场 编制标底 委托招标代理机构招标时 审定标底 工程开标 由招标单位主持 在招标管理部门的监督下进行 当 众启封标书 宣布标价 公开标底 进行评标 决标 签订承包合同 中标企业确定后 由招标单位发出经招标管理部 门签发的中标通知书 招 投标双方在一个月内签订承发包合同 并经 招标管理机构审定 27 68 招标方案 招标方案主要包括 设计招标 施工 监理招标等 设计招标 主要包括方案设计 初步设计 施工图设计等 施工 监理招标 在工程施工之前 应针对主体建筑 附属设施 绿化 道路等不同建设内容进行招标 确定施工 监理单位 招标基本情况详见 山东省建设项目招标方案 对中标单位的要求 对中标的工程施工 工程监理以及安装单位 其项目负责人 技 术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场 原则上不得中 途换人 如确实需要换人 必须征得甲方同意 且一旦甲方发现所换人 员不称职 中标单位必须立即撤换 如由于换人而引起质量 延误工期 增加造价等问题 应由乙方负全责 本项目不接受联合投标 不允许中标人向他人转让中标项目 也 不允许将中标的项目分解后向他人转让 十 投资估算十 投资估算 1 估算依据及说明 1 国家计委 建设部发布的 建设项目经济评价方法与参数 第 三版 2 国家计委投资司 建设部标准定额研究所编 建设项目经济评 价方法与参数实用手册 3 中国国际工程咨询公司编 投资项目经济咨询评价指南 4 建筑工程按当地询价估列 5 装置性材料购置按当地询价估列 6 国家资产方向调节税按国家税务总局国税发 1999 158 号文件 有关规定暂缓征收 7 建设单位管理费按工程费用的 2 1 计列 8 基本预备费按工程费用和其他费用之和 3 计列 价差预备费按 国家计委计投资 1999 1341 号文件费率为 0 28 68 2 投资估算 该项目总投资为3500万元 其中固定资产投资为3100万元 铺底流 动资金400万元 建设投资中土建工程费用1146万元 配套工程建设费 用420万元 其他费用1484万元 含土地购置费用1169万元 基本预备 费50万元 详见总投资估算汇总表 表表 1 41 4 顺天福农贸市场项目投资估算表顺天福农贸市场项目投资估算表 金额金额建筑面积建筑面积单方造价单方造价 序号序号项目名称项目名称 万元 m2 元 m2 占总投占总投 资比例资比例 一一工程费用工程费用1566 001566 0013635 6313635 631148 461148 4644 74 44 74 1 1地上部分地上部分661 00661 0082528252801 00801 00 市场用房615 006477 08 市场大棚46 001774 8 2 2地下部分地下部分485 00485 005383 635383 63900 00900 00 停车场485 005383 63 3 3配套工程费用配套工程费用420 00420 007638 437638 43550 00550 00 给水工程4862 84 排水工程4255 00 强电工程84110 00 采暖降温工程4457 60 弱电工程4862 84 绿化景观工程92120 00 区内道路工程3951 00 场地平整2330 11 二二其他费用其他费用1484 001484 007638 437638 431942 811942 8142 40 42 40 1城市建设配套费111 00145 32 2设备购置及安装费120 00157 10 29 68 序号序号项目名称项目名称 金额金额建筑面积建筑面积单方造价单方造价占总投占总投 资比例资比例 万元 m2 元 m2 3土地费1169 001530 00 4防雷费33 93 5消防电气检测费11 31 6综合开发费1418 33 7环保评测22 62 8地震评测33 93 9建设单位管理费2735 35 10临时设施费56 55 11勘察设计费67 86 12工程监理费810 47 13工程保险费1215 71 14招投标费33 93 三三基本预备费基本预备费50 0050 007638 437638 4365 4665 461 43 1 43 四四铺底流动资金铺底流动资金400 00400 007638 437638 43523 67523 6711 43 11 43 总投资总投资3500 003500 007638 437638 434582 094582 09100 0100 0 十一 资金筹措十一 资金筹措 本项目总投资为 3500 万元 全部由建设单位自筹解决 30 68 第二章第二章 发展规划产业政策和行业准入分析发展规划产业政策和行业准入分析 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析 一 符合国家有关发展规划要求一 符合国家有关发展规划要求 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 指 出 实施农业社会化服务支撑工程 培育壮大经营性服务组织 支持科 研机构 行业协会 龙头企业和具有资质的经营性服务组织从事农业公 益性服务 支持多种类型的新型农业服务主体开展专业化 规模化服务 推进农业生产全程社会化服务创新试点 积极推广合作式 托管式 订 单式等服务形式 加强农产品流通设施和市场建设 完善农村配送和综 合服务网络 鼓励发展农村电商 实施特色农产品产区预冷工程和 快 递下乡 工程 深化供销合作社综合改革 创新农业社会化服务机制 服务业发展 十三五 规划 中指出 规模城镇化向人口城镇化 的转型升级为生活性服务业发展提供了巨大空间 城镇化红利 仍是 十三五 期间扩大内需的突出优势 实现人的城镇化 关键在于加快 从规模城镇化向人口城镇化的转型升级 随着户籍制度改革的加快 未 来 5 年我国人口城镇化年均有望保持 2 个百分点左右的增速 到 2020 年达到 50 左右 这意味着将有近 4 亿农业转移人口进城 这将为教育 医疗 养老等生活性服务业带来巨大市场空间 从近几年的情况看 城 镇化率每提高 1 个百分点 能够带动服务业增加值比重提高 0 77 个百 分点 以此估算 到 2020 年即使人口城镇化率仅提高 10 个百分点左右 也会带动服务业比重提高 7 8 个百分点 二 符合山东省有关发展规划要求二 符合山东省有关发展规划要求 山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 中指出 坚 持市场化 产业化 社会化 国际化