土地增值税清算实务.ppt

土地增值税清算实务解析 关岩 2020 4 12 关岩 2 关岩 注册税务师 注册税务筹划师中国人民大学硕士国家税务总局师资库讲师扬州税院网络课程授课教师东奥会计在线授课教师研究方向 税收 会计 稽查qq 1399826430 相关新闻 温家宝 绝不能让房价反弹进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果紧急通知国土资电发 2012 87号取消预售传言重挫地产股招商保利大跌广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3 2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确 2020 4 12 关岩 3 主要内容 土地增值税及清算的概念土地增值税清算相关文件土地增值税清算实务解析 2020 4 12 关岩 4 一 土地增值税及清算的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税依据 土地增值税暂行条例 及配套征管文件细则第六条 条例第二条所称的单位 是指各类企业单位 事业单位 国家机关和社会团体及其他组织 条例第二条所称个人 包括个体经营者 2020 4 12 关岩 5 政策出台背景 1987年我国对土地制度进行改革 实行国有土地使用权有偿出让和转让 极大地促进了房地产市场的发展同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重1993年为规范土地 房地产市场交易秩序国务院颁布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1995年 财政部出台 土地增值税暂行条例实施细则 对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定 2020 4 12 关岩 6 立法原则 一 要有效的抑制炒买炒卖房地产 牟取暴利的投机行为 防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为 二 维护国家权益 防止国家土地增值收益流失增加国家财政收入 2020 4 12 关岩 7 土地增值税是累进所得税制度 这种税收制度有几大好处1 土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本 促使开发商加快开发和商品房销售进度增加市场供应量有利于促使房价理性回归2 加大开发商哄抬房价的成本 开发商如果哄抬房价有可能把自己抬到更高一级税率面前使哄抬房价的相当一部分 成果 被以税收的形式 没收 2020 4 12 关岩 8 3 与其他税种相比 土地增值税向消费者身上转嫁难度较大开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价4 有利于鼓励普通住宅供应解决住房结构性供应不足的问题 2020 4 12 关岩 9 三 保护从事正当房地产开发者的合法利益使其得到一定的投资回报 促进房地产开发结构的调整 2020 4 12 关岩 10 特点 一 土地增值税在房地产转让环节按次征收也就是说每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税从征收环节看 类似流转税 二 土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收 从税款征收方式看 类似所得税 2020 4 12 关岩 11 三 在征收管理中 引入了评估法土地增值税的计税依据是增值额 即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额 对于纳税人申报扣除项目金额不实的 应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价 乘以房屋的成新度折扣率 确定房产的扣除项目金额 并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额 这一点类似财产税 2020 4 12 关岩 12 四 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节也就是说 土地增值税不以收入为目的是作为宏观调节的手段作用于房地产市场因此土地增值税又是一个特定行为税 2020 4 12 关岩 13 纳税人 条例第二条转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人 以下简称纳税人 应当依照本条例缴纳土地增值税 纳税人 转让方 单位和个人 2020 4 12 关岩 14 征税对象 征税对象是转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额 2020 4 12 关岩 15 增值额 扣除项目 征税范围 2020 4 12 关岩 16 一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收对转让集体土地使用权的不征税根据 中华人民共和国土地管理法 的规定 国家为了公共利益 可以依照法律规定对集体土地实行征用 依法被征用后的土地属于国家所有 未经国家征用的集体土地不得转让 如要自行转让是一种违法行为 对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理 而不应纳入土地增值税的征税范围 一 有偿转让国有土地使用权有三层含意 二是只对转让的房地产征收土地增值税不转让的不征税如房地产的出租 虽然取得了收入 但没有发生房地产的产权转让不属于土地增值税的征收范围 思考 房产出售但不办理产权 长期租赁 是否缴纳土地增值税 2020 4 12 关岩 19 关于土地增值税若干征管问题的通知 国税发 1996 4号规定 对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的 各地土地管理部门应当协助税务部门审核 把关 税务主管部门也应按照 税收征收管理法 等规定严格予以查处 2020 4 12 关岩 20 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函 2007 645号规定 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 2020 4 12 关岩 21 思考 双方均不支付补价的土地置换中土地增值税处理 思考 开发产品先出租再出售时土地增值税是否按旧房清算 2020 4 12 关岩 23 2020 4 12 关岩 24 三是对转让房地产并取得收入的征税对发生转让行为而未取得收入的不征税细则第五条条例第二条所称的收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 思考 通过继承 赠与方式转让房地产是否属于转让行为 是否缴纳土地增值税 将建好的幼儿园产权无偿转让给教育局使用 是否要缴土地增值税 将别墅赠送给某演艺明星的行为 是否需要缴纳土地增值税 个人将其拥有的房产赠与其子女 对其行为是否征收土地增值税 企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用 不要缴土地增值税 而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为 是需要缴纳土地增值税 同样 个人将其拥有的房产赠与其子女 对其行为不征收土地增值税 2020 4 12 关岩 25 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 国税函 2000 687号 你局 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示 桂地税报 2000 32号 收悉 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源 钦州 实业有限公司100 的股权 且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权 地上建筑物及附着物 经研究 对此应按土地增值税的规定征税 2020 4 12 关岩 26 关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复 国税函 2010 347号 根据 土地增值税暂行条例 规定 对转让码头泊位 机场跑道等基础设施性质的建筑物行为 应当征收土地增值税 二 地上建筑物 建于土地上的一切建筑物包括地上地下的各种附属设施附着物 是指附着于土地上的不能移动一经移动即遭损坏的物品 三 特定事项征税范围的判定 应纳税额 2020 4 12 关岩 31 四级超率累进税率表 2020 4 12 关岩 32 200 以上 超过100 200 超过50 100 50 以下 税率60 速算扣除率35 税率50 速算扣除率15 税率40 速算扣除率5 税率30 速算扣除率0 税收优惠 2020 4 12 关岩 33 1 出售普通住宅增值率未超过20 2 因国家建设需要依法征用收回的房地产 免征土地增值税 土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后依照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额并填写 土地增值税清算申报表 向主管税务机关提供有关资料 办理土地增值税清算手续结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 2020 4 12 关岩 34 税务机关的责任 1 提供优质服务2 对纳税人申报情况进行审核纳税人的责任 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额保证清算申报的真实性 准确性和完整性 2020 4 12 关岩 35 征管方式 土地增值税暂行条例实施细则 第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入由于涉及成本确定或其他原因无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算多退少补 2020 4 12 关岩 36 科学合理制定预征率国税发 2010 53号 2020 4 12 关岩 37 关注 粤地税发 2010 105号佛地税2010年1号公告广地税2011年3号公告 2020 4 12 关岩 38 思考 对房地产企业土地增值税预征税款有哪些情况 2020 4 12 关岩 39 关于预征土地增值税问题 地税函 2011 201号 一 房地产开发项目全部竣工结算后 办理清算手续前 转让房地产取得收入的 应按规定预征土地增值税 二 办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的应按规定预征土地增值税 三 办理清算手续过程中转让房地产取得收入 未取得清算书面审核结果的 应继续按规定预征土地增值税取得清算书面审核结果后 应按187号文第八条规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值税 在规定期限内办理补退税手续 2020 4 12 关岩 40 清算条件国税发 2009 91号符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 2020 4 12 关岩 41 对符合以下条件之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 一 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 二 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 三 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的应在办理注销登记前进行土地增值税清算 四 省 自治区 直辖市 计划单列市 税务机关规定的其他情况 2020 4 12 关岩 42 清算期限国税发 2009 91号对于符合清算条件 应进行土地增值税清算的项目纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 2020 4 12 关岩 43 对于符合第二种清算条件税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目由主管税务机关确定是否进行清算对于确定需要进行清算的项目由主管税务机关下达清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 2020 4 12 关岩 44 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的主管税务机关可依据 税收征收管理法 有关规定处理 2020 4 12 关岩 45 思考 土地增值税清算后补缴税款是否加收滞纳金 2020 4 12 关岩 46 清算单位细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 2020 4 12 关岩 47 国税发 2006 187号土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目 以分期项目为清算单位如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额 2020 4 12 关岩 48 思考 房地产开发企业的建设工程 在工程项目登记备案时 没有进行分期项目的备案 但是 企业自行划分了项目分期建设 在做土地增值税清算时是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算 根据国税发 2006 187号的规定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算在土地增值税清算时不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算 国税发 2009 91号第十七条规定 清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于分期开发的项目是否以分期项目为单位清算 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 财税字 1995 48号十三 关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的 应分别核算增值额不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造普通标准住宅不能适用条例第八条 一 项免税规定 2020 4 12 关岩 51 地税发 2008 100号 第二十条规定 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的开发企业应当分别计算增值额 按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额对于未分别核算的 扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定 2020 4 12 关岩 53 开发项目清算 普通住宅非普通住宅其他开发产品 细则第九条纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊或按建筑面积计算分摊也可按税务机关确认的其他方式计算分摊国税函 1999 112总面积 关注 粤府办 2005 56号佛地税函 2005 240号财税 2006 141号 2020 4 12 关岩 55 省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 地税函 2010 34号 的规定 自2008年12月1日起 普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下 价格标准上浮20 土地增值税政策规定的 普通标准住宅 面积和价格 按上述 普通住房 标准掌握对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行对此之前已经开工的开发项目 仍按原规定标准执行 开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准 2020 4 12 关岩 56 地税二 2009 104号 规定 清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准 市地方税务局公告2011年第5号 规定 对2011年1月1日后采取分期方式开发 销售的房地产开发项目 可按政府规划主管部门颁发的 建设工程规划许可证 作为分期标准以分期项目为单位进行清算 思考 普通标准住宅的免税临界点该如何确定 计算免税临界点 设销售收入总额为x 设不含息建造成本为y 按照建造成本10 计算的房地产开发费用为0 1y 财政部规定的加计20 扣除额为0 2y 允许扣除的营业税 城建税 教育费附加为 x 5 1 7 3 0 055x 计算 当增值率为20 时 销售总额x与建造成本y的关系 x 1 3y 0 055x 1 3y 0 055x 0 934x 1 56yx 1 67024y即 增值率 20 时 售价为建造成本的1 67024倍 当x 1 67024y时 增值率 20 免交土地增值税 1 67024称为 免税临界点定价系数 20 清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 一 土地增值税清算表及其附表 二 房地产开发项目清算说明 主要内容应包括房地产开发项目立项 用地 开发 销售 关联方交易 融资 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况 2020 4 12 关岩 61 三 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表销售明细表 预售许可证等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 主管税务机关需要相应项目记账凭证的 纳税人还应提供记账凭证复印件 四 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 2020 4 12 关岩 62 最新政策京版细则 十五条 五 实行差别化土地增值税预征率房地产开发企业应当在新开盘项目销售前 将项目的土地成本 建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案经税务部门核定 对定价过高 预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率 具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布 2020 4 12 关岩 63 六 加强对土地增值税清算情况的监督和检查对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行重点清算和稽查 2020 4 12 关岩 64 二 土地增值税清算相关文件 土地增值税暂行条例土地增值税实施细则土地增值税征管相关问题土地增值税清算管理规程土地增值税清算鉴证业务 2020 4 12 关岩 65 土地增值税是地方税种各省 自治区 直辖市在财政部 国家税务总局所规定的范围内有制定具体执行政策的权限现行土地增值税在房地产市场调控背景下呈现出区域政策差异 关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引的通知 穗地税函 2011 201号穗地税函 2010 170号穗地税函 2009 329号穗地税函 2008 342号 关于土地增值税预征率的公告 广地税2011年3号公告 2020 4 12 关岩 70 广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法 穗地税发 2005 106号 广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法的补充 穗地税发 2006 39号 关于加强土地增值税征管的通知 穗地税发 2010 138号 2020 4 12 关岩 71 三 土地增值税清算实务解析 一 土地增值税收入方面实务解析 二 土地增值税扣除项目实务解析 三 土地增值税税收优惠实务解析 四 土地增值税征收管理实务解析 2020 4 12 关岩 72 一 收入方面实务解析 条例第五条纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入 实物收入 其他收入细则第五条条例第二条所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 2020 4 12 关岩 73 相关问题 1 土地增值税清算时收入如何确认 关于土地增值税清算有关问题的通知国税函 2010 220号 2020 4 12 关岩 74 地税函 2010 170号 一 土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时 已全额开具商品房销售发票的按发票所载金额确认收入未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致在清算前已发生补 退房款的应在计算土地增值税时予以调整 2020 4 12 关岩 75 思考 2 折扣转让房产的收入该如何确认 土地增值税清算工作若干问题处理指引 地税函 2011 201号 2020 4 12 关岩 76 二 折扣转让房地产 其土地增值税计税收入确认问题 一 交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的 以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入 二 交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的 应按220号文第一条规定 已全额开具商品房销售发票的 按发票所载金额确认土地增值税计税收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入 2020 4 12 关岩 77 思考 3 土地增值税清算是否包括视同销售收入 土地增值税暂行条例 国税发 2006 187号国税发 2007 132号国税发 2009 91号国税函 2010 220拆迁安置拆一还一如何税务处理 2020 4 12 关岩 78 思考 4 房地产企业之间互换房产是否缴纳土地增值税 缴纳个人之间互换房产是否缴纳土地增值税 2020 4 12 关岩 79 财税字 1995 48号五 关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 2020 4 12 关岩 80 思考 房地产企业卖房赠家具家电如何税务处理 2020 4 12 关岩 81 思考 5 房地产开发企业委托其他单位或个人代销 包销房地产其土地增值税计税收入该如何确认 2020 4 12 关岩 82 土地增值税清算工作若干问题处理指引 地税函 2011 201号 房地产开发企业作为委托方以支付代销费 包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销 包销房地产 委托方与受托方之间没有发生产权转移的 应按220号文第一条规定 已全额开具商品房销售发票的 按发票所载金额确认土地增值税计税收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入不得扣除相应的代销费 包销费等费用 2020 4 12 关岩 83 思考 6 房地产企业代收费用如何税务处理 财税字 1995 48号 2020 4 12 关岩 84 六 关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 2020 4 12 关岩 85 代收费的审核 国税发 2009 91号第二十八条代收费用的审核对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取 当代收费用计入房价时 审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形 2020 4 12 关岩 86 思考 7 房地产企业代建房是否缴纳土地增值税 代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为对房地产开发企业而言 虽然代建房行为取得了收入 但没有发生房地产权属转移 其收入属于劳务收入的性质故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围 2020 4 12 关岩 87 税收筹划 代建房方式不仅可免缴土地增值税且可减少营业税负担房开公司代建房屋只需按建筑业3 的税率缴纳营业税如房开企业自建房屋后出售的要缴纳土地增值税还要按建筑业3 的税率和销售不动产5 的税率缴纳营业税显然税负会明显增加 2020 4 12 关岩 88 关注 如房地产企业在开发之初就确定最终用户那采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化企业在大力开发项目之余应主动发展代建房屋的客户代建房还可按客户要求设计和建造对客户需求满足率高 在某种程度上可提高企业竞争力更有利于企业发展壮大代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小 2020 4 12 关岩 89 思考 8 以土地换股权 投资 合并 分立 划拨等方式是否缴纳土地增值税 另清算时如何确定土地成本 是以该土地转让让方获取土地的原始价格确定还是以所换取股权价格来确定 非货币交易 政策依据 2020 4 12 关岩 90 案例分析 a房地产公司通过招拍挂取得土地一宗 支付8000万元a将该宗土地作价10000万元 与b成立c房地产合资公司目前该宗土地所规划开发项目销售完毕需土地增值税清算确定土地增值税扣除项目时税务人员认为该宗土地成本应为原始价值8000万元c认为该土地是由投资方作价投资来的 成本应10000万元很显然土地成本相差2000万元将直接影响清算税额c公司到底该如何处理 财税字 1995 48号第一条规定 对于以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件将房地产转让到所投资 联营的企业中时暂免征收土地增值税 财税 2006 21号规定 2006 03 02对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48号 第一条暂免征收土地增值税规定 1 在2006年3月2日之前 以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的 被投资企业在土地增值税清算时应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳有关费用作为取得土地使用权所支付金额据以扣除2 自2006年3月2日之后 在投资或联营环节 已对土地使用权投资确认收入 并对投资人按规定征收土地增值税的以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除 思考转让或接受投资但未办理转让手续的土地是否征税 就投资来说只要工商局有登记备案 所有权就应当是转移 尽管法律规定不动产转让是以房管局登记为准转让虽没办理转让手续的但按 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函 2007 645号 按规定应该征收 因为已经取得实际利益 思考 合并 分立企业转让房地产是否征收土地增值税 2020 4 12 关岩 97 财税 1995 48号规定 三 关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 2020 4 12 关岩 98 企业兼并是一个企业采取各种形式有偿接收其他企业产权使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为企业兼并的形式有 案例分析 a房产公司因经营需要 分立为a b两个房产公司原a公司续存 分立公司 b 股东和股权比例都与原公司 a 相同公司分立中土地分割是否需要缴纳土地增值税 2020 4 12 关岩 100 根据 省财政厅 省地方税务局 省国家税务局转发的通知 财税字 1995 39号 规定 破产企业拍卖房地产还债可按照财税字 1995 48号通知第三条的规定 兼并 给予免征土地增值税的照顾 思考 9 合作建房该如何确定土地增值税收入 合作建房该如何计算土地增值税 2020 4 12 关岩 102 甲乙公司签订合作建房协议 共同开发a房地产项目 清算项目的主体应如何确定 房地产公司与其他公司签订合作建房协议 合作建房开发产品分配后再转让是否缴纳土地增值税 2020 4 12 关岩 103 思考 10 销售人防车位如何进行税务处理 房地产企业出售的地下停车位以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物对取得销售收入应缴纳营业税 土地增值税 企业所得税受让方不需要缴纳契税 2020 4 12 关岩 104 思考 11 房地产企业土地增值税的收入应如何审核 国税发 2009 91号 2020 4 12 关岩 105 第十八条审核收入情况时 应结合销售发票 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 商品房销售 预售 许可证 房产销售分户明细表及其他有关资料 重点审核销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 而发生补 退房款的收入调整情况进行审核 对销售价格进行评估 审核有无价格明显偏低情况 2020 4 12 关岩 106 必要时 主管税务机关可通过实地查验 确认有无少计 漏计事项 确认有无将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等情况 2020 4 12 关岩 107 二 扣除项目实务解析 条例第六条计算增值额的扣除项目 一 取得土地使用权所支付的金额 二 开发土地的成本 费用 三 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 四 与转让房地产有关的税金 五 财政部规定的其他扣除项目 2020 4 12 关岩 108 相关问题 1 土地增值税扣除项目的扣除原则1 凭证合法原则2 实际发生原则3 预提费用不得扣除原则4 符合条件核定成本原则5 共同费用分摊依据6 正确区分开发成本和开发费用原则 2020 4 12 关岩 109 思考 2 土地增值税扣除项目有何特别规定 2020 4 12 关岩 110 1 取得土地使用权所支付的金额 为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用主要包括土地买价或出让金和契税等出让方式取得土地使用权 为支付的土地出让金行政划拨方式 按规定补交的出让金 以转让方式 为支付的地价款 2020 4 12 关岩 111 成片受让分期开发细则第九条纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 或按建筑面积计算分摊也可按税务机关确认的其他方式计算分摊 2020 4 12 关岩 112 思考 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢 逾期开发缴纳的土地闲置费 土地评估费如何处理 2020 4 12 关岩 113 思考 3 房地产开发企业以附加条件购置土地的额外支出是否可以扣除 2020 4 12 关岩 114 地税发 2008 211号 第四条关于成本费用扣除的问题规定 与本开发项目有直接关联的额外补偿费用 并能充分证明此额外补偿费用属实的 可据实扣除 对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的 且在同一合同或补充协议中明确了的可将修筑道路成本作为土地使用权的购置成本或开发成本扣除 开发企业在拆迁过程中与被拆迁居民 村民 等自然人签订补偿协议 且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费 可据实扣除 对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金可视同税金予以扣除以上考虑了房地产开发企业取得土地的相关性原则 应当允许扣除 但并非房地产开发企业额外支出都能够取得合同约定等充分证明 不具有合理性不具有相关性支出 税务机关判定为赞助或捐赠并非毫无道理 思考 纳税人取得土地应上交土地出让金不直接支付给土地部门而是作为政府部门对企业投资 可否作为计算土地增值税扣除项目 如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致 并且取得了土地出让金合法票据 在土地使用权转让计算土地增值税时 应当作为扣除项目 思考 对以地补路 工程 项目其修路成本和承担工程的成本能否看作是其取得土地的成本 一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地 实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿 房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额 但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性 并有相关的政府文件或者合同 协议 为依据 思考 房地产开发企业按 以地补路 的方式取得土地 但是该单位支付修路款时 取得的是政府部门财政收据支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额 房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含 以地补路 方式取得土地的内容 如果道路是由其他单位施工的 并且财政部门或其他部门以代付了修路费用 向代付单位支付的修路费取得的是财政收据 可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额 如果道路是由该房地产开发公司直接施工 支付的修路费取得的是财政收据 则不能作为取得土地使用权支付的金额 思考 如何对土地成本进行审核 国税发 2009 91号是否取得合法有效的交易凭证分摊办法合理 合规 计算方法是否正确是否存在将开发费用计入取得土地使用权支付的金额 2020 4 12 关岩 120 2 开发土地和新建房及配套设施的成本 房地产开发项目实际发生的成本包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费开发间接费用 2020 4 12 关岩 121 思考 甲供材取得材料销售发票是否可以计入土地增值税扣除项目 如可以甲供材料范围如何界定 开发商自行从苗木种植企业购买的苗木自行完成的绿化工程 取得的发票是货物销售发票而非建筑安装 劳务发票是否可以作为扣除项目并加计扣除 2020 4 12 关岩 122 省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知 地税发 2009 104号 关于扣除项目凭证的确认问题 对于包工不包料的建安工程 施工方按提供的建安劳务金额 不含材料价款 开具发票 在计算土地增值税扣除项目时 施工费用的扣除凭证以建安发票为准 材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准 2020 4 12 关岩 123 对于包工包料的建安工程 施工方按工程结算金额 包含材料和设备价款 开具发票在计算土地增值税扣除项目时 建安费用的扣除凭证以建安发票为准 2020 4 12 关岩 124 3 开发土地和新建房及配套设施的费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 2020 4 12 关岩 125 思考 4 房地产开发费用是按照计算扣除还是按照比例与实际发生孰低原则扣除 126 思考 5 房地产企业集资利息能否计入开发费用扣除 无利息支出能否计算扣除 2020 4 12 关岩 127 市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知 地税发 1995 113号 规定 凡社会集资以及非金融机构等渠道借贷利息支出 不允许据实扣除 依 细则 规定房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本规定计算的金额之和的10 计算扣除 对于无借款利息的扣除问题 省 市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引 续二 的通知 地税函 2010 170号 规定 原 地税函 2008 342号 第四条第一款 房地产开发企业没有发生利息费用 即利息支出为零 其他房地产开发费用 实施细则 第七条第 一 二 项规定计算金额之和的5 计算扣除 规定停止执行即可以理解为无借款利息可改按国税函 2010 220号文按照10 以内计算扣除 129 4 旧房及建筑的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经当地税务机关确认 2020 4 12 关岩 130 5 与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除 2020 4 12 关岩 131 6 财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加加计20 的扣除此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人除此之外的其他纳税人不适用 该条款应该修改 2020 4 12 关岩 132 思考 6 对整体购买未竣工的房地产开发项目后进行后续开发建设 完成后再转让房产的其扣除项目是否允许加计扣除 2020 4 12 关岩 133 思考 7 转让土地使用权的土地增值税如何扣除 2020 4 12 关岩 134 从事房地产开发的纳税人的房地产开发项目未竣工中途转让的 其开发成本中发生的取得土地所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施的成本符合政策规定的 可以加计扣除 仅取得土地 未进行开发也就是没有发生开发费用 就不能加计扣除 2020 4 12 关岩 135 a房地产公司2010年取得一宗土地土地出让金1000万元 后续开发投入200万元因资金不足无力再开发决定转让土地给b房产公司a房地产公司开发成本明细账余额1200万元转让价款3000万元问 该项目扣除项目是多少 举例 分析 a公司扣除项目 1000 200 1 30 3000 5 1710元a公司扣除项目 1000 200 1 20 3000 5 1590元a公司扣除项目 200 1 30 3000 5 410元a公司扣除项目 200 1 20 3000 5 390元a公司扣除项目 1000 200 1 20 3000 5 1390元 地税发 2008 100号 第十九条规定 开发企业取得土地使用权后 未进行任何形式的开发即转让的 计算其增值额时 只允许扣除取得土地使用权所支付的金额 以及与转让土地使用权有关的税金 对进行了土地开发 不建造房屋即转让土地使用权的在计算其增值额时 允许扣除取得土地使用权所支付的金额 开发土地的成本 规定的费用和加计开发土地成本的百分之二十 以及与转让土地使用权有关的税金 开发企业取得未竣工房地产后 未进行任何实质性的改良或开发即再转让的 计算其增值额时 只允许扣除取得房地产所支付金额 以及与转让房地产有关的税金 地税函 2009 47号 取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产 其扣除项目如按照是否进行实质性的土地整理 开发为标准 区分两种情况进行说明 一 取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的 其扣除项目如下 1 取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用 包括契税 2 与转让土地使用权有关的税金 包括印花税 营业税金及附加 地方教育附加 二 取得土地使用权后进行了实质性的土地整理 开发 但未建造房屋即转让土地使用权的 其扣除项目如下1 取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用 包括契税 2 开发土地的成本 3 加计开发土地成本的百分之二十 4 与转让土地使用权有关的税金 包括印花税 营业税金及附加 地方教育附加 2020 4 12 关岩 141 地税发 2011 221号 规定 一 对取得土地 不论是生地还是熟地 使用权后 未进行任何形式的开发即转让的 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用 以及在转让环节缴纳的税金 二 对取得土地使用权后 仅进行土地开发 如 三通一平 等 不建造房屋即转让土地使用权的 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金 再按开发土地所需成本的20 予以加计扣除 加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款 三 对取得房地产产权后 未进行任何实质性的改良或开发即转让的 只允许扣除取得房地产产权时支付的价款 交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金 143 四 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 开发土地和新建房及配套设施的成本 规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金 并按实施细则的规定准予加计20 扣除 注意 国税发 2006 187号房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额 除另有规定外扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用及与转让房地产有关税金须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 2020 4 12 关岩 145 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送前期工程费建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料结合房屋结构 用途 区位等因素核定上述四项开发成本的单位面积金额标准并据以计算扣除 具体核定方法由省税务机关确定 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 1 建成后产权属于全体业主所有的其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入并准予扣除成本 费用 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本房地产开发企业的预提费用 除另有规定外 不得扣除属于多个房地产项目共同的成本费用应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法计算确定清算项目的扣除金额 思考 8 售楼处样板间的企业所得税与土地增值税该如何税务处理 2020 4 12 关岩 149 思考 9 对扣除项目进行稽查时应注意哪些重要事项 2020 4 12 关岩 150 思考 10 筹建期间的业务招待费该如何处理 2012年15号公告 2020 4 12 关岩 151 思考 11 土地增值税清算时房地产开发企业由于推迟交房而支付违约金是否可以作为扣除项目 2020 4 12 关岩 152 思考 12 对于因历史问题造成的无帐载价格 无依据的土地成本 如集体企业转制 以整体资产出资等 清算时如何确定土地成本 参照契税缴税依据 还是按土地评估价格调整计算 2020 4 12 关岩 153 13 土地增值税 企业所得税政策有何差异 思考 三 税收优惠 一 符合条件的普通住宅条例第八条有下列情形之一的 免征土地增值税 一 纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额百分之二十的 2020 4 12 关岩 155 细则第十一条条例第八条 一 项所称的普通标准住宅 是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅高级公寓 别墅 度假村等不属于普通标准住宅普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省 自治区 直辖市人民政府规定 2020 4 12 关岩 156 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过本细则第七条 一 二 三 五 六 项扣除项目金额之和百分之二十的免征土地增值税增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的应就其全部增值额按规定计税相关政策 2020 4 12 关岩 157 二 因国家建设需要依法征用 收回的房地产条例第八条 二 项所称的因国家建设需要依法征用 收回的房地产是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 2020 4 12 关岩 158 因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 由纳税人自行转让原房地产的 比照本规定免征土地增值税符合上述免税规定的单位和个人须向房地产所在地税务机关提出免税申请经税务机关审核后 免予征收土地增值税 2020 4 12 关岩 159 财税 2006 21号四 关于因城市实施规划 国家建设需要而搬迁 纳税人自行转让房地产的征免税问题 土地增值税暂行条例实施细则 第十一条第四款所称 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 指产生过量废气 废水 废渣和噪音 使城市居民生活受到一定危害 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 2020 4 12 关岩 160 三 个人住房细则第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税居住未满三年的 按规定计征土地增值税 2020 4 12 关岩 161 财税字 1999 210号 居民个人拥有的普通住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 2020 4 12 关岩 162 财税字 1995 48号 五 关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的经当地税务机关核实 可以免征土增值税 2020 4 12 关岩 163 暂免征收 2020 4 12 关岩 164 1 合作建房 分房自用的暂免征收 分房后转让的应征收土地增值税 3 投资联营 视投资和被投资主体暂免征收 2 企业兼并 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 土地增值税 四 投资联营1 财税字 1995 48号一 关于以房地产进行投资 联营的征免税问题 对于以房地产进行投资 联