全国房屋登记官考试辅导材料-房屋登记案例分析 PPT课件

1 全区房屋登记审核人员培训 房屋登记案例分析 2 房屋登记 一 登记目的规范登记行为 保护交易安全 保护权利人的合法权益 二 登记的概念登记是一种记载行为 是一种可诉的行政行为 而不是确权 审批或许可行为 三 登记程序申请 受理 审核 必要时公告 记载于登记簿 发证记载于登记簿时房屋登记即生效 发证 在实务中只是起到校对程序的作用 避免笔误 是否所有的房屋登记都依申请而启动 物权法 中规定的物权种类中 涉及房屋他项权利的是 抵押权 地役权 3 了解几种主要的不动产制度及其特点 一 契据登记制度 形式审查 二 权利登记制度 实质审查 三 托伦斯登记制度 登记机构有实质审查的权限 登记机构的审查职责法学界 业界的几种观点1 形式审查 2 实质审查 3 以形式 程序 审查为主 实质审查为辅 4 合理审慎的审查 4 房屋登记办法 对登记机构审查职责的定位 如登记申请符合下列条件 房屋登记机构应当予以登记 1 申请人与依法提交的材料记载的主体一致 2 申请初始登记的房屋是申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋 申请其他登记的房屋是房屋登记簿记载的房屋 3 申请登记的内容与有关材料证明事实一致 4 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突 5 不存在不予登记的情形 如登记申请不符合上述条件 房屋登记机构应当作出不予登记的决定并以书面形式告知申请人 不予登记的书面决定必须包括不予登记的事实理由和法律依据 5 登记机构的赔偿责任 一 判定登记机构是否有责任的标准在于 登记机构在登记中是否已经尽到了审慎审查的义务 1 对属于登记机构自身职能范围内的房屋所有权证真伪 权属登记信息以及房屋有无查封等限制性信息 应当能够审查并承担审查责任 2 对于高仿真的公章 身份证等虚假材料 登记机构没有能力和技术手段进行审查 由此产生的后果不应由登记机构承担 也就是说 登记机构虽然尽了足够的审核义务并完全按照 办法 的规定进行登记 但是由于自身能力和条件的限制 确实无法发现材料存在错误或者是虚假的 这时因登记错误造成损害的法律责任就应当由提交错误 虚假材料的申请人承担 在工作实际中 存在登记机构无过错而被撤销颁发房屋所有权证行政行为的案例 行政行为被撤销 但登记机构无过错 不承担赔偿责任 6 登记机构的赔偿责任 案例 对限制民事行为能力人如何审查 登记错误由谁担责 申请人属于限制民事行为能力人 从表面上并不能分辨出来 登记机构在办理登记时 对申请人必要的询问也不能分辨其是否是限制民事行为能力人 如果因此登记错误 登记机构不承担赔偿责任 监护人因监护不力应承担相应的责任 这样更有利于平衡各方的利益 注意 房屋登记机构在办理登记时违反法律规定 未尽审查职责 适用行政违法归责原则 它以职务违法为承担赔偿责任的前提 7 登记机构的赔偿责任 二 根据 国家赔偿法 赔偿请求人单独提出赔偿诉讼的 需先向赔偿义务机关提出赔偿请求 只有在赔偿义务机关不同意其赔偿请求的情况下 才有权向人民法院起诉 如果赔偿请求人在提起行政诉讼的同时一并提起行政赔偿请求 人民法院应一并受理 分别立案 三 在行政赔偿案件中应按照直接损失给予赔偿 什么是 直接损失 从行为和损害结果的关系来看 购房者所缴纳的契税款不属于直接损失部分 契税款是签订购房合同产生的费用 发生在登记行为之前 不是房屋登记机构颁证行为直接造成的 房屋登记机构不应承担赔偿责任 但房屋登记费 交易服务费 手续费是在办理登记时房屋登记机构直接收取的费用 应认定为 直接损失 8 善意取得制度 善意取得制度在房屋登记中的法律适用1 善意的买受人在登记错误的情况下因为相信登记而购买了不动产 如果符合善意取得的构成要件 应当即时取得所有权 2 共同共有不动产的共有人擅自处分不动产 买受人相信其具有全部的处分权而善意购买不动产 符合不动产善意取得的构成要件的 也即时取得不动产所有权 不动产善意取得的构成要件 1 出让人无处分权 2 买受人为善意 3 合理价格转让 4 按照法律规定已经进行了不动产物权变动登记 9 善意取得制度 不动产善意取得的法律效力 1 具备上述要件 受让人即可取得转让的不动产的所有权 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 2 不符合上述要件的 不发生善意取得的效力 所有权人有权追回被转让的不动产 案例 撤销房屋登记与善意第三人利益保护司法机关 行政机关 仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况 提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的 房屋登记机构可以撤销原房屋登记 收回房屋权属证书 登记证明或公告作废 但房屋权利为他人善意取得的除外 也就是说 属善意取得人 登记机构不能直接将其房屋所有权登记予以撤销 10 询问与实地查看 所有的房屋登记都要经过询问程序需要到实地查看的几种情形 1 房屋所有权初始登记 2 在建工程抵押权登记 3 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记以及法律法规规定的需要到实地查看的其他房屋登记 因此 并不是要对所有的登记申请一律到实地查看 除了上述情形 只要登记机构认为是需要的 都可以到实地查看 11 预告登记的实践运用 掌握 预告登记的变更 注销情形 单方申请办理预告登记的适用条件 预告登记的受理要件 办件流程 预告登记与本登记的法律关系 一 预告登记的特点预告登记所登记的 是将来发生不动产物权变动的请求权 使该请求权具有物权的效力 但实质上登记的不是物权 预告登记作出后 并不能发生物权的变动 这是预告登记与其他登记的区别所在 二 预告登记的适用范围根据 房屋登记办法 第六十七条规定 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记 但需要注意的是 预购商品房转让不得办理预告登记 注意区别于预告登记权利因继承而发生的转移 12 预告登记的实践运用 三 预告登记的申请预告登记应当由双方共同申请 除非预售人未按照约定与预购人申请预告登记 预告人方可单方申请 四 预告登记的自动失效预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 13 预告登记的实践运用 案例 预售合同备案是否等同于预告登记 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度 1 性质不同 前者是不动产登记制度 后者是行政管理措施 2 功能不同 前者是为了保障将来能够实现物权 后者是为了行政管理部门加强市场监管 3 启动程序不同 前者必须基于双方约定并共同申请 后者是针对房地产开发企业的强制性制度 要求其必须自签约之日起30日内办理备案手续 4 适用范围不同 前者适用于房屋的买卖 抵押 建设用地使用权转让 后者只适用于商品房预售活动 14 更正登记的实践运用 掌握 更正登记的法律规定和适用条件 更正登记的受理要件 办理流程 依申请的更正登记和依职权的更正登记的区别 一 对于房屋自然状况如面积 坐落等出现笔误或遗漏的情形 不涉及房屋权利归属和内容的 可按照 房屋登记办法 第七十五条的规定程序 由房屋登记机构依职权予以更正 二 对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误 房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记 15 异议登记的实践应用 掌握 异议登记的法律规定的适用条件 异议登记的受理要件 办理流程 对交易的效力以及消灭和注销 异议登记的效力异议登记是一种暂时的保全登记 起到临时性保障措施的作用 办法 将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记 如果申请人没有在十五日的法定期限内起诉或是未及时向登记机构提交已经起诉的证明材料 异议登记自动失效 也可由异议登记的申请人或登记簿记载的权利人申请注销 登记机构不能依职权注销异议登记 但是申请人在法定期间起诉且向登记机构提交了相关证明材料对异议登记进行续展 异议登记应当继续存在 16 集体土地上房屋登记的实践 农民的住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 登记部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证 农村房屋只能在本集体经济组织范围内流转 集体土地上房屋登记的特殊性一 房屋所有权人身份带有限制 一般是该农村集体经济组织成员 二 房屋宅基地的取得具有无偿性和限制性 一户一宅 不得非法转让 三 登记时须坚持 房地一致 先地后房 的原则 四 未经集体经济组织同意 房屋登记机构不能办理转移登记 五 农村宅基地 自留地 自留山上的房屋不得设定抵押 17 房屋翻建 改扩建的登记类型 掌握 翻建 改扩建房屋登记类型的确定 翻建房屋应办理变更登记 房屋翻建不等于房屋灭失 所有权客体并未消灭 因此 翻建房屋的所有权主体也不变 依法应办理变更登记 18 商品房登记知识点 1 购房合同可约定共有面积的分摊 无约定的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊 2 地面停车场 即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属业主共同所有 开发商不得出售 3 关于商品房面积发生误差的处理方式 详看书中183页内容 19 土地抵押对房屋登记和预售的影响 掌握 土地使用权设定抵押后 预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式 熟悉 已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序 已抵押土地与房屋初始登记的法律关系 已抵押土地与房屋转移登记的法律关系 房屋初始登记时 是否需要土地抵押权人出具同意办理初始登记的证明材料 房屋登记机构收取土地抵押权人出具的同意证明材料仅限于转让的情形 目的是保护抵押权人的权益 而初始登记并不改变抵押财产的的所有权性质 不影响抵押权人实现自己的债权 所以不必收取上述材料 20 已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求 熟悉 在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式 在建工程抵押的特点一 贷款只能用于在建工程的继续建设 二 抵押权人只能是取得了金融许可的机构 三 抵押人必须是债务人和在建工程的土地使用权人 四 抵押的是已完工的部分 五 已预售并办理了预售备案或预告登记的房屋 不能对该房屋再设立在建工程抵押 六 在建工程抵押权登记必须要进行实地查看优先受偿权 谁更优先 物权优于债权原则 受偿顺序如下 善意购房人的购房款 建筑承包商的工程款 银行债务 21 其他优先原则 1 法律适用规则 上位法优于下位法 后法优于前法 特别法优于一般法 2 承租人对承租房屋享有优先购买权 但须具备以下条件 一是房屋租赁合同合法有效 二是出租人在房屋租赁合同有效期间内出卖已经出租的房屋 三是承租人承诺购买的条件与其他人承诺的购买条件相同 3 共有人与承租人的优先购买权并存时 共有人优先于承租人购买 买卖不破除租赁 房屋产权转移的 原租赁合同继续有效 4 遗嘱继承优先于法定继承 22 抵押登记是否必须要进行房屋评估 房地产评估报告不是抵押登记的法定要件 根据 城市房地产抵押管理办法 第二十二条规定 设定房地产抵押时 抵押房地产的价值可以由抵押当事人双方协商议定 也可以由房地产评估机构评估确定 因此 房地产评估不是房屋登记机构办理抵押登记中的必经程序 物权法 实施以后 第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估 抵押物的价值并不是登记机构应当审查的内容 是否超过抵押物的价值是抵押权人应当注意的事项 与登记机构无关 23 最高额抵押的主合同债权能否转让 最高额抵押的主合同债权不得转让 但最高额抵押债权确定后可按普通抵押权行使 如最高额抵押所担保的不特定债权 因债权数额确定登记 借款期限届满等原因成为特定债权 为其所设定的最高额抵押权也转变为普通抵押 可以随着主债权的转让而转让 在最高额抵押债权未确定之前 能否办理最高额抵押注销登记 可以 24 抵押登记相关知识点 1 抵押权自登记之日起产生效力 2 订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 3 房地产抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押物 对拍卖新增房屋所得 抵押权人无权优先受偿 4 注意了解反担保的概念及特性 参看书中217页内容 5 抵押权注销登记应由双方共同申请 单独一方不能申请 我国现行立法没有 恢复 抵押登记的提法 房屋登记机构办理 恢复 抵押登记实际上适用的是重新办理抵押 其恢复抵押登记的行为不具有合法性 抵押权是通过登记产生的 不是通过恢复而产生的 抵押权生效时间应从重新登记之日起计算 25 房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践 熟悉 申请人对房屋交易价格如实申报的义务 房屋登记机构对交易价格的审查及法律责任 申报成交价格属于当事人的义务 不属于登记机构应当审查的内容 26 公证应用于房屋登记的实践 掌握 房屋登记中须经公证的情形 熟悉 登记机构对公证书的审查责任 撤销公证与房屋登记的法律关系 继承公证的依据 司法部 建设部共同发布的 关于房产登记管理中加强公证的联合通知 法律未有明文规定房屋继承必须经过公证程序 但继承关系属于民事法律关系 而登记机构的权力属于行政权力 法律没有授权登记机构去确定继承关系 因此 登记机构没有权力也没有能力直接对继承人 受遗赠人的权利作出界定 27 境外法院的判决书适用于房屋登记的实践 掌握 境外裁判文书 公证书在境内适用于房屋登记的程序性规定和处理方式 熟悉 香港 澳门 台湾地区法院民事裁判文书适用于房屋登记的法律规定 不动产的所有权买卖 租赁 抵押 使用等民事关系 均应按照 物之所在地法支配 原则 适用不动产所在地的法律 因此 境外法院的判决书应在中国的法律框架下 经中国法院认可后才具有域内的法律效力 28 离婚财产分割的登记实践 掌握 夫妻共有房屋作离婚财产分割时登记类型的认定 登记机构对夫妻共有财产和隐性共有人的审查责任 案例一 房改房由夫妻二人共同购买 丈夫是隐性共有人 法院在判决二人离婚时没有确定房屋的产权归属问题 房屋登记机构应待该房屋权属争议清楚后再办理相应登记手续 案例二 物权法 实施之前 婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产 在 物权法 和 房屋登记办法 实施后 登记机构按照 房屋登记办法 建立房屋登记簿 登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据 因此登记在配偶一方名下的房产可依法推定为其个人财产 29 离婚财产分割的登记实践 也就是说 登记簿上记载的权利人是谁就是谁 没有记载的人就不是权利人 不存在隐性共有人的情形 如果房屋在事实上存在共有人 但因当事人未申请登记 而导致登记名义人与实际权利人有差异时 登记机构不因此承担责任 30 监护人为未成年人利益处分房屋的规定及登记机构的审查责任 掌握 未成年人监护人的认定标准以及为未成年人利益处分房屋的特殊要件规定 关于对未成年人的监护权1 父母行使对未成年人的监护权时法律并未明确必须由所有监护人共同行使 还是由监护人之一行使即可 不管监护人之一还是监护人共同行使监护权 只要是为被监护人的利益都应视为合法行为 如果监护人之一处分未成年人的财产 损害了被监护人的利益 应当承担责任并赔偿损失 2 父母与未成年子女的关系不因其离婚而消除 抚养权不能代替监护权 31 代理人滥用代理权的情形 1 自己代理 代理人以被代理人的名义与自己实施民事行为 2 双方代理 代理人同时代理双方当事人实施同一项民事行为 3 恶意代理 代理人和第三人恶意串通实施损害被代理人利益的行为 登记机构应当对代理人的代理权限进行必要的审查 在受理相关房屋登记申请以后 就同一套房屋提出的申请行为应当谨慎 32 定金 预约金 掌握 定金的概念和分类 预约金的法律性质定金分为 立约定金 成约定金 证约定金 违约定金和解约定金 担保法 第九十一条规定 定金的数额由当事人约定 但不得超过主合同标的百分之二十 如果主合同因双方当事人协商不一致而不能订立 不可归责于任何一方当事人的 不适用定金罚则 预约金不等同于定金 如果房地产商与购房者约定该款项具体定金担保的性质 则预约金具有立约定金的性质 适用定金罚则 如未明确约定定金性质 应视为预付款 未订立买卖合同的 由开发商反还购房人 当事人另有约定的按约定处理 33 事实成就时即发生的物权效力 物权法 第九条第一款规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 基于法律直接规定 不需经过登记 自事实行为成就时即发生物权效力的情形有 1 合法建造房屋 2 继承或受遗赠 3 因人民法院或者仲裁委员会的法律文书取得房屋所有权 34 拆迁房屋的限制性规定 根据 城市房屋拆迁管理条例 拆迁范围内的房屋可以转让 但不得进行下列活动 1 新建 扩建 改建房屋 2 改变房屋和土地用途 3 抵押 租赁房屋 35 注意时效问题 案例 撤销及注销的启动程序登记机构在办理登记时应审查登记房屋有无查封或其他限制登记情形 未履行审查责任可能会导致登记被注销或撤销 在 城市房屋权属登记管理办法 实施期间 登记机构可以启动行政注销将存在登记瑕疵的查封房屋登记注销 但 房屋登记办法 实施后 登记机构在没有司法机关 仲裁委员会或行政机关生效法律文书证明当事人以隐瞒真实情况 提交虚假材料等非法手段获取房屋登记为前提 不能自行启动行政职权将查封房屋登记直接撤销或注销 36 行政诉讼时效 行政诉讼法 第三十九条规定 公民 法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的 应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出 法律另有规定的除外 最高人民法院 行政诉讼法解释 第四十一条规定 行政机关作出具体行政行为时 未告知公民 法人或者其他组织诉权或者起诉时限的 起诉期限从公民 法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算 但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年 第四十二条规定 公民 法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的 其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算 对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年 其他具体行政行为从作出之日起超过5年提出诉讼的 人民法院不予受理 1 37 登记时效 不动产登记产生于登记申请人的请求行为 而申请权及当事人的意思表示应当于属于民事范畴 当事人何时申请登记 是其民事权利 当事人不及时申请登记的 物权变动不发生效力 因此产生的交易风险由当事人承担 房屋登记机构无强制规定登记申请时限的必要 以前的房屋登记法律法规之所以规定登记申请时限 主要是出于行政管理的需要 督促当事人尽快申请登记 如果当事人超过规定的时限申请登记 按照 城市房屋权属登记管理办法 第三十六条的规定 应由房屋登记机构责令限期补办登记手续 并按原登记费的3倍以下收取登记费 因此 房屋登记机构只能进行处罚 登记申请的效力并款受到影响 按照我国 物权法 的立法精神 房屋登记办法 已经取消了申请人的登记申请时限 无论申请人何时申请登记 只要符合登记条件 房屋登记机构仍应受理 38 登记机构协助执行义务 1 房屋登记机构根据法院的协助执行通知书实施登记 是其必须履行的法定协助义务 2 房屋登记机构认为人民法院要求协助执行的内容有错误 可以向人民法院提出审查建议 但不应当停止办理协助执行事项 3 房屋登记机构未履行协助执行义务 给他人造成损害的 应承担赔偿责任 4 法院不能以房屋违法登记为由扣划房屋登记机构的资金 民事诉讼法 第一百零三条对有义务协助执行的单位的强制措施仅规定为 罚款 没有 直接划扣 的规定 39 登记机构协助执行义务 案例一 已设定抵押权的房屋是否可以查封并拍卖 1 可以查封并拍卖 但应保护抵押权人的权益 2 拍卖所得价款应优先清偿抵押权人的债权 3 强制拍卖第三人享有抵押权的房产应具备执行实益 即房产拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后存在剩余可能 该余额部分在较大程度上可以清偿申请执行人的债权 案例二 商品房预售合同备案能否对抗法院查封 不可以 预售合同登记备案是一种对商品房预售情况进行事后监督的行政管理措施 不具有物权上的效力 对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人 第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产 但尚未办理产权过户登记手续的 人民法院可以查封 扣押 冻结 40 预查封情形 1 作为被执行人的房地产开发企业 已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋 2 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋 3 被执行人购买的办理了商品房预售登记备案手续或者商品房预告登记的房屋 注意 被预查封的房产可以办理初始登记 41 关于轮侯查封 1 轮侯查封的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列 2 查封法院依法解除查封的