镇远县房地产市场运行分析报告06年.doc

镇远县房地产市场运行分析报告(2006年上半年)一、2006年16月基本情况2006年16月，在县委、政府的宏观调控下，我县的房地产市场正稳步发展，商品房新开工面积、商品房销售量、销售总额均保持了一个相对稳定的数量。房地产市场总体来看是供、需基本平衡、价格稳中有升、走势平稳。房地产的发展对于改善居民居住条件，推动我县经济发展起到了积极作用。1、商品房新开工面积为3.83万m2，比去年同期减少12.95%，其中：商品住宅新开工面积为 3.54万 m2,比去年同期增加10.63%，经营用房为 0.29万m2,比去年同期减少75.83 %。2、商品房预销售面积2.011万m2，比去年同期减少36.76 %，其中商品住宅销售面积1.452万 m2，比去年同期减少 49.05%，经营用房预销售面积0.559m2，比去年同期增加69.39 %。3、二级市场：存量住房交易面积为1.068万m2，比去年同期减少36.04%，二级市场的发展，对稳定房地产市场起到了较好地促进作用。由于存量住房的交易价格还是低于商品房价格，因而也为部分收入水平有限的工薪阶层购买住房提供了可选择的市场。4、按揭贷款在购房资金中所占比重逐年增长，今年上半年按揭贷款在购房资金中所占比重为46 %，按揭贷款比例增长。一方面说明老百姓消费观点的转变，对镇远的经济发展前景、对预期收入的增加充满信心，但是一方面也说明老百姓的积累已经在减少，如果没有银行支持，换句话说，如果银行在房贷款政策方面有调整，对我县房地产经济的影响比重也会增大很多。总的来看，今年上半年房地产市场销售状况与去年同期基本持平。但也有一些不同之处。1、从新开工的商品房面积来看，政府以规划为龙头的宏观调控起到了有效的作用，新开发的房屋不是从数量上猛增，而是从环境、功能和小区的整体规划来要求，不论是铭城花园、古镇花园、舞阳文化园，还是正在实施小菜园开发项目和羊坪彩虹广场等，都充分考虑了住宅小区居住环境质量。2、商品房销售保持良好的态势，但空置总量有所上升，应引起足够重视，从空置房情况分析来看，空置房以商品住宅为主，地点集中在区位较偏、环境欠佳、服务功能不完善地段，如南门沟市场和舞阳公寓等商品住宅。3、从今年上半年商品住宅价格走势看，住宅价格一直保持平稳走势，价格基本保持在680980元/m2的微小区域内浮动。最高价格在1021元/。截止6月20日止，全县商品房平均销售价格为700、50元/m2，与去年同期比减少2.06元/m2，二、我县房地产市场运作存在的主要问题1、存量房交易市场潜力未能充分发挥。我县住房二级市场发展不平衡，存量住房交易市场发展较差，房改房上市交易政策落实不到位，全县房改房共1400多套，近两年来所收取的土地收益金和已经办理市场准入手续的还不到400户.城镇居民卖旧房、买新房、推动商品住宅增长的梯度消费的巨大市场潜力未能充分发挥。2、房地产企业综合素质有待进一步提高，开发行为亟待进一步规范，房地产企业对产业的政策运用把握不够，缺少成熟理性的发展计划。3、发展不平衡，供求结构失衡，片面强调以地生财、减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。4、对批地建私房控制不严，土地供应过量，冲击开发市场，制约投资开发。三、拟采取的主要措施1、加大住房分配货币化方案的实施力度，尽快制定完善措施，推进住房分配货币化方案的实施，加大对已购公房未补交购房款及土地收益金的归缴工作.2、继续实行严格地宏观调控政策，对房地产开发来讲，规划是龙头、土地是根本，根据本县房屋需求，合理批准开发规划，使供需基本平衡。3、制定市场发展规划，发挥中心城市商品流通辐射作用，通过政府引导，尽快建立镇远具有一定规模效应的专业市场，与城市建设规划配套，消化空置商品房，拓展房地产经济所带来的长期效应。4、继续稳定房改房上市优惠政策，鼓励职工卖旧房、卖小房、