重庆酒店项目物业发展案.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除重庆市沙坪坝区嘉陵路南后山坡项目物业发展建议（前期） 李颂熹顾问(广州)有限公司二O O五年十二月二十日目录1.项目自身分析81.1.定位思考81.1.1.区位条件81.1.2.地块条件81.1.3.市场条件81.1.4.区域形象81.1.5.投资回报81.2.市场调查结果简析91.2.1.楼盘调查结果简析91.2.2.消费者市场调查简析101.3.项目分析121.3.1.项目背景分析121.3.2.项目地块分析121.3.3.建筑物分布情况141.3.4.沙坪坝气象指标：141.3.5.居住环境：141.4.项目物业体量配比151.4.1.各类物业需求量评估151.4.2.物业配比原则：191.4.3.物业配比建议192.住宅SWOT分析192.1.优势（Strength）202.2.劣势（Weakness）212.3.机会（Opportunity）242.4.威胁（Threats）252.5.总结273.项目住宅定位273.1.定位理念273.2.市场定位273.3.客户定位303.4.形象定位323.5.项目命名343.6.住宅产品定位353.6.1.总体分布353.6.2.物业类型、档次以及目标客户群示意363.6.3.面积定位363.6.4.户型功能建议413.6.5.户型设计规避重点413.7.价格定位（初步）413.8.产品总体描述433.9.附属产品策划443.9.1.配套需求443.9.2.会所功能设计453.10.节能系统463.11.智能化系统473.12.装修情况483.12.1.背景数据483.12.2.趋势483.12.3.建材建议493.12.4.套餐标准49a实用型：国产中档建材 200400元/平方米493.13.车位493.14.物业管理503.14.1.物业管理的档次503.14.2.物业管理内容建议504.沙坪坝区商业环境简析571.5.定位思考：项目自身条件571.5.1.区位条件571.5.2.地块条件571.5.3.市场条件571.5.4.区域形象581.6.定位思考：市场调查结果585.商业SWOT分析615.1.优势（Strength）615.2.劣势（Weakness）625.3.机会（Opportunity）645.4.威胁（Threats）645.5.总结656.项目商业定位666.1.市场定位676.2.客户定位686.3.主题定位706.3.3.A区地铁商场：736.3.4.B区：736.4.主要目标消费群体定位：896.5.功能定位896.5.1.尚美品牌基地896.5.2.尚美流行前线906.5.3.尚美户外大道906.5.4.C区小区配套商业906.6.价格定位906.7.规划设计建议916.7.1.商业面积建议916.7.2.设计盲点规避926.8.物业管理建议927.本项目酒店市场发展条件分析957.1.酒店所在地旅游资源状况分析957.1.1.沙坪坝区内旅游资源957.1.2.项目地周边旅游资源987.1.3.分 析987.2.项目所在地的地理及交通通达性997.2.1.地理位置997.2.2.交通状况1007.2.3.分 析1017.3.酒店客源分析1017.3.1.重庆酒店客源分析1017.3.2.沙坪坝区客源分析1057.3.3.分 析1077.4.沙坪坝区酒店接待能力1087.4.1.沙坪坝区酒店数量及规模1087.4.2.沙坪坝区酒店发展特征1087.4.3.沙坪坝区酒店发展势头1137.4.4.分析与建议1148.酒店市场发展趋势分析1158.1.全国酒店市场发展趋势1158.1.1.旅游业全面复苏，令酒店业经营呈现回升态势1158.1.2.中国酒店普遍存在着星级越高其效益越好的状态。1158.1.3.酒店连锁化管理程度将越来越高，国际品牌酒店成为中国酒店市场领头羊1178.1.4.国际化酒店管理集团所产生的利润明显高于国内酒店1188.1.5.经济型酒店的崛起抢占了三星级以下酒店的市场份额1198.1.6.分析及建议1198.2.重庆酒店市场发展趋势1208.2.1.和国内大部分城市一样，重庆酒店的发展与当地经济水平、开放程度、旅游业及房地产发展态势相一致1208.2.2.与直辖市比较，重庆四星级以上酒店数量较少，结构不合理。1218.2.3.三星级酒店增长数量及速度最快1228.2.4.重庆酒店规模结构较小1228.2.5.高档次酒店多集中于渝中区，酒店空间分布不合理1238.2.6.价格战促使三星级以下酒店市场生存空间缩小，经营压力增大1258.2.7.酒店文化内涵逐渐上升1268.2.8.入驻重庆的国际、国内连锁酒店品牌越来越多1278.2.9.重庆房地产商力捧酒店1288.2.10.重庆酒店未来竞争将更加白热化1288.2.11.分析及建议1299.项目地块SWOT分析1309.1.项目地块发展优势（Strength）1309.2.劣势分析（Weakness）1329.3.机会点（Opportunity）1359.4.威胁点（Threats）1369.5.综述13710.酒店物业发展定位建议13810.1.项目发展方向性定位13810.2.市场定位13910.2.1.客户定位13910.2.2.价格定位（房价）13910.3.项目定位14010.3.1.项目主题定位14010.3.2.项目功能定位14010.3.3.酒店风格定位14110.4.酒店特色营造14110.4.1.酒店外观14110.4.2.酒店内部环境营造14210.4.3.先进设施运用14610.4.4.提供优势服务14610.5.产品建议14710.5.1.客房区14710.5.2.餐饮区15010.5.3.公共活动区15010.5.4.会议中心15010.5.5.健身娱乐中心15210.5.6.商务中心和其它营业性服务设施15410.5.7.行政和职工用房15510.6.体量配比(规模定位)15610.6.1.客房区面积15610.6.2.餐饮区面积15710.6.3.公共活动区15910.6.4.会议中心16010.6.5.健身娱乐中心16110.6.6.商务中心和其它营业性服务设施16210.6.7.行政和职工用房16210.6.8.体量配置表16310.7.楼层布局16510.7.1.公共活动区中大堂布局16510.7.2.商务中心和其它营业性服务设施16510.7.3.餐饮区位置16610.7.4.健身娱乐中心16610.7.5.会议中心16610.7.6.客房区16610.7.7.行政和职工用房16610.8.酒店经营建议16710.9.结束语16711.写字楼市场供需分析与判断16911.1.写字楼市场背景分析与判断16911.1.1.良好的城市发展大环境，带动重庆写字楼市场进入快速上升阶段16911.1.2.以渝中区CBD为主、多商务中心的格局逐步形成17011.1.3.涌现甲级写字楼开发热潮，产品走向多元化17011.1.4.向国际化、智能化、人性化、生态化等方面发展17111.1.5.写字楼与四星级酒店共跳双人舞，产生品牌效应，有效提高写字楼品质17211.1.6.沙坪坝区写字楼市场发展相对落后17211.1.7.客户群同质化严重17211.1.8.小结17211.2.写字楼客户需求分析17311.2.1.重庆市甲级写字楼客户群特征17311.2.2.沙坪坝区现有写字楼客户特征17411.2.3.沙坪坝区潜在写字楼客户特征17611.2.4.项目目标客户群初步定位17711.2.5.目标客户群需求分析17811.3.潜在竞争对手分析18111.3.1.火车北站综合商务大楼18211.3.2.西部第一高楼18311.3.3.重大高科大厦国家大学科技园区18411.3.4.石碾盘商务区18411.3.5.小结18512.项目开发条件分析18512.1.项目概况18512.2.交通条件18612.3.周边商务氛围及周边环境18712.4.地块现状18713.项目SWOT分析18813.1.优势（Strength）18813.2.劣势（Weakness）18913.3.机会（Opportunity）19113.4.威胁（Threats）19114.竞争策略19415.写字楼物业定位19415.1.项目定位19415.1.1.目标客户定位19415.1.2.市场定位19615.1.3.形象定位19815.1.4.功能定位19915.1.5.项目案名20015.1.6.推广主题20115.2.产品建议20315.2.1.主要规划设计指标建议20415.2.2.建筑外立面20915.2.3.园林绿化21015.2.4.大堂21115.2.5.电梯21215.2.6.空调21A智能化21315.2.8.标准层层高21415.2.9.扩展功能21515.2.10.标准层公用部分21815.2.11.内部装修21915.2.12.管理部分的建筑设计21915.2.13.绿色办公、人性化空间设计22015.2.14.环保材料的应用22115.2.15.物业管理服务建议22115.2.16.物业管理费22215.2.17.增值服务建议22315.3.价格定位22415.3.1.价格策略22415.3.2.价格建议22616.销售策略22716.1.1.销售周期22716.1.2.销售控制22716.1.3.推广策略22817.项目建筑表现建议22917.1.整体定位及表现22917.2.住宅部分建筑表现23117.2.1.建筑外立面材料选用23217.2.2.环境创意23217.3.商业裙楼建筑表现23517.4.酒店、写字楼建筑表现23618.项目总体开发时机选择23618.1.整体开发建议23618.1.1.开发区域总体分布236总体分布23718.1.2.建筑分期步骤建议23818.2.推广销售分期步骤建议238 1. 酒店物业发展定位建议1.1. 项目发展方向性定位通过第一阶段市场调查报告可以看到，重庆目前的酒店档次仍以中档及低档次为主流，高档次的酒店还存在着一定的需求空间。特别是沙坪坝区，目前只有一家四星级酒店，而未来3年内出现的将是5家左右的高档酒店，对于一个经济在快速增长的区域来说，这个数量，显然较少。并且相比较于渝中区、九龙坡的高档酒店来说也有一定差距。按国际惯例，高档旅游酒店是指五星级和四星级酒店，中档酒店是指三星级酒店，中低档是指二星级酒店，低档酒店是指一星级酒店。因而，要达到高星级的标准，必然要兴建五星级或四星级的酒店。通常情况下，五星级酒店入住的客人，大部分是大型企业高级商务客人（老总级别），这类客人对星级标准有一定的要求。如：外资企业高职商务人员会选择五星级酒店。相对而言，四星级酒店客人更为实际，一般企业的基本住宿标准大约会是200-250元左右，若两人出差的话，选择四星级酒店入住无不成为可能。对于职位高一些的人员，一般要求都会是四星级酒店占大部分。从旅行社的访谈中了解到，一般接待的外国团，都会安排入住四星级酒店，因为五星级酒店会加大费用支出成本，四星级酒店无论是档次还是费用，是最符合他们要求的。中国星级饭店评定标准上也可以看出，星级越高对硬件要求也越高，投入的资金成本将会更大。从回报角度分析，目前在国内投资一个五星级酒店，不算土地价格，其建设成本就已在1300美元/平方米，单独的酒店项目投资高、回收渠道单一，按20%的年回报率，五星级酒店的回报期明显比四星级酒店长。以北京五星级酒店为例，最好的酒店平均能够把本赚回来的回报期是年。据此，我司认为本项目建设成四星级酒店更为合适。1.2. 市场定位1.2.1. 客户定位游客、商务客及机关单位会议团体支撑理由：1)、 沙坪坝区旅游资源丰富，旅游经济将会继续向上发展；2)、 在本次调查中还发现，很多外区的人群喜欢到三峡广场进行娱乐消费，足以表明沙坪坝区坪坝区的凝聚力，把来自外区的人群留住，让人们在本项目酒店内充分体现休闲、娱乐、餐饮、住宿等服务的乐趣。3)、 沙坪坝区内虽然第三产业得到高速的发展，但仍以第二产业作为支柱性产业，区域内集中了如嘉陵摩托车等大型的企业，随着沙坪坝区在重庆地位的不断提升，吸引企业进驻的能力将会越来越强，对酒店所产生的商务需求也随之而增；4)、 据如家酒店与携程网针对北京、上海、深圳、广州等地的商务客人进行联合市场调查发现，商务客人对重庆的酒店需求排在第10位。5)、 从沙坪坝区唯一的一家四星级酒店丽苑大酒店的客源组成来看，机关单位团体会议占了很大部分，由于沙坪坝区内缺乏高档次的星级酒店，很多区域内的企事业单位，如电信、电力等企业召开会议接待时，如果不选择外区酒店的话，均只能选择具有大型会议中心的丽苑大酒店作为会议的场所。因此，机关单位团体会议也将成为本项目酒店客源对象。1.2.2. 价格定位（房价）从整体市场来看，客房是酒店业的主要赢利性收入，客房收入占酒店所有收入来源的近乎一半（48%），而客房成本及支出仅占所有成本支出的10%；2004年，重庆四星级酒店的平均房价达到人民币482元/晚（折后价），其中，标准客房平均价格为350元/晚左右（折后价），套房则贵一些，达到610元/晚左右（折后价）的水平。从一项调查显示，65%的人出差的住房标准在人均200元250元之间，而27%的人则愿意考虑人均250元以上的中高标准酒店。因此，如果是与同事结伴同行，400元左右的四星级酒店将成为商务人士的首选。因此，结合重庆当地四星级客房价格的平均水平，我司建议本项目酒店客房定价如下：折后房价（元/天）早餐上网费用普通客房（标准客房）310免费自助早餐免费行政房380豪华客房410普通套房435主题套房531行政套房671豪华套房1092备注：项目折后价是目前重庆酒店市场采用的普遍价格，而这个折后价一般是市场挂牌价8折。1.3. 项目定位1.3.1. 项目主题定位四星级简约商务型酒店简约式：在装修上通过利用一些元素的摆设,突出酒店简约主义的个性及文化特色，开创独特的具有品味的酒店文化模式。商务型：酒店强化商务会议、宴会和商务活动功能，设置专业化的多功能大厅区域和会议中心设施。1.3.2. 项目功能定位本项目酒店功能可用简单的三个字母“FOB”来表示。FOB是英文FamilyOfficeBuisness的缩写，三个单词含义分别为家庭、办公和商务活动。意指商务酒店的核心功能应为三大板块，即：商务客人的家外之家、商旅途中的办公基地、客人商务活动中的好秘书、好管家。1.3.3. 酒店风格定位考虑到项目地所处位置及面积，根据酒店档次及功能定位，本项目将依山傍水而建，在风格上可以以典雅的欧式风格为主线展开。1.4. 酒店特色营造1.4.1. 酒店外观一个酒店的生意好坏，与外观设计有直接的关系、一个好的外观设计就是一个最有效，最持久、最廉价的广告。四星级以上的酒店，在星级饭店评比当中也会有一定要求。既要选用高档的材料，显示酒店的金碧辉煌，又要精雕细作，突出酒店的内涵。由于定位于商务型酒店，因此，酒店外立面不能过于色彩斑斓，强调时尚、简洁、明快而又不失沉稳。酒店的建筑主体，可以适当地加入一些欧式的建筑元素，体现出一种典雅气派。在建筑材料运用上，可考虑采用LOW-E双层中空低辐射玻璃，起到高效的隔热节能、防噪通透的效果。1.4.2. 酒店内部环境营造酒店可以通过室内概念的设计、空间设计、色彩设计、材质设计、布艺设计、家具设计、灯具设计、陈设设计等手段，达到其一定的隐喻性、暗示性及叙述性。由此而产生属于本酒店的文化内涵。在上述的手段中陈设设计最具表达性和感染力，即陈设的范围主要是指墙壁上悬挂的各类书画艺术、图片、壁挂等，各类家具上陈设和摆设的瓷器、陶罐、青铜、玻璃器皿、木雕等。这类陈设品从视觉形象上最具有完整性，既表达一定的民族性、地域性、历史性，又有极好的审美价值，这是目前国内外最常用的手法之一，如纽约文艺复兴酒店酒吧墙壁的雕塑、香港港岛香格里拉酒店中庭巨幅壁画、澳大利亚雷德沃旅馆客房瓷盘、美国凯悦渔夫码头酒店入口楼梯前的玄联室等。以下通过一些图片来展示通过一些小品或元素的设置所营造出来的酒店环境。n 具有欧式元素的酒店大堂n 公共部分n 客房比家更舒适客人若对酒店客房感到沉闷，第一个原因就是色彩，因此，在客房色彩的应用上，也要注意运用，搭配摆设和装饰小品，营造出不同风格与主题的客房，让客人常保持新鲜感受。随着商务活动的增多，为满足商务客人的要求，酒店可在普通商务客房的基础上，增设档次较高的商务楼层或称行政楼层。在商务或行政楼层有专门为本楼层（或23个楼层公用）服务的设施，如办理入住登记、离店手续，提供问讯、留言服务；有商务中心，提供复印、传真及翻译文秘服务；有专用酒吧或供客人用便餐或午茶的场所，有供阅读休息的场所。而且客房的面积要比普通的客房大一些，套房要多一些，房间内要提供良好的办公条件。比如书桌的主椅为标准的专用办公椅，照度适中的台灯，以及足够的网络、强电插口、备用电源等，而客房中多以单床为主、小餐台，有条件还可放置健身器材等。以下提供一些主题客房的设置主题，仅供参考：可考虑设置的客房主题：【绿色生态房】生态园林布局，置身于大自然的怀抱。【残疾人房】以方便、实用为原则，专为残疾人而设。可考虑设置的客房主题：【欧式文化房】感受欧式人的浪漫可考虑设置的客房主题：【行政客房】感受中式书香文化，找寻心灵最深处的记忆可考虑设置的客房主题：【赛博房】先进的网络设施，让人体现飞速上网的快感可考虑设置的客房主题：【现代办公客房】现代化的办公环境设计，提供轻松的办公空间可考虑设置的客房主题：【女性客房】专为女性设计，增添丝丝缕缕的呵护与柔情。可考虑设置的客房主题：【浪漫蜜月房】特别为新婚人士设置，幸福温馨的布局，营造出浪漫甜蜜的二人世界可考虑设置的客房主题：【商务豪华套房】体验舒适豪华气派1.4.3. 先进设施运用本项目酒店要赢得市场，不仅仅是在外观及风格上做出自己的个性，而且在酒店设施设备上，也要主要体现出一流的优势。如希尔顿酒店，会议设施上在重庆处于领先地位，超大型的会议中心，同声翻译系统，公共区的无线上网系统，无处不在地显示酒店的对先进技术的运用。重庆的本土酒店，很大部分不具有这些先进的设施，有些四星级酒店，连自己的网站也没有建立起来，随着国际管理酒店的进驻，必然会带动重庆整个酒店市场对设施设备的更新换代，拉动重庆酒店向现代型迈进。结合当地市场水平，我司建议本项目酒店应该首先把酒店网络预订系统做好，让客人提前感受温馨服务。如：万豪提供的网上综合服务。从2005年2月起，全球将近2,500家万豪旗下酒店让客人通过上网享受到各项服务，其中包括送餐服务、根据天气预报指导着装、确认机场巴士信息和个性化服务。根据万豪的调查，超过80%的旅客表示如果能够预订到个性化服务则会在下次旅行时再次选择万豪。旅客到店前的服务计划也已经被增加到万豪网站(M)中。万豪网站中现在提供20,000多张有关集团旗下的酒店、度假酒店的照片,客人甚至可以在线上做正式的预定。快速入住系统也很重要，让客人坐在休息区也能快速完成入住手续；另外还要有信息管理系统、智能化安全系统、楼层感应系统、直饮水系统等等1.4.4. 提供优势服务随着酒店业竞争的日趋激烈，宾客对酒店服务质量的要求越来越高。当今酒店之间的竞争，实质上也是服务质量的竞争。优质的服务不仅能吸引客源，还能给酒店带来可观的经济效益。提供优势的服务，主要从：卫生、安全、快捷、热情、礼貌等方面体现出来。1.5. 产品建议通常情况下，酒店可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。这些区域既要划分明确，又要有机联系。1.5.1. 客房区酒店客房的各种功能睡眠、休息、工作、娱乐、淋浴更衣决定了房间的基本型式。 n 客房数量设置根据重庆现有四星级酒店平均客房数量为230间，五星级酒店平均客房数量为406间。取两者均值，则建议本项目酒店客房数量为318间。结合近年来业内专家的判断：大中城市里四星级酒店的最佳客房数量应该是300-350间，318间客房刚好与专家所判断的数量范围吻合。n 床位配置重庆目前四星级酒店平均客房数量为230间，床位数为384个，以此为依据，计算出最保守的床位配置是：带双人床的客房数为154间（占67%），带大床的客房数为76间（占33%）。再以此为基础，建议本项目床位配置如下：本项目床位配置建议所占比例本项目建议数量本项目建议床位数量本项目客房数量318间带双人床的客房67%213间426个带大床的客房33%105间105个合计531个计算方式：重庆目前四星级酒店平均客房数量为230间，床位数为384个，假设按一间客房一个床位来计算，则应该有384间客房，但实际客房数量为230间，那么，表明带双人床的客房则应该为：384间-230间=154间，占总客房数量67%；剩余的76间则应该为带大床的客房，占总数量的33%。n 客房类型分配对于客房中普通客房、行政客房、套房的比例，我司结合现在重庆酒店市场上普遍存在的设置状况和酒店专家意见，提出了以下客房类型设置方案。房间类型比例数量建议客房数量318间普通客房73%232行政客房15.87%50套房11.1%35总统套房0.16%1（可考虑不设置）备注酒店专家意见：一般酒店内套房数量占标准间的10%左右。计算方式：从调查所抽取的酒店样本客房类型比例来看，普通客房平均占总客房数量的73%，行政客房占15.87%，套房占11.1%，统套房占0.16%。公式：所有酒店普通客房（标准房）总数所有客房合计数*100%即： 普通客房所占比例：22483081100%=73% 行政客房所占比例：4893081100%=15.87% 套房所占比例：3423081100%=11.1% 总统套房所占比例：53081100%=0.16% 参考：部分酒店客房数量一览表酒店名称普通客房(间)行政客房(间)套房(间)总统套房(间)合计(间)丽苑大酒店182240188重庆大酒庆万豪酒店331130121471希尔顿酒店33567372441东方花苑酒店1616180230皇嘉大酒店20732290268重庆宾馆贵宾楼92嘉宾楼821571197金源大酒店31444471406大世界酒店118121170247鹅岭公园酒店7726085扬子江假日24114650320合计224848934253081n 客房内配置对于在客房内应该配置的设施，建议如下：独立调校中央空调系统、安全消防系统、国际直拔电话、迷你酒店吧、冰箱、私人保险柜、Internet系统、卫星电视系统、传真机（针对商务客房）、影视点播、安全IC门锁、现代化浴室、免费市话等。1.5.2. 餐饮区按照饭店的星级划分与评定的规定：“四、五星级酒店一定要有一个咖啡厅，即快餐厅，位置与大堂相连，方便客人用餐，并烘托大堂气氛，有中餐厅和宴会单间或小宴会厅，较大的酒店最好还能有12个风味餐厅；在外国客人较多的大城市的酒店里最好有一个规模适当的西餐厅，有装饰高雅、具有特色的酒吧。各色餐厅最好集中一个餐饮区，餐饮区除特殊需要外，一般放在裙房的一层或二层为宜。”结合重庆现有酒店的餐饮区设置类型及数量，我司建议本项目餐饮区可设置：中餐厅：2间西餐厅：1间咖啡厅：2-3间室内酒吧：2间宴会厅：1-2间1.5.3. 公共活动区公共活动区主要指酒店大堂部分、走廊过道及电梯位等。大堂是酒店的中心，是客人对酒店第一印象的窗口，是酒店为客人提供服务项目最多的地方。大堂中主要设置有：总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧、咖啡厅、贵重物品保险室、大堂经理的位置、礼宾台的位置、行李员服务台、休息区、公共卫生间等。1.5.4. 会议中心会议中心包括大型多功能厅、贵宾厅和接见厅以及若干中小会议厅。多功能厅因为多种用途而得名，其可作会议室召开各种会议，可作宴会厅举办宴会和各种酒会，可作表演厅举行各种演唱会、舞会和服装表演等，还可作展览厅布置一些展板和展示一些体积相对较小的产品。按照国务院机关事务管理局对会议定点酒店的要求，除大的多功能厅以外，还要有能容纳30人左右的小会议室。这些会议室也可以多功能使用，可以开会，也可以作小宴会厅和宴会单间。n 数量建议参照重庆目前在会议接待方面经营得较好的五家代表酒店的在其它会议设施方面的设置数量，我司建议本项目可设置1间多功能厅，6间会议室（其中包括1间贵宾厅，1间接见厅，4间小会议室）。参考:会议接待较好的四家酒店其它会议室数量对比名称丽苑大酒店皇嘉大酒店南方君临海逸酒店劲办力酒店多功能厅1间1间1间1间1间贵宾厅/接见厅1间1间1间1间/会议室5间6间4间6间7间合计7间8间6间8间8间平均7间n 设施设备多功能厅要有音响设备、投影设备、宽带网设备，可召开国际会议和多民族的国内会议，还要有同声翻译设备。多功能厅要有良好的隔音和充足的灯光，除固定灯光外还要有活动灯光，以供各种表演和展览使用。多功能厅用可折叠的活动家具，根据不同的需要随时可以拼装成各种类型的台面。多功能厅一般不设固定舞台，需要时采用拼装式的活动舞台，舞池也用活动地板拼装成。会议厅的设施包括有：白板、讲台、音响、录音机、录象机、彩电、麦克风、投影仪、幻灯机、活动屏幕、指示牌、指示器、多媒体投影仪等。另外，会议中心还要有足够的公共卫生间（包括）残疾人卫生间和清洁用具储藏室。1.5.5. 健身娱乐中心不同类型的酒店对健身娱乐设施有不同的需求。休闲度假型酒店和会议型的酒店的健身娱乐设施需求量大。商务和观光型的酒店则以健身设施为主，如游泳池(北方寒冷的时间长，最好是室内游泳池)、健身房、桑拿浴和按摩室、台球室和棋牌室等。另外，根据需要可设保龄球室。具体项目设置可参照旅游涉外饭店星级的划分与评定上对四星级配套设施的要求进行设置。根据目前重庆较有代表性的四星级酒店配套设施与同是直辖城市的北京四星级酒店比较可见，目前重庆四星级以上酒店除餐饮外，所配置的配套设施最主要有：棋牌室、台球、健身中心、桑拿中心、美容美发。（如下表）结合北京、重庆当地的酒店配套，建议本项目设置的健康娱乐配套有：棋牌室、台球、乒乓球、健身中心、桑拿中心、美容美发、小型影视中心、室内游泳池、卡拉OK、Disco、洗衣房等。参考：部分四星级以上酒店配套设施对比表重庆北京丽苑大酒店重庆大酒店科苑大酒店大世界酒店鹅岭88号皇嘉大酒店东方花苑酒店富丽大酒店锦江富园大酒店东方文化酒店成远大厦会议厅多功能厅商务中心中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧茶室宴会厅卡拉OKDisco棋牌室健身中心桑拿中心美容美发SPA泳池歌舞厅/夜总会游戏机室网球场影视中心按摩室蒸汽浴洗浴池保龄球室台球室乒乓球室迷你高尔夫练习场沙坪坝区壶球吧网吧商场洗衣房1.5.6. 商务中心和其它营业性服务设施n 商务中心在现代酒店中，特别是商务型和会议型的酒店中，商务中心十分重要。商务中心要为客人提供打字、复印、文件装订、出租电脑的服务，办理电传、传真、国际长途电话、国内行李托运的服务，代售邮票、代发信件、代购交通票务和代购影剧、参观等票务服务。要有坐式的服务台、封闭式的电话间洽谈室。n 其它营业性服务设施对于一家酒店内还应会设置的其它营业性服务设施，主要有：商店、书店、花店、洗衣店等。商店可设一个规模不大的精品店和小商店，小商店出售旅游者需要的生活用品和有本地特色的旅游纪念品；小型书店可以为客人提供购买报刊杂志和一些图书的方便；在现代酒店中鲜花店也是很受客人欢迎的。洗衣店可代理住店客人的洗衣服务，为客人提供方便。 n 停车场重庆部分四星级酒店车位数量设置，平均每家酒店有193个停车位（如下），结合重庆当地汽车拥有量的发展趋势（主要分析可参看重庆市场调查报告）及沙坪坝区四星级酒店目前车位配置情况，我司建议本酒店车位数量可配150个。参考：重庆部分四星级酒店停车位数量酒店名称车位数（单位：个）东方花苑酒店300皇嘉大酒店120重庆丽苑大酒店100扬子江假日酒店200重庆大世界247平均1931.5.7. 行政和职工用房行政用房包括总经理办公室、党委、工会、共青团办公室及财务、人事、保卫等非营业部门的办公室。职工用房包括职工食堂和厨房、职工更衣、洗浴室、职工培训室、文体活动室、倒班室等。1.6. 体量配比(规模定位)1.6.1. 客房区面积在客房设计中，开间一般4m至4.6m（少数有3.8m的，也有5m以上的），进深一般8m至9m，（低的少数有7m多的，高的少数有12m多的），建筑面积（包括卫生间和门内小走廊）一般30至40m2，其中净面积 (不包括卫生间和门内小走廊)20至28m2，卫生间4.5m2 （现代高档酒店的卫生间要求有浴盆、淋浴、洗脸池和座便器，有条件的最好干湿分开），并符合国家饭店星级的划分及评定设施设备评定标准中关于客房面积不少于38、30m2，四、五星级酒店客房净面积不小于20、22m2，卫生间面积不小于4m2的规定和要求。三星级酒店一般在上述数据的低线上，四、五星级酒店在中、高线上。客房高度，国外酒店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。国内星级酒店“设施设备评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合国内实际。为了节省能源，我司认为在一般情况下2.8m最合适。结合重庆现有的三星级以上酒店的客房面积大小（参看重庆市场调查报告中酒店客房面积及床位设置部分），得出本项目酒店客房面积大小比例如下：普通客房面积约为3040m2；行政客房面积约为6070 m2；豪华套房面积约为80150 m2。以此为依据，计算出本项目客房部分的面积如下表：客房区面积建议开间进深层高建筑面积（包括卫生间和门内小走廊）数量总建筑面积m2普通客房4m至4.6m8m至9m2.8m40m2232间9280 m2行政客房/70 m250间3500 m2套房/80 m235间2800 m2总统套房/150 m21间150 m2合计15730 m21.6.2. 餐饮区面积n 餐厅部分餐厅规模在一般情况下以客房的床位数作为计算依据，一个床位一个餐位，每一个餐位平均2m2（不包括多功能厅或大宴会厅）。以此推算出餐厅的面积为1062 m2。但考虑到酒店餐饮部分日后在经营上还要对外开放，酒店内还会配置1-2个宴会厅，因此，建议本项目在餐饮面积上可增加23倍，达到21243186m2（在下面各种餐厅面积的计算当中，以3186 m2为基础）。支撑理由：1) 参照目前重庆现有四星级酒店餐饮面积配置情况，平均来说，餐饮面积达到2665 m2；2) 项目还设有写字楼项目，酒店的餐饮部分可为这部分商务人员提供；3) 配合商业部分的婚纱定位，酒店可提供婚宴接待服务；4) 从第一阶段的市场调查报告中得知，重庆餐饮业收益逐年呈上升趋势，表明第三产业中的餐饮业发展态势良好，重庆餐饮业一片旺盛。数据来源：重庆统计年鉴通过具有代表性酒店的中餐、西餐、咖啡、酒吧及宴会厅面积大小的设置（如下表：重庆酒店餐饮面积设置比例），我司得出现有酒店餐饮设置的比例，依据这种比例，建议本项目各类餐饮设置的面积如下：中餐厅西餐厅咖啡厅室内酒吧宴会厅比例34.7%8.4%5.6%5.3%46%面积(m2)110626761781691466数量2间1间2-3间2间1-2间说明：参照以下重庆部分酒店餐饮面积设置比例，以餐饮部分3186 m2为基础，计算得出。参考：重庆部分酒店餐饮面积设置比例(m2)中餐厅西餐厅咖啡厅室内酒吧宴会厅金源大酒店70030025004208重庆海逸酒店600120951501040重庆万豪酒店400200100200440希尔顿酒店450350120150915东方花苑酒店1000200200600重庆丽苑大酒店3002502000400皇嘉大酒店350809000扬子江假日酒店1001501000650重庆88号鹅岭公园酒店35020020000重庆大世界酒店5000400000平均面积9252251501401225所占比例34.7%8.4%5.6%5.3%46%n 厨房部分厨房面积一般为餐厅面积的70左右（参照中国旅游酒店协会现代酒店更新改造文件汇编）。厨房与餐厅要紧密相连。从厨房把饭菜送到客人的桌子在没有保温设备的条件下，最好不超过20m的距离。厨房与餐厅要放在一个层面上，不到万不得已不要错层。那么，建议本项目餐饮中的厨房面积为：3186 m270%=2230 m2因此，餐饮区的面积合计设置为：5416 m21.6.3. 公共活动区n 大堂面积大堂的公共面积不包括总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧和咖啡厅等营业面积，但包括贵重物品保险室、大堂经理的位置、礼宾台的位置、行李员服务台、休息区、公共卫生间等面积。名称面积备注大堂部分318间1.2m2=382 m2国家星级酒店设施设备评定标准中提出：按客房间数推算大堂面积，每间客房平均不少于0.6、0.8、1.0、1.2m2四个档次，并规定最低要250m2，最高400m2以上不限。但最高上限最好不超过每间客房平均2m2。总服务台长度一般为8m至12m前厅办公室50至100m2供前厅部人员办公、财务夜审、存放资料、复印、传真和电脑，销售部也最好设在这里，以便接待业务。行李间16-19 m2行李间以每间客房0.05至0.06m2设定合计448-501 m2n 走廊过道及电梯位面积通过专家访谈方式，我司了解到走廊过道及电梯位等公共部分的面积，大约会占客房区面积的25%，以此为依照，走廊过道及电梯等公共区面积为：15730 m225%3932.5 m2因此，公共活动区面积合计为：5003932.5 m24432.5 m21.6.4. 会议中心会议中心面积建议为：1150 m2（此面积不包括宴会厅），具体计算如下：n 多功能厅面积在一般情况下多功能厅面积不少于400m2，大的可以到1000m2或更多一些。与多功能厅紧相连部位，要设有贵宾厅和接见厅，要有适量面积的厨房或备餐间和一个家具周转库房。参照重庆目前在会议接待方面经营得较好的四家代表酒店的多功能厅的面积大小设置，我司建议本项目酒店多功能会议厅面积可为：600 m2，适量面积的厨房或备餐间和一个家具周转库房面积约100 m2。参照:会议接待较好的四家酒店多功能厅面积对比名称丽苑大酒店皇嘉大酒店南方君临海逸酒店多功能厅面积409.5 m2700 m2677 m2310 m2平均面积(409.5+700+677+310)4=524 m2n 贵宾厅和接见厅以及若干中小会议厅面积参照重庆目前在会议接待方经营得较好的四家代表酒店的在会议室方面的面积设置，我司建议本项目酒店其它会议室面积可为：450 m2参照:会议接待较好的四家酒店其它会议室面积对比名称丽苑大酒店皇嘉大酒店南方君临海逸酒店贵宾厅/接见厅49.9 m260 m250 m2150 m2会议室229.5 m2(5个)490 m2(6个)337 m2(4个)394 m2(6间)合计279.4 m2550 m2387 m2544 m2平均面积(279.4+550+387+544)4=440m21.6.5. 健身娱乐中心从前面产品定位中看到，我司建议本项目