现行房地产税制基本概况.doc

现行房地产税制基本概况 现行房地产税制基本概况 与房地产行业有关的税收主要分为三个部分，包括：开发环节的税收、流转环节的税收和保有环节的税收。发生在房地产开发环节的税收有：耕地占用税和固定资产投资方向调节税（后者已暂停征收）、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税（2008年1月1日将两税合一，统一执行企业所得税）、城市维护建设税和教育费附加。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有：营业税、个人所得税、房产税和城市房地产税(此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征)、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加。房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房产税和城市房地产税（仅针对外商投资企业和境外人员）。开发环节的税收主要是向开发商征收，其税率的变化会直接影响到新增商品房供给量的变化，如企业所得税；流转环节的税收是向进行交易的买卖双方征收，向流通环节征税的目的是为了调解商品房的市场供求使其趋于合理，如契税、土地增值税；保有环节的税收是向商品房的产权人或实际使用者征收，其税率的变化会直接导致影响投资者对房地产的投资需求的变化，如房产税。对房地产开发企业而言，一般而言有开发环节和流转环节税赋，有的企业会拥有自用房，那么也会有保有环节的税赋。内资房地产开发企业涉及的主要税收种类如下：税种征收对象税基税率企业所得税开发、建造用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等的房地产开发企业。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即纳税人每一纳税年度内的销售收入总额减除准予扣除的成本、费用、税金和损失等项目后的余额。企业所得税实行33%的比例税率。同时，对小型企业实行二档优惠税率。即：全年应纳税所得额3万元以下的，税率18%；3万元至10万元的，税率为27%；10万元以上的，税率为33%。（现行税法规定）营业税在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物的价款。销售不动产为5%。城市维护建设税和教育费附加等地方附加税缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人 实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额。城市维护建设税：（1）纳税人所在地在市区地区的税率为7%；（2）纳税人所在地在县城或县属镇的税率5%；（3）纳税人所在地在前两项规定地区以外的税率为1%。教育费附加为3%。契税在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。契税税率为35% 。土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的增值额。（ 扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 ）土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。印花税在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人应纳税凭证。签购销合同、建筑安装工程合同 0.03%借款合同0.005%租赁合同0.1%营业帐簿中记载资金的帐簿0.05%房产税房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。自用房依据房产计税余值计税；出租房依据租金收入计税。自用房依据房产计税余值计税的,税率为1.2%=房屋原值*(1-20%)*1.2%出租房依据租金收入计税的,税率为12% =租金收入*12%除上述税种以外，还有城镇土地税。城镇土地税1988年开征，为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税。纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。税额标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准。城镇土地税按年计算，分期缴纳，由地方税务局征收，收入归地方政府所有。另外房地产企业还涉及代扣代缴个人所得税。对象主要是针对三种人，第一是在职职工，每月由企业依法代扣工资薪金个人所得税；第二是公司的个人股东（特别要注意分配股利，报销费用和借款环节）；第三类人是跟房地产企业有关联的劳务人