兴和县房地产业发展情况的调查报告.doc

兴和县房地产业发展情况的调查报告近年来，随着住房制度改革的不断深化，兴和县住房建设步伐进一步加快，特别是以商品房为主的房地产市场得到了超常发展。特别是今年以来，兴和县认真贯彻落实自治区“8337”发展思路，房地产业发展既满足了城市居民住房的新需要，又为县域经济快速膨胀注入了新活力，同时又以强劲的驱动力推动了城镇化建设的新进程。纵观兴和县房地产开发建设，既有步履艰难的经验积累时期，又有高歌猛进的快速推进时期，既有成功的经验，又有失败的教训，还有对未来市场的揣测和观望。如果说兴和的房地产业一路高歌、成果辉煌，对兴和的城镇化建设立下汗马功劳的话，那么，推动房地产业起步，并形成强大聚合力的真正推手，还得归功于城镇化建设的发展，特别是新区开发的启动。所以说，城镇化建设与房地产开发是互动的、互推的，两者的发展相得益彰。一、房地产开发的历程（一）发展初期（1999年-2001年）这一时期属于新区开发的起步阶段，主要特征是政策引导和政府推动。这一时期，一大批机关办公大楼和服务性大楼在新区落户，特别是随着2001年新区党政大楼的落成，法院、检察院、人武部、财政、民政、残联、发行以及联通公司大楼等机关大楼也相继落成，部分单位的家属楼也随后落成，一大批机关工作人员陆续迁入新区办公。这一时期称得上商品房的只有兴永公司开发建设的兴和大道北侧部分住宅、沿街商铺和温馨家园，房价在500元/平方米左右徘徊。商品房购买者基本上都是机关干部，此时的住房属于以居住为特征的解困型住房。（二）发展中期（2001年-2008年）这一时期属于新区开发的积累阶段，此阶段的特征仍是政策引导和政府推动。由于受发展政策的影响，大多数单位陆续在新区建起办公楼和住宅集资楼，多数集资楼由本地开发商开发建设，一般与机关办公楼在同一地块、一起开发。此阶段最为典型的商品房住宅小区是将军花园、明兴豪庭一期，规模较其它集资楼小区略大，人均居住面积和居住环境有很大提高。商品房购买者仍以机关干部为主，此阶段土地还没有进入市场，房价在500元/平方米800元/平方米区间缓慢攀升。（三）快速发展时期（2008年-2011年）这一时期属于新区开发的膨胀阶段，此阶段的特征是由政府拉动转变为市场推动，是房地产开发的旺盛时期。特别是随着全市第五届两个文明建设现场会在兴和的成功召开，一大批城镇建设项目和南北环路建设项目、双河治理项目、黄花梁生态公园开发项目、兴和国际酒店等投资性项目开工并相继落成，为新区房地产开发注入了强大动力，房地产市场开始明显活跃。随着房地产市场的快速发展，一些有实力的房地产开发企业相继落户我县，真正意义的商品住宅供应模式逐渐形成，具有现代化物业管理模式的中高档住宅小区逐步增多。2008年最早引进的同创地产和明兴豪庭开发企业，在最初开发的现代阳光城和明兴豪庭一期的基础上，又在2010年和2011年先后开发建设了和谐阳光城和明兴豪庭二期、三期。此外，碧海嘉园、森淼玉苑、西苑丽景、如意家园、和花园等一批基础配套设施较为完善的高档次住宅小区陆续开工建设。此阶段的土地已进入市场，房价由以前的不足1000元/平方米迅速上升到2800元/平方米左右，逐步由以前的解困型住房转变为舒适型住房甚至是投资型住房。这一阶段的购房者以社会群体为主。出于对兴和县房地产市场的看好和区位交通条件、气候条件的考虑，周围省份和北京等地的居民出现在了兴和房地产市场的购房群体中。同时，以廉租房为代表的各类保障性住房开始出现，为低收入家庭解决了燃眉之急。（四）高层次发展时期（2011年-至今）这一时期属于新区开发由城镇化向城市化推进的关键阶段，新区更具城市特征，城市硬化、绿化、亮化、净化和美化更具品味、更加超前。这一阶段的房地产市场由于受国际经济环境和国内房地产市场调整的影响，房地产市场进入了相对稳定时期，但是房地产开发的品味和层次都出现了新的趋向，一些小高层和高层商品楼蜂拥出现，为提高城市化水平注入了新的元素。经典国际、碧海嘉园、森淼玉苑、和花园以及其它地段的一些小高层和高层商品楼的开发建设标志着新区发展和房地产开发进入了一个全新的阶段，也为兴和购房户在更宽领域、更高层次选择住房提供广阔的视野和空间。至此，兴和的城市化发展和房地产发展进入了一个全新的相对成熟的时期。二、房地产开发的现状（一）房地产开发建设情况截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有8家，全部为四级资质。房地产开发投资累计完成30亿元，开发商品住宅27350套、280万平方米。房地产开发投资规模由2007年的5000万元增加到2012年的6亿元，增长近12倍。2012年，兴和县房地产开发投资完成6亿元，开发房屋建筑面积60万平方米。2013年，计划新建续建房屋面积95万平方米，其中新建40万平方米，续建55万平方米。（二）商品房销售及价格情况2012年，兴和县商品房累计销售面积200万平方米。目前，住宅均价2500-2600元/平方米，高层均价在3200元/平方米左右，商业用房均价为4500元/平方米。六年来，我县商品房年销售面积由2007年的5万平方米猛增到2012年的30万平方米，增长近6倍。商品住宅空置面积达80万平方米。住宅用房平均销售价格从2007年的不足1000元/平方米上涨至2012年的2800元/平方米，几乎翻了两番。商业用房销售价格从2007年的1500元/平方米上涨至2012年的4500元/平方米，增长近3倍。目前，从新区开发以来新旧城共计开发各类商品房面积280万平方米、27350套住房，规模性住宅小区（三幢楼以上）36个，其中新城30个、旧城6个。累计销售面积200万平方米。空置待销售和正在建筑中的有80万平方米、7500套。已审批即将开工建设的有30万平方米、3500套。（三）保障性住房建设情况2008年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，以廉租房建设为主的保障性住房建设全面开展，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善。从2008年2012年，总投资8540万元先后分五期进行了廉租房建设。截至目前，共建成廉租房1921套、8.25万平方米，平均户型建筑面积43平方米。2011年对城关镇各社区城镇低保家庭无房户和人均住房建筑面积不足8平米的住房困难家庭进行了入户调查，符合条件的488户分到了廉租房。从20102012年，为了落实上级公共租赁住房和经济适用性住房任务，总投资2328万元，共建公共租赁住房120套、6015平方米, 经济适用性住房150套,1.1万平方米。公租房和经济适用房正在制定方案，即将分配。从2010年2012年，在城关镇旧城区和新城区周边实施了城市棚户区和农村危房改造工程。完成了1926户城市棚户区和2040户农村危房改造任务，对征收拆迁户采取了货币补偿和产权置换两种形式，其中产权置换占90%以上。三、房地产开发的意义（一）房地产业发展为县域经济快速膨胀注入新活力。在城镇居民生活水平日益提高，住房消费日渐成为消费热点的大背景下，我县房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理、房地产价格基本稳定的情况下，全县房地产市场呈现快速发展的良好发展态势。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要贡献，同时大大提高了居民的居住条件和生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。（二）房地产业发展满足了城市居民住房新需要。2008年同创地产落户我县以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，今年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，市场供给与需求同步增长。（三）房地产业发展推动了城市化建设新进程。一是增加了财政收入。通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入，成为名符其实的“第二财政”。房地产业能带动众多相关产业的发展，间接创造大量的财政收入。二是扩大了劳动力就业。房地产业属劳动密集型产业，不仅自身发展能够提供大量就业岗位，而且对其他产业的就业增长也具有重要影响。三是加快了城市化进程。发展房地产业，可以为城市提供基础设施、生活设施的同时，吸引和聚集更多的人才、技术和资金，对于进一步完善城市功能、扩大城市规模、改善城市环境、提升城市建设品位发挥着重要作用。四、房地产开发存在的问题一是房地产市场状态低迷。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。二是开发建设总体规划落后。在新区开发建设过程中，存在着盲目开发现象。不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。三是配套设施物业管理滞后。目前，我县还没有一家正规的物业管理企业，小区内实行各自雇佣的物业管理，普遍存在管理不到位、发展滞后的问题。大多物业管理都是开发商指定的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。四是历史遗留问题亟待解决。以前部分企事业单位自建房过程中，除建好本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。五、房地产开发的市场预测随着我县的经济快速发展，加之国家放松了购房可以采取分期付款或者实行银行按揭贷款政策，购买新房或者旧房换新房的居民购房愿望仍然强烈，我县房地产业的未来将大有作为。另外，12月4日召开的中共中央政治局会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉。预计今后五年，随着市场的进一步规范，居民购房心理将更进一步理性化，同时居民收入的不断增加，对住房消费的档次、品位将逐步提升，我县房地产市场将进入黄金时期。我们在这里大胆预测，未来五年，商品房销售面积会以每年70万平方米增长，分析居民购买力主要来自以下五个方面。一是县城个体经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，收入较低的人群选择在新城租房做生意，积累一定资金后，购买小面积楼房或二手房；外出打工人员赚钱后回县城购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是兴和特有的大车供养户急需改善居住条件，再加上收入偏高，使得购房的意愿非常强烈。三是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，加上房地产增值的作用逐步凸现，不少群众将投资投向房地产业，现在已经拥有一套住房的居民选择购买第二套房。四是按照十八大报告中提出的2020年要全面建成小康社会的总目标，居民的住房条件将会不断改善，一部分农村居民和旧城平房居民将会陆续购买新房。五是物流园区的拉动作用会越发凸显。未来五年，物流园区将进入快速发展的关键时期，外来的企业会带来相当一部分外来人口，他们的住房需求不可小视。六、房地产开发的几点建议 一是制定房地产业发展详规。结合全县城镇建设总体规划，尽快制定住房建设十年规划，健全和完善住房建设片区详细规划，坚持旧城改造与新区开发建设有机结合。严格控制旧城区开发项目的审批，对旧城区要有重点、有规模地进行成片经营改造。对新区建设开发要高要求、高标准，体现新的特色、形成新的亮点，努力提高居住小区的档次和品位。二是注重房地产开发结构。要以保障性住房建设为重点，加快廉租房、公租房、经济适用房和普通商品住房建设步伐，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。适时规划建设一批现代化高标准住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次，满足不同层次住房需求。要制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。三是大力推进规范物业管理。要切实规范前期物业管理。房地产开发商在项目建设的同时，要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。要积极指导各住宅小区组建业主委员会，通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿、规范物业管理市场，提高物业管理水平和服务质量。三是不断提高城镇化建设水平。积极推动城市文明进程，加快旧城区改造的步伐，坚持高起点规划、高品位开发、高效率运作、高质量建设的模式，以新区建设为重点，兼顾旧城区的改造升级，要严格控制和合理调控房价和质量，充分发挥房地产行业的生力军作