重庆楼市“金九银十”要摆盛宴 有三大悬念.doc

重庆楼市“金九银十”要摆盛宴 有三大悬念全重庆面临突围。大多数暗吞上半年寂寞的房商，踊跃热身，以求在下半年集中供货之前，提前拦截客户，迎来首轮翻身仗。最新统计显示，今年9月，预计有近100个楼盘提供新品入市，绝大部分为老盘发新枝、再推新楼栋或新组团。其中35个为首次入市的新盘，总体开发量在1000万平方米以上。一线名角扎堆开盘 气势恢宏的豪门盛宴，由一线名角隆重揭幕。9月，龙湖正式进入“洋房时间”,睿城洋房、悠山庭院、春森彼岸云邸等5大高端之作相继出炉。金科2008年的首部新作“小城故事”洋房，全城首个海派社区中凯翠海朗园，均将在此期面市。世界500强首钢集团打造的美利山别墅，招商江湾城、恒大城、融科橡树澜湾、鲁能星城9街区，也不约而同地相中了9月佳期。除此之外，华宇、中渝、同创、长安等旗下，都有新房源问世。 下半年铁定面市的绝大多数楼市新秀也借其东风，提前预热：成都“一哥”蓝光，首发山城的别墅级社区“十里蓝山”9月逐步浮出水面;台湾旭阳国际抢驻观音桥商圈的“朗晴广场”，同期启动推广。一湾看三岛的丽水菁苑栖景湾，当月会有动作频频;夺得“地王”头衔的中海，去年岁末携手九龙仓圈地南CBD，共同打造的国际社区，新古典主义风格的销售中心预计9月开放。 跑得快又要跑得好 与往年同期相比，今年9月、10月的楼市放量有近50的增长，供应链面临很大压力。康维投资顾问公司常务副总陈华睿指出，上半年的胶着状态，将给下半年的破局带来不小阻力。 首先值得肯定的是，传统旺季加上10月秋交会的政策利好，这是一个机会。如果说上半年是危险的时机，下半年即是充满机会的时机。参与其中的开发商将八仙过海、各显神通。 比拼对市场的适应及反应能力，是各家要扎实预习的功课。本土企业稳扎稳打，不率先挑动价格上涨，但多数在价格回调时，心态不太容易迅速转换。下半年，“出货”阶段全面到来，外来企业促销力度大、手法多样在富力、阳光100、融侨等身上，已看得出这一灵活应变的特色，如果还是一味固守套路“硬扛”，自然会失掉不少市场份额。 跻身下半年楼市“英雄会”的企业，跑得快还要跑得好，要学会望风捕影，资金、产品、入市节奏，应与变化加剧的市场实现动态平衡。 楼市底部已经成型 林冠房产顾问公司总经理任小刚表示，受震情影响，不少原定于今年5月发售的楼盘，不约而同延至“金九银十”。足足“挺”了4个月的大多数开发商，再也经不起折腾。 这批延后面市的产品在争抢时机，而去年出现的一个个重庆“地王”，今年其楼市产品多数会走上前台，还有大批楼面价在2000元/平方米以上的楼盘也在集中放量。共同造就了今年9月、10月楼市的“大繁荣”产品类型齐全、户型种类丰富，高峰期眼看到来。 这一时期，楼市盘整注定加速，市场要消化去年下半年以及今年上半年的庞大市场存量，没有突出表现的产品，将会在放量大增的情况下“高台跳水”。一些理性企业已做好两手准备，一是应市所迫，降低期望值，保守防御风险；二是在资金安排上未雨绸缪。 大众投资信心已在近一年的时间内受到了挫败，面对市场新变化，反应不会再如往常一般快。去年下半年的疯狂陡涨行情，也许不会出现。记者 肖玲 记者手记 井喷季？复苏季！ 这可能是个好现象。 奥运期间，重庆各大房企的营销负责人却忙得脚不沾地，笑容神秘。一问，只勉强透露，在备战九、十月份；集体“郁闷”了大半年，看来要大展身手了。今年股市如坐过山车，楼市则是坐老爷车，气喘吁吁，踯躅前行，还不断地有人在旁边念，“无边落木萧萧下，萧萧下。”作为卖方，恨不得给那些评论人士几巴掌；作为买方，又恨不得把巴掌为他们拍痛。 奥运一完，楼市的集结号就吹响了今年以来的非常态，使楼市对接下来的金九银十，充满了前所未有的期待；就这么一个咸鱼翻身的机会了，是冬天是秋天是春天，就还只剩下这四个月的天了。 来自市场的信息显示，今年九、十月份，的确是推盘的高峰期；在经历了持续几个月诚挚的价格让利后，开发商们是否调整好了位置和状态，像博尔特一样跑过金九银十？好在，如果有刚性需求，也该到见天的时候了，毕竟这个是捂不住的。 所以有人喊出，井喷季？复苏季！更有价值的是，复苏的不仅仅是成交额和市场信心，而是应对市场的经验和经历。过了这一季，活下来的人终于可以意味深长地说，我又活过来了。 这是一个大家都难忘的2008年，如果这一年顺带把人生大事之一的房买了，该多么痛快！当然，这需要开发商和消费者共同的联袂演出。消费者说，现在，钱已经攥在手里了，就看你们的表现了。 记者 敖玉琴 重庆楼市“金九银十” 的三大悬念 即将进入的“金九银十”，让楼市望眼欲穿。然而，它真的会带来丰收吗？ 分析人士指出，目前重庆的房价缠斗已经非常激烈，由于前期产品积压和资金困局，在接下来的几个月内，竞争态势将加剧；而消费环境和信心是否改善，房交会，“第三区”等众多利好是否提起兑现，目前看上去还不甚明朗。 因此，这也将使金九银十的楼市悬念密布这注定是一场硬仗，一场恶战。 悬念一： 房交会托市？ 虽然关于政府会托市的说法一直在坊间流传，但是今年重庆官方的托市行为，却显得非常稳健和谨慎。房交会，成为一个承载实质性的答案的支点。 从最近两届房交会看，2007年秋交会由于以中低价房为主，使许多品牌房企和高端产品无法进场，从而使房交会的展示功能消失殆尽；而今年春交会由于场地变小和地震影响，实际成交也不甚理想；那么，今年秋交会的“杀手锏”会是什么呢？ “房交会本身只是展示，能否带动市场取决于优惠政策。”立业地产顾问公司副总沈光明认为。记者从市地房局了解到，目前关于本次房交会的优惠政策和力度，还未出台；同时,这次房交会优惠力度有多大，众房企也是拭目以待。 悬念二：“第三新区”先热？ 对于去年的价格狂飙，业界和消费者都还记忆犹新。而其背景，被认为是全国范围内的普涨及“统筹城乡试验区”的确立。 “房地产和政策的相关性很大，第三新区，保税区，以及一系列政策的实施，都可能提升重庆的经济地位，并带来刚性需求的增长。”棕榈泉国际花园营销部相关负责人称。 “第三新区”在称谓上并没有独特之处，让房企兴奋的是其背后的优惠政策，以及其对整个西部的招商引资吸纳作用目前，重庆的外来购买力不到10%，在这一政策经媒体透露后，即有大量世界五百强企业准备从西部其他城市移师重庆，自然会带来大量的购买力。 据调查，近期，不少从重庆走出去的人，返回重庆作投资型买房的现象也表现明显。悬念三： 价格更有诚意？ 这个价格是否到底了？是消费者最关心的问题。 “重回4000元”，“重回2005年”。尽管近年来原材料价格在上涨，土地在上涨，但是仍然有不少成本控制的空间，成为部分开发商杀出一条血路的资本。 “这个时候不是利润20%，或者40%的问题，而是求生存的问题，所以只要能降，价格就还有空间。”容磁地产顾问总经理王雪松是“降价”理论的捍卫者。“供需决定价格，今年金九银十供应量集中增大，价格战难以避免。” 当然，聪明的消费者可以算一下，如果开发商本身拿出了很有诚意的价格，如果房交会还有额外的优惠种种设想成立的话，的确是一个难得的买入机会。那样，金九银十不仅是属于楼市，也是属于每个购房者的盛宴。 记者 敖玉琴 相关新闻：30多新盘备战金九银十 专家认为这个旺季有点悬相关调查：重庆楼市会否迎来“金九银十”？话题背景： 据重庆晨报地产工作室统计，9月，重庆主城将有超过35个楼盘开盘、加推，而有媒体报道，在8月的一次会议上，中房协副会长兼秘书长朱中一提醒开发商“不要光发牢骚，要立足现有政策考虑未来”。这几乎意味着，政府不可能在短期内出台利好政策。放量激增、市场低迷，金九银十的季节即将来临，干渴的地产旱季却远未结束，重庆开发商能否像坚强的重庆人民一样，越旱越强？ 参与讨论嘉宾： 天策房产顾问公司总经理 薛东：现在仅仅是秋天来临了，真正的冬天实际上还没到。 宝田地产营销总监 周晓渝：现在地产行业处在旱季，重庆的房企能够“越旱越强”。 容磁房产经济公司董事 王雪松：短期内，政府绝不可能出面托市，不要过分依赖利好政策。 重庆晨报财经记者 聂玉虎：9月市场放量，是个危险的信号，形势不容乐观。 9月放量：一个危险的信号 晨报地产：季节轮回，盛夏正在退去，传统的淡季将让位于“金九银十”。据晨报地产工作室统计，9月将有超过35个楼盘开盘、加推。未来的两个月，随着大量新房源面市，会出现一波销量井喷的行情吗？ 聂玉虎：对接下来的走势，我的看法可能比较悲观。我刚才注意到，这30多个楼盘还仅仅是一手房市场的统计，没有包括二手房。据我了解的情况，目前重庆新房的积压量不小，近期大约有12万套，而二手房市场则有不少于10万套存量。这样算来，重庆市场目前的待售房源已经达到20到25万套。如果再开30多个新盘，市场供大于求的趋势会非常明显。我认为，这是个危险的信号，形势不容乐观。 王雪松：聂玉虎数据中提到的12万套新房，这个数字应该要打折。在统计中，这个数字包括了车库等非住宅。但是，我很赞同聂玉虎的说法，重庆楼市近期的存量的确相当大。 周晓渝：昨天我看到几个数字，或许能说明一些问题。最近这两周，重庆市场的楼盘销售量并不高，连续两周在1400套左右。如果具体到北部新区这一片，上周的销售量只有98套，我们爱加西西里占了20多套，算是不错的成绩。 这段时间，我们留意了到销售中心的购房人，其实他们觉得，我们的产品从区位、品质和价格各方面分析，很具有吸引力，但很多人都无法下定买房的决心，因为他们害怕房价会继续下跌，害怕“今年二十，明年十八”。应该说，购房人的市场信心在近期受到了比较明显的挫伤。 晨报地产：大家都已经看到，9月、10月，重庆市场的住宅供应量很大。对目前本已萧条的市场，这么大的放量会产生何种影响？ 聂玉虎：实际上，在9月、10月这样的传统旺季，30多个新盘的供应并不算多。在去年和前年，同期面市的楼盘数量还超过了这个数字。只不过，今年市场行情较差，而先前的积压量又太大，所以我认为，这个旺季有点悬。 王雪松：我认为影响不会很大。最近和很多开发企业聊天，能感觉到他们对目前的市场并没有抱很乐观的态度，换句话说，开发商早已经调低了自己的心理预期。所以，9月楼盘大幅放量，即使销售情况不好，开发商也是有心理准备的。 薛东：影响是有的。就像追女朋友，先前是男方抱着花去送女方，大家觉得是天经地义的，可后来男方发觉，自己倒成了女士追逐的对象，当然就不会送花了。以前大家担心买不到房，现在到处都是房源，今天打9.9折，购房人就会想，等等看，说不定明天就打9.8折呢。如果说9月、10月的放量会对市场有什么影响，我认为，这个行业买方市场的特性会越来越明显。 金九银十：这个冬天刚来临 晨报地产：尽管中房协表示说政府不可能在短期内出台具体针对楼市的利好政策，但在我们的期待中，至少在重庆，近期还是有不少利好因素的，比如“第三新区”的设立，比如10月即将到来的秋交会。可是几位都认为这个冬天才刚刚来临，这是为什么？难道市场已经麻木，利好也无法恢复市场信心吗？ 薛东：近期，业内有一种说法，最近一段时间，全国只有三座城市有亮点，一是上海，因为有世博会；二是银川，今年银川房价上涨很快，有点像重庆去年的状态，很多人担心买不到房子；第三是重庆，整个2008年，没有哪个城市能像重庆一样，集中如此多的利好消息。 但是，首先我们要看到，这些利好消息并非是针对房地产行业的，这一点我们必须看清楚。利好因素起作用，要经过一段反应时间，作用到地产行业，又需要一段时间。 王雪松：我觉得薛总的说法很对。我们首先要明确一点，利好因素的确很多，但可以说绝大多数都并非针对楼市的，短期内，政府绝不可能出面托市。大家都知道房企目前最缺资金，在股市上，最近有两个民营房企增发受阻。从这个细节或许可以看出，政府并不会立刻抛出针对楼市的利好政策。 聂玉虎：还有一点，这段时间内，除了有利好消息，也有不少对开发商不利的政策出台。从明年开始，重庆市的保障性住房供应将走上正轨，这对开发商来说可能不是好消息。而一向被大家关注的拆迁，对开发商来说其实也是把双刃剑。 另外，这段时间我做过调查，目前重庆的住房刚性需求非常旺盛，但大部分需求集中在中低端住宅，而市场上目前中高端楼盘的供应量很大，亟待消化。 薛东：我们可以看看近期的利好，无论是“保税区”也好，“第三新区”也罢，短期内对地产行业没有多大影响。其实，大多数房企目前需要的是什么？是资金。融资渠道受阻，国家继续收缩银根不放松，房企的日子非常难过。这是个关键，如果这一块能放开，肯定将刺激市场向上走，但大家都明白，短期内绝不可能。 但是，近期的利好政策，对后市是有促进作用的，这毋庸置疑。所以，近期的种种利好，对市场仅仅能起到维护稳定的效果，短期内难有拉升。 王雪松：是的，对利好政策，切不可过分依赖。就像股市一样，到3000点的时候，大家觉得政府会出面维持稳定，可知道现在，股市还是一片动荡。楼市也可能进入相同的轨道。 薛东：前段时间，业内很多人都认为，房地产的寒冬来临了，大家都不好过。我倒一直觉得，这仅仅是秋天来临了，真正的冬天实际上还没到 周晓渝：秋天可能还不准确，秋天是收获的季节。我感觉应该是深秋，秋风瑟瑟，落叶飘零的深秋。对大多数房企来说，将面临长久、持续的攻坚战。 薛东：对，应该是深秋。总之，真正严酷的考验还在后面。这里说个家庭趣事，和房企也有点联系。今年夏天，我家自己种的蔬菜和水果，几乎都没什么收成，唯有一样蔬菜大获丰收，连着吃了好多天苦瓜。(众人大笑) 放量盘整：重庆房企能抗旱 晨报地产：潘石屹预言的百日剧变早已到期，至少重庆房企还没有出现传说中的溃逃。而且，从各种统计数字来看，尽管降价之声此起彼伏，重庆房价也并未出现大跌，相比深圳等城市，重庆房企的日子还略微好过一些。这是否说明重庆房企生命力更强？ 周晓渝：我曾经到三亚考察过，当地一个项目的利润，能顶得上重庆三个项目。换句话说，重庆的房企，早已经过惯了苦日子，别的房企赚取高额利润的时候，我们的利润是比较少的，所以重庆楼市一直没什么泡沫。现在市场行情不好，重庆房企有着比其他房企更强的适应能力。重庆06年大旱，媒体提出了“越旱越强”的说法，现在地产行业也处在旱季，重庆房企也能够越旱越强。 王雪松：重庆房企是比较务实的。很多房企都明白，今年最大的目标是活命。 周晓渝：的确比较务实。多年来，重庆房企有自己独特的管理经验，在成本控制等多个方面有过人之处。现在市场进入调整期，或许去年一锄头能挖三个萝卜，现在三锄头还挖不出一个，但庄稼还是要继续种的。我们感觉，最艰难的时间，是地震之后的那几个月。地震对市场的影响很大。我们爱加西西里5月开放示范区，正遇到这个节点，当时心里很没底。经过3、4个月后，现在心态很稳定。虽然大幅上扬在短期内不现实，但从市场曲线看，向下的趋势也并不明显了。这几个月，市场行情与06