小产权房存在的问题及解决建议论文.doc

-小产权房存在的问题及解决建议学号:201103540610 姓名：何玲莉政行院政治学与行政学2011级6班 指导教师：陈娅内容摘要：小产权房是伴随着房地产的产业化出现的，随着近几年我国出现的房地产热及房价疯涨的情况，小产权房的低廉价格开始吸引了更多人的眼球，因而越来越多的人在即使知道小产权房有着巨大风险的条件下，还是选择了铤而走险修建、出售及购买小产权房，这使得小产权房问题更加恶化和愈演愈烈，其中就包括小产权房面临的现实性风险，以及该如何看待和解决小产权房的问题。本文将对小产房的相关具体内容进行阐述。关键词：小产权房；背景；风险；建议1、 小产权房产生的背景及热销原因(1） 何谓小产权房？ 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。目前我国小产权房大致可以分为三类：第一类指占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类是指在政府划拨或出让的土地上。不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“均产房”。 小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。(2) 小产权房产生的背景及热销的原因（1）产生背景1、 小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果，即公民个人利益与公共利益之间存在尖锐的利益冲突，类似于工业和农业之间的“剪刀差”，这种“剪刀差”严重损伤了公民个人利益，从而导致了小产权房的出现。现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请住宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转房屋给非集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地进行开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、甚至几十倍，这部分差价利益由国家去的，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收回报时，集体便不惜违法。义无反顾地为之。从理论上讲，所用权是权利人对其财产险有占有、使用、手艺和处分的权力，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权，这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。2、 小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果。城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。3、 政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大。小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产权房多集中在市郊，就在政府的眼皮底下，从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事，有关部门不可能发现不了，如果能够发现一起查处一起，也不会导致现在的局面。以前各地的小产权房还不敢公开销售，多是通过与村民签订协议，以村民的名义购买，过户只能偷偷在村委会进行;现在，小产权房的销售已经完全公开化，开发商不再遮遮掩掩，而是明确告诉对方是小产权房，也不再虚假承诺将来可以办市证。开发商之所以敢于公开销售小产权房，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。4、 小产权房问题是公众与政府心理对抗的结果。尽管有关部门不断发布对小产权房的禁令和购房警示，但是公众的购买热情却丝毫不减。究其心理原因，是购房人拿法不责众的心态与政府的决心对抗，其心理是：反正有许多人购买小产权房并居住，政府总不会强制拆除;如果政府强行拆除，这些居民就无处可住，就会引发新的社会矛盾。购房者还认为，政府对小产权房的形成也是有责任的，因为政府没有严格禁止小产权房的建造和出售，所以在强制拆除时也可以与政府进行讨价还价，争取最大限度地维护自己的“利益”。事实也证明强制拆除的极少，即使强拆，也会给予一定的补偿。这种公众与政府的心理对抗是十分危险的，它不仅表现了法律制度长期难以落实的尴尬局面，更损害了法律的尊严和政府的威信，严重影响党和政府执政能力的实现。(2) 热销原因1、 乡产权房相对于普通商品房价格便宜。2、 购买小产权房的目的以自住为主，人们不大会考虑出售的风险。3、 按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。4、 认为乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，也可以为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。5、 “乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。6、 很多人认为，城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种”共产党不会坑老百姓“的天然想法。何况”乡产权“房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？7、 购房人认为，随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。2、 小产权房存在的风险（1） 小产权房的特殊法律属性 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。（二）风险近几年我国政府对小产权房的处理问题是坚持持反对态度的，甚至是打击遏制小产权房。我国近几年针对小产权房的政策如下：（1）2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。（2）十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（简称决定）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。（3）2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。（4）根据2013年小产权房最新政策，国土部严禁对小产权房登记发证。关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。2013年6月7日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完70%-80%。房地产行业人士对小产权房的前景并不看好，部分人认为小产权房现在是不可能转正的。很多律师也认为购买小产权房风险很大，首先是村委会或乡政府建设的小产权房，如果没有规划，也没有交税，就不符合国家有关法律规定。律师提醒广大消费者说，一旦消费者购买小产权房引发纠纷，购房人将很难得到法律的保护，购房人的维权会变得很困难，购房人的损失将难以得到赔偿。其次，国家两部门下发紧急通知，再次“叫停”小产权房，目前在建、在售的小产权房项目肯定是违法的。“如果消费者购买了此类房产，有朝一日，有关部门把房子拆了，消费者还真没有辙。因此，小产权房在原本就存在风险的情况又面临国家政府的政策压力，其所面临的风险真是不可估量的，真可谓是如履薄冰，也许一不小心就会坠入万丈深渊。那么小产权房本身就存在哪些风险呢？ 第一，法律风险。由于小产权房的特殊法律属性，使得想小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就相对减少。 第二，政策风险 。在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 第三，开发建设的监管同样存在缺位。目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 第四，购买后也不能合法转让过户。 由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 第五，房地产市场整顿风险。因为小产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。3、 解决建议1、 根据小产权房买卖合同的建议，对于这种无产权房，买卖双方为保障交易的真实有效有两种处理办法，其一是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。其二是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。2、 有针对性的设立政府专项管理部门，负责分析小产权房当前的状况、如何让其能够在不损害各方利益的前提下得到最完美的解决、拟定出小产权房未来可能的发展方向，以及做好当前和未来的危机管理等等。3、 国务院建设行政主管部门（负责全国房地产开发企业的资质管理工作）、县级以上地方人民政府房地产开发主管部门（负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作）、以及国土部门，工商部门，税务部门等是负责房地产管理的主要政府部门，这些部门应该加大管理和监管力度。与此同时，这些相关政府部门也应该对政府内部人员通过内部控制和外部控制相结合的方法，增强其行政能力及正确行使国家权力的可能性，尽量避免行政失范现象的发生。4、 改革和完善农村集体土地所有制。我国目前的城乡二元土地政策未尽合理，小产权房的日益壮大正是这种结构性矛盾的体现。因此，“小产权房”解决的问题，必须从土地所有制着手，应当着眼于城乡统筹发展，全面审视现行土地制度，研究集体土地相关政策，包括土地入股、集体土地使用权转让等相关问题，在确保我国18亿亩耕地“红线”目标实现的原则上，通过改革尤其是从法律上完善土地制度，从根本上解决城乡二元化体制给现时发展集体土地二元化制度所带来的弊端和存在的问题。在国家、安排还无法彻底打破的情况下，没办法建立全国统一的一元化的土地管理制度，但可以过渡性地建立集体土地的建设、管理和流转的规范系统。规范集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等，堵塞其自行流转的巨大的灰色运转空间。5、 坚持分类处理原则，分类别进行合法化运作。如何使“小产权房”尽快合法化，在法律上将小产权名正言顺，这不仅关系到“小产权房”购买者、村民、村集体组织、开发商和政府的切身利益，而且也关系到和谐社会的构建这个重大问题。但是，简单地将“小产权房”合法化，会带来一系列问题。对于出现的问题可采取以下措施解决：第一，对于非法占用耕地，不符合土地利用规划的“小产权，对于占用房”有关执法部门应坚决予以取缔和拆除。第二，农民宅基地性质的土地，政府可依据有关规定严格限定购房者身份，不改变“小产权房”的产权性质。第三，对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产，应权房”允许其补办合法化的购买手续。但在办理过程中，把开发商应补办的手续和购买者应办的手续区分开来，首先应由开发商依照城市房地产开发的规定补交各种费用，办理城各种手续，将集体土地变为国有房地产开发用地。第四，市居民购买小产权房，如果是仅有一套房，属实现保障型自住功能的，政策可以适当倾斜；属改善型第二套住房，在补交税费时适当提升一定比例；属于奢侈性住房需求、甚至属于炒房投机的情况，应进行严厉打击，确认购房合同无效。6、 各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。7、 明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这