普法宣讲稿.doc

各位领导、同事们：大家好！我是风城油田作业区的唐歌，很荣幸今天能有机会给大家进行普法宣讲，由于我没有什么宣讲经验，所以有不当之处，敬请各位批评指正！今天我主要讲的就是合同法分则中的-租赁合同。有人说，每个人从摇篮到坟墓，时时刻刻都离不开法律。的确，就像我这个课件首页上的图案一样，我们的生活就是这一棵大树，而法律就是郁郁葱葱的叶子，它和我们每个人的生活息息相关，从个人的衣食住行、生老病死，到国家的政治经济、企业的生产运营、社会生活，都离不开法律。 我今天的课题就是关于我们每个家庭最基本的-“窝儿”。随着社会经济的发展，房地产已经成为国民经济的动脉之一，自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到购买一整套房子的能力，从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音，但是，在房屋租赁过程中却存在不少问题。因此签署一份合理合法的房屋租赁合同不仅是对出租人，更是对承租人合法权益的最有力保障。 首先，我先带领大家了解一下什么叫租赁合同，【读 ppt2】租赁合同中将租赁物租出的一方称为出租人，使用租赁物并支付酬金的一方称为承租人，支付的报酬称为租金。根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。 根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。租赁合同的特点-有偿合同，是指当事人一方在享有合同规定的权益，必须向对方当事人偿付相应代价的合同，双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同，双务合同是有偿合同的一种；诺成合同是指双方意思表示一致合同即宣告成立；不要式合同是法律上不要求按特 定的形式订立的合同，当事人可以采取口头形式,也可以采取书面形式或者其他形式。我今天主要讲的是房屋租赁合同，它是【读ppt 3】当我们看到房屋租赁合同概念的时候，我要着重向大家强调以下几个关键字：1.【使用】-房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。2.【交付租金】房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，所以租赁合同为有偿合同。3.【合同终止时】房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用合同法有关租赁合同的一般规定。但是它与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。既然我们要讲合同，那我们就来看一下房屋租赁合同的内容，【读ppt 4 】【1】也就是双方当事人的情况，合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。这里的说名称，是因为有些房屋是租给一些单位、公司的，我们不做过多解释。【2】住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。【3】住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。【4】租赁期限由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。【5】房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。【6】修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。【7】转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。【8】租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。【9】违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。在上述条款中租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。 重点解释一下关于租赁期限的法条【读ppt 5】 在日常的房屋租赁中往往存在着一些特殊关系，比如【ppt 6】，这三个特殊关系对应的重点法条【ppt 7】一、房屋转租的法律依据和条件房屋转租，应当订立转租合同转租合同必须经原出租人书面同意 按照规定办理登记备案手续 转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件 转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意 在这里得强调一点-出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 二、承租人的优先购买权（一）优先购买权 指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。意思就是，比如，xx在卖房子的时候，我作为他房子的承租人，因为拥有承租人的优先购买权，在同等条件下，我能要求xx把房子卖给我，但是我并不能因为我是xx房屋的承租人，而要求xx在我租房期间不能卖房。（二）行使条件1、承租人优先购买权存在于租赁合同存续期间房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律时适用。2、在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。3、在一定期限内行使。根据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二十四条第3项的规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。 因此，出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在承租人15日答复期之前履行通知义务。（三）承租人优先购买权的例外情形 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 1.房屋共有人行使优先购买权的； 2.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 3.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的； 4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。三、抵押权与租赁权房地产抵押权与承租权并存于同一房产上解决方式：1、承租权设定在先买卖不破租赁买卖不破租赁例外的3种情形： 1、当事人明确约定不适用“买卖不破租赁”原则的。2、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。 3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2、抵押权设定在先先物权优于后物权，物权优先于债权 我国法律规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租，出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保债权。”在这里，再补充一点，【租赁房屋抵押权人实现抵押权时，对承租人优先购买权的保护】 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。为了能够让大家更加生动的理解这几项法律条款，我们一起来看2个案例：【读ppt 案例一】分析：虽然该房屋所有权发生了转移，但是并不影响租赁合同的效力，由于租赁期间届满时，承租人继续使用租赁物，出租人也没有提出异议，所以承租人与新房主之间以事实行为承认了原租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原合同就转化为新的租赁合同，因此承