长沙市国有土地上房屋征收评估技术规范.doc

长沙市国有土地上房屋征收评估技术规范（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法和房地产估价规范的有关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。第二条 本市范围内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，适用本技术规范。第三条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第四条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第五条 征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第六条 房屋征收评估的价值定义是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第七条 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府或相关单位的认定、处理结果进行评估。第二章 评估方法第八条 征收评估方法选用应遵循房地产估价规范和国有土地上房屋征收评估办法的相关规定。根据评估对象和当地房地产市场状况选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第九条 住宅房屋采用市场法评估，应收集10个以上（含10个）被征收房屋的类似房地产近期交易案例（交易案例的交易日期与估价时点的距离不得超过1年）；通过对所收集的交易案例进行筛选，选择3-5个交易案例作为市场法的可比实例。市场法的修正、调整等计算过程按照房地产估价规范的相关规定执行。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。筛选市场法的可比实例应遵循以下原则：交易日期相对接近，交易价格在所有收集的交易案例价格中居中，交易信息资料完善、有实物照片，可比实例成交单价相差不超过30% 。第十条 采用收益法评估的，房屋收益应在充分调查被征收房屋租金和类似房地产租金基础上综合确定其客观收益，类似房地产租金案例不得少于5个。资本化率（或报酬率）及相关参数的确定应按照房地产估价规范的相关规定执行。第十一条 采用成本法和假设开发法进行评估的，按照房地产估价规范的相关规定执行。第十二条 全市参与征收评估的评估机构共建全市统一的案例库，将各征收评估项目所调查的有效交易案例、租赁案例至长沙市中介协会或其委托机构集中整理。案例库向所有参与征收评估机构公开，征收项目评估可在案例库中选择可比实例。第三章 基准价格评估和分户评估第十三条 对于同一征收项目内，用途与建筑结构相同、区位条件相当的被征收房屋，可采用第二章的评估方法确定典型房屋或设定标准内涵房屋的市场价值，作为该征收范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的楼层、朝向、成新率、层高等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定征收范围内其它被征收房屋的分户评估价值。第十四条 住宅房屋评估价值计算公式如下：评估对象价格=类别基准价格 朝向修正系数层次修正系数容积率修正系数+成新率修正值+层高修正值第十五条 非住宅房屋评估价值计算公式如下：评估对象价格=类别基准价格 门面宽深比修正系数层次修正系数容积率修正系数层高修正系数+成新率修正值第十六条 被征收房屋占用土地为划拨土地的，按以下方式处理：住宅类房屋，不扣除土地出让金；商业类房屋，按土地评估价值的40%扣除土地出让金；工业类房屋，按土地评估价值的25%扣除土地出让金；其他类别房屋，按土地评估价值的35%扣除土地出让金。第十七条 房屋建筑面积小于登记土地使用权面积的情况下做容积率修正。容积率修正系数由各评估机构通过被征收范围内土地价格、房地产价格建筑面积、超过建筑面积的土地使用权面积之间的比例关系自行计算。第十八条 条形征收项目（如道路改扩建项目）或规模较大、内部区位状况相对复杂的项目，计算各分户评估价值时可视具体情况考虑偏离度修正。偏离度修正计算方式为：根据区位状况的不同，计算具体类别房地产的基准价格及最高、最低价格变化幅度，以最大变化幅度和区位条件作为参数计算偏离度修正。第十九条 整体评估报告须采用房地产估价规范的规范格式；分户评估报告可采用房地产估价规范的规范格式，也可采用表格的形式。采用表格形式的报告，报告中须有房地产估价规范中规定的估价报告应记载的事项。整体评估报告和分户评估报告应经注册房地产评估师签名并加盖评估机构公章。第二十条 被征收房屋的分户评估价值中不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。征收当事人就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，以上项目评估单独出具评估报告。第四章 评估程序和要求第二十一条 评估机构和评估人员应认真收集评估所需资料。在征收评估过程中，评估机构有权要求委托人提供以下资料：（一）征收评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同；（二）房屋征收决定公告和土地红线图；（三）被征收房屋的所有权证、国有土地使用权证或登记簿资料；（四）未经登记建筑的认定、处理结果；（五）被征收房屋情况一览表；（六）其他有关资料。第二十二条 评估机构应在约定的时间内向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。公示期满后，评估机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。第