安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路

安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路 安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路前言全椒奥康商业步行街作为全椒品牌影响力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义务通过市场调查分析，深入了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴公司及其他项目成功的经验和案例，调动可利用的一切资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。 第一章项目合作的观点理念相通、思路一致、步调一致第一节项目招商与销售招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，“只要商铺能出租，再成功运营，它就具备了升值的空间，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。 “进”就是可以“带租约销售”，“退”就是先持有，后寻机再售，这种情况下商业物业肯定会升值。 如果一味推行只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报，从项目的直接回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确定整体经营定位后实行租售并举的营销模式。 第二节项目商业定位与销售对于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点、消费习惯和消费需求，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照标准，来确定项目商业定位，商业经营业态定位将直接影响到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是建立商业供需关系，商业首要解决的是怎样满足供需客户的现有和未来的消费需求，才能最终实现整体营销的成功。 第三节项目商业运营与开发持续收益通过与贵司就项目商业规划通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品牌主力店的进驻，部分的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。 第二章项目销售思路先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜奥康商业步行街的销售前景是比较好的，因为不论是项目的建筑规模、所处区位、商业规划、商业定位、物业硬件配套、以及奥康的品牌价值，客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为城市的综合体商业、酒店、公寓都必须实现品牌效益和经济效益的共赢局面。 根据项目的所处区域情况、结合目前项目实际情况、借鉴商业步行成功大盘经营，我司建议项目的第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，如果是自营但必须建立在符合项目业态定位的基础上，因为纵观现国内很多商业项目失败的原因罪魁祸首是产权多化后经营权未统一，往往项目在前期为了有效的规避楼层弱势、区位弱势、同业经营竞争弱势而进行的行之有效的业态规划会因为经营权不统一而成为泡影，根本无法起到弱化劣势的作用导致经营者盲目的跟从见什么好大家都来经营什么，也不论区域楼层是否具备，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本的打价格战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象出现。 为了避免这么好的项目因为上述因素而导致项目收益受损，建议项目销售按从点到面的次序稳步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌价值的建立而获得更高的经济价值。 第三章项目招商思路满足需求、高瞻远瞩、蓄势待发第一节招商观点首先要组建商业管理公司，建立一个比较专业的招商、运营管理团队，在建立招商、运营管理团队后，以区域市场的供需关系为出发点先开始大量和细致的前期市场调研、分析工作，这对于项目后期整体运作起到决定性的作用。 再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反响、品牌形象效益，依靠自身集聚的自营及投资客户。 在本项目的招商过程中形成连贯的优势，继续的树立新的品牌形象和准确的市场定位，更好的延续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成很好的“借势”作用。 然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招商推广策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业系统的培训力求在最短的时间内保质保量的完成第一阶段招商工作。 第二节项目商业经营业态规划建议 一、业态规划的思路根据区域供需关系为出发点进行规划根据招商可执行性进行规划根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的开发运营策略进行总体规划根据全椒市场现有商家的经营情况以及项目的实际状况进行业态调整 二、商业总体规划三大主题街区、二大主题卖场、一大主题国际影城三大主题街区精品百货街:项目临街第一栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营“精品服装、精品鞋类、精品皮具箱包、美容美体、休闲健身、文教魅力时尚街项目临街第二栋1-2层（建议为二层局部三层做造型屋顶可作露天空中休闲花园）主要经营化妆品、饰品、美甲、时尚摄影、美容美发、等个性小店为主。 美食娱乐街项目临街第三栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营中餐、西餐、休闲餐饮、茶社、全国/地方特色小吃、洗浴、KTV、电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。 二大主题卖场国内品牌电器连锁主题卖场项目西侧地下室主要经营家用电器、电脑数码产品、通讯器材等电器国内品牌连锁主题生活商超卖场项目东侧地下室主要经营生活日用品一大主题国际影城主题五星级梦幻影城项目西侧独立物业第四章项目的运营思路投资人满意、经营者满意、顾客满意、一切围绕经营商家的经济效益为目标第一节项目商业运营的观点前面我们说道项目要通过良性的运营实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，那么实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，的实现的条件首先要以商业运营管理核心，运营管理商业房地产的源泉百货公司mall的mall的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率mall的管理本质是统一管理和分散运营统一管理是指管理公司对mall实行统一的集中管理，使整个mall的营业运行、市场推广、清洁、维修等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享mall的资源“六位一体”mall运作模式开发商、商铺投资者、商铺者、运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的不能统一运营管理的mall“昙花一现”并会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 分散运营则指各零售商、服务商在整个mall统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。 营业运行、市场推广、清洁、维修等工作 三、降低开发商的成本管理公司前期介入期间，从项目的商业建筑规划、土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面提出相关的建议，以避免后期的重复投入和整改，加大项目的建设成本提，正真使项目建成后能充分满足不同客户经营需求，为项目可持续发展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使发展商节约数十万甚至上百万的投资。 四、共同提高工程质量开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉等级较高的承建单位，同时还会聘请监理公司实施专业监理，但是从实际效果来看，工程质量不理想已成为普遍现象。 造成这一问题的关键是因为不管是建设者还是监理方都不是今后的管理者，他们没有参与过商业运营，且为保证工期只要能通过竣工验收，自身的利益就能得到保障，在某种程度上监理公司与施工单位就成了一家人，工程质量自然在一定程度上得不到保证特别是附属设施。 而作为管理公司就完全不一样，作为今后物业的管理者，遗留的任何工程问题都要自己今后整改完善，从利益的角度来说，管理公司的介入人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必然会给后期运营管理会产生不利影响激化经营客商与管理公司之间的矛盾，从根本上讲管理公司在提前遇见并划解矛盾，这对开发商是大有好处的。 五、提高维修质量由于现代物业智能化的不断发展，建筑物内的管线错综复杂，管理公司如在物业交付使用时接受物业，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与实际情况差异较大，竣工图的可信度也是有限的，而且很多设施还可能没有图纸。 客商一个报修电话打过来，维修工人在短时间内找不到故障点，何谈维修及时率和维修质量。 而前期介入就解决了这一问题，管理人员从图纸设计开始到施工过程全程参与，对隐蔽工程、管线走向等一清二楚，维修及时率和维修质量就会充份得到保障，提升管理者在经营客商的良好的口碑，将直接提高管理服务费用的收缴率。 六、减轻经营客商资金投入着重在设施设备的能源损耗上，提出合理化建议，因为商业运营后，公共区域的水电费本着谁使用谁承担的原则，将由经营客商按各自商铺的建筑面积据实分摊。 （据测算每平方米不会低与2.00-3.00元）5.1黄金周、10.1黄金周、元旦、春节”；市场炒作原则媒体宣传的作用着重在于宣传和引导，由于“项目”在全椒还是新生性，所以初期主要通过当地主流新闻媒体（电视、报纸、电台）的软性宣传攻势、新闻报道对消费者进行强势、高密度的宣传，增加消费者对项目、对项目内经营产品的认知。 3、二次经营调改承租客商的选择商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。 3.1知名商户或连锁商户国内知名品牌商户的进驻能有效提升项目的品味、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使“项目”迅速树立起知名度，可谓即开即红。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象更加深化。 3.2个性鲜明有特色商户商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了项目整体的经营特色。 3.3能吸引人流量的商户有一些商户不一定付得起很高的租金，但能吸引大规模的人流量，带动项目购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如知名餐饮店、KTV、足浴城等，它们所带动的庞大人流将对整个项目吸引人流量有重大贡献。 3.4同业差异、异业互补同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。 譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是经营西式快餐的。 核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。 譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。 三、常规商业运营管理服务 1、对自营业主或承租商的管理统一产权下的商业物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理服务条款