成都新都地块可行性分析报告

,2013年成都新都项目市场调研,一、项目背景,二、项目概况,项目可行性分析,三、宏观投资环境,四、市场研究,五、项目初步定位,六、项目综合评价,一,项目背景,1.1 项目位置1.2 地块综述,1.1、项目位置,本项目位于北三环外的新都新城片区，地理位置优越，交通便利,本项目位于新都新城片区，距离市中心约16公里，车程不到25分钟，交通便利。,1.2、地块综述,地块所处区地理位置优越，位于成都规划中北部新城的核心区域。项目距离成都二环路14公里、从蜀龙路到大件路、上绕城高速、走成绵高速、直达一环路府青立交桥、650路三原外国语学校站该地块具备区域标志项目潜质，对公司在成都发展战略及品牌效应具有深远影响力。,2.1 区位描述2.2 交通条件2.3 周边配套2.4 区域规划,2.1、区位描述,新都位于成都北部门户，北部新城核心区域，具有强大的发展优势。,成都市北部新城核心区域；地处成都市北大门约10KM的黄金地段，距离市中心最近郊县；成都市规划定位新都为“成都新区北部新城”是成都市“科技、文化、旅游”新城区,2.2、交通条件,新都路网畅通，九纵、六横、三轨道共同构成了“立体交通”的优厚格局，形成成都国际生活圈。蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）、成金青快速通道、地铁3号线等，成绵乐快铁在项目附近设有站台。多条道路可到成都市区和周边城市，到成都市中心仅需17分钟，上成都绕城高速仅需2分钟 。,九纵、六横、三轨“立体交通” 格局，形成成都国际生活圈。,2.3、周边配套,项目周边有一定的教育资源，但生活配套品质不高，休闲配套缺乏,项目周边目前商业配套较欠缺，配套水平较差，但随着各大房企的入驻，必将带动区域的整体发展，未来潜力巨大,【商场】桂湖摩尔、万盛3C购物中心、苏宁电器、家乐福【教育】西南石油大学、四川音乐学院、三元外国语学校、三原外国语附属小学，天航科技工业职业学院、三河小学、三河中学【医院】成都医学院第一附属医院、新都区人民医院、妇幼保健院、新都区中医医院【公园】宝光寺、桂湖森林广场、新都体育森林公园、泥巴沱风景区、植物园,商场,教育,医院,公园,2.4、区域规划,新都“北改”全面规划 新都区“北改”将从空间布局优化、产业提档升级、优先发展交通等多个方面统筹推进，全方位提升新都区的区位、人居、文化等方面的实力。,空间布局优化。 重点区规划结构。 产业提档升级优先发展交通。提升城市品质。突出文化特色。大力发展和承接高端商贸产业。 提升发展高端物流产业。创新发展文化创意和休闲旅游产业,3.1 当地总体社会经济情况3.2 房地产相关政策环境3.3 城市总体规划,3.1、当地总体社会经济情况,继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳,中国2005年-2012年第3季度GDP同比增幅走势图,2011-2012年11月中国CPI、PPI走势,2011-2012年11月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势,3.1、当地总体社会经济情况（续）,我国银行存贷款利率调整历程一览,我国银行存款准备金率调整历程一览,下调存率及利率使资金需求压力缓解，货币政策将继续宽松,我国2008年-2012年11月CPI与存款基准利率情况,3.1、当地总体社会经济情况（续）,固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长,2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图,3.2、房地产相关政策环境,政策2012.4-2013.3年房地产行业出台的重要文件（共计12个）,中央延续2012年政策导向，深化细节调控，地方性放松被控,3.2、房地产相关政策环境（续）,成都地方政策2012.42013.3年成都市出台的重要文件（共计24个）,成都市深化行业规范，商业地产成重点，北改土地政策落地,3.3、城市总体规划,以统筹兼顾为原则，大力推进新型城镇化，建设社会主义新农村，加强城乡基础设施建设，全面推进灾区振兴发展，着力构建新型城乡形态，努力建设城乡繁荣、产业发达、居民幸福、环境优美、文化多样、特色鲜明、独具魅力的世界现代田园城市，实现综合竞争力中西部领先。,1.着力构建新型城乡形态按照国家主体功能区规划要求，坚持建设世界现代田园城市“九化”导则，深化完善全域成都规划，规范空间开发，形成人口、经济、资源环境相协调的发展格局，推进繁华城镇和优美田园有机融合，加快构建现代城市与现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态。2.大力推进新型城镇化以构建市域城镇体系为着力点，以加快人口城镇化进程为主攻方向，加快推进城乡一体化，使城乡居民平等参与现代化进程、共创共享改革发展成果。到2015 年，综合城镇化水平达到60%。3.建设社会主义新农村统筹推进“六个一体化”、“三个集中”和农村工作“四大基础工程”，因地制宜，全面推进社会主义新农村建设，增强农村经济、社会和生态功能，努力在农村形成土地规模化、生产企业化、居住城镇化、收入多元化新格局。4.加强城乡基础设施建设以规划为龙头，充分发挥市场配置资源的基础性作用，完善综合交通体系，提高城乡信息化水平，加强市政设施和水利建设，不断完善城市功能，努力提高城乡基础设施的承载能力和运行效率。5.全面推进灾区振兴发展巩固灾后重建三年任务两年基本完成成果，继续实施政策和投资倾斜，加强灾区基础设施建设，推进灾区环境保护和治理，不断加强民生改善，推动灾区产业振兴和发展。,4.1 城市土地市场4.2 城市房地产市场4.3 区域市场4.4 竞争分析,2012.5-2013.4成都住宅市场土地供应,4.1、土地市场,近1年，成都住宅市场供应总占地1313万平，成交总占地1135万平去年年底开发商纷纷拿地，土地市场持续火热,2012.5-2013.4成都住宅市场各区域土地供应,4.1、土地市场（续）,近1年，新都住宅市场供大于求，随着北改的进行，开发商纷纷抢占新都。供应总占地91.53万平，总建面294.28万平；成交总占地85.97万平，总建面277.03万平,4.1、土地市场（续）,近3年，新都区域住宅用地成交23块，总占地约168万平随着“北改”的推进，保利、蓝光、和信等品牌开发商争抢新都,时间统计时间为2011.5-2013.5,注：标红部分为在售项目,住宅备案量突破2410万方，存量高居不下，市场周期性明显,2012年1-12月份成都市商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方）,房价合理价格：价值线,4.2、房地产市场,2012年46.5%的开盘认购率略好于前年，全年呈平稳上升态势,开盘认购率50%均线,2010-2012年成都市商品住宅周开盘认购率走势图（开盘现场统计，单位：%）,2011-2012年成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）,4.2、房地产市场（续）,四个短平快的窗口期释放出购房需求，12年年底市场趋于回暖,2010年10月-2012年12月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）,100万方均线,4.2、房地产市场（续）,近1年，新都区域住宅部分供小于求，“北改”的推进，市场需求增大供应约228万平，远不如双流、温江等区域；成交约351万平，仅次于双流近郊内，新都均价为5326元/，仅次于双流和龙泉,4.3、区域市场,近4年，新都区域住宅部分成交面积与价格逐年递增,4.3、区域市场（续）,4.3、区域市场（续）,新都区域住宅部分成交均价稳步上涨，今年成交均价突破6000元/平米成交只要集中在去年年底和今年3月,新都区域住宅部分以小面积段的低价、刚需、刚改产品为主,4.3、区域市场（续）,4.3、区域市场（续）,新都区域产品以两房和三房的高层为主,2012.4-2013.3新都成交数据,4.3、区域市场（续）,2013年第一季度新都销冠佳乐国际城,佳乐国际城凭借区域内稀缺的洋房产品，以及独有的30万平旗舰商业，在今年第一季度热销新都，拿下销冠。,4.4、竞争分析,区域内竞争项目一览表,保利紫荆花语6500亩公园里的青年社区,2013年，建设北路北沿线全线贯通建设路千亿生活配套保利公园198，百亿高端配套，自由切换，自由享受2013，跟上保利的脚步，做个有远见的成功青年,热销项目1,项目概况,保利公园198位于成都北三环外蜀龙大道，距市中心约 15 公里，距新都新城区约 6 公里，交通便捷。项目总占地约 6500 亩，项目总建筑面积在200万平米以上。 保利公园现在主推紫荆花语，紫荆花语占地62亩，由7栋21F-33F的电梯高层围合而成，户型从70-120全功能三房户型，首批次78三房两厅单卫、88三房两厅双卫，106平米三房两厅双卫，,广告推广,道旗,市政蓝牌,围挡,公交站台,建筑面积：约89 三室两厅双卫，带入户花园,户型方正，全明设计，动静、干湿分区；超大入户花园，让生活与大自然亲密接触；主卧标配独立卫生间、观景飘窗，尊崇私密尽享。,建筑面积：约106 三室两厅双卫,灵动设计，全明设计，动静、干湿分区；大气客厅，外接阳台，将风光无限引入生活；尊享主卫客卫配置，尊享私密尽显。,经典户型点评,保利198近1年成交约12万平，均价缓步上涨，均价直逼8千,项目凭借城北唯一的五星级酒店、保利198公园、金苹果幼儿园等成熟配套得到客户认可，成交户型主要集中在80-110平米。,佳乐国际城,佳乐国际城毗河198洋房生活专家,在佳乐国际城，每一层都是自然赋予的灵感新古典主义建筑，浓郁的西班牙风格让归家仿若度假般轻松,热销项目2,项目概况,佳乐国际城项目占地532亩，建筑规模约100万平米。项目分4期开发，预计开发周期为4-5年，项目总投资约30亿元。 项目含30万余的高端主题商业中心规划。项目多条道路可到成都市区和周边城市，到成都市中心仅需17分钟，上成都四环（绕城高速）仅需2分钟。,围挡,指示牌,户外大牌,桁架,广告推广,售楼部,销售现场,沙盘,洽谈区,经典户型点评,建筑面积：约81,户型方正，空间利用合理；厨房连生活阳台，实用整洁，生活井然有序；大气客厅，外接阳台，将风光无限引入生活。,建筑面积：约102,户型方正，动静、干湿分区；大气客厅，外接阳台，将风光无限引入生活；主卧特设独立卫生间，尊崇私密尽显。,爱在佳乐，最美瞬间 摄影嘉年华,5月27日,当日活动中大家纷纷晒出自己最美的婚纱照，秀温馨、拼恩爱，更有专业模特现场婚纱展示。,夏威夷风情泳池派对,6月22日,活动采用夏威夷风情为主题，夹杂着草裙舞、比基尼等精彩节目，期间专业歌手一直现场助兴。,美食系列活动之东瀛风情街,7月21日,嚼着嘴里的美食，看着东瀛服饰的姑娘，听着小调的音乐；偶尔来上一口橙汁，放下杯子忘沙发里缩了缩，然后闭上了眼睛，那是一种怎样的感觉？,美食系列活动之澳洲大龙虾,7月28日,澳洲龙虾免费品尝，托盘赛跑，趣味DIY，亲自动手体验澳洲风土人情。,活动事件,冰雕艺术节,8月18日,来宾们在玩耍的工程中不仅凉快，还可以欣赏各种晶莹剔透的冰雕艺术品。本次活动还有魔术表演，所到无不拍手称绝。,唐韵中秋佳乐汇,9月30日,来宾们有的猜灯谜、有的玩水上溜溜球、有的DIY月饼、有的一展歌喉，玩的不亦乐乎。晚上的烧烤晚会更是把活动氛围推向了高潮。,大美佳乐 超模风尚荟,10月13日,活动中超模们不仅走秀表演，还与现场嘉宾进行互动。,幸福欢乐配,11月1日,活动在售楼部内场举办，整体布置温馨浪漫，一场佳乐国际城版的“非诚勿扰”由此展开。,佳乐国际城今年3月成交约7.7万平，拿下销冠,项目凭借区域内少有的30万方商业中心和稀缺的洋房产品热销新都，热销户型为80100。3月，新国五条出台，新都受政策因素较小，销量上涨。,富力桃园,富力桃园城北百万平米湖景精装住区,让繁华逾华贵，自然的逾亲近以更醇熟的生活，演绎水岸经典之历久弥新看湖景，搭地铁，住精装别以为这就是富力桃园的全部,热销项目3,项目概况,富力桃园占地280亩，整个小区总建筑面积约108万平方米，商业配套约3万平方米。户型主要以90以下的经济型户型为主，辅以120左右适用型，和140的舒适型。 交通便捷，到市中区有三条主要道路：大件路、北新干道、蜀龙路，未来地铁3号线。 项目周边生活配套齐全，有省重点中学新都一中试验中学、三原外国语学校等学校，附近大型居住社区。,道旗,公交站台,围挡,广告推广,户外大牌,报广,经典户型点评,户型说明：,明厅、明卧、明厨、明卫，坐收中庭无敌景致； 厅、卧方正实用，动静分区明确，具灵动美； 客厅连接露台，视野豁然开朗，美景一览无余； 赠送超大阳台，可做书房，阔绰空间随心而变。,富力桃园近1年成交7.6万平，均价约6千,富力桃园是区域内唯一的精装住宅，且紧临新都一中，热销户型为70-90。,4.4、竞争分析：小结,1、区域内住宅成交价格主要以5000-6500元/刚需产品，2、区域内成交面积主要集中在80-100平的两房或三房为主；3、区域内住宅主要呈现刚需、刚改为主的品质舒适产品；4、区域内有保利、富力、万科等品牌开放商入驻。5、而后期随着2015年3号地铁线的完工，本项目的销售档期直接处于最佳的好时机。,5.1 项目于公司的战略定位5.2 市场定位5.3 产品定位5.4 客户定位5.5 价格定位5.6 营销策略,随着“北改”的推进，该宗地所处区域未来必将成为成都地产的热门区域，而目前该地块具有区域代表性，能为集团后期提高本土市场影响力，并迅速建立公司品牌和知名度，为下一个项目做好组织、体系的准备，同时为集团在成都可持续发展打下基础。,5.1、 项目于公司的战略定位,作为成都新都新城片区项目，客户主要为周边国际商贸城商家，“北改”外溢客户，以及新都改善型客户，客户群体稳定，片区附近集聚多个品牌开发商，配套日益完善，具备良好品质居住的市场氛围。 本项目应充分利用俊发的整合能力，以高端舒居性、科技人性化的理念入市，诉求为城市新贵的居家生活价值空间的项目形象，把项目塑造为新都新城片区舒适人居典范。,5.2、 市场定位,5.2、 市场定位（续）,项目内部因素：新都新城片区形象还有待提高区域内商业配套尚不完善,项目定位线路：快速运作的项目低成本投入的项目高性价比项目投资升值潜力大的项目客户针对性极强的项目,项目外部因素：周边生活环境影响片区居住人气不足项目临主干道，过于嘲杂行业调控趋紧,简约时尚精致舒居社区,5.2、 市场定位（续）,现代简约式风格、以简洁明快的外立面降低建筑成本；快速开发与销售，低投入，缩短期间费用以节约成本。,以低于周边片区及低于区域的市场价格切入市场；中小户型产品，低总价取胜策略；利用地块方正高利用率特点，排列方正实用朝向好的户型进入市场。,区域板块升值潜力巨大，投资潜力大；首次置业的天堂，理想的户型结构和可承受的价格，投资居住两相宜。,5.3、 产品定位,结合上述数据及竞品分析，对本项目产品简要建议如下：物业类型：项目以高层住宅为主，同时配备部分区域性型精品商铺。户型定位：以75-110平米左右的两房/三房为主，同时配备刚需产品60-75平米两房/小三房，同时配备刚改110-140平米的大三房。产品配置：清水房。,5.3、 产品定位：户型配比,紧凑二室二厅,户型,二 /三室二厅,宽敞三室二厅,60-75,75-100,100-140,10%,70%,20%,配套商业,银行、餐饮、便利店等片区性商铺,59,综上所述：,我们将产品定位于：,精致时尚舒居户型社区,5.3、 产品定位（续）,项目建议采用围合式建筑设计风格，使得小区每一户都可以欣赏到小区内园林景观，并配备社区底商，满足居民生活需求，更好拉近业主生活空间与生活配套的距离。俊发地产拥有自己的物业服务，给客户尊崇的享受。,5.4、 客户定位,客群定位：以刚需性及首次改善性客户为主要对象，其中刚需客群占比40%左右，单身或两口之家；首改客群占比60%左右，两口或三口之家为主。客群来源：以国际商贸城商家，“北改”外溢客户，新都改善型客户为主。客群特性：25-40岁年龄阶段； 购房理性，受房价升降的影响较小； 有一定经济实力，朋友、生活圈主要依赖于城北或新都； 认同区域价值，看好未来前景； 注重产品的实用性外，更追求居家的生活品质； 看重“北改”的发展前景； 希望得到高品质的享受型服务，但必须物有所值。,5.4、 客户定位,经济能力及消费需求,年青人为主体，首次置业，家庭人员少，户型面积需求偏小，生活工作离不开城北或新都，适度追求品质但对总价及单价较敏感。,城市年轻精英一族（首次购房）,投资客,不愿意离开城北居住，用拆迁款想改善居住环境。,追求回报，追求升值潜力、升值空间。,“北改”外溢客户,项目周边市场、学校、企业工作人员,收入高，购买力强；在附近做生意，追求便利而置业。,国际商贸城及区域市场内生意人,62,核心客户,重要客户,边缘客户,新都、城北改善型客户,“北改”外溢客户，城北、新都年轻精英一族（首次购房）及项目周边市场、企业工作人员,投资客、外地购房人员,中等品质、中等户型、要求不高，为生意及居住方便,追求低价位、升值快外地想进成都置业定居或投资,中小户型、追求舒适生活、有一定地域情结，是项目的主要购房群体,5.4、 客户定位（续）,5.5、 价格定位,价格预估：整体住宅价格低开高走，住宅、商业考虑全部销售。其中住宅均价：5500元/平米，商铺均价：20000元/平米。,5.5、 价格定位：住宅定价分析,1、目前区域住宅均价约45006000元/，主要去化以70-90平米的刚需，刚改为主；2、区域处于北改片区，位于新都新城片区，且商业配套尚不成熟，使得区域价格较低；3、蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）6条干道为您构筑出行网。同时地铁3号线2015年通车，项目地段价值将更为明显。4、本项目相比区域其他项目，有着周边环境较好、地段位置优越、临公园等优势，本案离佳乐国际城规划的30万方的旗舰商业和传华国际新城规划30万方商业中心较近，坐享区域内较近的商业配套。5、项目的销售周期则是贯穿2014年、2015年，其住宅定价结合区域销售情况外，同时考虑到其房价自然增长，宏观调控等因素。6、本项目在产品设计上，建议南北通透、采光、观景好户型为主，提高一定赠送面积，提高产品的附加值。,5.5、 价格定位：商铺定价分析,1、项目底商均为纯社区型商铺，业态规划为餐饮、娱乐、休闲等。2、佳乐国际城三期规划有30万平旗舰商