上海明正房地产有限公司项目分析-动拆迁住宅项目.doc

上海明正房地产有限公司项目分析一、 地理位置该项目位于上海市虹口区海伦路和同嘉路口。位于地铁4号线同嘉路站附近。同时在地铁1号线延伸段辐射范围内。地理位置优越。交通示意图地理位置图片二、 技术指标基本技术指标如下：土地面积45440平方米容积率4.42建筑面积200844.8平方米收购价格39000万元其中土地面积分四个区块分别为ABCD区块面积指标如下：A地块12079B地块13841C地块11717D地块7803合计45440上述四个地块的土地使用年限均为1993年到2063年。三、 项目现状该地块开发商为：上海明正房地产有限公司开发商股东单位为：1、 海南瑞金实业有限公司 61.51%2、 航天科工财务有限公司 15.71%另外，海南金泰富实业投资有限公司表示对上述项目公司的77.22%股权有处置权。该项目现状为已经支付全部土地出让金并取得土地证。动拆迁作了907户主要集中在B地块。下图为动迁中老房：目前公司前期投入4个亿。公司负责2.6亿，其中中良财务1500万美金约1.05亿人民币，建行贷款9000万。另外该项目A和C因为建行债务已经被法院以8000万元拍卖，现在预计可以以1.1亿元取得。四、 市场情况：我们以和该项目位置相近的爱家豪庭项目为分析对比依据：爱家豪庭爱家豪庭位于虹口区银欣路、物华路，近四平路、临平北路口。爱家豪庭旁的四平路是上海市主要“三纵三横”的主干道之一，为虹口区主要的金融街，周围银行、商务写字楼林立。四平路北连五角场城市副中心、南接外滩。据市府发展规划，陆家嘴、外滩、北外滩构成的“金三角”将成为上海的CBD，而于此相距仅3公里的爱家豪庭将成为北外滩重要的辐射区域。轨道交通4号线已建成通车，小区距离临平路站仅约300米。爱家豪庭容积率3.36，略低于本项目的4.42。同时该项目总建筑面积7.2万平方米，总体量远小于我项目的20万平方米。爱家豪庭的历史价格表爱家豪庭的价格价格曲线可见该项目周边目前房价均价24000元。五、 项目经济效益分析假设该项目77%股权取得成本为3.9亿，全部股权成本为5.05亿。由于该项目的动迁成本不详，只能按照动迁容积率为1，动迁成本为1.8万元每平方米作估算。项目进度计划表：土地面积建筑面积第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年A地块1207953389.18动迁动迁动迁土建开始结构封顶并开始销售土建完成销售继续销售完成B地块1384161177.22动迁土建开始结构封顶并开始销售土建完成销售继续销售完成C地块1171751789.14动迁动迁动迁土建开始结构封顶并开始销售土建完成销售继续销售完成D地块780334489.26动迁动迁土建开始结构封顶并开始销售土建完成销售继续销售完成合计45440200844.8销售预算表：土地面积建筑面积销售单价第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年合计A1207953389.1824000 427113440 427113440 427113440 1281340320 B1384161177.2224000 489417760 489417760 489417760 1468253280 C1171751789.1424000 414313120 414313120 414313120 1242939360 D780334489.2624000 275914080 275914080 275914080 827742240 合计45440200844.800489417760765331840160675840011173406408414265604820275200NPV2950603835动迁成本表：土地面积建筑面积动迁单价第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年合计A1207918000 72474000 72474000 72474000 217440000 B1384118000 249138000 249156000 C1171718000 70302000 70302000 70302000 210924000 D780318000 70227000 70227000 140472000 合计454404621410002130030001427760000000817920000NPV703433441建安成本预算表：土地面积建筑面积建安单价第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年合计A1207953389.185000 88981967 88981967 88981967 266945900 B1384161177.225000 101962033 101962033 101962033 305886100 C1171751789.145000 86315233 86315233 86315233 258945700 D780334489.265000 57482100 57482100 57482100 172446300 合计45440200844.8001019620331594441333347413332327793001752972001004224000NPV614709132现金流量表：项目项目整合期1234567合计现金流入销售收人00 0 489,417,760 765,331,840 1,606,758,400 1,117,340,640 841,426,560 4,820,275,200 银行贷款0 小计0 0 0 489,417,760 765,331,840 1,606,758,400 1,117,340,640 841,426,560 4,820,275,200 现金流出土地成本及动迁成本505,000,000 462,141,000 213,003,000 142,776,000 0 0 0 0 1,322,920,000 建安成本0 0 101,962,033 159,444,133 334,741,333 232,779,300 175,297,200 1,004,224,000 销售费用5%0 0 24,470,888 38,266,592 80,337,920 55,867,032 42,071,328 241,013,760 利息费用0 营业税金及附加5.56%0 0 27,211,627 42,552,450 89,335,767 62,124,140 46,783,317 268,007,301 土地增值税0 0 4,894,178 7,653,318 16,067,584 11,173,406 8,414,266 48,202,752 所得税0 小计505,000,000 462,141,000 213,003,000 301,314,726 247,916,494 520,482,604 361,943,878 272,566,110 2,884,367,813 净现金流量-505,000,000 -462,141,000 -213,003,000 188,103,034 517,415,346 1,086,275,796 755,396,762 568,860,450 1,935,907,387 累计净现金流量-505,000,000 -967,141,000 -1,180,144,000 -992,040,966 -474,625,620 611,650,175 1,367,046,937 1,935,9