市场建设方案.doc

对*州各类批发市场及部分专业批发市场进行了考察、调研后，我们对批发市场的开发、整合有了一定的了解和探访。目前批发市场布局基本上有两种-A:以大卖场为主体，在大卖场内部分割成小店铺的方式，配比一定的临街门市。在经营上的主要经营方式为：只租不售，由专业的经营管理团队招商、运营。此种经营格局成功的前提是：第一是有专业的商业管理公司经营管理。第二是先有市后有场。也就是说当地的产品市场需要建立这样一个平台。这个市场借助了当地优势产品的力量。成功的案例如中国义乌小商品城。B:以二到三层的独立门店铺模式为主，配比一个相对的主力卖场。这是最近几年商业地产开发，特别是在城乡结合部开发商业地产最典型的模式。在经营上主要有两种方式：1、在开盘之际所有楼盘只租不卖。统一招商运营。待市场成熟之机，将店铺出售。2、通过前期广告宣传等多种方式将该案推广，开盘之际，即将所有独立门铺售出。主力店由专业团队管理经营，以收取租金为主要回报渠道。成功的案例如山东临沂小商品批发市场。结合*物流城地理位置和市场定位，我们认为该项目在布局上以第二种方式建设更易操作和成功。即建设一个四五万平米的主力店。以小商品批发为主题。其余空置地建成二至三层的独立连排店铺。划分不同经营区域，以批发为主，批零兼营。之所以提出这样的建议，基于以下考虑：通过考察目前运作不成功的市场，基本上都是A经营模式的批发市场。总结对方失败的主要原因。一、卖场过大，有场无市。A模式适合产地市场建设，当地货品资源丰富，生产者需要这样的平台，将其当成自己产品的一个门面房。而非产地市场的建设，由于没有产品优势，过大的卖场，根本没有商品足以支撑。同时因为是大卖场，商铺与商铺之间的影响比较大，商户入驻率低一成，影响面就扩大到四五倍，最终导致大家对市场失去信心。二、没有专业的商业管理团队。大卖场招商和布局、运营必须由专业的经营团队操作。有的市场开发仅以出售为目标，仅从物业的角度管理市场。无法形成有效的管理方案和运营机制。造成市场没有竞争力，无法与其它市场抗衡。开盘之际尚能维持，但随着市场培育期的管理无方，最终导致失败。三、市场在建设之初，为追求资金回拢。开发商在销售阶段没有考虑到对市场的培育而“来者不拒”，致使这些商铺有相当大的部分被投资炒房客买下。投资者又期望短期内取得效益。由于双方缺乏约束力，造成市场最终无人培育。 四、市场宣传雷声大、雨点小，宣传引导、策划促销不到位。0 q/ t0 e+ h, ef4 M新 一个新市场的繁荣与发展，不是对其倾注几分热度、做过几场宣传就可以高枕无忧了，必须像呵护婴孩一样，做到精心策划，灵活运作，深入宣传。要利用电视、网络、媒体等方便快捷的通讯工具，多方面，最大限度地开拓周边市场，全方位的扩大其影响。五、配套设施不齐全、不完备。如保定新建设的义乌小商品城，由于没有相应的配套仓库。很多原来做批发的商户在这里根本无法实现商品的正常周转，最后只能放弃批发，转为零售。而零售市场的客源是需要相当长时间的培育。因此其人气不足显而易见。俗话说前车之覆，后车之鉴。*物流城项目本身的存在着一定的优势，也有着不足的地方。1、*这一名片，在*州地产业口碑极佳。进行商业地产的开发，其信誉度不言而喻。本项目是商业地产开发，最终目标是通过打造市场，实现地产升值，完成店铺的售卖。和*这一地产品牌不谋而合。 2、*州批发市场布局零而散，环境差。同时随着城区建设和规划，很多市场面临拆迁。在这种情况下，整合*州批发市场，谁出手早谁将抢占先机。但是同时，我们也要看到项目的不足之处：没有专业的商业团队，进行大卖场的经营和维护。同时，开发大卖场，实现售卖的目标较困难。因此，我们要扬长避短。如果开发B型结构的批发市场，很多问题则迎刃而解。1、B型结构的批发市场，重点是以主力店带动独立店铺的销售。对于*项目而言，等于主力店从四个减为一个，操作的难度也就降低了四分之三。相对来讲，经营团队人员专业素质相对来说要求低一些，易管理，操作性强。2、从将来售卖的角度上来讲，独立铺面对于投资者的吸引力远远大于卖场内铺。因为独立商铺具备唯一性优势，对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。而商场内铺则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺少唯一性优势。特别是*州国贸、世贸两个大卖场，以小产权分割出售后商场经营惨淡的局面对*州商业地产的开发是不小的冲击。商场内铺所能经营的业态完全受制于所处卖场大环境的制约，而临街门面，除了政府法规规定的不能经营的某些特别的业态外，可选性灵活的多。在很大程度上能减轻投资者的顾虑。3、运营费用将大大降低，能有力促进市场的培育。大卖场的建设，硬件要求相对高。如空调运行，电梯、滚梯的装备、统一形象宣传等费用的分摊，将是商场管理的一项主要内容。也可能成为管理者与经营者之间矛盾点。而独立店铺将不会牵扯这些问题。同时其运营费用也相对来讲比较低。利于市场先期的培育。4、相对大卖场而言，投资小，产出比高。按该项目占用面积计算。建四个大卖场共15万平米，投资近四个亿。以12%核算财务费用，以每平米年租金600元（高于目前*州市批发市场年平均租金）计算，需要近10年收回投