腾图国际广场项目建设可行性分析报告

1,腾图国际广场项目可行性分析报告,腾图广场项目可行性分析报告,第一部分：项目本体分析第二部分：商业市场发展现状研究第三部分：商业市场发展潜力预判第四部分：项目优劣势分析及可行性,报告内容,一. 项目本体分析,城市背景：锡林浩特位于内蒙中部，是锡林郭勒盟政府所在地；这里是著名的草原城市，地广人稀，市区总人口20万。,全盟现辖2市9旗 1县1区，盟域面积20.3万平方公里。 2010年全盟总人口104.68万人。锡林浩特市下辖1镇2苏木6个牧场6个街道办事处，市域面积14750平方公里。城市建成区面积34平方公里，市区总人口20万人 。锡林浩特市市区与首都北京直线距离为460公里，与首府呼和浩特市直线距离为470公里,呼和浩特,鄂尔多斯,锡林浩特,河北省,北京市,锡林浩特市,那达慕大街,团结大街,锡林大街,额尔敦路,项目区位：项目位于锡市新老城结合部，锡林河3号湖西侧，在规划的滨河生态景观带上，目前认知相对较偏。,项目位于锡林浩特新老城区结合部。项目地块紧临锡林浩特市的母亲河锡林河，锡林河及沿线也是规划中的城市生态景观带。城区范围小，项目地块虽距老城核心仅4-5分钟车程，但因居民的日常生活与此地关联较少，认知相对较偏。,老城区,新城区,内蒙古腾图房地产开发有限公司承建的锡林湖南湖西岸商业楼项目地处锡林浩特市开发区，雄踞锡林浩特市商业区核心位置，东面与锡林浩特市最美丽的锡林湖接壤，南临3000亩的森林公园，西靠3万多平方米的展览圣地蒙元文化城，北接锡林郭勒盟政府。锡林大街、上海路、阿巴嘎路、滨河路等多条城市干道纵横交错。周围有锡林浩特市地税小区、财政小区、南煤矿小区、左岸香槟小区等一系列住宅区，且距离锡林浩特市火车站也非常近，距机场不超10公里。,项目简介：,资源条件：紧邻锡林浩特市的母亲河锡林河，也是锡 市唯一的水景资源。,本项目东北及北侧紧邻锡林河3号湖，是锡市较稀缺的景观资源。锡林河在锡市范围内共形成4个相对大规模的湖面，本项目位于3号湖西侧，占据为数不多的湖景资源。锡林河改造工程已基本完成。锡林河南侧的植物园南湖改造工程也于完工。,该项目占地面积139696.86，总建筑面积104893.04，其中：室内生态休闲购物中心由地下一层地上三层构成，建筑面积58647.63（投资上千万的沿湖景观由2个人工湖、休闲木栈道等组成，景色怡人；各种管网齐全。绿化面积约60000，由各种乔木、冠木组成。硬化面积20000。容积率0.75，停车位500个。,本体分析小结,城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目带来无限商机,项目优势：,资源优势：占据锡林浩特稀缺的水景资源；规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发为商业开发带来无限商机；地域优势：商业网点奇缺,可占得先机。,区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏,交通相对不便。,项目劣势：,二.商业市场发展现状研究,判断城市商业市场发展阶段指标体系,宏观经济指标,宏观商业市场指标,GDP、人均GDP,消费支出水平,投资指标：商业投资额、固定资产投资与GDP占比,供需指标：增长率%,价格指标：商品价格变化,可支配收入与消费能力,锡市经济发展快速，GDP年均增长20%以上。但因人口少，经济总量排名靠后，不及鄂尔多斯的四分之一。,锡林郭勒盟地处内蒙古自治区东部，靠近东三省老工业基地。同时享受“国家西部大开发”、“振兴东北工业基地” 、“内蒙古自治区重点发展东部”三大政策利好，近年经济发展快速。2003年后锡林浩特市经济持续增长，年均增幅20%左右，明显高于全国11.4%的平均水平。但由于锡盟地广人稀，全盟总人口101.68万。经济总量不高，在内蒙各市、盟中排名靠后。不到鄂尔多斯的四分之一。,GDP、人均GDP,住房消费支出水平,可支配收入与消费能力,2010年内蒙省内各市、盟的GDP比较,锡市人均GDP也呈20以上的增长，10年达到4.5万元，全省排名第四，略高于鄂尔多斯08年的水平。,根据户籍人口计算，锡市人均GDP较高，在内蒙省内排名第四，低于鄂尔多斯和包头。2010年人均GDP达到45052元。鄂尔多斯05年人均GDP为39891.2万元。锡市10年的指标高于鄂尔多斯08年的水平。经济的高速发展为商业行业发展提供了强有力的支撑。,GDP、人均GDP,消费支出水平,可支配收入与消费能力,2010年内蒙各市、盟人均GDP排序（不含呼和浩特市、乌兰察布盟）,锡市、鄂尔多斯2003-2007年城镇人均GDP增长,人均可支配收入和人均消费支出双向增长，锡市07年人均可支配收入与鄂市05年水平持平，居民消费能力逐步增强。,随着锡林浩特市经济的迅猛发展，2003年至2007年锡市城镇人均可支配收入大幅提升，由03年的6545元提升至07年的11785元。鄂尔多斯05年人均可支配收入为11025元，锡市07年水平与这一数值持平。锡林浩特2010年人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长25.71%，充分证明居民消费能力增强。,GDP、人均GDP,消费支出水平,可支配收入与消费能力,居民消费性支出占可支配收入的比例超过80，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大。,人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在65%左右，锡市超过80，居民消费意愿较强。住房支出占消费性支出的比重约10，根据国际标准，尚处于温饱型社会水平。,GDP、人均GDP,消费支出水平,可支配收入与消费能力,住房支出的国际标准,城乡人民生活,消费变动,锡市城乡人民生活指数,提升啦,商业市场现状结论,1.繁华的商业市场尚处于起步阶段，供需发展平衡，物流相对滞后,商品价格增长迅速。,2.依托高速的经济发展，未来的商业市场将存在较大空间。,需求潜力,商业市场潜力,行业潜力,商品潜力营销潜力商户状况,城市规划发展后续供应,需求现状,需求展望,供应潜力,三.商业市场发展潜力研究,锡市规划“两带三片”的空间结构，向东发展为主，向西为辅，适度向南延伸。,锡市规划以老城为核心，向东西两头拓展城市空间布局。目前向东主要是产业发展，城市向西开发的力度较大。本项目位于城市规划的生态发展带上。同时也位于城市向西拓展的方向上。,城市规划发展,后续供应,规划“两带三片”城市结构：中片区作为城市市级中心所在地，承担城市金融、办公、文化、教育体育等功能。西片区以盟行政办公、区域性商务办公、文化博览和区域性物流组织服务、生产服务及高科技产业为主要功能。东片区以承担环保、能源延伸产业为主要功能。滨河景观带 以锡林河为依托，形成防洪除涝、旅游观光、娱乐休闲、生活服务，水、绿、 城相融合的绿色滨河景观带。防护隔离绿带依托现状高压走廊防护绿带，建设工业片区与城市中心片区间的隔离绿带。 摘自锡林浩特市规划纲要,发展方向：城市向东发展为主、向西为辅。适当向南延伸。发展城市东部电场地区和完善锡林河西部地区。中远期城市向南延伸发展。 摘自锡林浩特市规划纲要,景观绿化,工业用地,商业金融,行政办公,住宅用地,目前向西开发力度较大。基础设施已建设完毕，盟政府及其他机关单位陆续迁入，公共配套也将逐步完善，新区的宜居性将逐渐增强。,盟政府迁入新区办公，公安局、市法院、税务局、电视台等机关单位也相继搬迁。新区规划建设的医院、学校和体育场等配套也将逐步建成，新区的宜居性将逐渐显现。,城市规划发展,后续供应,新区医院规划,南湖景观规划,政府大楼,电视台,西部新区规划发展三大片区，计划陆续启动南区的商业、住宅及公共配套建设。,锡林大街,本项目,新区总面积约10平方公里。新区规划：锡林大街北侧沿线为行政中心；再向北为无污染产业园区。锡林大街南侧为住宅、商业金融、公共配套区域。其中商业分布在锡林大街南侧及与其平行的南侧道路上。,无污染产业园,行政中心,住宅、商业金融、公共配套,城市规划发展,后续供应,老城区是锡市的商业、经济、文化中心，目前老城仍是居住氛围最浓的区域，启动了大量旧城拆改项目。,老城的贝子庙是锡市的发源地，老城聚集了较多的商业、教育配套，未来新区将不会建设大规模的集中商业，规划了学校。未来城市的商业、 教育中心仍在老城区。锡市的商业中心发展，目前大规模商业都在贝子庙以及南侧的额尔敦路聚集，这里是锡市的商业核心区。,城市规划发展,后续供应,那达慕大街,团结大街,1,4,5,锡林大街,额尔敦路,3,2,贝子庙大街,目前锡市所有的教育配套都在老城，商业也主要聚集在老城的额尔敦路。,发展方向：城市向东发展为主、向西为辅。适当向南延伸。近期发展城市东部电场地区和完善锡林河西部地区。中远期城市向南延伸发展。 规划“两带三片”城市结构：中片区作为城市市级中心所在地，承担城市金融、办公、文化、教育体育等功能。 西片区以盟行政办公、区域性商务办公、文化博览和区域性物流组织服务、生产服务及高科技产业为主要功能。 东片区以承担环保、能源延伸产业为主要功能。滨河景观带 以锡林河为依托，形成防洪除涝、旅游观光、娱乐休闲、生活服务，水、绿、 城相融合的绿色滨河景观带。 防护隔离绿带依托现状高压走廊防护绿带，建设工业片区与城市中心片区间的隔离绿带。,城市规划发展,锡市规划近几年将有较大规模的人口增长。规划到2015年人口增长到24万。根据访谈，人口的增长点主要在于：“围封转移”政策带来的牧民进城，以及空投大型国有煤炭企业带来的高素质人才。,2007-2010年锡市外来人口统计,锡市规划人口的增长点,城市发展战略 工业强市：走新型工业化道路，建成综合性的新兴工业城市； 牧业稳市：发展特色牧业，建成服务京津冀的畜牧产品生产加工基地； 商贸活市：建成自治区东部区域性商贸物流中心； 目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年将以煤炭及相关产业发展为核心。,城市发展,1.锡林浩特市煤炭资源开采放开后，煤炭等能源相关产业将迅速取代原有农牧加工业，成为城市经济的主要贡献者，拉动锡市经济在3-5年内呈现爆发式增长。 2能源产业的快速发展，经济水平的提高也将拉动三产，为城市带来大量的就业机会。锡林浩特将吸引大量自治区及周边省市的人口前来寻找财富机会。 3.大企业作为主导产业的主体，将为锡林浩特孕育扎实的中产阶层，使锡林浩特市的人口结构呈橄榄形分布。中产阶层将成为商业市场中最活跃的群体，产生改善居住和投资消费需求。,发展潜力,发展潜力结论,1. 锡市向西发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区的商品消费需求性将逐渐增强。,2. 锡市商业市场的后续供给量较大，新区商业网点形成的后续供应，将激发锡市商业市场的激烈竞争。,目前锡市的需求结构单一，受经济能力制约，基本没有投资需求。,公务员,事业单位职员,个体老板,由于收入较低,消费能力略显不足,购物中心功能定位应侧重这部份人群的消费心理与能力,盟政府、市政府等机关单位工作人员。月均收入在3000元以上，属于当地较高收入群体。,风电、热电企业，以及中国电信、移动公司职员。月均收入在1500-2000元。,在锡市经营小生意的个体老板，行业不太聚集，如餐饮店老板、房地产老板等。,25-35岁的年青人，购买婚房或者改善居住的，基本都是锡市本地人，下面牧区的人很少，最多占到5%左右。如何适应这部份人群的需求,功能定位时需充分考虑,虽然是旅游城市，但目前锡市是典型的内生需求市场，外地客户来此置业的很少。顾客构成单一，基本都是生活需求型，包括中高收入者改善型消费，部分年轻人休闲娱乐型，以及少量牧民进城消费。,需求现状,需求展望,锡市消费客户构成,旗县牧民,牧区草地较多的牧民，年收入达到10万以上，属于高收入人群。,思考点：新增人口的来源和质量，将直接决定其对商业市场的影响力大小。,高质量人口的进入将会改变城市人群构成，极大促进商业市场发展。,切入点：从分析锡市的产业发展规划和发展前景入手，研究经济发展对城市发展的带动作用，以及对城市人口构成的影响，以发现城市未来的需求潜力。,需求现状,需求展望,锡市的三次产业构成一直呈现二、三、一的结构，且第二产业的产业地位逐渐增强。07年锡市三次产业对GDP的贡献率分别为5.9%，64.9%，29.2%。第二产业占据绝对主导地位。,锡市正由传统农牧业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中逐渐占据绝对主导地位。,城市发展战略工业强市：走新型工业化道路，建成综合性的新兴工业城市；牧业稳市：发展特色牧业，建成服务京津冀的畜牧产品生产加工基地；商贸活市：建成自治区东部区域性商贸物流中心；摘自2008-2020年锡林浩特市城市总体规划,需求现状,需求展望,2003-2007年锡林浩特三次产业构成,资料分析来源：锡林浩特市年鉴,农牧业不再是城市主导产业，政府施行围封转移政策，大量牧民将实现城市化，但高质量人口不多。,很多牧民转移城里之后因就业及收入问题，没有办法养房，最终又回到牧区。后来政府界定只要是不再从事牧业生产的就可以称作转移成功。 全盟区现有牧民约37-38万人，未来3年共计划转移22万人，但每年实际解决1.7万人的移民是有可能实现的目标。访谈 盟生态办围封转移办公室 段科长,围封转移工程中，最先转移出来的，一般是在牧区生活条件差的，不再适合从事农牧业的牧民。这部分比较容易转出来。 只有极少数的牧民养殖大户有钱，这些人多数已经在城里买房子置业。访谈 市生态办 莫主任,需求现状,需求展望,考虑环境保护，锡市政府倡导围封转移政策，但政策执行较困难，执行结果与预期相差较大。通过围封转移政策进城的牧民中，高收入人群较少，基本都是以前生活水平较低的牧民，对城市整体发展影响不大。,“围封转移”政策近些年锡林郭勒盟一直都在执行。我们锡林郭勒盟土地沙化严重，从飞机上都能看得见。所以要规划畜牧业的产业化发展，同时将牧区人口转移出来。访谈 市发改委高局长,目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年将以煤炭及相关产业发展为核心。,资料分析来源：锡林浩特市年鉴2008跨越中发展的锡林浩特市,目前锡林浩特市支柱产业为：煤、油、电、肉、乳。其中油的贡献约占工业总产值的50%。 未来规划煤炭产业将达到工业生产总值的40%；风机、汽车等制造业将达到20%；高新技术产业，锗的加工等将达到20%。这个比例大概在2015年实现。锡林浩特市发改委高局长,按照“煤电起步、冶化承接、高新做强”的发展路径，集中培育“能源、化工、建材、畜产品加工”优势产业集群，以特色产业集群推动园区建设，以园区推动工业化发展。摘自 2008-2020年锡林浩特市城市总体规划,2006-2008年煤炭及电力行业产值,需求现状,需求展望,锡市未来的产业发展，将会以煤炭及相关的电力行业为核心，并积极发展产业链上的其他关联产业。锡市以前的经济发展以油为主，煤电行业近两年也有较大的增长。随着产业重视度的提升，未来将延续这种发展势头。,2010年各产业对GDP的贡献率,锡市煤炭储量巨大，近年放开政策后，将吸引大型企业进驻，带动产业发展，并带来大量外来人口进入。,锡市的煤炭质量不如鄂尔多斯，我们这里都是露天煤矿，堆放2个月就会自燃，不能储存，运输半径超过300公里就是赔钱的。因此对企业的技术能力和销售渠道要求较高，小煤窑不能完成产销平衡。客观条件要求我们必须选择大型企业作为开采主体。 访谈 市发改委 高局长,需求现状,需求展望,目前已有大唐、北方联合电力、宏文、蒙能、协鑫、元和、神华、华润八大企业进驻，共同开发胜利、巴彦宝力格两大煤矿。 访谈 市发改委 高局长,锡市煤炭储量巨大，近年开放政策后，已吸引众多大型企业进驻。未来还将有更多企业参与当地的煤炭产业发展。据访谈，大唐、神华、华润等大企业，近年将分别进驻1-2万人。,锡市的煤炭储量在全国都能排到前两位，整个锡林郭勒盟煤炭预测储量为2900亿吨，锡市范围内已查明储量为330亿吨左右，其中胜利煤田224多亿吨，巴彦宝力格煤矿108亿吨左右。规划锡林浩特的煤矿至少开采100年。 访谈 市发改委高局长,截至目前，内蒙古自治区已查明煤炭资源储量达到7016亿吨，居全国第一位。,需求潜力结论,1. 目前锡市商户都是单一的投资需求，投资需求少；且人口基数少，难以支撑大规模商业开发。,2. 基于锡市未来的产业发展，煤炭及相关产业发展将带来整体经济的发展及人口结构的变化。,重点在于：商业发展将带来怎样的需求增长？能否支撑商业市场的大规模和长远发展？,33,行业潜力：市场初级阶段，行业成熟度低，发展空间大；外地投资商进入，竞争激烈。,供应潜力：城市向西发展力度大，新区宜居性逐步增强；后续竞争较激烈。,需求潜力：客户需求单一，目前市场需求不足；商业发展将带来经济发展及需求变化。,市场可为空间大，但目前需求不足，后续竞争激烈。未来的商业发展将带来怎样的需求增长？能否支撑商业市场的大规模和长远发展？,1.锡林浩特市煤炭资源开采放开后，煤炭等能源相关产业将