灵石地产市场分析.doc

灵 石 市 场 概 况（一）灵 石 概 况： 灵石县历史较为久远，一万年前即有人类在此生存繁衍。至隋开皇十年始建县，得名于隋文帝开道所获“灵石”。 灵石地处黄河流域华夏文化的发祥地，远在旧石器时代，就有人类聚居繁衍，劳动生息。相传大禹治水在此“打开灵石口，空出晋阳湖”。 素有“秦晋要道，川陕通衢”之称。境内气候温和，四季分明，资源丰富，宝藏众多，地广物阜，是开发较早的千年古邑之一。（二）地 形 地 貌 灵石县位于山西省晋中、临汾盆地之间，扼太岳、吕梁两大山系交汇处，距省会太原市150公里，东靠太岳山与沁源县毗邻，西连吕梁山与交口县、孝义市接壤，南邻霍州市、汾西县，北临介休市。全县总面积1206平方公里，总人口24.5万人，辖8镇10乡316个行政村，108国道、境内布局有大运公路和大运高速、南同蒲铁路等山西交通干线，交通、通讯十分便利，矿产资源丰富，素有“煤海瑰宝”之美誉。灵石县属暖温带大陆性季风气侯，年平均气温10-11。气候总的特征是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋气爽，冬冷干燥。全年一月最冷平均气温在零下4.6，最热的是七月平均气温在23.6。年降水量平均512mm。年平均无霜期159天，约为4月中旬-10月中下旬 （三）灵 石 资 源 灵石境内水田少，旱地和山地占90%。全县现有耕地396,500余亩，主要粮食作物有小麦、玉米、谷子、高粱、豆类等，经济作物有油料、蔬菜等。天然森林分布在太岳山和绵山，县内现有木材林15000余亩，经济林490余亩，该县在养羊、养猪、养鸡、养兔、养蜂等方面都有很大发展。 “绿色食品”众多，荆条蜂蜜、蜂王浆、柏籽羊、核桃仁、德和源香醋等土特产品驰名中外。 县矿藏丰富，煤炭经济发达，素有“矿藏之乡”的美名，煤炭遍及全县。此外，还有石膏、硫磺、铁矿石等。灵石拥有一批规模较大、设备技术先进，产品竞争力强的骨干企业，硫磺块产量占全国五分之一，电石、石炭氮、双氢氨、二硫化碳、焦压硫酸钠、甲醇、煤沥青、炭黑等名优产品在海内外久负盛誉。工业。灵石县素称“煤海之乡”，是全国重点主焦煤产区之一，储量丰富，煤种齐全，品质优良。年产原煤、洗精煤、焦炭达1400万吨，是华北最大的煤焦生产县； 前景非凡的冶金、建材工业。作为重要的工业基地，灵石的优质石膏产量位居华北第一，铝用炭块占全国销量的1/4，生铁、铸管、水泥等产品初具规模优势（四）经 济 现 状 灵石县经济实力位居晋中地区前列，主要经济来源于第二、三产业。全年社会消费品零售总额44671万元。按每年15%增长计算， 1998年全县实现国民生产总值156亿元，工业产值2.82亿元，县财政总收入1.22亿元，灵石县 财政部门最新统计数据：截至05年12月9日，该县财政总收入达到9.04亿元，同比增长128.45%。其中：国税收入6.98亿元，同比增长144.25%；地税收入1.56亿元，乡镇企业产值6.37亿元，同比增长106.30%,财政收入4971万元，同比增长45.30%。 （五）经 济 战 略围绕全面建设小康社会目标，县委、县政府确立了“党建领县、经济强县、科教兴县，文化活县、法制治县”的五县方略，全力实施“民营兴企、科教兴县、龙头带劲，可持续发展、新型工业化、农村城镇化”六大战略重点。规划了静升文化旅游经济发展区、城东高新技术经济发展区和梧桐、两渡、夏门、段纯、南关五个工业小区，并着力发展“民营经济、板块经济、循环经济、开放经济”，经济结构调整大见成效，国民经济自主增长能力明显增强，人民生活水平不断提高。在工业上，用先进适用技术改造和提升传统产业，大力发展非煤高新技术产业，逐步形成了以煤炭、化工、冶金、建材、发电为主的板块经济，民营经济已成为县域经济的主体。在农业上，扎实推进绿色产业。积极实施生态、世行、日协，退耕还林、天然保护等一批生态环境建设项目，为改善全县自然环境和推进农业产业化奠定了坚实的基础。第三产业上，延伸拓展文化旅游产业，随着华北最大的山顶公园翠峰公园的建成、华夏民居第一宅王家大院被列入国家4A级景区、资寿寺申报“国保”成果以及石膏山景区、红崖大峡谷等项目的启动，县境内主要名胜古迹有“灵石”、苏溪资寿寺、石膏山、韩信墓、王家大院等全 县初步形成了集“传统文化、特色山城、自然风光”于一体的旅游框架。（六）开 放 引 资开放引资的效应逐步显现。先后有省地方电力公司、日本电源开发株式会社、中煤集团、中国保利集团、俄罗斯铝业集团、山西焦炭集团、山西凯通集团、清徐汇源集团、光华公司等30户国内外大企业、大集团落户灵石，引进项目总投资达114亿元。以此为带动，全县先后有92个重点项目投入建设，22项被列为了晋中市“双百项目”。按照“综合开发、深度加工、高效利用、循环发展”的思路，不断延伸产业链条，使资源得到了合理有效的配置利用，基本形成了原煤精煤机焦发电金属镁、机焦焦油化工甲醇、煤矸石电建材、石膏矿石膏粉石膏板新型建材四大产业链条。初步完成了企业内部循环、区域局部循环、小区系统循环三种有效循环经济模式的建立。（七）市 政 规 划十一五”期间，我县将投资30亿元实施国省道、县乡路、煤炭路、旅游路和农村公路共50条750.3公里的建设，提高通达深度和技术等级，为资源开发、经济交流、群众出行提供方便快捷的交通服务。其中：投资17.5亿元，完成108国道、三双路、东夏线、南峪路、大运高速陈家山互通出口等5条干线公路111公里一级路改造；投资9.1亿元，完成两义路、富坛路等7条县乡路，灵石红崖沟、马和介庙林场等4条旅游路，圪台孝义、两渡静升2条煤炭路共计196.88公里二级路改造；投资1.51亿元，完成32条乡村路251.5公里三级 路改造；投资4000万元，完成村通循环路194.7公里建设；投资4900万元，完成南关、玉成、崔家沟三座跨汾河大桥建设；投资1.27亿元，新建1个大型现代化物流中心和县乡两级汽车站16个，扩建3个汽车维修中心。到2010年，我县公路通车总里程将达到1429.8公里，公路密度达到90公里/百平方公里，彻底打破交通瓶颈。从 7 月 1 日至 8 月上旬将对东夏线灵石城区段进行大修。此次大修包括东夏线主干道静升南浦至晋阳电碳厂段，以及支线城区十字路口至水头桥北，全长 11.25 公里，改善东夏线道路状况，提升通行能力。 二、灵石地产市场 调 研 个 案 大 地 银 杉 案名 大地银杉项 目 位 置第二幼儿园对面市场类别住宅开发商太原大地房地产开发公司代理商项目指导：台湾著名观宇建筑师设计团队案场地址新建街第二幼儿园对面设计单位项目指导：台湾著名观宇建筑师设计团队物业管理未定总建面积15万绿化率45%工程进度结构体面积范围40.46129.07主力面积94.86售价未定均价未定付款方式一次性、分期定金额度5000小订 主诉求语大地银杉：桃园山水为邻尊荣多层名宅购房连环送买一层送一层17万买2房21万买3房 凤 凰 新 城案名 凤凰新城项目位置县政府背后市场类别住宅开发商山西灵石县建筑公司代理商营销整合：北京鸣石100地产机构案场地址灵石宾馆大堂设计单位规划设计：香港伟信顾问集团 设计方案：建设部综合勘察设计院物业管理未定基地面积38亩总建面积14万规划户数870户工程进度在建层次7栋19层 1板6板塔结合面积范围93.86270主力面积120售价2300元/2800元/均价2580元/付款方式一次性 分期 按揭定金额度5万主诉求语城市中央 水岸第一濠宅14万平米超大社区 水 头 华 苑案名 水头华苑项目位置车站旁市场类别住宅开发商山西骅燕置业有限公司案场地址灵石县天石广场西厅（汾桥对面）设计单位建筑设计：太原理工大学建筑设计研究院园林设计：太原理工大学建筑设计研究院物业管理未定基地面积一期70亩 二期80亩总建面积20万绿化率41%规划户数一期700户 二期1300户工程进度局部已封顶层次两期32栋一期6栋现售4栋3栋多层一栋12层面积范围136.71243.17主力面积146.98售价2300元/2800元/ 多层1800元/均价2530元/付款方式一次性 分期 按揭定金额度3万主诉求语2万河东生态走廊 三、项 目 自 身 分 析 Strength优势分析S1项目周边自然环境优越. S2. 已为现房S3.项目售价在局部有一定竞争力Weakness 劣势分析W1.项目周边日常生活机能稀缺 W2.体