模式工业.doc

经济孵化器-工业地产金润房地产营销策划公司2010年6月出品【摘要】：工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。本材料通过讲述“工业地产”的概念及发展操作模式，结合市场营销的理念，结合河北天山科技园的成功经验以及天津工业地产发展现状，探讨开发商运营园区成功的关键因素，尝试推行政府、民营企业等多元化投资模式，结合聊城经济开发区的实际情况，提出“多赢”的工业地产发展理念，并对于聊城的工业地产布局及发展模式提出建议。本材料谨供市领导及有关开发商参考！目 录一、工业地产的有关概念 二、工业地产发展在中国三、工业地产开发模式及发展历史四、工业地产模式的特性五、工业地产商运营模式分析六、园区开发商成功的关键因素七、关于河北石家庄工业地产发展模式的介绍一、关于天山科技园情况简介：二、天山集团简介三、中小企业落地生根房地产商成功转型；河北开发“工业地产”一举两得四、工业地产制造“三赢”五、河北推行多元化投资模式开发“工业地产”促进创业八、天津工业地产发展近况一、天津工业地产的现状和未来发展机遇二、天津产业型地产渐进入主流视线 土地成交活跃三、2010天津工业地产及产业地产红皮书摘要九、聊城经济开发区情况十、聊城工业地产发展建议阐述一、工业地产的有关概念：1、工业地产的定义：工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。2、工业地产的风险性工业地产具有很大的风险性，操作要求专业性、综合性、精确性。工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，工业地产开发要求很高，如果说住宅的开发难度是10的话，工业地产开发难度则是100。用一句很形象的话来比喻，“如果你想让他去天堂，就让他做工业地产；如果想让他进地狱，也可以让他做工业地产”。3、工业园：（1）工业园定义：工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。整个企业社区能获得比单个企业通过个体行为的最优化所能获得的效益之和更大的效益。工业园的目标是在最小化参与企业的环境影响的同时提高其经济效益。这类方法包括通过对园区内的基础设施和园区企业（新加入企业和原有经过改造的企业）的绿色设计、清洁生产、污染预防、能源有效使用及企业内部合作。（2）工业园区选址四大要素： 第一，所选地址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。这是由于工业园发展一般都体现着区域经济发展，必须要融入城市总体规划中，还需考虑整个城市的土地总利用规划；第二，要充分考虑现有设施的建设状态及拆迁难度，以及环保要求。前者是工业园在原有物业基础上建设时所要考虑的因素，而后者则包括在空地上建工业园所要遵循的原则，尤其是近几年来，工业园建设一般都要过得了环保这一关；第三，符合工业园区的产业定位，如高科技还是医药业等。这主要是说工业园选址要结合地方资源禀赋来考虑，这样既能实现就近原材料的目的，又有利于特色产业的发展；第四，交通环境、产业配套以及配套设施。（3）评价一个工业园区的成熟有：A、最重要是看产业聚集度，即产业链的成熟度及相关上下游企业的聚集度；B、交通配套；C、商业生活配套，工作生活环境的优美及便利。二、工业地产发展在中国中国三十年改革开放的历史，成就了中国经济的快速发展，而在其中作为“试验田、承载地、创新区”的开发区，则是推动中国经济持续发展的重要力量。中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，经历了一个从局部探索到全面辉煌的时代。但随着我国市场化改革不断深入、国内外经济一体化程度加深以及新型工业化的发展，我国正在悄然迎来以企业为主导的“工业地产大有作为”的时代。工业地产在中国的发展是与国际经济产业结构调整密切相关的，市场内需要求中国的工业地产必须迎头赶上，参与国际化竞争。1、工业地产的兴起是我国改革开放不断加深、开发区战略转型的必然结果。改革开放的三十年，成就了我国以政府为主导的开发区的成功发展。从国家级的深圳经济特区，到国家级经济技术开发区、国家级高新区等，再到省市县各级政府主导的开发区，开发区经济俨然已经成为我国融入全球经济一体化、促进产业转移、结构升级及技术创新的支柱力量。从管理体制和发展模式来看，开发区集制度设计、园区管理、微观经营于一身，依靠政府的主导和倾斜性的公共资源支持，能够在一定历史阶段促进区域及国家经济的快速发展。但是，随着我国市场经济体制改革的不断深入，国内外企业需要政府提供一个更加公平合理的政策环境，使得开发区所拥有的政策优势正逐步丧失，转而向以产业扶持政策为主；随着我国经济发展与土地资源有限的矛盾日益突出，使得开发区“摊大饼”的开发模式面临制约，发展空间受到限制；随着我国金融体制改革和投融资体制改革，使得开发区依靠公共财政和信贷支持为主的投入模式受到制约，园区的可持续发展面临挑战，体现出政府对资源配置的效率相对较低、可持续发展能力不足的问题。此时，需要有实力、有经验的工业地产开发企业，在政府的引导、指导下，以市场化的运作机制来主导开发区内的开发建设和运营管理等关键环节，为入区企业提供专业化的优质服务，而政府自身则专注于做好对企业的公共政策服务和宏观管理，为工业地产商的发展提供制度基础和良好的发展环境保障，实现开发区的顺利转型和可持续发展。2、工业地产的兴起是我国工业化进程不断加快、房地产行业成熟发展的必然产物。进入新世纪以来，我国作为跨国企业全球化产业分工中不可或缺的一个重要环节，已经成为世界制造业发展的重心，我国工业经济也因此进入快速发展的中期阶段。就像我国的城市化步伐加快，催生了我国房地产行业的成熟和发展壮大一样，我国工业化进程的加快发展，也因此产生了大量的工业物业开发及运营管理的专业服务需求，工业地产行业开始逐步从商住房地产领域细分和延伸出来，成为一个快速兴起的行业领域。与此同时，我国商住房地产行业经过近20年的快速发展，在住宅、写字楼、酒店、商业综合体或城市综合体等细分领域，形成了一批有综合实力的领先企业，行业竞争越来越激烈、发展越来越成熟。尤其是我国政府近几年不断加强的房地产宏观调控，使得商住房地产的行业壁垒不断抬高、经营风险不断加大，而工业地产作为房地产行业的有机组成部分，行业发展处于起步阶段，受到的政策限制相对较少，且能够为开发企业带来长期稳定收益的经营特性。因此，国内一些有实力的地产开发商纷纷涉入工业地产领域，促进了行业的兴起和快速发展。3、工业地产的兴起是国内外经济一体化程度加深、国外工业地产商全球扩张的必然结果。随着我国经济的持续快速发展，以及投资环境的改善、消费市场的良好前景，西方跨国企业由最初单纯的向中国转移土地、劳动力等成本优势的生产制造环节，开始逐步把仓储物流、科技研发、区域营销，甚至地区管理等环节逐步转移到我国，这些国际企业的扩张在投资建厂过程中，需要其原有的厂房建设、仓储物流建设及商务办公空间等全球合作伙伴，为其提供全球化的、专业的、优质的服务，这为国际领先的工业地产商进入我国市场提供了客户及市场基础。另一方面，国际上拥有雄厚资金实力、先进开发运作经验的工业地产商，如美国AMB、普洛斯、新加坡腾飞、丰树等，在经历了本国工业地产市场的不断发展和成熟壮大后，不但自身具备了国际扩张的能力，同时也迫切需要寻求新兴市场发展中的战略性机遇。因此，从2000年以来，这些领先的国际工业地产商，就敏锐地捕捉到中国强劲的高端工业物业需求，就开始逐渐布局我国市场，2003年以后开始加大投资力度、加快投资步伐，以此获得丰厚的工业地产行业投资回报，也迅速带动了中国工业地产行业的兴起。开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。4、“工业地产”是城市化发展的必然产物城市化是工业化的孪生兄弟,二者几乎相伴而生,同步合拍。但细究起来发现,工业化是主体,城市化是产业调整与发展之下的催生物。当第二产业在GDP中的比重接近一半时,此时“三产”的发展速度开始与第二产业旗鼓相当,城市化的发展便进入一个上升的拐点。 以城市经营理论来看,城市有几大形态,即,产业形态、人文形态、空间形态,而后二者的形成与发展则取决于城市的产业形态。城市的经营核心土地经营就是在城市产业形态的制约下,进行科学合理的经营的。在此形势下,具有城市经营背景的工业地产得以诞生。 “工业地产”一词由来已久,但其从前的内涵较为单一,所指也仅仅是单纯的工业厂房等物业形态。而现在,工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。工业地产得以兴起的背景,在国际经济发展格局层面上来讲,随着中国改革开放、敞开国门,溶入世界经济一体化大势。与此同时,凭借低廉的劳动力资源,敞开国门的民族使得世界的制造产业向中国转移;从国内各个城市的经营、发展角度上来看,各个城市之间的发展、竞争,促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度,各种形式的经济技术开发、工业园区;各类以主体产业为核心,相关链条产业跟进、聚集的产业园区又层出不穷,这些都在很大程度上拉动着工业地产的持续性需求。由此可见，我国工业地产的快速兴起是改革开放的产物，是国内经济持续快速发展、国内外经济一体化程度加深的必然结果，是国内外相关房地产行业企业不断成熟壮大的体现。三、工业地产开发模式及发展历史一、工业地产的开发模式：根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。相关链条产业跟进的产业聚合案例,不胜枚举,其对于一个地区综合牵动能力;对区域经济的支撑能力都是很强大的。一个产业园区的建成可以对相关的链条产业形成强大的拉动与促进,不仅如此,在为地方创造大量税收的同时,还能解决大量的就业问题,从而盘活地方大量闲置的技术资源及劳动力资源。 这种运作模式,在各地的招商引资部门都是大受欢迎的。期间,投资者的拿地成本也都很低。园区内除了工业厂房的占地面积之外,还可以规划出大面积区域以用于员工的生活、居住等相关配套。所以,一些工业地产往往还会带出一定规模的居住型地产。当然,一般的产业主体,他们本身并不懂得房地产开发,因此,其必然要与专业的房地产企业进行深度合作,来共同打造工业地产项目,并在合作的同时双方都获得品牌与利益上的双赢。工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。二、工业地产发展模式历史：在我国，虽然在20世纪90年代中期开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域，但直到2002年以后行业内才开始统一认同工业地产的概念。因此，从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。纵观十几年来我国工业地产的发展，主要有以下三种发展模式：1、“建厂”模式这是工业地产早期发展的初级形态，是以提供标准化或定制化工业厂房、仓储物流厂房等厂房式物业形态为主的工业地产发展模式，主要满足企业客户的生产或物流需求，开发商主要的盈利来源多以获取长期稳定的厂房租金为主，扮演着“房东”的角色。这种模式兴起于20世纪90年代的珠江三角洲地区，主要为香港、台湾地区的中小加工企业提供厂房租赁服务，2000年以后长三角、环渤海区域也逐步兴起“厂房出租经济”，成为一种由民营资本主导发展的工业地产模式。“建厂”模式占地较少，进入门槛低，少则1、2万平方米，多则20、30万平方米，分布散乱、建设标准低、附加功能少，所以竞争激烈、利润率较低、抗风险能力差。随着2008年全球性金融危机对国内简单加工制造企业的冲击，大量的劳动密集型或OEM的中小企业歇业、倒闭，大量的中小外资企业撤资、逃资，这一模式受到了严重挑战。相对于我国多、散、乱、小、低的状况，美国、新加坡等国则已经形成了工业地产商来提供规模化、高质量的厂房建设或仓储物流设施服务。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，美国普洛斯成立于1993年，专注于提供完善的仓储设施和地理位置优越的物流中心建设及出租服务。2003年普洛斯开始试探性进入中国市场，并快速进行全国布局，短短5年多的时间，普洛斯就在中国19个城市拓展50多个物流项目，建设了近300万平方米的仓储厂房，体现了其专业化、集中化、规模化、国际化的优势，为战略性客户提供设施先进、管理规范、增值功能的仓储物流厂房，普洛斯的快速扩张和成长体现了“建厂模式”同样具有较强的竞争力和可持续发展能力。2、“创园”模式这是工业地产发展的中级形态，是以向特定产业客户群，提供成片区域的研发或办公空间为主、生活配套设施为辅的多种物业形态组合的工业地产发展模式，主要满足高科技企业客户的研发、办公需求以及企业员工的生活、商务休闲需求，这类模式多以专业园为战略定位或发展目标，突破了传统的单层厂房为主的物业形态，而以多层楼房或独栋别墅为主，出现了商务住宅或商务别墅的概念，如研发创业园、科技孵化园、科技商务园、总部基地、医谷、药谷、创意园、动漫园、生态园、示范园等，开发商主要的盈利来源以物业销售和租金收益为主，扮演着“开发商”的角色。“创园”模式进入壁垒稍高，少则需要3050公顷，多则需要23平方公里，需要较强的资金实力和成片地产开发、园区运营的专业经验。国内较早进入成片园区开发的大连软件园、北京联东U谷、广东东莞联华国际等都正在开始跨区域经营，逐步由区域发展向全国扩张，成为国内以企业为主导开发成片工业园区的领先工业地产商。1998年由大连亿达集团主导开发的大连软件园，是在政府支持下，采取“官助民办”体制进行企业化运作的软件服务外包产业园区。园区规划面积2.98平方公里，建设形成了150万平米的集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。从2004年开始，规划占地25平方公里的大连软件园二期开始大规模规划建设，总投资将超过200亿元。大连软件园因此成为国内唯一的服务外包基地的示范区。与此同时，大连软件园开始在国家商务部的支持下，按照“官助民办”的模式进行扩张，先后与武汉东湖高新区、天津泰达开发区、苏州高新区、成都高新区等开发区合作，以投资开发、委托代建、运营管理、咨询服务等方式，共同发展软件和信息服务园区。目前，大连软件园在全国持有和运营的商务园区写字楼面积达80多万平米，在建项目20万平米，入园客户超过600家，其中500强客户超过40家，已经成为国内最为成功地商务园区开发运营商。3、“造城”模式这是我国工业地产发展的最高形态，是以产业投资驱动城市发展，建设工业新城为战略目标的发展模式，不仅满足企业客户的各类生产需要，更是首先满足企业员工的生活休闲、教育医疗、文化健身等各类生活需要。开发商主要盈利来源不是依靠工业用地收益，而主要依靠成片开发区区域内商住用地的开发收益，以及从地方税收收益中分享部分利益。此类开发模式占地较大，一般至少在10平方公里以上，进入门槛很高，需要开发商拥有雄厚的资金实力（多元化的融资渠道），较强的招商引资能力，成熟的地产开发经验和园区运营管理经验等。此外，“造城”模式具有很强的政策性，尤其需要开发商得到当地政府强有力的政策支持，开发商不仅是园区开发专家，还应是城市运营专家。苏州工业园在新加坡政府和我国政府的大力支持下，经过15年的发展，成功发展成为一个现代化的苏州工业新城，成为中外合作开发工业新城的典范。紧邻北京的河北固安工业园，在廊坊市政府的大力支持下，经过近8年的发展，也逐步显现出工业新城的发展面貌。由于“造城”模式能够给开发企业带来长期稳定的、多元化的投资收益，所以有越来越多的工业地产开发商逐步涉入工业新城开发领域。当前，我国经济受国际金融危机的影响，面临着改革开放以来最困难的局面，而在国民经济发展中起到重要支撑作用的、以外向型经济为主的国内开发区，更是经济危机的“重创区”。对于有实力的工业地产商来说，反而面临着低成本扩张的机遇。可以预见，随着我国经济持续稳定的健康发展，我国工业地产行业即将进入一个投资主体多元、发展模式多样的快速发展时期。四、工业地产模式的特性工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。1、四大特性之一大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。2、四大特性之二快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。3、四大特性之三提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。4、四大特性之四追求长期稳定回报根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。五、工业地产商运营模式分析1、主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。六、园区开发商成功的关键因素园区开发商不同于一般的地产开发商：从职能来看，它集合了政府、地产开发商和物业持有运营商的部分乃至全部职能，它出资建园区，建设配套设施，进行产业定位和产业发展分析，招企业入驻，向政府争取统一的园区政策，并向入驻企业提供增值性经济服务；从产品来看，它开发工业地产、商业地产、住宅地产等多种产品，开发周期长、投资最大、产品形态复杂是其不得不面对的问题。如何成为一名优秀的园区开发商、成功地进行园区开发?本人认为应重点关注以下三个方面。 （一）规划能力 1产业规划产业是园区开发的灵魂，园区开发成功与否由其选择的“主导产业”所决定。如果能够从事实和理论的层面证明产业选择的正确性，实现园区产业定位和城市乃至整个地区综合条件的良好匹配，后期的招商只是操作层面的问题。产业规划需要园区开发商对城市乃至整个地区产业、资源和条件进行整体把握，分析产业对区域经济驱动的方法和趋势，形成系统、科学的产业定位，发挥产业的聚集和带动效应，在实现园区可持续发展的同时推动整个地区经济发展。苏州高新区的成功便为我们提供了一个很好的借鉴：它在产业规划和选择时坚持数量扩张与质量提高并重，重点引进关联度大、聚集度高、带动作用强的龙头型、基地型项目，引进跨国公司的生产中心、采购中心、维修中心、研发中心和营销中心，延伸产业链，做大产业群，使苏州成为全球制造业的重要基地之一。 2园区规划 园区开发从现实意义卜讲已脱离了一般地产开发规划的概念，更多的是一种区域规划的理念，也就是说必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换。换言之，园区规划要考虑“产、商、住、学、研”的平衡问题，让每个人都能专注于自己应该从事的事业，而不必为吃、住、行等琐事分散精力。在这方面新加坡裕廊工业区是一个很好的例子，它在重视工业基础设施建设的同时，各种社会服务设施也同步发展，兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、公园等，使裕廊工业区成为生产和生活综合体。投资厂商不需要在当地兴建厂房、码头、油管、仓库或办公室，一切设施由园区提供出租。同时还规划“输送管道服务走廊”，承租商可以利用此管道输送原料、成品及各类用品，不需卡车运送，因此降低运送成本，也大大提升竞争力。 （二）地产开发能力 虽然园区开发不等同于地产开发，但地产开发是园区开发中的关键环节，无论蓝图多么美好，最终都要通过地产开发来实现。 1资金管理能力 园区开发周期长、投资量大，尤其在土地一级开发阶段，只出不进的现金流对开发商的资金链更是一个严峻的考验，因此园区开发商的资金管理能力便成了成败的关键。资金管理包含了融资和资金的统筹使用两个层面，融资方面企业可通过发行企业债券、引入战略投资者等形式积极拓展投资渠道，有些园区开发商还以土地入股的形式与入园企业成立合资公司，实现共同开发，有效地缓解资金压力。在资金使用阶段，园区开发商应建立起规范、有效的资金管理制度和流程，并通过合理安排开发节奏，以达到缓解资金压力的目的。 2项目管理能力 园区开发往往包括工业地产、商业地产和住宅地产等多种产品形态，这要求园区开发商具备长期、多项目、多产品的项目管理能力。 3商业操作能力 园区开发的商业操作包含了销售、持有以及招商等多个方面，这就要求开发商拥有综合的商业操作能力，统筹安排各业态间的开发节奏，平衡短期利润和长期利益。比如，在园区规划的初期，园区开发商就要考虑持有和销售之间的平衡问题，研究持有哪些物业可为企业带来长期稳定的现金回报。而在不同产品形态之间，园区开发商也要考虑合理搭配销售的问题，比如通过住宅地产和工业地产的搭配销售，提高工业地产的销售率，从而使不同业态之间相互促进，实现项目整体的利润最大化。 （三）政府关系管理能力 园区开发的成功离不开政府的支持，尤其是在政策软环境方面，优惠的税收、金融、土地、人才等方面的政策，可以更好地吸引国内外企业入驻，吸引国内外资金、技术、人才，推动园区的发展。如日本的关西科技城，在发展初期，政府为吸引企业入驻，投入了大量资金，许多研究机构的迁移工程费由国家基金支付33，为关西科技城的发展打下了良好的基础。 如何建立良好的政府关系呢?首先是要站在政府的角度去思考问题，帮助政府建立相关的公共规则，用企业的社会责任感协助政府进行好经济建设，使园区开发真正成为城市经济发展的助推器，实现社会、政府和企业的多赢。其次，积极与政府互动，建立并完善与政府有关主管部门的经常性信息交流以及联系制度和流程。再次，积极参加由政府部门组织的各种社会公益活动，建立良好的企业形象。 园区开发从最初的政府主导，逐渐演变到企业主导、市场化运作，应该说这是一种进化，但在市场化的同时，政府的力量不可忽视，有效地将政府和企业的力量相结合，将会使园区开发事半功倍。 七、关于河北石家庄工业地产发展模式的介绍一、关于天山科技园情况简介：（一）河北省中小企业（石家庄）创业辅导基地：河北省中小企业（石家庄）创业辅导基地，即天山科技园由石家庄高新区管委会主办，天山集团承办的大型工业园项目-天山科技工业园被河北省中小企业局批准设立为河北省中小企业（石家庄）创业辅导基地，是石家庄市“十五”期间重点工程和高新技术产业开发区的重点项目，得到了省、市、区各级领导的关注与支持。项目总体规划占地1000亩，总投资15亿元。其中，项目一期即河北省中小企业（石家庄）创业辅导基地占地360亩，总投资4.8亿元人民币。采用高起点规划、高标准建设、高效能管理，建立一个现代化、国际化的高科技工业的综合生产基地，领军河北省工业园区。河北省中小企业（石家庄）创业辅导基地以电子、光机电一体化、医药、化工、服装五大行业领头。辅导基地兼具创业辅导功能，免费为入园企业申请国家、省级中小企业发展专项资金、科技型中小企业创业基金、中小企业市场开拓资金，并有多重优惠政策，优化业态组合，链式产业发展，着力打造河北省中小企业的优势发展平台，全方位助启腾飞。（二）天山科技园八大优势：第一大优势：免费为入园企业申请国家、省级中小企业发展专项资金、科技型中小企业创业基金、中小企业市场开拓资金。第二大优势：提供银行按揭、税收政策、分期付款、办理贷款、信用担保、中小企业创新资金的无偿资助、贷款贴息、资本金投入支持。第三大优势：园林式总体设计、多层次立体绿化，层层围合，充分避免环境污染，为创业者提供一个理想的发展空间。第四大优势（区位），雄踞开发区东南部核心要地，距石家庄国际机场25公里，西接京广，东连大京九及京武高速铁路，北依国家大动脉307国道及石德铁路，京深、石黄、青银三条高速公路在迅速成长的工业基地，高瞻远瞩的规划前景，知名的物业管理，升值潜力无可估量。第五大优势：与省直机关部门建立合作招商平台，数以万计的科技项目，数量客观的各类高、中级人才资源，各类产品的国际需求信息等，供创业者无偿使用，打通企业与国际市场接轨的通道。第六大优势：坚持“以人为本”，对入园企业实行全方位一条龙服务管理，为企业提供多角度的专业化服务。第七大优势：总体规划占地1038亩，按照国际化工业配套标准，高起点规划、高标准建设、高效能管理，建立高科技综合性生产基地，为石家庄市“十五”期间重点工程和高新技术产业开发区重点项目。第八大优势：设施完善，餐饮、文化娱乐、购物、银行、邮电等配套一应俱全，并为企业提供“管家式”服务。 （三）标准厂房出售+厂房量身定做模式：国际标准通用厂房是天山科技工业园为广大中小企业倾力推出的国际化生产空间。在以国际化标准打造的标准层高4.5米，柱间距8米，地面承重每平方米400公斤的基础上，配以园区内的“七通一平”-上水、下水、通讯、供暖、天然气、道路畅通、电力保障充足，让入驻企业放心进行生产经营，不必为配套问题有后顾之忧。标准厂房：通用标准厂房满足国家级标准行业要求的规范设计，适应多层次要求。定向开发：工业厂房根据企业的需要，量身定做，切实满足入园企业特别要求。天山科技工业园基本运营方式：工业厂房、别墅式办公公寓、普通公寓、小型办公楼的出售与转让；合资、合作开发；项目买断等。（四）天山科技工业园六重优惠：进入创业辅导基地的企业或个人，有困难的经批准可以免交房租一年或两年。辅导基地提供所有的免费服务。完成创业以后直接进入标准厂房或定向厂房生产，一次性付清房款可优惠2%。可以为创业的企业办理十年按揭，首付40%即可入住生产。协助创业企业办理流动资金贷款。为企业申报三项基金：中小企业发展专项资金、中小企业技术创新资金、中小企业创业资助资金。（五）天山科技工业园七大服务内容：企业策划：市场形象、市场营销、经营理念、企业文化、发展战略的策划。融资服务：协调服务的机构：金融、投资、担保、风险等部门。信息咨询：国家政策、法律法规、发展动态、发展模式、成功经验等。人员培训：目的是提高素质、掌握政策、增强能力、完成创业。技术推广：利用各种网络手段了解最新技术动态、加快科技成果转化，为新技术、新工艺、新产品提供交流、交易、展览场所。物业服务：生活服务、后勤保障、保安保洁、绿化美化等项内容。政务代理：工商注册、税务登记、银行开户、养老保险、荣誉申报等项内容。二、天山集团简介河北天山集团始创于1980年，在十届全国人大代表“全国五一劳动奖章”获得者、集团董事长吴振山的带领下，经过三十年的艰苦奋斗，已成为了一家追求卓越、专注品质的大型企业集团。集团目前下设13家全资子公司和多个工业园区，拥有员工1.7万人，其中中层以上管理人员达到1400多人。集建筑施工、房地产开发、市政工程、品质检验检测、物业管理、休闲娱乐为一体，具有国家建筑总承包一级资质、国家房地产开发一级资质，2006年跻身“石家庄市百强企业前十名”，并进入河北省百强企业，为河北省重点扶持的民营企业。河北天山房地产开发有限公司成立于1998年，成长于河北，正发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块，公司下设4个专业委员会和13个职能部门，员工1000多人，属国家建设部一级资质开发企业。天山地产致力于成为最值得尊重和信赖的、领先的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。公司以诚信为基础，以创新为动力，致力于实施精品战略。秉承“以建筑为先导，以质量为生命，以信誉赢顾客，以管理创精品”之企业理念，以“创建精品工程，奉献一流服务”为质量方针，凭借着对房地产市场的敏锐观察和深刻理解，以敢为人先的创新精神和持之以恒、运筹帷幄的大家风范，成为河北省房地产行业最具影响力、成长速度最快的企业之一。 天山房地产锐意创新，致力于商业、住宅、工业等领域的多元化地产开发。是河北省首家“国家康居示范工程”和“中国名盘五十强”，还荣获了和鲁班奖并称为建筑、房地产行业的两大政府奖项的“广厦奖”。 天山地产十年的发展历程，已累计开发面积约400多万平方米。在接下来的发展中，天山地产将继续弘扬对社会负责的企业理念。继续担当“建造广厦千万间，责任地产多贡献”的社会责任，继续发扬“成绩属于过去，一切从现在开始”的进取精神，更多更好的为省会房地产作出自己的贡献，从而为增进省会的活力、实力、竞争力，为建设沿海经济强省奠定基础。三、中小企业落地生根房地产商成功转型；河北开发“工业地产”一举两得创业辅导基地又被称为“工业地产”，是生产中小企业的“工厂”，它通过出租的方式为中小企业提供场地。近3年来，河北省为促进中小企业发展，将开发“工业地产”作为一项重要抓手，在土地征用、税费等方面出台了一系列优惠政策，形成了政府投资带动，国有企业、私营房地产企业共同参与的多元化投资格局。目前，全省已建成创业辅导基地个，新建和改造厂房万平方米，进入企业达余家，安排就业人员万人。同时，不少私营房地产企业借开发“工业地产”成功转型。 有专家说，“工业地产”是具有广阔市场空间的新兴产业。如果说上个世纪国内老百姓的住房最紧缺，那么本世纪则是创业者的厂房最紧缺，这为房地产商提供了新的商机。据了解，河北省已建成的个创业辅导基地，有是由有实力的房地产商投资兴建的。他们利用政府的扶持政策，把开发“工业地产”作为新的利润增长点，通过出租的方式为中小企业提供场地，并逐渐发展成熟，成为一种新的业态，培植出一大批中小企业。创业辅导基地的功能，具体来说有三项：一是为创业者和进入企业提供生产经营场所，使创业者和进入企业不再为跑手续、征土地、盖厂房而耗费大量时间、精力和资金，降低创业门槛。二是为创业者和进入企业提供基础设施和社会化服务，降低创业成本。三是为创业者和进入企业提供公共服务，如物业管理、政务代理、技术咨询、创业策划、融资担保、人才培训、法律援助等，提高创业成功率。 开发“工业地产”使中小企业降低了三大成本。首先，创业辅导基地实行统一规划、统一建设、统一管理，实现了企业集中、产业集聚、土地集约，大大降低了创业成本。进入唐山市中小企业创业辅导基地的飞达电器厂负责人说：“如果自己盖厂房，土地不好报批，就是批下来怎么也得需要万元。这样一来，大量资金被占用，企业就没有流动资金了。到创业辅导基地后厂房不用发愁，每年只需要支付万元租金。这对刚开始创业的小企业是很有帮助的。” 其次，创业辅导基地实行设施共享、技术共享、服务共享，实现了租用运营、专业协作、快捷服务，大大降低了生产成本。一些企业表示，如果企业单打独斗，什么事情都要自己去跑，生产成本会大大增加。创业辅导基地提供的一系列共享服务，解决了企业的后顾之忧。 最后，创业辅导基地信息共享、企业同地、产业相近，大家彼此熟悉，大大降低了交易成本。有的企业家认为，做企业专业和专一最重要，只有专一了才能专业，只有专业了才能把成本降到最低。以前一些企业效益不好，就是因为企业社会化，不仅有自己的生产车间，还有自己的仓库、宿舍、食堂，甚至医院、学校、幼儿园，使企业背上了沉重的包袱，不能做到专业、专一。创业辅导基地为企业轻装上阵提供了条件，能够帮助中小企业又好又快发展。四、工业地产制造“三赢”石家庄高新区管委会主任甘伟专访 当北京、天津及苏州等地的工业园在轰轰烈烈进行资