合同审查案例.doc

房屋租赁合同编号：出租人：（简称甲方）身份证号码承租人：（简称乙方）身份证号码 根据有关法律规定，经协商，甲，乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守。 甲方将（综合市场内第十一号铺面下层租给乙方）租赁有效期为二年，租金定每月伍百元。付款方式，乙方第一年分二次付款给甲方：从2008年3月XX日付第一次租金参仟元现金给甲方，到2008年9月XX日付第二次租金参仟元现金给甲方。第二年租金定于一次付清。从2009年3月XX日起至2010年3月XX日止。乙方要在2009年3月XX日付款（大写6000）现金给甲方，才能进行使用该铺面。 乙方在租房期间只能经营服装类型商业。不能搞饮食，以及不允许设灶台。乙方在使用期间有门窗损坏，乙方应承担修理责任。 在租赁期间，乙方不能以任何形式与理由将铺面转租给第三方。 甲方在出租给乙方时不提供水电。如乙方需要用水电，须经过双方共同协商同意后才能使用。 在应付租金给甲方时，如果乙方超过10天还没支付租金，将视乙方为违约。如甲方发生违约，应按租金支付后扣掉已使用过的月份所剩下的租金双倍赔偿给乙方。 如乙方发生违约，甲方所收取的租金将不再偿还给乙方。 甲方：签名 乙方：签名本合同一式二份，双方各执一份。关于审查某广场天台租赁合同的法律意见书郴州市某房地产开发有限责任公司： 贵公司于2010年6月4日送交至本所的，签署方分别为贵公司与郴州市某休闲有限公司的某广场天台租赁合同一份共5页（复印件，未见附件），已收悉。 根据贵公司的指示，我们对该份合同的合法性及合同条款能否充分保护贵公司的利益进行了审查。现依据合同内容以及现行的法律规定发表如下审查意见：一、合同效力问题 根据法律规定，租赁场所“天台”属于建筑物的共有部分，其所有权应为相关业主共同所有。对于部分业主需要改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，法律规定应由业主大会依法或者依管理规约共同决定。若建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，相关业主可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。据此，我们认为，租赁场所“天台”属于建筑物的基本结构部分，若贵公司欲将 “天台” 租赁给郴州市某休闲有限公司（以下称某休闲公司），依法应征得有关业主的同意（改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。），否则某广场天台租赁合同（以下表述为租赁合同）可能会因违反法律的强制性规定而被确认无效。另外，对 “天台”等建筑物的基本结构部分进行改造依法应取得建设和规划部门的许可，办理相关审批手续，否则租赁合同也会因未取得建设规划许可手续而导致无效。若租赁合同依法被确认无效，贵公司则无权依据租赁合同的约定要求某休闲公司支付租金，也无权要求某公司按照合同的约定承担违约责任。需要说明一点，租赁合同虽然被确认无效，但贵公司仍可以要求某公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。另外，若双方在缔约过程中出现因一方原因导致合同被确认无效的，无过错方可以要求过错方承担缔约过失责任，赔偿因合同无效所产生的损失。据此，为了避免日后双方产生纠纷对方主张合同无效，我们建议贵公司慎重考虑合同可能被确认无效所产生的风险，尽量征得有关业主的同意。二、租赁场所“天台”的基本情况合同中关于租赁场所及附属设施现状的约定并不明确，建议通过附件形式明确交付时租赁场所及附属设施的具体状况。三、租赁场所的交付 为了避免以后双方因租赁场所移交产生纠纷，建议将该条修改为：“本合同签订后，由甲方按照“天台”现有的实际状况（含相关公共及附属