应用收益还原法答题方法

1 应用收益还原法答题方法应用收益还原法答题方法 二 解答计算题注意事项二 解答计算题注意事项 1 仔细审题 用对方法 2 格式正确 步骤清楚 切忌省略中间过程 不写出计算公式或算式 3 简单计算题要先写明解题方法 综合计算题先写明解题思路 4 注意标明单位 并按要求进行单位换算 5 尽可能多做几步 哪怕只能列出使用方法和计算公式 6 注意检查 避免出现计算错误 以及不按要求保留小数点后位数 三 三 19981998 年采用收益还原法计算题解析年采用收益还原法计算题解析 题目 1998 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题 略 一 审题 1 浏览题目 构思解题方法 从题目中给出条件看出 该宗土地及建筑物出租 有经济收益 适宜采用收益还原法进行估价 2 仔细查看题目中的条件 思考哪些可用 还需要哪些 重点留意 土地与建筑物的还原率 土地与建筑物的估价时点 计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件 各已知条 件的单位 二 草拟出解题适用的公式和基本思路 1 适用公式 特别注意 计算房屋纯收益时 可采用无限年期公式 计算土地价格时 必须采用有限年期公式 2 解题基本思路 第一步 根据房地客观收益和客观费用 计算房地纯收益 第二步 通过建筑物重置价格求得现值 再用房屋还原率计算房屋纯收益 第三步 将房地纯收益减除房屋纯收益 得到土地纯收益 第四步 用土地还原率 采用适用公式求得估价时点的土地价格 一 一 19981998 年采用收益还原法计算题解析 续 年采用收益还原法计算题解析 续 解题步骤 1 选择计算方法 2 总收益计算 采用客观收益 3 出租总费用计算 4 房屋年纯收益计算 5 土地纯收益计算 6 估价时点土地价格计算 注意题目要求的是总地价还是单位地价 四 难点及常见问题分析 1 难点 在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限 2 常见问题 应试者不考虑估价时点 土地使用权剩余年限取值错误 二 收益还原法复习二 收益还原法复习 2 1 收益还原法的原理及适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物 或房地产的估价 2 收益还原法的估价程序与计算方法 1 计算总收益 采用客观收益 总收益产生的形式包括土地租金 房地出租的租金以及企业经营收益 2 计算总费用和折旧费 房屋收益或其他资产的收益等 房地出租的总费用包括年管理费 年维修费 年保险费 年税金和年折旧费 房屋年折旧费采用平均折旧法计算 分两种情况 A 房屋耐用年限 土地使用权出让年限 计算公式为 B 房屋耐用年限 土地使用权出让年限 需调整房屋可使用年限 并且计算时不考虑残值 计算公式为 房屋可使用年限 土地出让前房屋已使用年限 土地出让年限 房屋年纯收益 房屋现值 建筑物还原率 房屋现值 房屋重置价 房屋成新度 房屋重置价 房屋总折旧 3 计算土地纯收益 房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益 总收益 总费用 房屋纯收益 房地纯收益 房屋纯收益 4 确定合适的还原率 分综合还原率 建筑物还原率和土地还原率 5 选择公式求算地价 最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式 P 土地价格 a 土地纯收益 r 土地还原率 n 土地收益年限 该公式也可用以计算房产价格 或者在已知土地价格时计算土地年纯收益 一 收益还原法应用复习一 收益还原法应用复习 1 利用收益还原法评估土地价格 基本思路 第一步 依其他方法求得建筑物的价格 第二步 从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益 得到土地的纯收益 第三步 再以土地还原率还原 得到土地价格 计算公式 土地价格 土地纯收益 土地还原率 2 利用收益还原法评估房产价格 基本思路及计算公式与评估土地价格类似 3 利用收益还原法评估不动产价格 基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益 再用综合还原率还原 求出不动产的收益价格 在实际中 根据纯收益内 是否含有折旧费又分两种情况 区别在于综合还原率有所不同 4 利用收益还原法评估承租土地使用权价格 采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法 是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原 率还原求取相应的价格 与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益 二 二 20002000 年采用收益还原法计算题解析年采用收益还原法计算题解析 题目 2000 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题 略 一 审题 3 1 明确题意 选择估价方法 待估地产有收益 适合采用收益还原法 2 明确估价时点 与土地使用权取得时间隔了 5 年 3 明确题目提供的条件 思考如何利用这些条件计算收益和费用 4 明确题目要求计算出的价格类型 土地市场价格的单位应为 元 平方米 二 解题思路 第一步 求取房地合一的房地产共同产生的纯收益 第二步 计算建筑物部分产生的纯收益 第三步 从房地纯收益中扣除建筑物纯收益 得到土地纯收益 第四步 计算剩余使用年限下的土地市场价格 三 列出评估过程 1 解题思路及计算方法 适宜采用收益还原法 2 基本公式 1 房地年纯收益计算公式 2 建筑物年纯收益计算公式 3 土地年纯收益计算公式 4 有限年限土地价格公式 3 计算步骤 1 计算房地年总收益 需要逐步列出算式 最好给每步算式加上小标号 年租金收益 月租金收入 12 月 押金年运用收益 押金 押金收益率 年总收益 年租金收益 押金年运用收益 2 计算房地年总费用 年总费用 月平均费用 12 月 3 计算房地年纯收益 房地年纯收益 年总收益 年总费用 4 计算建筑物年纯收益 建筑物现值 重置价格 建筑面积 剩余使用年限 耐用年限 建筑物年纯收益 建筑物现值 建筑物还原率 5 计算土地年纯收益 土地年纯收益 房地年纯收益 建筑物年纯收益 6 计算土地市场价格 土地单位面积价格 土地总价格 土地面积 四 难点及常见错误分析 1 难点 1 估价时点和土地使用年限的关系 2 土地年纯收益的计算 3 所提供条件的清晰分类 2 常见错误分析 1 没有解题思路说明 2 房地总收益 费用 押金运用收益等未按年计算 3 房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误 4 建筑物年纯收益计算基数错误 5 未进行年期修正或修正的土地使用年限错误 4 6 没有计算土地单位面积价格 7 解题思路或计算步骤混乱 5 收集的资料包括 1 收益还原法应收集以下资料 A 开发后的房地产出租收益 B 房地产出租费用及有关税费等 C 房屋重置成本 D 土地还原率 房屋还原率等参数 E 当地土地市场 房地产市场资料及待估宗地个别资料等 2 市场比较法应收集以下资料 A 三个以上与待估宗地用途相同 交易类型相同 区域及个别条件相近 交易时间相近等的比较实例 B 土地还原率等参数 C 当地土地市场 房地产市场资料及待估宗地个别资料等 3 基准地价系数修正法应收集以下资料 A 当地基准地价及修正体系 B 待估宗地所在土地级别 C 土地还原率等参数 D 当地土地市场 房地产市场资料及待估宗地个别资料等 4 剩余法应收集以下资料 A 开发后的不动产市场售价 B 开发中的有关建筑费 专业费用及其他费用 C 土地还原率 年贷款利率等参数 6 D 当地土地市场 房地产市场资料及待估宗地个别资料等 三 土地估价报告改错题 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下 第一部分总述 1 估价依据中 中华人民共和国房地产管理法 应为 中华人民共和国城市房地产管理法 2 国家土地管理局关于印发 土地估价报告规范格式 1996 的通知 1995 国土 籍 字第 180 号 是旧 的土地估价报告规范格式 不应作为估价依据 3 估价依据缺乏土地估价技术规程 4 地价定义不清楚 未明确待估宗地的设定用途 年期 土地开发程度等内容 5 使用说明中 待估宗地的土地面积 土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的 国有土地使用证 为准 6 土地估价技术报告 供委托方的上级主管部门使用为错误说法 土地估价技术报告 应供土地管理部 门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用 7 缺少土地估价师签字栏 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8 估价对象描述中 待估宗地的容积率应为 0 81 第三部分土地估价 9 成本逼近法的计算公式有误 10 成本逼近法中 税费不应包括新增建设用地有偿使用费 11 成本逼近法中投资利息计算错误 土地开发费的计息期应为半年 正确的计算公式应为 投资利息 土地取得费及有关税费 开发周期 5 85 土地开发费 开发周期 1 2 5 85 7 12 投资利润计算错误 计算投资利润时 投资利息不应计算利润 13 计算增值收益时 应以成本价格乘以一定的增值收益率 成本价格应包括投资利息 14 增值收益率有打印错误 15 成本逼近法计算待估宗地的价格有误 计算结果是无限年期的价格 应进行土地使用年期修正 修 正为 50 年期的价格 16 基准地价系数修正法中 未明确基准地价的内涵 包括颁布日期 用途 基准地价 开发程度等 17 基准地价系数修正法中 待估宗地的容积率应为 0 81 容积率修正系数为 1 0 18 基准地价系数修正法中 待估宗地为国有划拨土地 根据估价目的 土地使用年限可设定为最高出 让年限 50 年 与基准地价年限相同 不必进行年期修正 19 基准地价系数修正法中 期日修正系数有误 未明确 1999 年 12 月 31 日至 2001 年 1 月 31 日之 间的地价变化情况 20 基准地价系数修正法计算结果有误 21 地价的确定中 未说明结果确定方法的依据 22 地价确定中 两种方法的权重和不等于 1 0 23 估价结果中 总地价没有大写 24 缺少土地估价结果一览表 第四部分附件 25 缺少待估宗地的国有土地使用证复印件 26 缺少估价对象的照片资料 8 土地估价师 2000 年土地估价实务 第一部分 综合计算题 共 2 题 每题各 40 分 总分 80 分 答题要求列出算式 计算过程和计算结果 需按公式计算的 要求列出公式 无计算过程 只有计算结果的不得分 计算结果保留 2 位小数 请在每 题下方空白处答题 一 某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一 5000 平方米土地的使用权 出让年限为 50 年 根 据规划 该地块用途为综合 容积率为 3 该公司于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混结构的综合大楼 由于建设资金紧张 该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押 如果以该宗土地使用权评估价 的 70 贷款 请问该公司最多可贷多少款 项目其他有关资料如下 1 该大楼 1 3 层为商场 建筑面积为 3000 平方米 4 15 层为办公楼 2 大楼开发周期预期二年 第一年投入 60 第二年投入 40 3 大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房 其余部分以出租方式经营 预计商场与办 公楼的出租率分别为 90 和 80 目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米 3000 元 同类物业 的商场市场租金水平每月为 300 元 平方米 办公楼市场租金水平每月为 150 元 平方米 4 经过调查 有关参数确定为 房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10 维修费为租金的 8 保险费为建安造价的 2 税金为年租金的 12 项目投资回报率取建安造价的 30 建筑物经济耐用年限 为 70 年 残值率为 2 另外 当地土地还原率为 8 综合还原率为 10 银行贷款利息率为 10 二 C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H 委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估 土地评 估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料 请依据下面所列资料 评估出宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格 计算地价时 案例选择不少于四个 1 案例资料 9 案例编号 a01 A02 A03 A04 B01 交易类型 转让 出让 租赁 转让 抵押 交易地点 A 市 A 市 A 市 A 市 B 市 土地用途 商业 住宅 商业 商业 商业 地价或租金 元 m2 858 342 43 792 801 年期 40 70 35 40 容积率 2 1 2 0 1 9 2 2 3 0 交易时间 1998 5 3 1998 7 4 1999 6 2 1997 4 8 1997 10 1 区域因素比较 0 3 5 0 0 个别因素比较 3 0 2 4 0 开发程度 C01 清算 C 市 工业 210 50 0 6 1998 9 3 0 0 0 A05 出让 A 市 住宅 424 50 1 6 1998 89 9 2 3 C02 清算 C 市 商业 562 40 2 0 1996 7 7 0 0 A06 转让 A 市 商业 476 楼面地价 402 01997 2 2 0 4 H 转让 A 市 商业 38 2 1 199 7 31 0 0 i 开发程度说明 表示宗地外 七通一平 和宗地内 三通一平 表示宗地外 七通一平 和宗地内 五 通一平 表示宗地内外 七通一平 ii 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明 有关系数均为案例与待估宗地比较所得 数字为负的 表示成交宗地的条件比待估宗地条件差 数字为正的 表示成交宗地的条件比待估宗地条件好 数值表 示对宗地地价的修正幅度 10 2 其他资料 A 市的地价指数以 1997 年为基期 每年在上一年的基础上增加 10 个百分点 A 市的 容积率对地价的影响是 以容积率为 2 时为基准 当容积率每升高或降低 0 1 时 宗地单位地价上涨率 增加或减少 4 个百分点 A 市商业用地还原率为 4 1997 年和 1998 年 A 市的商业用地宗地内从 三 通一平 到 五通一平 的费用平均为每平方米 45 元 第二部分 案例综合分析 共 1 题 60 分 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例 要求认真理解题意 并根据给定条件 运用所学知识综合分析回答有关问题 在题目下方空白处答题 三 某国有企业拟发起组建股份有限公司 并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地 A 和 B 进行评估 A 宗地为商业用地 B 宗地为工业用地 容积率为 0 6 请根据以下给定条件分析并回答下列问题 l A 宗地位于城市市区 评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估 市场比较法的评估结 果为 1320 元 平方米 收益还原法的评估结果为 970 元 平方米 试问 有哪几种方法可以确定最终的评 估结果 简述理由 8 分 2 B 宗地位于城市郊区 为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用 此后该区域末 发生征地案例 请问 1 在这种情况下 采用成本逼近法评估地价时 评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为 评估依据 8 分 2 运用成本逼近法评估该宗地 50 年期的出让土地使用权价格时 基本步骤应有哪些 8 分 3 根据资产重组的需要 在土地资产的处置上 该国有企业拟选择如下两种处置方式 对 A 宗地的处 置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用 对 B 宗地采取以国家作价人股的方式投入 到股份有限公司 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点 并从产权关系和经济关系上说明这两 种处置方式对国家 国有企业 股份有限公司的利弊 10 分 11 4 股份有限公司成立以后 由于城市的发展 B 宗地变为临街地 所在区域的土地用途规划为商业用 途 平均容积率为 1 5 股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造 增加建筑层数 使该宗地的容积 率达到 2 并全部用于出租 请问 1 为实现上述计划 根据现行法律法规的规定 股份有限公司应到政府部门办理哪些手续 8 分 2 如对该宗地重新进行评估 可选择哪两种方法进行评估 简述估价思路及所用方法估价的基本程序 18 分 第三部分 土地估价报告改错 共 1 题 60 分 本部分包括一个土地估价报告 其中存在多处错误 请认真阅读报告 并指出错误 每指出一处错误并能简述原因的 得 3 分 最高得分 60 分 只指出错 误但不能说明原因的不得分 请在卷纸右边空白处答题 四 土地估价报告改错 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一 估价项目名称 公司位于 区 路 号用地地价评估 二 委托估价方 略 三 受托估价方 略 四 估价对象 估价对象为 公司位于 市 区 路 号营业楼用地 面积 595 58 平方米 五 估价目的 12 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格 为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六 估价依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 申华人民共和国城市房地产管理法 3 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 4 城镇土地估价规程 5 土地估价报告规范格式 1996 6 省关于土地管理的法律 法规 7 评估委托书 8 估价对象 房屋所有权证 9 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料 七 价格定义 估价对象作为商业用地 在容积率为 4 9 开发程度为场内 五通一平 场外 六通一平 状态下 于估 价期日的四十年期的土地价格 八 估价期日 一九九九年十二月三十一日 九 估价日期 一九九九年十二月三十日至二 000 年一月十日 十 估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上 依据科学的估价程序 确定估价结果为 13 委估土地面积 595 58 平方米 单位面积地价 4485 25 元 平方米 总地价 2671325 元 大写 人民币 贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整 十一 需要特殊说明的事项 1 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格 若条件发生改 变 则本结果应作相应调整 2 本报告结果只为此次估价目的服务 如用作其他目的 其价格应作相应调整 十二 土地估价师签名 略 十三 土地估价机构 略 二 年一月十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 估价对象描述 1 土地位置状况 估价对象位于 市 区 路 号 土地证号为 国用 字第 号 土地面积为 595 58 平 方米 东至 路 南至 西至 北至 宗地号为 2 土地权利状况 估价对象是 公司以划拨方式取得的国有土地使用权 土地所有权属国家 公司拟以出让方式取 得该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后 转让出售该房地产 获得出让土地使用权后 其转让 出租 抵押等经济活动的合法权益受法律保护 14 3 建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物 现用于商业经营和办公 建筑面积 2914 5 平方 米 有效使用率 80 二 地价影响因素分析 一 区域因素 略 二 个别因素 略 第三部分 土地估价 一 估价原则 1 最有效使用原则 略 2 贡献原则 略 3 变动原则 略 4 合法原则 略 二 估价方法与估价过程 一 估价方法的选择 估价人员通过现场查勘 在认真分析调查收集资料的基础上 遵循估价原则 确定采用收益还原法 市场比较法评估待估宗地地价 二 估价过程 1 收益还原法 1 计算估价对象总楼价 计算公式为 P a r 1 1 1 r n 15 其中 P 为总楼价 a 为房地年纯收益 其参数是通过房地的正常租金水平测得 r 为综合还原率 n 为房地尚可使用年限 估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年 经现场查勘 该房屋尚可使用年限为 45 年 建筑物重置单 价为 700 元 平方米 残值率为 0 根据估价人员现场观察和对照 房屋完损等级评定标准 确定本次估价对象地上建筑物于估价期日 为基本完好房 成新率为 75 2 确定客观租金 应用市场比较法确定客观租金 选择可比实例 根据收集的市场资料迸行筛选 选取以下三个房地出租实例 详见 房地出租比较实例基本情况一览 表 略 影响租金因素修正 略 客观租金的计算及确定 比准价格 A 243 60 元 平方米 比准价格 B 233 40 元 平方米 比准价格 C 249 09 元 平方米 取比准价格 A 比准价格 B 比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客观租金 即 客观租金 243 60 233 40 240 09 3 242 3 元 平方米 16 3 计算房地总收益 年总收益 2914 50 0 8 242 03 564317 15 元 4 计算年总费用 管理费 根据调查了解 当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3 即 房屋出租经营管理费 房地年租金 3 564317 15 3 16929 51 元 维修费 根据 市建设和房管部门提供的资料 市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的 2 即 房屋 出租经营维修费 房屋重置价 2 2914 50 700 2 40803 元 保险费 根据调查 市区房屋保险费率为房屋现值的 2 即 房屋年保险费 房屋现值 2 2914 50 700 75 2 3060 元 房屋年折旧额 房屋年折旧额 房屋重置价 耐用年限 2914 50 700 1 60 34002 50 元 租金损失 根据调查 房屋出租租金损失一般为半月租金 即 租金损失 564317 15 12 2 23513 21 元 年总费用 118308 22 元 17 5 房地年纯收益 房地年纯收益 房地年出租总收益 房地年出租总费用 564317 15 118308 22 446008 93 元 6 确定综合还原率 采用收益排序插入法确定综合还原率为 10 7 计算总楼价 P a r 1 1 1 r n 446008 93 10 1 1 1 10 45 4398900 39 元 8 房屋现值 房屋现值 房屋重置价 成新率 2914 50 700 75 1530112 元 9 总地价 总地价 总楼价 房屋现值 4398900 39 1530112 2868788 39 元 2 市场比较法 1 选择房地出售实例 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后 选择了三宗交易实例作为比较实例 基本情况见下 表 2 房屋占地地价计算 18 房屋现值计算 房屋现值 房屋重置价 成新率 实例 A 房屋现值 580 2356 80 1093184 元 实例 B 房屋现值 600 1848 75 831600 元 实例 C 房屋现值 580 2187 90 70 888287 40 元 实例地价计算 据调查 房屋买卖中 卖方应支付的税费为正常交易价的 8 5 则 单位地价 房屋交易价 房 屋现值 卖方应支付的税费 房屋用地面积 实例 A 单位面积地价 3100000 1093184 3100000 8 5 496 3514 75 元 平方米 实例 B 单位面积地价 2600000 831600 2600000 8 5 385 4019 22 元 平方米 实例 C 单位面积地价 2750000 888287 40 2750000 8 5 442 3683 17 元 平方米 比较因素条件指数 分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析 确定出相应的条件指数见下表 计算比准价格 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式 则 比准价格 A 3514 75 110 105 100 94 1 00 97 100 98 100 103 4000 69 元 平方米 比准价格 B 4019 22 110 100 100 100 100 100 100 96 100 108 4264 22 元 平 方米 19 比准价格 C 4072 63 110 108 100 96 100 101 100 95 100 100 4072 63 元 平 方米 通过对上述三个比准价格分析比较 确定土地单位面积地价为 4264 22 元 平方米 三 地价的确定 估价人员鉴于估价对象特定目的 认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估 价对象的最终估价结果 即 单位面积地价 4816 80 0 4 4264 22 0 6 4485 25 元 平方米 楼面地价 4485 25 4 9 915 36 元 平方米 总地价 4485 25 595 58 2671325 元 取整 第四部分 附 录 1 估价对象 国有土地使用证 2 估价对象宗地图 3 估价机构 土地估价机构资质证书 4 土地估价师资格证书 5 估价对象照片 6 委托估价协议书 答案 第一部分 综合计算题 题 1 计算结果 可抵押贷款额 5924 43 万元 20 题 2 计算结果 最佳的结果是 HA01 HA04 两个比准价格的简单算术平均数 地价为 924 52 元 平方米 HA01 HA03 两个比准价格的简单算术平均数也可 地价为 906 33 元 平方米 第二部分 案例综合分析 1 答题要点 1 简单算术平均法 2 加权平均法 3 直接取市场比较法的评估结果 4 以市场比较法评估结果为主 以收益还原法做适当减价修正 2 答题要点 1 收集的资料包括 国家或当地目前征地补偿 安置补偿以及地上附着物补偿标准文件 当地土地开发费用 市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准 征地过程中的有关税费标准或耕地占用税 土地管理费等 土地出让金或土地增值收益资料 国家或当地市场的利率水平 市场或行业平均利润率或投资回报率 2 基本步骤 求算土地取得费 或分别求算土地补偿费 安置补助费 青苗及地上附着物赔偿 征地税费等 确定土地开发费 计算利息 计算土地开发利润 21 计算土地增值收益 计算有限年期土地使用权价格 3 答题要点 1 不同点 A 宗地的处置方式是由企业取得土地使用权 土地使用者为企业而非股份公司 企业与股份公司是 土地租赁关系 由股份公司向企业支付租金 B 宗地的处置方式是国家作价人股 国家持有国家股 土地使用者为股份公司 2 从产权关系和经济关系说明对国家 国有企业 股份公司的利弊 A 宗地的处置方式 对国家而言 国家作为土地所有者 可以一次收取土地收益 风险较小 但不能得到出让后的土地 增值部分 对企业而言 可以取得完整的土地使用权 获得较稳定的租金收入 但需一次性支付数额较大的出让 金 对股份公司而言 不能获得完整的土地使用权 不必一次性支付数额较大的出让金 只需每年支付租 金 B 宗地处置方式 对国家而言 以出让金作价折为国家股 可参加分红 和企业共同承担经营风险 国家不能一次性 收取土地收益 对企业而言 不能获得土地使用权 不必一次性支付数额较大的出让金 对股份公司而言 可以获得完整的土地使用权 可以不必一次性支付数额较大的出让金 但增加了国 家股本 4 答题要点 1 办理的手续 22 股份公司持处置文件办理变更登记手续 办理有关规划变更 审批手续 到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续 办理补交土地出让金的手续 到房屋管理部门办理房屋用途 容积率的变更手续 2 评估方法选择 估价思路及程序 可在以下方法中选择两种 市场比较法 收益还原法 基准地价系数修正法 剩余法和路线价法 估价思路 略 市场比较法的估价程序 选择市场比较案例 确定比较因素 因素描述及比较分析 确定比较因素的修正系数 求 算比准地价 收益还原法估价程序 确定房地出租总收益 确定房地出租总费用 计算房地出租纯收益 计算房屋纯收益 计 算土地纯收益 计算土地价格 基准地价系数修正法估价的程序 确定土地及基准地价 因素描述及比较分析 确定修正系数 计算地价 剩余法估价的程序 计算房地出租总收益 计算房地出租总费用 计算房地出租纯收益 计算房地产总价格 计算房屋现值 计算土地价格 路线价法评估的程序 确定路线价 确定宗地的临街深度 宽度等条件 确定条件修正系数 计算土地价格 第三部分 土地估价报告改错题 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下 第一部分 总述 23 1 估价依据中 缺少估价对象土地证书或权属证明 2 估价依据中 省关于土地管理的法律 法规 提法太笼统 未说明与本次评估有关的法律 法 规是哪些 3 估价定义中 未说明是什么权利的土地价格 4 估价结果中 缺少楼面地价 5 缺少 估价结果一览表 6 需要特殊说明的事项中 缺少估价假设条件 资料来源 估价结果有效的条件等事项的说明 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 7 土地位置状况中 缺少土地用途 土地级别的描述 8 土地权利状况中 缺少他项权利状况的描述 9 建筑物状况描述不详 10 地价影响因素分析中 缺少一般因素的描述 第三部分 土地估价 11 估价原则中 缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则 预期收益原则等 12 未说明估价方法选择的依据 13 收益还原法中 租金与价格概念混淆 比准价格 应为 比准租金 24 14 未说明客观租金计算方法的选择依据 15 折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年 应为已使用年限加上尚可使用年限 16 出 租总费用中漏计税费项目 17 未说明综合还原率确定的过程及依据 18 总楼价计算中的使用年期 n 应为土地的使用年限 40 年 而不能用房屋剩余使用年限 45 年 19 收益还原法估价结果无单位地价 20 市场比较法的基本情况表中 估价对象的用地面积 重置单价与报告前面的叙述不符 21 市场比较法中 缺少比较因素选择的程序 22 比较因素中还应有容积率等的修正 23 未说明地价指数的来源依据 24 估价对象与比较实例 C 的交易时间相同 但确定的地价指数不一致 25 未说明由 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因 26 地价的确定中 描述是采用两种方法估价结果的算术平均数 实际计算则采用的是加权平均数 27 地价的确定中 估价结果无大写 第四部分 附录 28 缺少估价对象房屋产权证 25 29 缺少估价对象位置示意图 30 缺少估价机构工商营业执照 31 报告的文字描述不够规范 如 可比实例 房屋占地地价 等不规范提法 以及将估价对象的 许多基本情况不在 估价对象描述 中介绍 而在收益还原法中作较 P 第一部分 综合计算题 共 2 题 每题各叨分 总分叨分 答题要求列出算式 计算过程和计算结果 需按公式计算的 要求列出 公式 无计算过程 只有计算结果的不得分 计算结果保留 2 位小数 请在每题下方空白处答题 一 某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一 5000 平方米 土地 的使用权 出让年限为 50 年 根 据规划 该地块用途为综合 容积率为 3 该公司于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混结构的综合大楼 由于 建设 资金紧张 该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押 如果以该宗土地使用权评估 价的 70 贷款 请问该公司最多可贷多少款 项目其他有关资料如下 1 该大楼 1 3 层为商场 建筑面积为 3000 平方米 4 15 层为办公楼 2 大楼开发周期预期二年 第一年投入 60 第二年投入 40 3 大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房 其余部分以出租方式经营 预计商场与办公 楼的出租率分别为 90 和 80 目前同类建筑物的建安综合 造价 为每建筑平方米 3000 元 同类物业 的商场市场租金水平每月为 300 元 平方米 办公楼市场租金水平每月为 150 元 平方米 4 经过调查 有关参数确定为 房屋出租年经营费用中 管理 费为年租金的 10 维修费为租金的 8 保险 费为建安造价的 2 税金为年租金的 12 项目投资回报率取建安造价的 30 建筑物经济耐用年 限为 70 年 残值率为 2 另外 当地土地还原率为 8 综合还原率为 10 银行贷款 利息 率为 10 26 二 C 市的某 企业 拟购进 A 市的宗地 H 委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估 土地评 估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料 请依据下面所列资料 评估出宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格 计算地价时 案例选择不少于四个 开发程度说明 表示宗地外 七通一平 和宗地内 三通一平 表示宗地外 七通一平 和宗地内 五通一平 表示宗地内外 七通一平 ii 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明 有关系数均为案例与待估宗地比较所得 数字为负的 表示 成交宗地的条件比待估宗地条件差 数字为正的 表示成交宗地的条件比待估宗地条件好 数值表示对宗地 地价的修正幅度 2 其他资料 A 市的地价指数以 1997 年为基期 每年在上一年的基础上增加 10 个百分点 A 市的容积率 对地价的影响是 以容积率为 2 时为基准 当容积率每升高或降低 0 1 时 宗地单位地价上涨率增加或 减少 4 个百分点 A 市商业用地还原率为 4 1997 年和 1998 年 A 市的商业用地宗地内从 三通一平 到 五通一平 的费用平均为每平方米 45 元 第二部分 案例综合分析 共 1 题 60 分 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例 要求认真理解题意 并根 据给定条件 运用所学知识综合分析回答有关问题 在题目下方空白处答题 三 某国有企业拟发起组建股份有限公司 并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地 A 和 B 进行评估 A 宗地为商业用地 B 宗地为工业用地 容积率为 0 6 请根据以下给定条件分析并回答下列问题 l A 宗地位于城市市区 评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估 市场比较法的评估结 果为 1320 元 平方米 收益还原法的评估结果为 970 元 平方米 试问 有哪几种方法可以确定最终的评 估结果 简述理由 8 分 2 B 宗地位于城市郊区 为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用 此后该区域末发 生征地案例 27 请问 1 在这种情况下 采用成本逼近法评估地价时 评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依 据 8 分 2 运用成本逼近法评估该宗地 50 年期的出让土地使用权价格时 基本步骤应有哪些 8 分 3 根据资产重组的需要 在土地资产的处置上 该国有企业拟选择如下两种处置方式 对 A 宗地的处置 采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用 对 B 宗地采取以国家作价人股的方式投入到股 份有限公司 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点 并从产权关系和经济关系上说明这两种处 置方式对国家 国有企业 股份有限公司的利弊 10 分 4 股份有限公司成立以后 由于城市的发展 B 宗地变为临街地 所在区域的 土地 用途规划为商业用 途 平均容积率为 1 5 股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造 增加建筑层数 使该宗地的容 积率达到 2 并全部用于出租 请问 1 为实现上述计划 根据现行法律法规的规定 股份有限公司应到政府部门办理哪些手续 8 分 2 如对该宗地重新进行评估 可选择哪两种方法进行评估 简述估价思路及所用方法估价的基本程序 18 分 第三部分 土地估价报告改错 共 1 题 60 分 本部分包括一个土地估价报告 其中存在多处错误 请认真阅读报告 并指出错误 每指出一处错误并能简述原因的 得 3 分 最高得分 60 分 只指出错误但不能说明原因的不得分 请在 卷纸右边空白处答题 四 土地估价报告改错 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一 估价项目名称 公司位于 区 路 号用地地价评估 二 委托估价方 略 28 三 受托估价方 略 四 估价对象 估价对象为 公司位于 市 区 路 号营业楼用地 面积 595 58 平方米 五 估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格 为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六 估价依据 1 中华人民共和国土地 管理 法 2 申华人民共和国城市房地产管理法 3 国有 企业 改革中划拨土地使用权管理暂行规定 4 城镇土地估价规程 5 土地估价报告规范格式 1996 6 省关于土地管理的法律 法规 7 评估委托书 8 估价对象 房屋所有权证 9 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料 七 价格定义 估价对象作为商业用地 在容积率为 4 9 开发程度为场内 五通一平 场外 六通一平 状态下 于估 价期日的四十年期的土地价格 八 估价期日 一九九九年十二月三十一日 九 估价日期 一九九九年十二月三十日至二 000 年一月十日 十 估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上 依据科学的估价程序 确定估价结果为 29 委估土地面积 595 58 平方米 单位面积地价 4485 25 元 平方米 总地价 2671325 元 大写 人民币 贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整 十一 需要特殊说明的事项 1 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格 若条件发生改变 则本结果应作相应调整 2 本报告结果只为此次估价目的服务 如用作其他目的 其价格应作相应调整 十二 土地估价师签名 略 十三 土地估价机构 略 二 000 年一月十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 估价对象描述 1 土地位置状况 估价对象位于 市 区 路 号 土地证号为 国用 字第 号 土地面积为 595 58 平方米 东至 路 南至 西至 北至 宗地号为 2 土地权利状况 估价对象是 公司以划拨方式取得的国有土地使用权 土地所有权属国家 公司拟以出让方式取得 该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后 转让出售该房地产 获得出让土地使用权后 其转让 出租 抵押等经济活动的合法权益受法律保护 3 建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物 现用于商业经营和办公 建筑面积 2914 5 平方米 30 有效使用率 80 二 地价影响因素分析 一 区域因素 略 二 个别因素 略 第三部分 土 地 估 价 一 估价原则 1 最有效使用原则 略 2 贡献原则 略 3 变动原则 略 4 合法原则 略 第一部分 土地基础知识 一 土地概念 一 考试目的 测试应考人员对土地内涵 基本特征及类型的理解与掌握程度 二 考试基本要求 31 掌握 土地的基本定义 土地的主要特征 熟悉 土地的功能 了解 我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义 三 考试范围 1 土地的定义 1 土地的基本定义 2 其他学科对土地的定义 2 土地的特征 1 土地的自然特征 2 土地的经济特征 3 土地的功能 1 人类生存的物质基础 2 人类生产生活的场所 4 我国土地资源的特点 二 土地的分类 一 考试目的 测试应考人员对土地类别 不同类型土地特点的理解与掌握程度 二 考试基本要求 掌握 土地的基本类别及我国土地的分类 熟悉 不同类别土地的特点 了解 我国主要类别土地利用的方式 32 三 考试范围 1 土地的级别类别 1 建设用地 2 农用地 3 未利用地 2 建设用地的特点 1 承载性与非生态利用性 2 土地利用逆转相对困难性 3 土地利用的集约性 4 区位选择的重要性 5 无限性与再生性 6 空间性与实体性 3 建设用地的类别 1 商服用地 1 商业用地 2 金融保险用地 3 餐饮旅馆业用地 4 其他商服用地 2 工矿仓储用地 1 工业用地 2 采矿地 3 仓储用地 33 3 公共设施用地 1 公共基础设施用地 2 瞻仰景观休闲用地 4 公共建筑用地 1 机关团体用地 2 教育用地 3 科技设施用地 4 文体用地 5 医疗卫生用地 6 慈善用地 5 住宅用地 1 城镇单一住宅用地 2 城镇混合住宅月地 3 农村宅基地 4 空闲宅基地 6 交通运输用地 1 铁路用地 2 公路用地 3 民用机场用地 4 港口码头用地 5 管道运输用地 6 街巷 34 7 水利设施用地 1 水库水面 2 水工建筑用地 8 特殊用地 1 军事设施用地 2 使领馆用地 3 宗教用地 4 监教场所用地 5 墓葬地 4 农用地的主要特征 5 农用地的主要类别 1 耕地 2 园地 3 林地 4 牧草地 5 其他农用地 6 我国主要类别土地利用的方式 三 土地权利制度 一 考试目的 测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度 二 考试基本要求 35 掌握 主要产地的概念及构成 土地所有权制度和土地使用权制度 熟悉 土地制度的概念 土地他项权利制度 了解 主要国家和地区的土地制度 三 考试范围 1 土地产权概念 2 土地产权的构成 3 土地制度概念 1 土地制度的定义 2 我国城市土地制度的构成与基本特征 3 我国农村土地制度的构成与基本特征 4 我国土地所有权制度 1 土地所有权的含义 2 国有土地所有权的权能及范围 3 基地土地所有权的职能及范围 5 我国土地使用权制度 1 土地使用权的含义 2 国有土地使用权的种类及权能 3 集体土地使用权的权能 6 土地他项权利制度 1 土地抵押权的含义及抵押的范围 2 土地租赁权的含义 7 主要国家和地区的土地制度 36 1 美国 2 英国 3 德国 4 日本 5 中国香港 6 中国台湾 第二章土地经济理论第二章土地经济理论 内容提要 土地经济理论 重点难点 土地的供给与需求 地租的概念 性质 形式 土地金融与土地税收 内容讲解 第二章 土地经济理论 第一节 土地的供给与需求 一 土地的供给 土地的供给是指在一定的技术经济条件下 人类可利用的各种土地资源的数量 包括已利用的和未利用 的后备资源储量的总和 土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面 例题 判断题 土地的供给是指在一定的技术经济条件下 人类可利用的各种土地资源的数量 不包括 已利用的资源储量 一 土地的自然供给及其制约因素 37 土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分 土地是一种非再生资源 自然供给的数量是固定不变的 是无弹性的 地球面积约 5 1 亿 k 其中海 洋占 70 8 陆地面积仅占地球总面积的 29 2 目前真正能供人类使用的土地约 7000 万 k 制约土地自然供给的因素主要有 适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形 地貌条件 资源条件 交通运输条件 二 土地的经济供给及其制约因素 土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上 投入劳动进行开发后 成为人类可直接用于生产 生 活的土地的供给 土地的经济供给是有弹性的 影响土地经济供给的因素主要有 土地的自然供给量 人们利用土地的知识和技术水平 交通运 输条件 土地利用的集约化程度 一般来说利用集约程度愈高的土地 其经济供给亦随之增加 社 会需求 二 土地的需求 人类要生存和发展 就需要土地作为生存场所 需要土地提供食物 衣服和住房等 土地的需求 是指 人类为了生存和发展 利用土地进行各种生产和消费活动的需求 土地需求的一个重要特点是 土地需求是一种引致需求 或者说是一种派生需求 是由于对土地产品的 需求才有对土地的需求 影响土地需求的因素主要有 人口变动 经济发展状况 人类利用土地的知识和科技水平 三 土地供求关系 土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系 人们可以通过改变土地用途来 增加某种用途的土地供给 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样 在自由竞争情况下 供求关系决定土地的价格 土地价格 影响土地的供求关系 由于土地的短期供给在特定区域内为一定值 其短期的供求关系如教材图 2 1 所示 土地市场的供求机制是决定地价的主要因素之一 供不应求 地价上涨 供过于求 地价下跌 第二节 土地报酬递减规律与土地集约利用 一 土地报酬递减规律的内涵 土地报酬递减规律 是指在技术不变 其它要素不变的前提下 对相同面积的土地不断追加某种要素的 投人所带来的报酬的增量 边际报酬 迟早会出现下降 这里的土地报酬 可以理解为土地产品的产量 体现了土地的生产力 为