工程建设模式--工程总承包-工业地产设计-BIM系统-工程管理顾问.docx

关于建议公司工程建设模式（工程总承包）及工业地产设计的一点思考和建议尊敬的*：从2007年起，我们在*公司的带领下进入到工业地产领域，一转眼已七年有余。伴随着*公司的发展壮大，我们自身也从无到有学到梁很多很多工业地产相关的知识。金钱有价，知识无价！在此，也特别*公司多年来的支持与帮助！面对工程建设领域日新月异的发展，结合公司的实际情况，本着对公司负责/对自己负责的态度，我们总结了以下几点思考和建议，希望对*公司有所帮助。一、建议公司尝试建立工程总承包的建设模式(一) 工程总承包与工程项目管理的重要意义工程建设领域的传统发包模式（业主针对设计、地勘、施工、监理、造价的发包方式及“代建制”）已经越来越不适应时代的发展，这种模式在信息从业主方到设计方再到施工方、监理方的传递过程中产生过量的冗余与失真，造成工程建设成本过高、施工质量监管困难等等问题。这种模式将逐渐会被工程总承包模式所取代，是今后工程建设领域的发展趋势，目前国外工程建设项目大多采用总承包模式。工程总承包的优势主要体现在以下几点：1. 有利于优化资源配置，国外的经验表明，实行工程总承包减少了资源占用与管理成本。在我国，则可以从三个层面予以体现。业主方摆脱了工程建设过程中的杂乱事务，避免了人员与资金的浪费：业主方减少了变更、争议、纠纷和索赔的耗费，使资金、技术、管理各个环节衔接更加紧密；分包方的社会分工专业化程度由此得到提高。有利于优化组织结构并形成规模经济。2. 能够重构工程总承包、施工承包、分包三大梯队塔式结构形态；3. 可以在组织形式上实现从单一型到综合性、现代开放型的转变，最终整合成资金、技术、管理密集型的大型企业集团；4. 便于扩大市场份额；5. 增强了参与BOT的能力。有利于控制工程造价，提升招标层次。在强化设计责任的前提下，通过概念设计与价格的双重竞标，把“投资无底洞”消灭在工程发包之中。并且，有余实行整体性发包，招标成本可以大幅度降低。有利于提高全面履约能力，并确保质量和工期。大量实践证明，工程总承包最便于充分发挥大承包商所具有的较强技术力量、管理能力和丰富经验的优势。同时，由于各建设环节均置于总承包商的指挥之下，因此各个环节的综合协调余地大大增强，这对于确保质量和进度是十分有利的。有利于推动管理现代化。工程总承包模式作为协调中枢必须建立起计算机系统，是各项工作实行电子化、信息化、自动化和规范化，提高管理水平和效率，大力增强企业的竞争力。目前我国认可的工程总承包主要以两种方式体现，一是以施工方为主导的总承包，一是一设计院为主导的总承包。建议公司采用以设计院为主导的总承包模式。(二) 成立工程管理顾问公司在目前情况下，立即组建真正意义上具有总承包资质的企业集团不太现实，其申请费用高、周期长、要求的专业技术人与庞杂、审批繁琐。因此，可采用变通的方式进行这项工作。建议*公司参股或控股设计院，并以设计院为核心成立工程管理顾问公司。采用总承包的构架模式进行运作，行使部分业主方的职责。工程管理顾问公司可管理公司自己开发的项目，也可以面对市场承接项目。对于政府或其平台公司为主导的建设项目及毫无开发经验的业主，工程管理顾问服务是个不错的选择。设计院拥有大量高素质的专业人才，设计院从事工程顾问管理工作的人员配备，技术创新，工程造价，工程质量和项目管理方面具有明显的整体综合优势。可进行从项目建议、可行性研究、策划定位、规划设计、地址勘察、工程管理、监理等全过程的顾问管理服务，发挥顾问管理的优势，行使部分业主的智能，其主要优势体现在：1. 可大幅度减少工程建设环节也祝福的繁杂事务，降低业主方管理人员数量及资金成本；2. 可大幅度提高建设过程中协调工作的时间效率，控制项目周期内的时间成本；3. 可以较大幅度降低建设成本，从管理中寻求部分企业的效益。(三) BIM系统与工程总承包及成本控制BIM系统，不只是技术，而是先进的信息化管理平台，更是先进的生产力与生产模式的巨大变革。就像将现实中的三维建筑通过二维手段表达为施工图纸是现代建筑领域的重要基石，为现代建筑业带来了近百年的高速发展和繁荣，BIM系统以3D建模和3D计算为核心的建筑信息模型，还原了建筑的三维原貌，正在引发建筑业一次史无前例的彻底变革！现代信息技术的应用极大的提高了生产力水平，但对于建筑业的促进 则要小的多，造成这一局面的关键是信息技术无法解决建筑业的信息传递过程中的割裂问题。BIM系统的鼻祖美国，在确定推广这套系统时做过统计，美国建筑业每年约6500亿美元的成本中，有2000亿美元是由于低效、错误和延误造成的。相当于4500亿美元的实际成本，而其不必要的浪费就达到了惊人的2000亿美元，占比高达44.44%。我国以及其他发展中国家在这个问题上的情况可能要更加严重。其主要原因是：在工程项目实施的各个阶段所使用的信息系统基本上是孤立的，自成体系，形成“信息孤岛”现象。虽然在各个孤岛内部，信息已经能够数字化共享、存储和传播，但在孤岛之间，信息仍然主要以传统媒介进行交换，这种方式使各专业系统间形成信息断层，不仅使信息难以直接利用，而且其链状的传递难免会造成信息传递的失真、延误、缺损甚至丢失。BIM系统通过建立数字化的参数模型建立N维数字设计解决方案，构建“可视化”的数字建筑模型，模型信息涵盖与建设项目的设计、建造安装、运营等整个生命周期，在建设项目提高效率、保证质量、节约成本、缩短工期等方面发挥出了巨大优势。对于我们所提倡的总承包模式来讲，BIM系统是不可或缺的管理工具，必须花大力气去学习并运用。BIM系统将重构工程建设领域不同模块间的关系。1. 以设计院为主导是其基石。BIM系统是以设计院的建筑设计为基础的全系统的工程系统集成，在此基础上，设计院融入少量施工现场经验丰富的工程师即可实现工程管理咨询的绝大部分工作，也即我们前面提到的总承包的相关工作。2. 业主方的工程管理人员将大大缩减。基于BIM系统平台的强大功能，原先位于设计院与施工方之间的许多沟通协调工作将大大简化，这也正是这个系统的优势所在。3. 未来造价工作将大大简化。业主方、施工方的造价工程师的数量级工作将大大减少。估算、概算、预算、结算仅是设计院BIM系统模型构建过程中的一个附属产品，BIM模型将提供精准的工程量清单，而且几乎不会有人为的错漏碰缺。只要融入不同地域的造价信息，BIM系统即可实时输出所有成本造价信息。二、工业地产产品的反正趋势与研究(一) 工业地产产品设计的核心理念能否解决好退出机制是关系到任何一个项目成败的关键，亦即在项目的开始阶段就需要确定项目的目标客户。寻找产品的终端客户，也是工业地产制度设计的核心，就像住宅地产其退出机制的核心是产权的转移一样。不管是通过信托基金还是产权转移，都必须解决产品设计的问题，好的产品，才有人愿意购买、租赁。因此，产品设计的核心理念应根据其终端客户的需求进行设计。因此，任何产品都应该真正能从终端客户的需求出发考虑问题进行设计。1. 安装目前产品类别进行划分，工业地产可划分为不同版本类型，见表一：表一版本号主要产品结构类别主要功能代表新园区1.0钢结构房屋生产/物流仓储七星关二期B 红岩依维柯2.0多层混凝土房屋生产/物流仓储蔡家、光电工谷 工墅壹号2.5多层混凝土房屋生产/办公/展示贵安高端园 天海星3.0多层/高层混凝土房屋办公/总部创意空间 广告产业园跨界版本2. 终端客户的需求多元化、多样化，我们可以大致进行归类划分，见表二：从表二中可以看出，占主导性的问题主要是，功能设计是否合理，租售价格是否合适，配套服务是否完善。产、办分离，独立空间，产业链的完整度，物流交通居于次要环节。目前进行的客户调研也集中反映了下表中所罗列额问题。表二客户需求基本解决方案重要程度备注产品功能性1.根据客户需求确定其主要功能，并根据表一确定产品类型2.根据调查问卷摸清入驻客户对现有产品的需求目前正在进行的客户调研，许多问题是我没大家没有想到的，需深入做好调研工作功能可转换性1.根据表一确定的产品类别选用跨界产品2.在户型设计中，办公与宿舍、酒店可转换，生产和办公可转换在原来的产品中已有运用，较容易解决，但需要增加少量成本归属感、私密性1.适当布置独立的空间院落2.增加屋顶独立空间设计3.尽量做到独门独院、双拼，联排少布置正在进行户型研究与创新，尽量做到容积率与舒适度的统一产、办分离1.生产与办公区分离设计，办公区采用围合式布局，形成大车与小车完全分离2.办公与生产分区域设计目前进行的总图构想及户型研究会提出相应的解决方案性价比1.增加赠送空间的设计，如屋顶花园，局部构架，底层层高加大在增加少量成本的情况下增加销售价格，便于销售，可以尝试配套完善1.按比例设计倒班楼、食堂2.设置部分商业空间，并对外经营3.企业单独与政府沟通较为困难，物管可增加增值服务项目，如工商、税务、财务、法律、管家保姆等等服务已统计了一些基本数据。按照不同产业类别企业的年产值、人均单位产值、人均生产面积，由此可推导算出倒班楼、食堂的体量客户调研中客户也提到这个问题未来发展空间问题1.考虑企业发展壮大后能有部分预留空间，顶层设计部分构架，可作为赠送层，企业发展后可自行搭建，而且不破坏立面在户型研究中已考虑产业集群、上下游产业链完整度1.力求在产业集群度高、产业链完整区域进行布局开发2.力求园区规模较大，可引入产品的整个产业链的企业3.针对整个产业链进行招商，注重龙头企业建议可适当考虑此项提议物流交通1.主要车型道路系统宽度不小于10米2.建立设置卸货平台在调研中许多客户均提及此问题，总图设计要解决(二)工业园上档提速、升级换代的具体措施针对园区上档提速、升级换代，我们想先由我们进行整理，分不同小项单独安排时间邀请公司工程部、预算部、销售部、施工方进行讨论，并形成基本意见，在新建项目中逐步落实。1. 提炼“元素”着力解决好外立面升级的问题，解决空调机位设置问题。对以后所有新建园区采用整体风貌控制，围墙、大门采用统一标准，建设园区标志性构筑物，让所有建设的园区都有统一的标识语形象。打造园区主入口形象、主入口景观带，提升园区档次。深入研究外立面设计。思考不同外立面材质的价格及其施工难易程度，打造沿街立面形象，分区域采用不同材质优化园区外立面设计。2. 客户调研客户调研也是一项重压工作，是指导我们改进后续设计的重要一环。它可以帮我们了解客户的深入需求，我们所不清楚的客户个性化需求，现在我们的产品是否合理及存在的主要问题。也可以通过了解企业的产业类别、企业年产值情况、实际企业人数、人均产值、人均面积等重要指标。3. 规划研究结合以往工业园区的规划设计经验，参考市场先进的同类园区，突出规划理念，打造统一的开发布局方案。4. 户型研究通过对已建成厂房的的调研结果进行总结分析，优化户型的面积区间，建立标准户型库，通过拼装、组合，大道容积率与舒适度的完美统一。调研目前市场上适销对路的工业地产产品，对比我们的户型差异，提出适合我们自身的户型建议。创新户型研究，研究户型大小与经济性的关系，研究柱网、跨度、层高与建造成本的关系。QQ：78920774）5. 施工图设计完善统一的建造技术标准，制定包括建筑、结构、设备等专业的技术措施，指导设计、施工、监理在建设过程中的一致性，大道精细化管理的要求，降低过程中各个环节的成本。规划布局及总体设计中，在产品适销对路的前提下通过增加容积率，减少土方开挖，减少道路占地面积等等措施增加总体经济效益，相应降低单方造价。优化总体设计中给排水及电气的管网设计，优化标高、通道、埋深的设计。单体设计中，研究建筑做法与成本的关系，针对不同地域形成标准的建筑做法；研究结构设计中钢筋含量与户型面积大小的关系，研究结构设计中降低钢筋含量的具体结构梁板设计思路；研究给排水及电气的设计思路，在满足功能的前提下尽量做到经济性最优。积极探索了解新工艺、新技术，了解其具体参数指标，选择一些对于降低建筑成本的新工艺、新技术。4