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2010 年物业管理师全国统一考试试卷 物业经营管理一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。 A建筑规模 B建筑结构 C公共性 D社会性2国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ ）级写字楼。A A甲 B乙 C丙 D丁3物业经营管理服务的目标是（ ）。 A防止物业泡沫 B保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 C合理筹划物业税收 C提供舒适环境并切实保障物业的治安安全4实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。 A价值 B净收益 C价格 D收入5物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（ ）三个层次。 A房地产组合投资管理 B房地产融资管理 C房地产开发管理 D房地产租售管理6物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ B ）。 A物业区域内公共秩序的维护 B对物业进行日常的维护或维修 C保安和保洁 D对物业进行资产管理7资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（ ）。 A分配 B组合 C估计 D控制8下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（ ）。 A房地产企业债券和投票投资 B房地产置业投资 C房地产开发投资 D购买房地产投资信托基金9城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（ ）。 A不可移动性 B地租递减性 C政策影响性 D相互影响性10关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ ）。 A房地产投资具有相对较高的收益水平 B房地产投资回收期较长 C房地产投资不需要专门的知识和经验 D房地产投资数额巨大 111某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（ C ）。 A正现金流量的代数和 B负现金流量的代数和 C现金流量的代数和 D现金流量的公允价值12关于有效毛收入的计算公式，正确是的（ ）。 A有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入 B有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入 C有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入 D有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入13下列费用中，不属于运营费用的是（ ）。 A保险费 B房产税 C员工工资 D公益捐款14物业服务有效需求的特征是（ ）。 A有需要无购买力 B无需要有购买力 C无需要也无购买力 D有需要也有购买力15关于期房价格的公式，正确的是（ ）。 A期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿 B期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿 C期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿 D期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿16经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。 A1% B2% C3% D4%17关于房屋空置率的说正，正确的是（ ）。 A房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例 B房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例 C房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例 D房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例18租凭计划包括租金方案和（ ）。 A物业管理计划 B出租策略 C总体租金水平 D租金价格表19关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（ ）。 A预算不包括费用支出发生的时间 B预算不包括能源费用支出安排 C预算不包括员工的养老保险 D预算中要为不可预见费用的支出预留空间20下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（ ）。 A肢体残疾的人 B没有民事行为能力的人 C未满十四周岁公民的法定监护人 D企业的法定代表21房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ C ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。 A1 B2 C3 D4 222城市房屋租赁实行（ ）制度。 A审批 B审核 C登记备案 D报告23甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（ ）。 A乙方不应该支付第一个月租金 B乙方应支付第一个月租金C乙方应该减半支付第一个月租金 D乙方应该加倍支付第一个月租金24房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（ ）条款之中。 A租赁用途 B房屋的修缮责任 C转租的约定 D租凭期限25关于租赁合同生效的说法，正确的是（ ）。 A签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效 B签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效 C签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效 D签订租赁合同后立即生效26张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。 A张某 B李某C该住房所在小区的物业服务企业 D该住房所在小区的开发建设单位27张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。 A李某与王某的转租合同继续有效 B李某与王某的转租合同同时失效 C张某与李某此时不能解除租赁合同 D张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意28下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（ ）。 A无正当理由，拖欠房租6个月以上的 B公有住宅无正当理由闲置6个月以上的 C将承租的房屋擅自转租的 D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的29一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）。 A管理费用 B咨询费用 C财务费用 D营业成本30下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（ ）。 A财务人员的工资 B金融机构手续费 C法定税费 D财务部门办公费31物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（ D ）计算。 A1.5% B2% C12% D14%32某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。其办公费估算为（ A ）元/月平方米。 A3167 B5000 C38000 D60000 333在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（ A ）中。 A保安费 B不可预见费 C保险费 D办公费34适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（ ）。 A固定预算 B零基预算 C滚动预算 D概率预算35编制营业成本预算，应以（ ）预算为基础。 A支出 B费用 C收入 D工资36在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（ ）。 A营业成本预算 B管理费用预算 C经营费用预算 D财务费用预算37下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（ C ）。 A物业增值率 B房屋完好率 C成本（费用）降低率 D重大事故发生率38物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于（ ）服务合同。 A物业 B特殊 C专项 D前期39住宅小区物业服务合同是物业服务企业与（ A ）签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 A业主 B居民委员会 C业主委员会 D物业建设单位40关于前期物业服务合同特征的说法，错误的是（ D ）。 A前期物业服务合同的有效期不能约定 B前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 C前期物业服务合同具有过渡性 D前期物业服务合同是双务合同41在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ B ）保险。 A定值 B不定值 C保证 D法定42讨论确定投标项目管理总体思路，这是物业服务企业投标（ ）阶段的工作内容。 A前期准备 B标书准备 C答辨 D总结43承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（ ）保险。 A雇主责任 B公众责任 C财产 D人身44下列选项中，与保险合同发生间接关系的是（ D ）。 A保险人 B投保人 C被保险人 D保险经纪人45下列决策中，不属于财务管理基本内容的是（ ）决策。 A筹资 B投资 C经营 D利润分配 446物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（ A ）。 A净资产收益率=（净利润/平均净资产）100% B净资产收益率=（净利润/净资产总额）100% C净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）100% D净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）100%47写字楼物业管理常规目标包括经营，管理和（ ）等三方面内容。 A维护 B服务 C效益 D安全48写字楼物业管理的服务目标是（ C ）最大化。 A物业资产升值率 B收益部分使用率 C物业所有与使用人满意率 D物业资产保值率49普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于（ B ）面积的合计除以总建筑面积（停车场除外）。 A使用 B专用部分 C共用部分 D单位50制定租金收取办法的目的是尽量减少（ ）带来损失。 A由于迟付或拖欠租金而给业主 B由于空置或免租期长而给业主 C由于空置或免租期长而给物业服务企业 D由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业51确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（ D ）。 A承租期限 B经营实力 C现在的办公面积 D经营业务的性质52写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。 A出租单元内使用面积 B出租单元内建筑面积 C建筑面积 D使用面积53在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（ ）和空置损失的租金。 A建造费用 B人工费用 C经营费用 D广告费用54下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（ ）。 A物业经济指标 B服务满意度 C物业品牌化 D市场占有率55零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了（ ）关系。 A对立 B包含 C共生 D竞争56从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是（ ） A物业设施的维护 B策略与运行管理 C现场管理 D环境管理57现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务。不包括（ ）服务工作内容。 A清洁卫生 B安全保卫 5 C选址咨询 D公共空间的维护58某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（ ）万元。 A9 B10 C11 D2059对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（ B ）的贡献。 A投资价值 B主营业务 C账面价值 D历史成本60下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（ ）。 A重组 B以资抵贷 C债转股 D赠予-14二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）61收益性物业经营管理的支出包括（ AB ）。-2 A日常维修费用 B保险费 C营业税 D所得税 E财务费用62在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（ ABC ）。-1 A企业自用写字楼 B出租写字楼 C自用出租复合型写字楼 D出售写字楼 E出租出售复合型写字楼63零售商业物业的分类，主要依据有（ ADE ）等方面。-1 A建筑规模 B建筑结构 C经营成本 D商业辐射区域的范围 E经营商品的特点64下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ ）。 A房地产企业债券和股票投资 B房地产置业投资 C房地产开发投资 D购买住房抵押支付证券 E购买房地产投资信托基金65现金流入通常包括（ ）等。 A销售收入 B出租收入 C运营费用 D还本付出 E税金66下列物业中，属于收益性物业的有（ ）。 A餐馆 B自用仓库 C商业停车场 D加油站 E出租用标准厂房67关于物业管理计划的说法，正确的是（ ABCE ）。-0.5 A物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期 B物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限 C编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析 D物业管理计划由业主委员会编制 6 E物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划68下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（ ）。 A住宅小区 B政府办公楼 C零售商业 D大型购物中心 E工业厂房69下列房屋中，不得用于出租的是（ ABCD ）。-2 A权属有争议的 B不符合安全标准的 C共有房屋未取得共有人同意的 D已抵押，未经抵押权人同意的 E住宅小区中，业主未签字同意业主公约的70关于房屋租赁合同的说法，正确的是（ ）。 A房屋租赁合同是单务合同 B房屋租赁合同是双务合同 C房屋租赁合同是要式合同 D房屋租赁合同不是有效合同 E房屋租赁合同是继续性合同71物业服务企业成本控制，按时间不同，可以分有（ ）。 A全程控制 B事先控制 C事中控制 D事后控制 E阶段控制72物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括（ ABCE ）。-2 A交通工具 B通信设备 C办公设备 D物业管理用房 E工程维修设备73物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有