@真叫卢俊 分享 不平衡地块商业利用商业案例 PPT课件

1 货值最大化不平衡使用容积率 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 可利用总图预案指标求解模型 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态的价格 提升溢价空间 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型比例 扩大溢价范围4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变为可销售面积 2 1 1不平衡使用容积率案例A 成都郫县项目 建设用地77 88亩 建设用地111 32亩 3 各业态市场分析 含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格 预计地价外成本地价外成本 前期工程费 基础设施及配套费 这里可以看到联排 亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的 其次是多建电梯洋房 最后剩余的容积率为高层 4 规划要求 1 容积率 4 12 覆盖率 30 其中住宅26 1 联排别墅占地较大 但不易出面积2 一般底跃虽然可类别墅 但只有1 2层的面积可溢价3 电梯7 1比多层在相同覆盖率下更易出面积 且能激活4 5 6和顶跃溢价 商业占足4 的覆盖率 在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7 1 1 2 2 1 1 2 3 4 5 5 1 高层提高覆盖率 20 少占地 容积率 8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 5 不平衡容积率的规律 1 高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面 2 洋房占地要最大面积越多越好7 1电梯洋房居中布置 3 洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景 6 花园洋房集中 规模化 城市形象1 主道路入口形成洋房规模视觉2 形成点 线 面丰富城市空间 7 多层返迁房 规划未建小区 景尚景 高层 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 8 不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 大于单一产品的总货值 比如只做高层的货值为36 5亿左右本方案占地比 花园洋房区 高层区 6 3 3 7本方案可售住宅面积比 含下跃赠送 花园洋房 高层 3 1 6 9 9 效果图 10 1 2不平衡使用容积率案例B 重庆睿城项目 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 11 以配比的方式用足1 5的容积率产品业态组合有 1 商业 洋房2 商业 联排 大院 高层3 商业 联排 大院 洋房 高层 7层 7层 总图 配比研究 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房 12 含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格 预计地价外成本地价外成本 前期工程费 基础设施及配套费 期间费用 这里可以看到商铺是含金最高的 应在市场容量内尽量多建 剩余的土地应多建大院别墅 洋房 最后剩余的容积率换为高层 13 不平衡使用容积率后的总货值 10 8亿左右 大于单一住宅产品的总货值 如住宅部分只做七层的总货值为9 7亿左右 14 东西分区 高档住区vs商业与小户型高层 南北分区 大院别墅vs花园洋房商业vs小户型高层 利用河道 绿地 高差将差异大的业态分开 既满足各业态的需求 也保证了其品质 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响 商业尽量接近学校大门 公交站点 高层布置在远端 重大大门 公交站点 总图价值挖掘 15 用地面积 106688m2地上建筑面积 160035m2总建筑面积 215671m2容积率 1 5绿化率 30 建筑密度 30 其中 住宅 136052m2 计容 14410m2 不计容 商业