中国房地产策略顾问研究简报(2007.3.4).doc

北京高通智库投资顾问有限公司房地产战略信息综合服务商中国房地产策略顾问研究简报China Real Estate Strategic Research Briefing总第60期2007/03/04【政策分析及行业发展趋势关注“两会”地产】3l 物权法为集体土地流转留有政策活口3l 房价问题将引发反腐及制度预防3l 政协“1号提案”意在强化住房保障制度3l 政协：北部湾区域开发应上升为国家战略4l 内外资企业将实行统一所得税率25%4l 物权法通过将为物业税开征提速4l 周小川：鼓励讨论股市楼市泡沫5l 结构性风险：专业服务可靠性及市场资讯可得性5l 惠誉评级：内地开发商发展模式有待升级5【区域市场动态分析】6l 北京市加快土地供应成为现实行动6l 深圳楼市后市内在调整压力值得关注6l 上海房地产进入投资价值回归快速通道6l 广州开发商博弈买家价格承受力临界点7l 杭州楼市进入“卖文化与生活方式”阶段7l 贵阳市金阳新区成为当地房地产最热点区域7l 经济适用房“配建制”有扩大化趋势7l 青岛市长要求稳定房价成今年头号实事8l 厦门今年拟开建3.4万套保障性住房8【土地市场动态】9l 北京轨道交通沿线土地将成市场热点9l 京津快速交通体系促进两地“水乳交融”9l 天津市限制借新农村建设违法开发9l 长沙：2007年土地市场有保有压9【地产金融市场】10l 建行研究部：今年或将多次提高存款准备金率10l 佳程广场拟REIT筹资39亿元加大内地投入10l 信托公司近期兴趣点转移到证券市场10l 花旗首只亚太地产基金运做和投资方向10l 亚洲出现首笔“房地产掉期”交易10【行业重大事件】11l 内地地产基金“破冰”之旅主导权争夺激烈11【房地产企业竞争情报】12l 2007年将成为万科“调整年”12l 中远上市准备战略投资者占股可能达30%12l 中海外未来加强拓展环渤海房地产市场12l 中粮地产定位全国性住宅大开发商12l 复地A股上市预计带来20亿流动资金13l 金地与ING基金开发佛山项目13l 大摩从投资商角色向“开发商”角色转变13【业界观点】13l 北京住房建设规划对房地产业的影响13【境外地产经验】14l 外资大行加快资金筹措投资亚太房地产14l 香港地产界“开工利是”做到足15【行业关联数据】15l 2006年中国房地产开发数据反映市场变化15【政策分析及行业发展趋势关注“两会”地产】物权法为集体土地流转留有政策活口3月2日，全国政协十届五次会议举行新闻发布会。即将于3月3日隆重开幕的全国政协十届五次会议会期将比往年延长两天，这两天将用来讨论物权法草案和企业所得税法草案。因同样的原因，十届全国人大五次会议也比往年延长1天。据悉，物权法草案在七次审议过程中，在常委会审议中，有些常委会委员对“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定一直有不同意见。对此，全国人大法律委员会反复研究认为：为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，建议将这一条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”高通智库分析师：从早前物权法的立法准备和当前态势看，本次人大通过物权法立法程序的可能性很大。并且物权法在“集体建设用地流转”和“宅基地上市流转”方面，为以后的放行留有了余地。先前的六次修改中均一直沿用的“不可流转”，在今年全国人代会审议的第七稿中，已将有关明确规定不可流转的条文删除。同时，在广州等地区相关土地上市流转的试点工作已经展开。房价问题将引发反腐及制度预防据权威消息人士透露，酝酿成立的国家预防腐败局，级别已确定为正部级，将与监察部合署办公。此举宗在有效整合中国的反腐力量，尤其是加强在源头上遏制腐败的力度。近年来，国际社会治理腐败正逐步转向“预防和惩罚兼治，以预防为主”的新模式。新成立的国家预防腐败局将拥有更广泛的职能和权力。高通智库分析师：今年的两会期间，房价问题必然成为人大代表和政协委员热议的话题。在“为什么两次房市调控未能达到预期目的？”的思考下，严惩“官商勾结”将成为新的工作方向。调控未能有效触动相关既得利益主体地方政府在房市调控中扮演着双重角色，它既是房地产市场中的既得利益者，也是调控政策的执行者。因此，今后的调控将侧重在房地产界打击商业贿赂。同时，也将民生因素（比如房价）等纳入干部政绩考核体系，让官员的升迁与对民生问题联系起来，促使政府官员正视高房价等问题的严重性。从调控执行看，本次“两会”将侧重扭转地方政府的观念，使制度预防发挥效果。政协“1号提案”意在强化住房保障制度民革中央提交的关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。 “通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现居者有其屋的梦想。”这份提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发，详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议。 一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象。二是区别对待普通商品房和经济适用房。普通商品房的建造、销售和管理由发展商承担，价格由市场调节。经济适用房和廉租房由政府负责规划、建造和管理。房屋建成后，政府根据需要决定出售或租赁、房价或租金水平、受惠对象，以解决低收入家庭的住房问题为目标。 三是利用市场机制建造公共住房。政府作为住房发展商，不是为了取代市场机制和私人发展商，而是为了更充分地发挥市场的作用。经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同的规定建房。政府可以实行注册会员制，将私人建筑商纳入发展公共住房系统，与他们结成长期的合作伙伴。四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。高通智库分析师：上述经济适用房和廉租房的建设思路，已经成为政府房地产调控的主要工作方向。从政协的职能定位角度，上述议案的提出将有助于住房保障制度在政策层面的强化。同时，该提案被确定为“1号提案”，也显示出房价问题和住房保障制度，在今年政府工作中的重要地位。预计，在中央政府的督促和舆论推动下，地方政府官员在住房保障制度的认识上，将有所改变，并将成为地方政府下一步工作的重点。另一方面，政协“1号提案”也强调了，目前房地产调控中的过多行政干涉与市场化问题，减少过多行政干涉将通过住房保障制度的建设来解决。政协：北部湾区域开发应上升为国家战略农工民主党北部湾开放开发蓝图提案建议，国家应将北部湾(广西)经济区，列为国家区域开放合作综合改革试验区。北部湾开放开发有利于桂琼粤三省区的经济腾飞，有条件成为全国经济新的“增长极”。该提案建议将北部湾开放开发，提升为国家行为，在“适当的时候”正式纳入国家战略。所谓北部湾(广西)经济区，就是广西沿海沿边地区，拥有1595公里的海岸线和1020公里的陆地边境线，是西南地区走向东盟的门户和出海大通道。全国人大副委员长、农工民主党中央主席蒋正华对此直言：“环北部湾区域经济的合作开发，应该成为国家及地方政府发展战略的重点，并在适当的时候上升为国家重要发展战略。”有消息人士透露，北部湾战略将成为全国政协主席报告中的内容。广西方面早已上呈相关方案，但国家发改委迄今仍未能达成共识，“不过包括国家主席胡锦涛在内的国家领导人已非常关注”。内外资企业将实行统一所得税率25% 在本次提请人大进行审议的法律草案中，企业所得税法草案也引人关注。修改后的企业所得税法草案确定内资、外资企业适用统一的企业所得税法；并适当降低税率，新税率确定为25%。该草案如能通过，最快在2008年1月1日实施。高通智库分析师：内、外资适用统一企业所得税法，对于房企有喜有忧。目前，外资房企享受税收优惠，其所得税税率一般为15%；内资企业为33%。同时，所得税税率降低，将部分冲抵“消清算土地增值税”所增加的税赋成本。 物权法通过将为物业税开征提速 据悉，物权法也极有可能在今年“两会”通过，为物业税的征收提供理论基础。在“新国八条”中对普通住宅与非普通住宅的界定标准以120平方米为“分水岭”，同时允许地方政府有20%的弹性空间，因此，业内人士预计144平方米可能为起征面积，税率大约在0.8%左右。同时，市场认为，今年上半年不可能会开征物业税。物业税涉及到方方面面，政府将会先试点，它的完全实施还需要一段时期。周小川：鼓励讨论股市楼市泡沫在香港商报27日刊发的专访中，央行行长周小川表示，流动性的问题最近备受关注。流动性过剩现在是全球性现象，不光是中国有。他表示，总体来讲，流动性偏多的现象是存在的，但尚处于可控范围。在谈到股市、楼市是否存在泡沫时，周小川表示，“央行鼓励大家讨论房地产和股市有没有过热，价格水准合不合理，不管是总体，还是局部，或者某些板块。因为讨论有助于大家辨明是非，也有助于投资者的教育，让大家谨慎投资，防范风险，这是有好处的”。高通智库分析师：在全球资金流动性过剩和资产价格上涨的背景下，中国经济、城市化和工业化正处于高速发展阶段。在这个阶段，房地产注定成为一个关键市场和行业。从房地产在中国经济及中国银行体系中的地位看，有进行合理调控的必要。同时，一个行业和市场，不可能存在永远的单极向上发展。从市场规律的角度，正确和前瞻的预判非常关键。从目前的态势看，外部经济环境尤其是金融环境，对房地产有很大的推动作用。房地产行业和市场，在未来几年并非一个悲观的预期，而是一个相对乐观的预期。对于投资而言，关键是市场选择和发展模式。结构性风险：专业服务可靠性及市场资讯可得性德意志银行旗下房地产机构RREEF日前发表报告指出，由于中国房地产的基本因素强劲，加上各类型优质房地产供应相对缺乏，中长期中国房地产市场前景仍可乐观。该机构同时认为，投资者仍需面对一些房地产市场风险。一方面是“结构性”风险，包括流通性、专业服务的可靠性及市场资讯的可得性；另一方面，市场风险主要是投资表现波动性高于较成熟的市场，中国房地产市场需改善透明度及规范化。RREEF亚太区行政总裁表示，该公司在中国并没有规定投资金额限制，除北京及上海等主要城市外，还有意在西部地区如武汉、成都、重庆等经济增长良好的城市进行投资。惠誉评级：内地开发商发展模式有待升级 惠誉国际评级一份中国房地产报告认为，中国内地主要房地产企业例如合生创展、雅居乐地产、绿城房地产和上海地产集团等，几乎都专注于面向中上收入阶层的住宅项目开发。这正是香港早期房地产典型发展模式。例如，目前香港地产行业领导者新鸿基，通过租赁办公楼和商业中心的业务获得了超过30%的营业额，太古股份有限公司的住宅建设项目占其总投资的不到2%，然而其出租业务所获得的利润却超过了全部利润的一半。长江实业也从住宅销售中获得少于5%的利润，而在租金收入上则至少为50%。高通智库分析师：惠誉评级的上述观点，并非新观点。高通智库研究人员早在2002年时，已通过专门研究报告论述上述“中国房地产企业的结构性缺陷”。惠誉评级上述观点的现实意义在于，在内地房企境外IPO成热潮的趋势下，企业固有主流发展模式在资本市场的局限更加明显。【区域市场动态分析】北京市加快土地供应成为现实行动在国务院听取北京房地产宏观调控情况后，北京市国土部门26日消息，首块两限房用地肯定会在3月份如期上市，位于丰台区东铁匠营的红狮涂料厂地块有望成为首选。早在去年，北京市国土部门就公布了准备用于限价房建设的18个地块，但却一直“难产”，迟迟不能推出。在年初召开的北京市两会上，市国土局局长安家盛曾表示，这些政府储备用地有些能直接用来建设两限房。针对具体的地块，除了开发程度和地理位置均最为优越的广渠路15号、红狮涂料厂、南沙滩外，在北京土地整理储备中心网站公布的70多块即将上市地块中，部分也将列入两限房用地。此外，由市发改委、市规划委、市国土局等部门参加的今年第一期政府储备土地和入市交易土地联席会，已经在春节前召开。会上共审议土地一级开发项目和直接入市项目19个，面积245公顷，并形成了处理意见。据了解，今年计划召开7次联席会。高通智库分析师：从北京土地管理部门年前和年后的态势看，在房价调控压力下，促进更多土地供应入市已经成为现实的行动。这印证了我们早前的判断“2007年北京的土地市场非常有看头”。从房企关注的角度，除具有政策条件限制的限价房土地供应外，促进闲置土地的转化，将成为下一个热点。深圳楼市后市内在调整压力值得关注深圳市房地产交易中心的信息表明，深圳市房价继续走强，2月份深圳市商品房成交均价为每平方米11133元，而1月份为每平方米11000元，去年12月为每平方米9990元。2月份深圳市新楼盘售价最高为均价每平方米5万元。一般高级住宅为每平方米18000元-20000元。高通智库分析师：在2003年之前，深圳房价表现与当地收入状况，保持在一个适宜的水平。而宏观调控之后，深圳房价上涨之迅速和幅度，出乎意料。其主要原因是，供应有限及投资行为旺盛、投资比例较高。并且，从地方政府的调控措施看，缺乏手段，而且几乎在调控上未作为。由此，在当前的市场环境和政策环境中，深圳楼市后市的内在调整压力值得关注。上海房地产进入投资价值回归快速通道如果不是香港新世界在2006年年报中提起了“新世界花园二期项目”，位于浦西世博会会场西侧的这一大片空地，恐怕会被人忘记。新世界年报中透露，2007年即将启动这片超大型住宅楼盘项目。这一项目，距离新世界花园一期足足有5年时间之隔。无独有偶的是，上海一些中心城区“历史遗留地块”的启动逐步提速新鸿基、恒基地产等等港资巨头，纷纷启动了已有黄金地块的投资。 高通智库分析师：宏观调控使上海房地产市场降温，城市竞争力地位的受关注程度一度削减，但并没有进入恶性循环。从上海经济和房地产市场条件看，上海房地产将进入恢复通道。目前，上海普通住宅仍在观望的逐步释放阶段，而高端住宅和商业地产的旺盛需求，将促使上海房地产市场快速重新活跃。广州开发商博弈买家价格承受力临界点截至2月28日，根据广州阳光家缘统计，广州十区一手住宅成交均价突破8000元/平方米，同比上涨6.4%；中心六区一手住宅均价9472元/平方米，同比上涨超过500元/平方米。在过去13个月内，十区一手住宅均价上升了43.8%，六区上升了50%。在楼价一路飙升的几个月时间里，市场的成交量一直呈现长线萎缩的特征。同时，市场供应节奏也放缓。一知名集团的某大盘总经理表示，虽然楼盘已经有些单元可以在年前拿到预售证，但是因为集团指示，该盘的单价已经又从去年12月的8000余元/平方米，提升到了1万元/平方米，对销售造成压力，长假期间也只有三套签约。所以他们现在都不再大举推货，也不急着拿预售证，而是采用惜售策略来逐步让市场接受产品的高价定位。对比今年春节的淡静，一位销售老总表示：“现在已经到了和买家博弈的关键时期。我们也很清楚这个楼价差不多到了买家可以承受的临界点。现在就是在赌他们肯不肯在供应量不会放大的情况下，决定以高价接盘。反正大集团的融资渠道不少，有了资金链的支持，我们可以根据市场变化控制销售节奏。”杭州楼市进入“卖文化与生活方式”阶段 春节“回家”的传统思维，使杭州楼市特点展现的异常充分。某君谈及过年的感受 “春节小区的人口迅速减少了，变得很安静”，原来小区里很多业主是外地人，都回老家过年去了。调查发现，“浙江村”在杭州楼盘非常普遍。在杭州小区业主中，有太多的温州人、义乌人、金华人、丽水人、绍兴人、台州人随意找了几个杭城楼盘调查显示，外地客户的比例在30%-60%。杭州的房子现在主要是外地人在购买，杭州的楼市更多地呈现出全省市场的特征。浙江其它地市人对省城杭州的强烈认同，早已众人皆知。浙江人对杭州具有如此巨大的认同感，自然是源于杭州独特的魅力自然、人文环境。房地产业内人士认为，中国房地产经历“卖房子”、“卖家居”、“卖环境”的发展阶段，而杭州正在进入“卖文化与生活方式”的阶段。贵阳市金阳新区成为当地房地产最热点区域2006年贵阳市金阳新区的土地出让量已超过了2005年全市土地出让量，今后几年贵阳房地产业开发重点区域将随之发生转移。2006年贵阳市土地出让面积总体呈现大幅增长，总面积为499.62万平方米，同比增长87.2%。其中，金阳新区土地出让面积295.94万平方米，占全市的59.2%，乌当区土地出让面积60.93万平方米，占全市的12.2%。之所以出现这种情况，与省外知名企业入驻大量购置大面积土地开发有关。销售数字显示：2006年，贵阳市销售的商品房中，本省其他地区和外省市及境外的购房者买走了11929套，比例达到了50.6%。去年金阳新区共销售4058套商品房，60%被外地人买走，其中仅安顺购房者就买走了1265套住宅。据了解，外地人在贵阳购买商品房有两大主要原因，一方面是从子女的教育问题考虑，另一方面是为了在贵阳市入户。经济适用房“配建制”有扩大化趋势江苏省房改办主任卞敬礼日前表示，2007年江苏省首次把竣工面积也作为考核目标同时下达，初步计划400万平方米左右，均占到普通商品住宅的10%。对山东省今年初提出，将推行经济适用房“配建制”，把商品房小区中按一定比例建设经济适用房作为开发项目招标或土地出让的前置条件。在前不久江苏省两会上，也有一些人大代表和政协委员提出了类似建议。对此，卞敬礼主任表示，配建可以解决经济适用房在城郊“扎堆”带来的生活不便等问题，因此在春节前召开的全省住房保障工作会议上，江苏省也提出推广在普通住宅小区配建经适房的做法，并要求各市考虑配套政策。目前希望首先在经济适用房总量不大，不需要单独建设的城市先行试点，再逐步向全省推广。高通智库分析师：在普通住宅用地出让阶段，采取经济适用房“配建制”，在深圳今年的推广过程中遇冷。“配建制”核心是用土地资源的市场吸引力和压缩开发商利润，完成政府经济适用房建设指标。从目前的情况看，“配建制”在采用上有扩大化趋势。青岛市长要求稳定房价成今年头号实事青岛市城中村改造今年启动，目前市内四区共有未改造城中村50个，“十一五”期间计划改造37个，占地面积845万平方米，拆迁居民21850户。2007年计划新开工9个项目，总占地面积125万平方米，拆迁居民4744户。青岛市政府已与市内四区政府签订了目标责任书，市长称之为“军令状”，要求官员“像抓经济发展一样抓好住房建设”。青岛市政府的要求是，2007年的房地产调控目标新建住房销售价格增幅低于去年，普通商品住房销售价格低于去年，经济适用住房价格保持稳定。为落实“青岛市住房建设工作会议”精神，青岛市在2007年春节期间，推出12宗普通（限价）商品住房用地。12宗土地，总面积约为420993平方米，规划建筑总面积约86万平方米。本次供应的项目，全面下调销售限价，在2006年周边商品住房销售均价下浮20%的基础上，再适度下浮，以进一步发挥对房地产市场的调控作用。厦门今年拟开建3.4万套保障性住房从厦门市社会保障性住房建设与管理办公室获悉，社会保障性住房建设计划于2006年全面铺开，截至去年年底，全市在建保障性住房5332套，建筑面积51.44万平方米，已竣工3.51万平方米。根据规划，不含地价，2007年厦门市计划完成投资30亿元，新增8个保障性住房项目，总用地面积48万平方米，总建筑面积147万平方米，加上去年已规划项目，今年全市计划开工社会保障性住房约3.4万套，竣工4270套。高通智库分析师：从导向看，今后各城市类似的建设计划将大量出现。在各地方确定土地出让收益用于保障住房建设的投入比例后，保障住房的建设将进入执行阶段。对国内经济发展迅速的超大型城市而言，社会保障住房购买主体，目前仅能满足部分城市常住人口，侧重城市改造拆迁户。因此，对房价的抑制效果仍有待观察。对经济发展态势良好的中小城市，土地出让收益中能够用于建设社会保障住房的比例比较宽松。预计保障住房建设计划的执行，将比较顺利。对近几年定位通过“土地生财”、房地产拉动经济启动的城市而言：一方面，从房价的上涨幅度看，保障住房的推出要求比较迫切。另一方面受调控影响，未来城市在土地方面的收入将受到限制，城市财政收入来源比较紧张。由此，从城市发展的角度，地方政府对于房地产市场活跃的依赖程度仍比较强。社会保障住房是否能够切实执行，仍有待观察。【土地市场动态】北京轨道交通沿线土地将成市场热点北京市国土局规划处相关负责人称，北京中心城的开发与建设要从“外延扩展”向“内部结构优化”调整。其中，要严格控制二环以内的中心城中心地区的建设规模；针对中心城城乡结合部地区，要实施“东引西控，内隔外疏”的空间引导战略，西部山区和水源保护区内应严格控制开发强度，特别是浅山地区。规划中明确，北京将改变城市开发模式，以轨道交通为先导，强化一级土地开发。据介绍，通州、顺义、亦庄三个重点新城的土地利用，大力推进以公共交通、特别是轨道交通为导向的城市发展和土地开发模式，重点控制轨道交通节点周边用地的使用，推进土地一级开发。通州新城应积极引导发展行政办公、商务金融、文化等功能，主要向东、向南发展。亦庄新城在北京经济技术开发区的基础上，将继续向东南发展。京津快速交通体系促进两地“水乳交融”京津城际快速列车将于2008年7月投入运营，列车在这条全长115公里的快速铁路上运行时间不到30分钟。2010年，快速铁路在北京一端将与地铁4、14号线相连，在天津一端与地铁2、3、9号线在地下“无缝对接”。密集的城市轨道交通线将使京津两大直辖市“水乳交融”。京津城际快速列车在两个城市的结合点的土地价值，具有显著的商业价值。天津市限制借新农村建设违法开发近期，天津市政府表示，对于借新农村建设名义进行非法房地产开发等违法行为要坚决遏制和纠正，并对已经违法开发的房地产行为加大查处力度。天津市政府公布了几个借新农村建设名义非法进行房地产开发的项目。这些项目大都位于天津城区和近郊。这些非法房地产开发项目都是所在区、县的村镇与开发商，假借新农村建设、旧村改造、小城镇建设的名义，在未办理规划以及集体土地征收、转用、供地审批手续的情况下，非法占用集体所有的农用地或者宅基地进行开发，甚至以村镇的名义发放所谓“土地使用证”和“房屋所有权证”。据了解，因为这些项目都打出了“别墅两三千元”的诱人价格，距城区距离较近，吸引了不少市区购房者。高通智库分析师：天津新农村建设的变相房地产开发项目，距离城市中心区的位置均较近，而市场接受程度较强。今后预计通过形式上的创新，变相开发行为将持续。长沙：2007年土地市场有保有压长沙市2006年有10758亩土地通过招拍挂的方式成交，成交价总额达到89.59亿元，溢出起始价15.44亿元，成功实现土地价值最大化。2006年长沙市土地招拍挂成交总价较2005年增加32.44亿元，招拍挂出让面积占出让总面积的40%。长沙市国土局局长曾令亮日前表示，今年，国土部门将进一步扩大土地招拍挂的范围。将按照有保有压，突出重点的用地原则，优化用地结构，优先保证重点工程、重大基础设施建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节的建设项目用地。同时，在新增建设用地指标十分短缺的情况下，今年将加大对闲置土地处置力度。根据部署，今年3月底以前摸清闲置土地的底子，逐项目调查核实并提出处理意见，依法从高征收土地闲置费或收回土地使用权。【地产金融市场】建行研究部：今年或将多次提高存款准备金率央行从25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，建设银行研究部总经理郭世坤认为，为适应流动性的动态变化，引导货币信贷合理增长，巩固调控成效，2007年，存款准备金率调整搭配央票发行，仍是央行控调流动性的主要操作工具。央行有可能以0.5个百分点的幅度，继续上调存款准备金率3-4次，至11%；央票发行量突破4.5万亿元。如果在上调存款准备金率和通过公开市场操作大力回笼流动性后，仍难以从根本上改变市场流动性过于宽松状况，银行放贷冲动和企业投资热情仍难以受到有效抑制，央行也很有可能以0.27个百分点的幅度加息1-2次。佳程广场拟REIT筹资39亿元加大内地投入有消息称，香港佳程集团计划以REIT方式筹资，物业组合主要为内地写字楼物业。预计最快上半年上市，集资5亿美元(约39亿港元)，用作收购内地物业。德银及汇丰控股为佳程上市安排行。佳程物业主要来源为北京佳程广场。佳程广场是香港佳程集团进军北京的第一个项目，项目坐落于三元桥东南角的燕莎商圏核心区，建筑面积14万平方米，项目只租不售。信托公司近期兴趣点转移到证券市场信托研究机构日前的最新统计数据显示，1月全国推出51个集合资金信托计划，发行规模为39.51亿元。其中，投资于证券市场的信托产品基本上占当月全部信托产品的一半，达25个，资金规模17.14亿元。而当月投资于房地产的信托产品仅7个，投入资金5.7亿元，分别占当月全部产品的13.73%和14.43%。房地产信托曾长期占据的信托发行“半壁江山”的地位，现逐渐被证券信托所取代。花旗首只亚太地产基金运做和投资方向花旗集团正准备大幅加大对中国房地产市场的投入力度，花旗集团房地产投资部门（CPI）表示，将筹集12.9亿美元建立首个投资亚太地区房地产及相关资产的基金，其未来的主要投资区域是中国及印度。新基金名称叫CPI亚太资产合伙人基金（CPICapitalPartnersAsiaPacificLP），由总经理大卫-沙费尔（DavidSchaefer）带领的一个25人以上的香港团队负责基金的管理。CPI是花旗集团四大支柱业务部门之一花旗多重选择投资（CAI）的下属部门。CPI副总裁张虎跃曾表示，未来花旗在中国的房地产投资比例将会占到整个亚洲地区的25%左右。该公司计划未来3年内将对中国内地和中国港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。据悉，花旗将会把投资重点放在中国东部，将购置写字楼、零售以及工业地产。此外，该部门还将在中国内地的二线城市投资住宅项目，因为那里的房价有更大的增长潜力。亚洲出现首笔“房地产掉期”交易 2月27日，荷兰银行(ABN Amro)和新鸿基金融(Sun Hung Kai Financial)宣布，双方以香港住宅市场价格为基础，进行了一笔“房地产掉期”交易。这笔亚洲首笔此类交易，交易价值不到1亿港元，以全球标准衡量规模较小。香港这笔房地产掉期交易属于一年期“价格回报掉期”。荷兰银行此款衍生品的买家通过获得HKU-HRPI年度变动率，得以投资香港住宅市场。HKU-HRPI是衡量香港住宅房地产价格的指数，该指数是由香港大学开发的一系列指数的分项指数，一定程度上特为此笔交易而开发。新鸿基金融此款衍生品的卖家将根据之前协议，得到高于香港银行同业拆息(HIBOR，香港本地无风险贷款利率)协定基点的利差。高通智库分析师：这笔交易，象征意义大于现实意义。亚洲房地产金融衍生产品的出现，对于区域市场吸引国际游资关注有促进作用。对于内地房地产市场而言，由于金融在行业和市场中的主导性仍远未成熟，因此地产金融发展阶段仍有很多基础工作有待实践。【行业重大事件】内地地产基金“破冰”之旅主导权争夺激烈随着内地房地产基金破冰之日的临近，房地产基金的监管权、操作者、发行渠道等层面的背后争夺也愈加激烈。据悉，中国人民银行金融市场司已将中信证券和联华信托列为房地产基金试点单位。目前，这两家机构已提报相关房地产基金试点方案的材料。有消息人士透露，“产业投资基金试点管理办法没有出台，谁将成为产业投资基金的监管者还是未知数，目前，包括央行、证监会、银监会、国家发改委在内的众多部门都与其相关。” 曾任投资基金法起草工作组首任组长的王连洲表示，在众多部门都希望主导开展房地产基金的试点的情形下，央行此举显然是想成为“第一个吃螃蟹的”。 在央行跑步前进的同时，其他相关部门的动作也并不慢。一个正在由天津滨海新区管委会运作的REITs，日前也已经获得了银监会“特批”，成为内地首个合法身份的房地产信托投资基金。 与此同时，中国证监会也似乎有意打开证券公司从事房地产基金的闸门。日前，证监会市场监管部副主任胡冰公开表示，将鼓励证券公司未来开展类似商业物业租赁的资产证券化业务。 尽管谁能成为央行认可的试点操作者尚未可知，但央行推进的房地产基金的运作模式和发行渠道似乎已有定论。 据知情人士透露，由于中国目前在包括资产管理制度、税收制度、证券监管体制在内的相关法律制度并不完善，因此，试点不会采用在美国普遍存在的公司制 REITs ，而会参考香港和新加坡经验发展信托型封闭式房地产基金，该基金最终在银行间市场发行，央行在其间发挥的作用更加显著。分析认可：“为改变国内房地产业可能蕴含的金融风险积聚于银行的现状，中国人民银行一直都在考虑开辟房地产基金等直接融资渠道，但受制于产业投资基金法没有出台而无法成行，相关城市房价的波动加剧了市场风险，促使央行加快去拓展直接融资渠道分散银行风险。”【房地产企业竞争情报】2007年将成为万科“调整年”2007年可能会成为万科的调整年，万科集团总部正在考虑将两个重要部门撤离深圳，一个是董办，一个是资金中心，迁往北京。对此消息，万科董秘肖莉回应，2007年计划正在制定中，一切都还没有确定。万科新闻发言人则表示，计划迁走万科的董办是因为万科需要做市场研究，深圳没有权威的研究机构，而北京有这方面的资源。万科内部人士则这样解释，“离中央近一点，靠近北京的媒体发出声音。”资金中心有一项比较重要的任务就是管理万科的纳税。据透露，迁移部门只是一个开始，万科今年的大动作在于内部部门的精简，万科将从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。有消息透露，首先试点将部分部门的业务外包，首先试点的是设计部门，工程部门，还有采购部门。消息人士透露，今年的调整只是第一梯队，以后调整将涉及各个部门。这样万科将成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力。中远上市准备战略投资者占股可能达30% 中远房地产赴港上市前景进一步明朗，计划今年三季度IPO，集资约30亿-40亿港元。2日，中远国际宣布，中远房地产已于去年年底进行重组。原来由中远国际、Wonderland Capital Inc和中化集团所持的中远房地产的股权，被分别转换至新控股公司Newco。中远国际、Wonderland Capital Inc和中化集团将原来分别持有的中远房地产44%、12%和44%的股权转入Newco。并且，一些独立第三方投资者也认购了Newco的新股份，引入渣打、美林和大摩三大策略股东。由此，中远国际、Wonderland Capital Inc和中化集团如今在Newco的股权比例分别为30.8%、8.4%和30.8%。中海外未来加强拓展环渤海房地产市场中国海外发展主席兼行政总裁孔庆平日前表示，公司现在在内地10多个城市均有发展项目，而未来会加强在环渤海地区的发展，如天津、大连等。他指出，中国海外今年的资本开支约150亿至180亿元，较去年同期增长20%。中国海外常务董事兼财务总监吴建斌指出，公司约有1600万平方米的土地储备，足够未来5年发展之用。2006年增加约650万平方米土地，预计今年将会投放30至40亿元，增加200至300万米土地储备。中粮地产定位全国性住宅大开发商1月底，中粮集团将鹏利国际等集团地产业务置入中粮地产，中粮集团有关人士称，“2006年只是中粮地产转折的开始，今后集团可能继续向其注入优质地产业务”。2007年中粮地产的重要任务是实现公司管理转型，由一家地方型房地产开发企业转向全国性大开发商行列。中粮地产将以住宅业务开发为主，业务重点将转向市场规模大、成长性好的住宅开发业务，包括中档、高档住宅的开发销售，服务式公寓开发经营等；现有的工业地产保留，并基于现有的资源进行发展。并且，中粮地产的住宅地产开发业务在继续扩大宝安，乃至深圳的市场份额的同时，逐步进入京沪穗等一线城市，以及天津、成都等有潜力的二线城市。复地A股上市预计带来20亿流动资金复地公告显示，将于今年4月10日或之后召开股东特别大会，寻求股东通过A股发行建议。对此，复地总裁范伟曾强调，“从目前的情况来看，A股的估值显然高于H股。所以董事会提起回归A股的建议”。日前，范伟表示，“当前整个房地产行业都在扩大资金规模。万科、金地、保利等企业都在去年做过再融资方案，此时董事会提出这个建议也是考虑增强复地的综合竞争力，扩大公司规模。保证复地的竞争优势和领先地位。”如果参考H股定价，A股上市将会给复地集团带来近20亿元的流动资金。金地与ING基金开发佛山项目 金地集团27日宣布，其于2月17日与荷兰ING集团旗下的中国房地产开发基金签署了金地劳瑞特有限公司股份买卖协议协议，双方将合作投资金地佛山06B地块项目的开发。双方合作的佛山项目，土地批准用途为居住用途兼容配套商业，总建筑面积20万平方米。目前根据双方的协议，金地集团将转让金地劳瑞特有限公司49%股权予ING基金，随后，ING基金将投资4062万美元与金地共同开发佛山项目。转让完成后，ING基金将间接拥有佛山项目49%的利润分配权，金地集团拥有51%的利润分配权。高通智库分析师：目前市场对金地与ING的合作理解为，缓解资金压力，为A股30亿增发做准备。从发展的角度，金地与ING已形成多次合作，并且拓展国际资本渠道对于金地有重要的意义。大摩从投资商角色向“开发商”角色转变在上海大肆收购各类房地产物业的摩根士丹利房地产投资基金，最近在卢湾区买下了一幅商业用地。这幅名为“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块（南块）”的土地，由摩根士丹利房地产投资基金与上海永业集团共同成立，法人代表盖斯（GarthPeterson）正是摩根士丹利的亚洲区执行董事。据悉，引入大摩以及永业参与65街坊地块开发由当地政府促成。地块的规划建筑以商业、办公和公寓式办公为主，占地面积约2.4万平方米，建筑面积预计达到10.5万平方米，以超高层办公及多层商业为主。摩根士丹利与永业集团一直关系良好，双方的合作最早可以追溯到2003年。对大摩以更加积极的态度参与开发项目，业内认为，房地产开发意味着可以分享更多的投资收益，可以前期介入产品定位，对于投资者来说，不但可以分享开发增值，同时还会省去相当一部分重新包装的投入，因此其回报率远远高于物业收购。但由于开发周期更长，风险控制更加困难，投资基金一般不会将资金投入到长期开发中。大摩之所以愿意参与房地产开发，主要是因为其在国内已经积累了“足够”的投资经验。【业界观点】北京住房建设规划对房地产业的影响北京市规委不久前公布了北京住房建设规划(2006年-2010年)定稿。规划称，考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。五年内将新建130多万套住房。在这几年中，将禁止别墅类房地产项目开发，并严格限制低密度、大套型商品住房建设。除特定地区外，城镇集中建设地区原则上不再新规划一类居住用地；对于已规划的一类居住用地，应按照新标准进行调整，并鼓励城镇集中建设地区内已规划的一类居住用地调整为二类居住用地，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。绿化隔离带地区曾经是一些开发商“打主意”的地方，离城市不远，绿化率又高，正是建高档别墅区的好地方。不过今后这些算盘恐怕要落空。北京住房建设规划明确，“十一五”期间本市要完成第一道绿化隔离地区规划实施，其中不再新增规划居住用地。边缘集团是近期住房建设的重点区域，这些地区将集中建设中小套型住房，完善交通市政设施和公共服务设施配套，为中心城中心地区人口的外迁提供良好的居住环境。近期边缘集团居住用地供应规模约22平方公里。北京市将在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区。2008年以后新城建设要全面启动，逐步提高用地供应所占比重。按照新城发展的战略目标和实施时序，近期居住用地供应规模约35平方公里。新城特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区，是首都实现城乡统筹发展的战略重点，“十一五”期间要建设创新型城市、节约型城市和宜居城市。新城的住房建设将按照疏解中心城人口的要求，协调引导好本地人口、中心城转移人口、外来人口的住房需求；按照就业与居住均衡发展的要求，合理把握居住用地供应时序。同时为了防止开发商将小城镇发展为新的“经济增长点”，防止“城里人”到房价相对便宜的小城镇购房居住，规划还特别提到，要严格限制小城