物业管理市场调查报告.doc

物物 业业 管管 理理 市市 场场 调调 查查 报报 告告 以河南郑州鑫源物业公司为例以河南郑州鑫源物业公司为例 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 1 目目 录录 调查的基本内容调查的基本内容2 调查对象调查对象2 调查时间调查时间2 调查目的调查目的2 调查内容调查内容 2 鑫苑物业公司的调查情况鑫苑物业公司的调查情况2 1 公司产生 公司产生3 2 鑫苑物业公司楼盘介绍鑫苑物业公司楼盘介绍3 3 配套设施配套设施4 4 内部配套内部配套4 5 户型类型视图户型类型视图5 6 楼盘开发商楼盘开发商5 7 物物业业公公司司物业服务机构物业服务机构5 8 项目物业服务机构组织架构项目物业服务机构组织架构7 9 物业服务标准物业服务标准7 调查结论和认识调查结论和认识9 参考文献参考文献 9 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 2 物物 业业 管管 理理 市市 场场 调调 查查 报报 告告 以河南郑州鑫源物业公司为例以河南郑州鑫源物业公司为例 摘要 摘要 本文章主要通过对郑州市物业管理的调查 以河南郑州鑫源物业公司我调查对象 通过对调查数据的分析 并结合网上的一些资料 分析出郑州市的物业发展状况和存在的 一些弊端 针对这些状况和弊端提一些我们的建议的认识 关键字 关键字 物业管理 发展状况 建议 认识 正文 正文 调查的基本内容调查的基本内容 调查对象调查对象 河南郑州鑫源物业公司 调查时间调查时间 12 月 12 号 12 月 23 号 调查目的调查目的 通过调查使自己对自己的专业更加了解 对其有了更深的认识 也为了在毕业后给自 己找个好一点的公司 还为了正确定位河南郑州鑫苑物业公司的挡次 促使物业公司服务 机构合理配置人力资源 达到既能提高从业人员积极性从而提供又不浮于事的目的 调查内容调查内容 1 鑫苑物业公司基本情况 2 物业相关配套设施 3 物业服务收费情况 4 项目物业服务机构及顾问机构 5 项目物业服务机构组织架构 6 项目物业服务标准 鑫苑物业公司的调查情况鑫苑物业公司的调查情况 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 3 1 公司产生 公司产生 鑫苑 中国 置业有限公司作为在美国纽约证交所上市的首家中国房地产企业 其前 身源自 1997 年成立的河南鑫苑置业有限公司 2006 年 8 月 美国投资公司 EI 中国 蓝 山中国与河南鑫苑置业有限公司展开全面合作 外商独资鑫苑 中国 置业有限公司应运 而生 目前 鑫苑物业相继在山东 安徽 苏州 成都 昆山 徐州等地成立了分公司 公 司累计接管项目 23 个 接管总面积 420 万平方米 直接服务业主 34000 户 同时 公司已 拓展签约顾问项目 45 个 服务面积 800 万平方米 鑫苑物业为鑫苑品牌建设提供了强有力的价值支撑 成功实现 95 的客户满意度 40 的 老业主重复购房与推荐购房率 60 的业主将鑫苑物业作为购房首选因素 2007 年 5 月 1 日 胡锦涛总书记视察鑫苑名家 对鑫苑的社区环境 社区文化建设 社区党建 社区配 套等各项工作给予了充分肯定和赞赏 鑫苑社区 从此享誉全国 鑫苑置业有限公司以 创建美好家园是我们的共同心愿 为使命 以 追求进步 超 越自我 的企业精神为指引 现已发展成为拥有 11 家全资子公司和 2 家非控股子公司的 大型企业集团 公司秉承 崇尚荣誉 捍卫责任 创造价值 的核心价值观 以创建美好 家园为己任 倾情铸就极富竞争力的鑫苑品牌 11 年来 公司累计完成住宅开发面积 160 万余平方米 在建工程达 200 余万平方米 创造出销售合同收入年均复合增长率 86 的发 展奇迹 2 鑫苑物业公司楼盘介绍鑫苑物业公司楼盘介绍 鑫苑名家座落于郑州市金水区东北部 位于东风渠以北 畜牧路以南 107 国道以 西 经三路以东 小区占地 331 亩 规模优势显著 东倚 8000 亩森林公园和在建的郑 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 4 东新区 南邻百米宽的东风渠滨河公园 亲绿亲水 形成独有的环境优势 社区由多层 小高层 别墅和高层科学组团而成 整个项目分三期开发 截止目前 鑫苑名家共实现销售套数 2100 余套 入住户数 1700 多户 一期和二期全部交付入住 三期国际银河湾 A 区也已交付入住 在 2005 年 9 月 30 日 鑫苑名家已经全部实现交 付入住 另外 鑫苑 国际生活俱乐部正常投入使用 河南省实验幼儿园分园 河南省实 验小学外国语分校的招生也呈现火爆之势 以其与国际同步的教育方式让孩子赢在了起 跑钱上 3 配套设施配套设施 户数 2385 户 停车位 1500 绿化率 30 容积率 2 61 总建筑面积 220677 平方米 物业管理费 1 13 平方米 月 竣工时间 2003 01 01 4 内部配套内部配套 大学 牧专 中小学 郑州 75 中 47 中 实验 小学 外国语分校 幼儿园 省实验幼儿园 商场 世纪联华 丹尼斯 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 5 邮局 大门口就有邮局 银行 中信银行 工商银行 交通银行 郑州商业银行 浦发银行 医院 社区诊所 人民医院 省人民医院 中医学院二附院 其他 附近有高档酒店皇宫大酒店 离北站非常近 公交 67 205 903 K39 215 39 98 80 21 路车 5 户型类型视图户型类型视图 6 楼盘开发商楼盘开发商 开发商 河南鑫苑置业有限公司 物业公司 河南鑫苑物业 7 物物业业公公司司物业服务机构物业服务机构 物业管理机构包括三部分 物业管理企业 业主自治管理组织和行政管理部门和相关部 门 一 按投资主体物业管理企业可分为全民 集体 联营 三资 私营等企业 1 全民物业管理企业即国有物业管理企业 资产属于全民所有 国家依照所有权和经 营权分离的原则授予企业经营管理权 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 6 2 集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有 3 私营物业管理企业资产属于私人所有 4 联营指企业之间或企业 事业单位之间联营 或组成新的经营实体 取得法人资格 或共同经营 不具备法人条件 按合同约定各自独立经营 并承担相应的权利和义务 5 三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者 投资的企业 外国公司 企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内 同中国 的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业 或举办中外合作经营企业 二 按股东出资形式可分为有限责任公司 股份有限公司 股份合作公司等 1 物业管理有限责任公司是由 2 个以上 50 个以下股东共同出资 并以其出资额为限对公 司承担责任 公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人 2 物业管理股份有限公司是一般由 5 个以上发起人成立 全部资本为等额股份 每个股东 以其所持股份为限对公司承担责任 公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法 人 股份有限公司 其注册资本必须在 1000 万元人民币以上 目前 商业 贸易 工业 房地产等行业中有一批股份有限公司 随着物业管理市场发展 集团化的物业管理股份有 限公司将逐步出现 3 股份合作型物业管理企业 其原则是自愿组合 自愿合作 自愿参股 民主管理 自负 盈亏 按劳分配 入股分红 这种企业股东一般就为职工 股东订立合作经营章程 按其 股份或劳动享有权利和义务 企业以其全部资产对其债务承担责任 近年来 随着物业管 理的发展 全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现 如上海市 到 1997 年为止 共有 物业管理企业 1540 家 其中内资企业为 856 家 三资企业为 108 家 有限公司和股份公司 为 537 家 内资企业中 由原房管所转制为物业管理企业的为 157 家 上述 15 40 家物业 管理企业对全市范围内近 9600 万平方米的各类物业进行着管理服务职能 三 按经营服务方式分为代理租赁服务型 委托管理服务型两种 四 按是否具有法人资格 一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司 另一种是以其他经营项目 为 主如房地产开发 商业 贸易等而兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部 项目物业服务机构组织架构 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 7 8 项目物业服务机构组织架构项目物业服务机构组织架构 9 物业服务标准物业服务标准 物业管理服务标准为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准 中国物业管理协会 根据我国物业管理现实情况 2004 年印发了于 普通住宅小区物业管理服务等级标准 试 行 以下简称 标准 从物业管理服务的基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养 护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容 制定了三个等级的服务标准 作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同 确定物业服务等级 约定物业服务项目 内容 标准以及测算物业服务价格的参考依据 标准 的具体规定如下 一一 基本要求基本要求 1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同 双方权利义务关系明确 2 承接项目时 对住宅小区共用部位 共用设施设备进行认真查验 验收手续齐全 3 管理人员 专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书 4 有完善的物业管理方案 质量管理 财务管理 档案管理等制度健全 5 管理服务人员统一着装 佩戴标志 行为规范 服务主动 热情 6 设有服务接待中心 公示 24 小时服务电话 急修半小时内 其他报修按双方约定时间 到达现场 有完整的报修 维修和回访记录 7 根据业主需求 提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的 公示服务项目与收费 价目 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 8 8 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况 9 按合同约定规范使用住宅专项维修资金 10 每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见 满意率 80 以上 二二 房屋管理房屋管理 1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护 检修记录和保养记录齐全 2 每日巡查 1 次小区房屋单元门 楼梯通道以及其他共用部位的门窗 璃等 做好巡 查记录 并及时维修养护等 三三 公公共共配配套套设设施施维维护护 1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 依法应由专业部门负责的除外 2 设施设备标志齐全 规范 责任人明确 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及 保养规范 设施设备运行正常 3 对共用设施设备定期组织巡查 做好巡查记录 需要维修 属于小修范围的 及时组织 修复 属于大 中修范围或者需要更新改造的 及时编制维修 更新改造计划和住宅专项 维修资金使用计划 向业主大会或业主委员会提出报告与建议 根据业主大会的决定 组 织维修或者更新改造等 四 协助维护公共秩序 四 协助维护公共秩序 1 小区主出人口 24 小时站岗值勤 2 对重点区域 重点部位每 1 小时至少巡查 1 次 配有安全监控设施的 实施 24 小时监 控 3 对进出小区的车辆实施证 卡管理 引导车辆有序通行 停放 4 对进出小区的装修 家政等劳务人员实行临时出入证管理 5 对火灾 治安 公共卫生等突发事件有应急预案 事发时及时报告业主委员会和有关部 门 并协助采取相应措施 五五 保洁服务保洁服务 1 高层按层 多层按幢设置垃圾桶 每日清运 2 次 垃圾袋装化 保持垃圾桶清洁 无 异味 2 合理设置果壳箱或者垃圾桶 每日清运 2 次 3 小区道路 广场 停车场 绿地等每日清扫 2 次 电梯厅 楼道每日清扫 2 次 每周 拖洗 1 次 一层共用大厅每日拖洗 1 次 楼梯扶手每日擦洗 1 次 共用部位玻璃每周清 洁 1 次 路灯 楼道灯每月清洁 1 次 及时清除道路积水 积雪 物业管理市场调查报告 以河南郑州鑫源物业公司为例 9 4 二次供水水箱按规定清洗 定时巡查 水质符合卫生要求 5 根据当地实际情况定 期进行消毒和灭虫除害 六六 绿化养护管理绿化养护管理 1 有专业人员实施绿化养护管理 2 草坪生长良好 及时修剪和补栽补种 无杂草 杂物 3 花卉 绿篱 树木应根据其品种和生长情况 及时修剪整形 保持观赏效果 4 定期 组织浇灌 施肥和松土 做好防涝 防冻 5 定期喷洒药物 预防病虫害 调查结论和认识调查结论和认识 通过对鑫苑物业公司的调查分析得到了一下三条结论 通过对鑫苑物业公司的调查分析得到了一下三条结论 1 目前鑫苑物业公司社区服务配套设施比较不错 一般都有中心花园 健身 购物中心等 配套设施 并且具有良好的文化氛围 如大学 牧专 中小学 郑州 75 中 47 中 实验 小学 外国语分校 幼儿园 省实验幼儿园等 银行有中国信合白庙分社 光大银行郑 州科技支行 广发银行郑州科技支行 中行金水科技园支行 中国银行郑州文化北路支 行 中国信合东风