【商业地产-ppt】淮北清河嘉园商铺销售策略-2008年

清河嘉园商铺销售策略,东信决策地产机构,一、清河嘉园周边商业现状分析,1、清河嘉园周边社区商业圈消费环境,一、清河嘉园周边商业现状分析,清河嘉园地处北京北路，红卫桥下，处于清河区政府的人文大道上，其中周边政府机关较多，淮安市十几个居民区以及较大的社区北京新村分布四周，形成一定的消费能力。,1）社区规模宏大，消费需求旺盛,2）服务辐射面较窄，多种商业档次较低,周边商业主要以服务周边社区为主，加上周边社区的居住客群层次不高，项目周边的商业影响力辐射面不广，商业档次偏低,3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大,4）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范,随着项目周边区域改造，以及房地产的建设，是的项目的生活圈日益成熟，商业潜力不容忽视。,项目作为周边的标杆性社区，需要有令人眼前一亮的社区商业，好的或者成功商业街铺，离不开在先的定位招商和规划经营,2、清河嘉园周边社区商铺价格,劣势（W）,二、清河嘉园商业街铺项目分析（SWOT分析）,优势（S）,机会（O）,威胁（T）,项目周边的消费群落项目自身的社区体量商铺面积不大，总价相对较低项目街铺现场即将装修完毕。,周边环境较为老旧，区域形象较差项目商铺格局不好二层商铺客户意向度不高,周边无类似的项目进市区的北京路的高速接口借助住宅的销售带动商铺的销售周边项目拆迁,目前房地产市场降温，销售率下降，商铺销售不容乐观项目周边商业较为分散，较难形成商业气氛区位相对商业区来说较偏，会影响客户的投资心理,清河嘉园商铺分析,位置情况：位于红卫桥下坡处，坡度较大，较难留住人，只能做小区内部的生意，同时经营的项目只是日常生活需求的，这样我们的目标客户群就大大减少了。 商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。门面的利用率较低，一层40平米的商铺，能够利用的开间2米多一点，深度达到8米多，做生意时基本上空间就是很难布置的，二层也是畸形的。区域环境：周边没有上档次的大型的商业社区，周边的门面房都是做的低档的不上档次的生意，同时租金较低。最后现在大的市场环境和我们目前住宅的销售情况，导致客户在观望，同时心理价位较低。,商铺客户分析,从2008年 3月15日进场，清河嘉园商铺客户登记37组。,商铺区域：以清河区和清浦区的客户为主，经营物业：这里的客户以周边卖建材的客户居多，占到五成，购买意向：因为附近即将拆迁，而这里是成气候的钢材集散地，很多做生意的客户，在这里做了很多年，有固定的客户群体，想留在老地方，就选择到我们这里来看房。但是带客户到现场看了商铺的现房，钢材的客户只看好现在做售楼处的和南边的四间，利用率较高，都只想购买一层，二层不好放钢材，同时二楼做钢材办公室，这些客户不需要那么大，感觉有点浪费。商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。很多客户对清河嘉园商铺格局不是很满意。心理价位：综合以上几方面的因素。客户询问四间利用率高的和大门第一间小户型的居多。同时单一层的商铺为主。一层的单价心理价位在4500元左右。,二、清河嘉园商业街核心定位思路,补 缺,本项目应该走补缺的发展战略。补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。,弥补北京路商业乃至周边商业功能的缺失，满足次级商圈功能扩张需求为住宅和周边日常生活消费提供服务,逐步转移周边客群商业消费习惯，成为新区域的商业中心,争夺周边楼盘的消费需求，成为区域消费的商业中心,商业街功能定位-项目商业发展战略,周边现有项目：缺乏既有商圈氛围支撑，低层次竞争,转 移,争 夺,商业业态定位- 业态定位的重要影响因素,商业现状：成熟的核心商圈以服饰，百货，上规模餐饮娱乐综合设施，本项目商业发展不充分，不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补周边的商业缺失的作用。城市规划：北京路是政府着里打造的城市主干道，未来项目周边是城市次级商圈潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。,特色商业街+主力店+社区型商业,通过上述分析，本项目商业规划定位为：,商业街形象定位,清河城市客厅,城市客厅-阳光尚街,目前出街的八间街铺形象定位为：,商业街功能定位,北京路上，首个景观体验式，休闲一条街,服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健修理 家电维修，汽车美容商务 商务服务中心、银行、证券、基金营业厅零售业 我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮 以简洁式、休闲式为主，但为保持环境清洁，建议少有厨房的餐饮行业。,商业业态建议：,项目价格定位建议：,鉴于周边项目底商铺价格范围在4500-7000元/之间，客户心理价位在：4500元/,项目是一二层连卖，总价要控制合理项目，经过项目品牌提升和策划公司整合，可提升至：,建议均价,租金建议,20元/平米/月,一层：5800元/二层：3200元/,三、商业街市场推广策略,一、商业启动阶段执行计划,阶段： 认购攻击波 时间：2008.月8日-7月8日 核心点： *清河嘉园阳光尚街 * 知名度的迅速提升,阶段：正式开盘攻击波时间：2008年7月2日核心点：眼见为实信赖感,清河嘉园商业启动攻击执行,二、商业启动攻击执行,核心点1：商业启动的前提,核心点2：商业启动的概念,核心点3：商业启动攻击,清河嘉园阳光尚街商业启动攻击执行,三、商业启动的前提,住宅热销，才能形成项目的信赖感；,前提条件,* 咖啡屋、卡拉，高档商铺的引导性一定要强；,1. 住宅一定要热销；,2.主力店一定要进来,3. 示范店要建立；,清河嘉园商业启动攻击前提,* 主力店具有示范效应，让买家感受未来；* 主力店：社区超市；* 人气店：饭店,北京路第1条景观商业街 城市客厅形象 ：集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合体验街区,1.价值定位：,* 清河嘉园时尚引动 * 商业街、休闲街、品位街、风情街,清河嘉园“城市客厅”商业价值概念锁定,商业街：清河嘉园“城市客厅”阳光尚街（配合住宅宣传）开城金铺底价收藏传世增值,2.价值概念：,3.购物区：,四、商业价值概念锁定,五、商业启动攻击波,第1打击点,现场引导,* 媒介攻击,第2打击点,* 户外封杀,第3打击点,* 商业热销,* 商业开盘活动,第4打击点,清河嘉园阳光尚街商业启动攻击波,第5打击点,六、商业现场引导执行,清河嘉园第一街区商业现场引导,2、展示商业信息,1、宣传主题,泄露天机，北京路上商业正红！无敌铺王，区域升值潜力无限！清河嘉园“城市客厅”阳光尚街正式对外认购！,商业引导性；商业格局；商业投资换算方式；商业宣传海报,七、户外封杀点,清河嘉园“城市客厅”第一街区户外商业开盘封杀点,1、市中心广告牌,2、围墙及看板同上,*清河嘉园“城市客厅”阳光尚街 开城金铺底价收藏传世增值即日起正式对外认购,八、决战开战攻击执行,清河嘉园”城市客厅”第一街区 决战条件,开战节点,多层持续销售,开战条件,大门入口外立面出现1期小区主入口环境出现商业街实景氛围以及引导,清河嘉园的亲情主题文化社区生活方式以及高雅休闲的生活配套,决战攻击点,谢谢，观赏,洪江古商城项目操作思路简述2008 / 7 / 7,前言：,洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效应）；洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！,我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客”的能力，如此，则幸甚！,第一部分 项目发展背景研究,从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。,洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。,洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到“悦客”的目的。,洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。,第二部分 洪江商业发展背景分析,该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。,第三部分 借鉴案例发展启示录,通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。,第四部分 商户调研,对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的基础。,第五部分 项目定位,该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。同时从商业操作的角度对商业街项目的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。,第六部分 项目功能板块研究,首先是对商业街项目的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数据。从而得出全面、有效的发展建议。,第七部分 物业发展建议,该部分工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合项目设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。主要涉及的方面有街区氛围的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。,第八部分 项目宣传推广策略,该部分工作将从项目推广方面进行详尽的阐述并拟出推广计划时间表。将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度低的状况，使得项目的聚客能力得到加强，并有力的促进项目的客流。,第九部分 招商、销售策略,该部分工作则主要是针对商业街项目而言，