美国对我国房地产评估制度的启示

美国对我国房地产评估制度的启示我国房地产评估业经过三十多年的发展,已初具规模,并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而,由于我国房地产评估制度尚不完善,还存在诸多问题,如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范;存在恶性竞争;委托方主导估价市场现象普遍;估价行业的社会公信力低等。美国资产评估业约有100多年的历史,房地产评估理论和制度已较完善，值得借鉴与学习。一、美国房地产评价制度（一）完善的管理体系20世纪80年代末期,美国出现了严重的银行贷款呆账、坏账,一大批金融机构倒闭,损失了数千亿美元的联邦储备基金,一些金融分析家认为,这些状况是由于政府放任资产评估行业管理造成的。为了整顿不动产交易活动中的评估行为,维护美联邦金融秩序,联邦政府于1989年颁布了不动产评估改革。不动产评估改革是美国联邦政府有关资产评估的最具代表性的法律文件。根据不动产评估改革文件,联邦政府由财政部拨款设立了评估委员会(AS)。评估委员会(AS)是美国资产评估最高权力机关,美国资产评估促进会(AF)制定的评估统一标准USPAP为全美资产评估执业的规范标准。该委员会的开办费由财政部一次性拨款和评估人员注册费来维持,各州均成立了评估局。（二）严格的会员管理任何一个协会的会员,在学历、评估工作经历、专业培训等方面均需经过必要的考核,但不同的协会所掌握的标准不同,管理方式也各有差异。美国评估学会(AI)规定申请加入该组织的条件是:具有5年资产评估工作经历;具有4年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约400小时。经AI组织考试合格后,发给会员证书,取得证书后每年还需继续常驻教育30-40小时。美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员;二是取得“ASA”证书的会员,此类会员须具有4年制大学学历,具有5年的资产评估工作经验,参加过ASA规定的课程培训且考试合格,并按照USPAP标准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。（三）良好的职业道德要求评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款,这些条款规范了评估师个人的义务和责任,对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。其职业道德条款由四部分组成:行为、管理、保密和档案保管。二、美国房地产评估制度对我国的借鉴意义（一）建立健全房地产评估行业的法律法规美国房地产评估行业的行为准则房地产评估统一操作标准USPAP,这是1989年经国会通过的FIRREA(金融协会改革法案)中强制规定执行的。各级政府对房地产估价的管理、房地产估价师资质审查发证行为、估价服务机构操作、估价师联合会以及房地产估价师个人的房地产估价行为都要遵循USPAP的有关规定。而我国中华人民共和国城市房地产管理法中虽然已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。我国也应加强房地产估价管理的专业立法,保证房地产评估行业的有法可依,有章可循。（二）充分发挥房地产评估行业的协会管理职能在美国,资产评估行业自律性组织较多,形成发达的组织体系,主要有美国注册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会等,这些组织都有自己的规章制度和评估标准,并制发会员证书，实现自我管理。在我国,应扶持各类资产评估行业协会的发展与规范,充分发挥房地产评估行业协会的管理职能,起到政府必要的社会管理职能和监管作用的有益补充作用。（三）加强房地产评估执业人员的资格认证工作美国评估学会规定要申请该组织，要满足以下条件：具有5年资产评估工作经历;具有4年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约400小时。且AI组织考试合格后,取得会员证书,每年还需继续常驻教育30-40小时。同时美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员;二是取得“ASA”证书的会员。而我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。因此可结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括:第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历;第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度;第三，提高考试的难度，择优录取。（四）努力提高我国房地产市场的信息公开化程度在美国,房地产市场的信息公开化程度高,估价行业现代化手段也较高。政府提供了大量的信息服务,如提供家庭收入状况、人口状况、住房状况、财产所有者的名单,评估财产的价值等信息,有利于房地产估价公开、公平与公正。信息技术的发展,使评估人员在网络上易于获得诸如地理信息、桌面地图、人口统计、邻里身份等有关房地产的宏观与微观信息,评估人员运用卫星设备的无纸评估、人工智能,结合自身的经验和判断,使计算机自动化评估成为可能,相应地,房地产价格评估作业时间大大减少,评估费用也有所降低。在我国,不动产评估业也要加强新技术的开发与利用,努力提高我国房地产市场的信息公开化程度。（五）推进房地产评估行业诚信体系建设美国评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款，严格约束了美国评估师的行为，保证了美国评估师的公正。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。参