经济可行性分析(绿城).docx

第十一章 经济可行性分析一、预计销售价格1、住宅价格：精装修住宅平均售价28000元/平方米。2、车位价格：18万元/个。二、投资估算收益估算表（一期和二期合计）序号内容总建筑面积单方成本/收入（元/平方米）可售面积单方成本/收入（元/平方米）金额（万元）备注一土地费用出让金10926.55210100.00契税249.02327.806303.00以中标价的3%计。小计（1）8549.6111254.34216403.00二前期费用设计费80137.832650.20规费80106.442046.70前期工程费2052.681013.00小计(2)225.59296.955709.90三工程费用建筑安装15003301.1963476.51室外工程98.01129.012480.69环境工程213.41280.925401.69设备工程348.46458.708820.00弱电工程80.26105.652031.54精装修3037.503998.4176882.99公共配套费(含会所）156.96206.623972.98小计（3）6442.448480.50163066.40四不可预见费用(4)314.27413.697954.67工程费用5%计五开发成本合计(5)=(2)+(3)+(4)6982.309191.14176730.97六期间费用财务费用（包含银行贷款和股东借款利息）1239.531631.6531374.00根据银行贷、还计划，以银行基准贷款利率7.56上浮20计算，股东借款以年息10，根据支付土地款计划截止至2009年底还清计算。管理费用173.84228.834400.00销售收入0.8%计销售费用130.38171.623300.00销售收入0.6%计小计(6)1543.742032.1039074.00七预计总投资（8）=(1)+(5)+(6)+(7)18478.424324.01467711.71八销售收入住宅21270.9728000.00538395.20车位837.861102.9221207.31销售收入合计(9)22108.8329102.92559602.51九税金所得税预征00.00土地增值税164.59216.664166.00营业税及附加1238.091629.7631337.74销售收入5.6计小计（7）1402.691846.4235503.74十税前利润（10）=（9）-（8）3630.434778.9191890.80项目利润率计算（一期和二期）十一成本利润率（10）/（8）19.6%十二销售利润率（10）/（9）16.4%三、效益分析经济指标可售面积单位数值(元/平方米)项目总金额（万元）税前利润4778.991890.8税后利润3584.268918.1销售毛利率16.4销售净利率12.3税后成本利润率14.7内部收益率29.7四、敏感性分析（一）成本敏感性分析成本敏感性分析表明，当成本增加10%时，项目利润大幅降低，成本利润率为8.8%；当成本减少10%时，项目盈利大大增加，成本利润率为32.9%。成本敏感性分析表 方 案分 析-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总成本（万元）420940.5444326.1467711.7491097.3514482.87销售利润（万元）138662115276.491890.868505.245119.6成本利润率32.925.919.613.98.8（二）平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为30.3%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为8.8%。平均售价敏感性分析表 方 案分 析-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总成本（万元）464696.7466204.2467711.7469219.2470726.7住宅均价（元/平米）2520026600280002940030800销售总收入（万元）505763532682.8559602.5586522.3613442销售利润（万元）41066.366478.691890.8117303.1142715.3成本利润率8.814.319.62530.3五、结论本项目基于市场现状和区域特点的要求定位高端产品，同时将承受较高的营造成本。从以上的成本和销售价格对于项目盈利的敏感性分析结果来看，由于本项目的成本高企，因此成本对于项目盈利的影响相对较大，因此在项目运作过程中，应非常注意对于成本的控制。由于本项目的土地是通过公开挂牌摘得，项目运作过程中将面临高额的资金成本，摊入可售面积的单方成本已超过2000元/