哈尔滨-世贸大道项目初步定位方案

ChapterI 目录CONTENTS Market市场 研 ChapterII Loctaion定位 策 ChapterIMarket 冰城大 纵 横 大 宏观 03 16 纵 楼市 17 22 横 新区 23 40 宏观 概览 提问 边缘城区 是否难以发展 松北新区位于哈尔滨西北端 总面积736 30平方公里 下辖五个街道办事处及2个镇 目前户籍总人口仅20 5万人 人口导入明显不足 根据哈市市政规划图显示 目前正火热建设的轨道交通无法辐射至松北 宏观 概览 回答 否 桥梁的彼端 孕育着巨大的潜能 宏观 政策 曙光 政策的大力支持为冰城楼市剖开一片光明 宏观 政策 2009年冰城房地产市场重要政策一览表 政策导向利好 政府之于市场发展具有主动意向 引发积极意义潜能串流不息 活力四射 宏观 政策 宏观 规划 省级中心商业一处 位于市政府北部 荷兰城 世茂滨江立足周边 世纪大道及金水河围合处 占地约32 4万平方米 总建约66万平方米 囊括大型商场 百货店 大型超市 专业店 集购物 餐饮 休闲 娱乐于一身的多功能城市生活服务中心 体量及规模可媲美上海中心城区商业中心区域大型商业已得到满足本案商业部门无法竞争不宜考虑大商业规划 宏观 规划 宏观 规划 商业中心内建设6条商店街 全场892米 其中包括 宏观 规划 业态规划偏向旅游及物流产业缺乏真正意义上的社区商业本案一大切入点 宏观 规划 其他建设 松北新区将作为哈市西北门户 将建设现代化物流服务中心至2010年 松北区商业网点的配置水平将等同于市区水平 其中包括 A 省级商业中心一处 B 大型批发市场15处 C 大型商业零售点16处全区将大力强调社区商业中心服务功能 宏观 规划 产业支撑带动人口导入居住氛围要求社区品质之于松北社区商业优于集中商业 宏观 消费 2009年前三季度 哈市人均可支配收入11855 60元 同比10 30 人均消费性支出9176 90元 同比18 00 消费性支出中 人均购房支出460元 同比47 60 数据来源 哈市统计局 宏观 消费 支出逐渐接近收入资金流动日益活跃消费偏向购房 人均占比上涨迅速资金及消费意向不断流入楼市 楼市 大局 数据来源 哈市统计局 20091 9月年冰城房地产市场重要数据一览表 楼市 大局 2009年6月 成交量同比122 成交均价为5036 23元 平方米2009年7月 成交量同比251 2009年7月 成交均价为5654 85元 平方米 同比37 54 2009年10月 成交量同比3 环比32 10月的成交下滑 绝非市场走低而是当月楼市已无房可卖 数据来源 哈市统计局 楼市 大局 投资情况喜人7成住宅 3成商业供应增量明显却难以填补市场需求空白 供不应求住宅极稳妥商业有潜能 楼市 竞争 楼市 竞争 由左至右 观江国际北岸明珠世贸滨江 楼市 竞争 看似竞争激烈实则供不应求新区开发初期升值潜力巨大缺乏社区商业率先占领先机 新区 总述 从荒芜人烟到繁华似锦Romewasnotbuiltinaday打造绝非一朝一夕却也不会遥遥无期 新区 总述 上海新江湾城 沈阳浑南新区 天津滨海新区 苏州工业园区 它们曾今落寞 边缘 看上去不美我们列举国内新区之案例以此剖析新区之发展实质 新区 上海新江湾城 新江湾城位于上海市东北部 西起逸仙路 国权北路 北抵军工路 南至政立路 东靠闸殷路 总规划面积约9 45平方公里 规划人口6 8万 新区 上海新江湾城 目前上海市区最大的一块成片开发的土地 按照土地一级开发商上海城投的规划 建成后的新江湾城讲分为江湾天地 复旦江湾新校区 新江湾城公园 自然花园 都市村庄 知识商务中心六大板块 新区 上海新江湾城 新江湾城整片土地采用熟地出让模式 遵循 先造景后转让 先定位后招商 得原则 整个新江湾城分为A B C D E F六个区块 新区 上海新江湾城 从2005年初到2007年底珠江投资华润置地浙江绿城仁恒分别拿下了C1 C2 D1 D3地块 形成了品牌开发商扎堆新江湾城的局面 新区 上海新江湾城 高尚居住环境不断被认可高尚社区商业生长土壤日益肥沃 新区 沈阳浑南新区 新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥 西至长大铁路的浑河与南三环之间区域 东西长约21公里 南北宽3 5公里 呈带状隔浑河与母城相望 规划面积90平方公里 常住人口20多万人 新区 沈阳浑南新区 按照总体规划 浑南新区主要功能单元为 三区一城一带 即 高新技术产业区 高档次中央商务区 高品质居住区 大学城和浑河观光旅游带 主要建设用地80平方公里 其中产业用地20 商贸金融用地4 居住用地20 教育科研用地6 道路用地20 公共绿地20 其它用地10 起步萌芽阶段 1988 1992年 扎实基础阶段 2001年 全面建设发展阶段 至今 新区 沈阳浑南新区 区域发展知名地产提高品质 加速发展 新区 天津滨海新区 天津滨海新区 位于天津市的东部临海地区 由天津港 天津技术开发区 天津保税区 原塘沽 汉沽 大港三个行政区和东丽 津南区的一部分组成 规划面积2270平方公里 预计2020年 新区GDP总量达到1万亿 新区 天津滨海新区 新区 天津滨海新区 一轴 一带 三个城区 七个功能区一轴 高新技术产业发展轴 一带 海洋经济发展带 三个城区 在轴和带的T型结构中 建设以塘沽城区为中心 大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城七个功能区 先进制造业产业区 滨海高新技术产业区 滨海化工区 滨海新区中心商务商业区 海港物流区 临空产业区 航空城 和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地 新区 天津滨海新区 滨海新区生态廊道包括保护和建设新区南北部共500平方公里的两大生态环境区 构建五条生态廊道 建成若干生态组团 形成有机连接 各具特色的新区生态构架 实现人与自然经济社会与生态的和谐发展 新区 苏州工业园区 苏州工业园区于苏州古城东侧 中新合作区80平方公里 下辖三个镇 户籍人口31 5万 新区 苏州工业园区 新加坡人来了工业园区富了 新区 苏州工业园区 苏州工业园区围绕金鸡湖 阳澄湖 独墅湖整治开发 突出 中部CBD核心区 南部科教创新区 北部休闲度假区 三大重点板块 建设 先后投入200余亿元 兴建了现代物流园 国际博览中心等生产服务设施60多万平方米 建成左岸商业街 金鸡湖商业广场 李公堤等商业载体50万平方米 引进沃尔玛 普罗斯 普华永道等知名服务品牌200多个 新区 小结 横向对比四大新区它们曾经地处偏僻 乏人问津但它们拥有相似的武器 得以昂首称雄明确的产业链支持政府规划完成大型商业个案辅助打造社区商业知名品牌合力开发松北 同样具备这些 Chapter2Location 本案策 本案 SWOT 42 44 策 定位 45 72 本案 SWOT 本案 本案位于松北新区 市政府以北周边近荷兰城 世茂滨江总体量22万平方米左右宗地地理位置优越 形状较方正无不可移除缺陷属于较理想的建筑用地 Strengths优势 宗地本身属于理想建筑用地 南向近市政府所在地与松花江景观 土地价值高 用地性质规划有商业部分 直击区域稀缺点 大市场供不应求 区域升值潜力大 区域住宅销售稳妥 提供有力支持 周边少有竞争对手 发展前景良好 本案 SWOT Weaknesses劣势 公建规划力度不足 周边配套较弱 Opportunities机会 Threats威胁 区域存在稀缺产品 商业部分有切入点 处于发展浪尖处 宜以错位理念 品质产品立足市场 本案 SWOT 区域发展尚存在不确定因素 更多依托政府发展情况 金色江湾目前情况不明 难以根据竞品情况采取针对性措施 策 定位 进行项目定位的目的就是为了解决核心问题 商业的类型商业的体量商业的形态 区域 商圈 项目特性 区域 典型的新区特征 路宽 楼新 人少 配套不足 规划好 商圈 邻近规划有省级商业中心及两条特色商业街项目 住宅为主的城市综合体 周边多为同类型社区 策 定位 从多个新区的开发历程上来看 成熟时间长 少则5年 多则10年20年人口导入慢 住宅销售好 但空置率高 街面没有人气规划不足恃 受宏观面 政策乃至 人治 的多重制约商业难度大 商业多政府行为 经营及销售都面临困境鸡先或蛋先 一定阶段即面临 先有鸡还是先有蛋 的瓶颈 策 定位 策 定位 商圈活力指数 或称商圈引客指数 动态人口 平均消费 静态人口 区域平均消费 人口 静态人口 动态人口静态人口 居住人口 工作人口动态人口 流动人口 消费 消费力 消费意愿消费力 人均可支配收入消费意愿 年龄 职业 消费习惯 目前松北新区的人口组成以企事业工作人员 其它区县投资客 旧城移民及相关办事人员为主 区域商圈活力指数处于较低水平 策 定位 世茂滨江 金色江湾 你好荷兰城 北岸明珠 保利公园九号 本案以住宅为主的城市综合体集群浮出水面 社区商业命题呼之欲出 策 定位 策 定位 5万人 2公里 3万平方米 什么是社区商业 辐射型 5 11 中间型 2 5 内向型 2 以下 社区商业类型 按照商住比指标分类 策 定位 策 定位 社区商业类型 按照服务的规模分类 便利型 3000平方米以下 3000人邻里型 3000 20000平方米 3000 50000人社区型 20000 50000平方米 50000 150000人 社区商业类型 按照社区的规模分类 中型社区人口规模 2000 5000户 人均商业面积 0 6 0 8平米 人 商业交通时间 步行10分钟以内 可设定的商业层次 商业街区 交通条件优可考虑 或邻里购物中心 商业功能满足 常性服务与商品并重 便捷性餐饮并可结合部分中式正餐 可考虑建设社区商业中心 策 定位 本项目的商业标签如下 社区商业 中间型 邻里级 街区 10000 25000M2 项目商业定位获得了理论上的支撑 但还不够 目光再投向功能与实用 策 定位 忽悠买房者 服务业主 品牌支撑 利润获取 完成指标 自我作品 其它 社区商业的角色 都对 策 定位 都对 但侧重点的不同 开发策略也不同 制订开发策略的基础是可行性 适应性及价值最大原则 策 定位 可行性 政策 是否与现行政策相容指标 是否能够满足指标的要求招商 规划的商家能否进场 适应性 规划 适应政府对这一区域的规划考量项目 形象上对项目其它物业种类能否有提升现状 太过超前或者滞后的定位都是不成功的发展商要求 口碑与品牌 资金及资产 策 定位 价值最大 短期 物业是否可以销售 从而快速的回笼资金缓解开发压力中期 具备一定的升值空间 采用先租后卖的形式长期 持有物业 享受租金回报及物业升值的利润成长 策 定位 策 定位 方案一 功能 仅能满足社区内部日常生活便利需要体量 8000M2以下形式 街铺 控制风险去化迅速利润降低其它物业比重加大难以成为项目的亮点 策 定位 策 定位 部分持有宜租宜售利润增长点利于打造成为提升项目品质的亮点 方案二 功能 满足本社区及周边社区日常生活需要体量 15000 25000M2形式 街区 策 定位 持有大部分前期投入较大需组建专业的管理团队对项目的提升不言而喻 同时也要注意商业与住宅的和谐 方案三 功能 具备区域商业中心的雏形 业态完备 有相当的辐射力体量 25000 40000M2形式 街区 集中商业 策 定位 综合可行性 适应性及价值最大化评估 仍以方案二为最优 也与理论推定的结果相吻合 社区商业 邻里级 街区形式 15000 25000M2 持有约1 4 策 定位 为什么要自行持有1 4的商业 策 定位 利于打造商业整体氛围丰富商业街区建筑形态主力店先行 利于招商提升其它物业的价值给投资者及经营者信心分享利润升值空间 策 定位 本项目商业的业态设置 社区商业的三大主题 零售 服务 餐饮 依体量而言 一般2万平方米规模 中等成熟的社区商业 其三大主题 零售 服务 餐饮 的比重分别为 3 3 4 结合本项目地处北国 地处新区及邻近行政中心等诸多特性来看 建议本项目商业三大主题 零售 服务 餐饮 调整为 4 2 4 策 定位 主力店引进将自行持有的商业面积作为主力店规划 进行招商 不仅能提高人气促进周边商业的发展 也为项目整体提升了高度 主力店招商方案一 大型生活卖场主力店招商方案二 2家次主力店 业种选择餐饮 家电 家居卖场 策 定位 策 定位 大型生活卖场 在聚集人气及提高知名度方面有无可比拟的优势 但其需求面积大 租金低廉 同时对周边商业还具有一定的伤害性