城市更新办法讨论.doc

主持人】尊敬的各位嘉宾大家下午好，感谢大家在百忙中抽出时间与珠三角地产网一起来参加今天的“新深圳向左向右”城市更新研讨会。从12月1日起，深圳市已经正式实施了深圳市城市更新办法。一会儿我会把深圳市城市更新办法总则与大家分享一下。详细的信息大家可以上珠三角地产网查阅。首先，有请珠三角地产网CEO孟家庆先生致词。 (2009-12-10 15:01:54)评论【孟家庆】城市的利益一直被房地产开发视为企业的驱动。在深圳的各个区我们都可以发现这样一个特殊的现象，那就是由企业修路，甚至建学校，作为项目配套。说明政府的整体规划和设施规划始终慢了一步。05年开始，深圳市就已经开始公布了一个城市更新的战略规划。而在2009年12月1日，这样的城市更新战略正式开始确定实施了，这是一个利好的事情。我们可以看到，在国土局网站上公布的深圳市城市更新办法上显示，此次更新涉及的总用地面积达200平方公里，换算一下就是2个亿平米的占地。如果用十年来界定的话，相当于一个城市十年的土地市场供给。而此次更新中涉及的内容包括四个主要方面：1.旧村改造；2.工业厂房，这主要是因为随着片区的发展，原有的地块功能已经被自然的经济力量改变了。3.80年代的集资房或职工宿舍。4.一些老房子的改造。今天我们这个名为“新深圳向左向右”的研讨会是我们针对城市更新举办的第一次探讨会议，我们计划对于这个事件前后共开5次研讨会，从而更全面，更深刻的了解城市更新的进程以及影响。今天我们主要的目的是通过发展商说出各自对城市更新的看法以及对这样一个办法所存在的疑惑，可以对这样一个办法提问，而之后我们作为媒体，会把问题集中起来，让有关部门来做出解答。在这样一个初冬的午后，希望大家今天下午能够畅所欲言。同样也希望把大家的观点大胆的表达出来，通过媒体把它放大，来推动我们城市更新的速度和效率。为世界人看到深圳城市的美好尽一份力量。谢谢。 (2009-12-10 15:02:34)评论【主持人】感谢孟总的致辞，今天下午的研讨会是业界开发商共同参与探讨的会议。深圳市城市更新办法出台以后，得到了很多人的关注。然而尽管大家都知道有这样一个办法出台，但是从制定者到执行者再到开发商、到土地供应商，都可能还不太了解。接下来，我会把细则分享给大家。大家把可能遇到的问题、存在的疑惑一一提出来，我们通过媒体把大家的问题传达给相关领导，甚至放大，以避免在日后的工作中遇到类似的困难。接下来我将向大家宣读一下深圳市城市更新办法具体内容：深圳市城市更新办法已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。深圳市城市更新办法第一章 总 则第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。 (2009-12-10 15:05:37)评论第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。第二章 城市更新规划与计划第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：（一）城市更新单元的范围；（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；（三）城市更新单元的规划指引。第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；（三）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。第十四条 城市更新年度计划包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。 (2009-12-10 15:10:53)评论第三章 综合整治类城市更新 第十九条 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。第二十条 综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实施方案并组织实施。根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。第四章 功能改变类城市更新第二十三条 功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。第二十四条 功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。第二十五条 实施功能改变类更新项目的土地使用权人应当按照有关法律法规规定的建筑物改变使用功能的程序，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。市规划国土主管部门在受理规划许可变更申请后，应当在深圳特区报、深圳商报就申请事宜进行公示，公示时间不少于7日，公示费用由申请人承担。建筑物由业主区分所有，部分业主申请将住宅改为经营性用房的，申请人应当依法征得利害关系人的同意，并在申请办理规划许可变更手续时提交书面证明文件。建筑物由业主区分所有，部分业主申请其他形式的功能改变的，参照前款规定处理。第二十六条 市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：（一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；（二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。 (2009-12-10 15:11:13)评论第五章 拆除重建类城市更新第二十八条 拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。第二十九条 根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。第三十条 除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，城市更新单元内的土地使用权人也可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。第三十一条 除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。第三十二条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。第三十三条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公司法的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。第三十四条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定返拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。第三十七条 市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。第四十条 实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。 (2009-12-10 15:11:27)评论第六章 其他规定 第四十一条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。第四十二条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。第四十三条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。第四十四条 城市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。第四十五条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。第四十六条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、城市更新或者相关产业升级政策。第四十七条 市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。第四十九条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。第七章 附 则第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。第五十一条 本办法自2009年12月1日起施行。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。 (2009-12-10 16:08:24)评论【主持人】刚我为大家宣读了一下我们城市更新办法的所有内容，接下来，进入到深圳市城市更新办法相关问题的探讨环节。首先，有请珠三角地产网孟总先抛砖引玉引出我们今天的话题。 孟家庆】城市更新是一件好事。今天，是对城市进程加快、城市文明更新的一次重大研讨会。可以肯定的是我们今天的话题将会对其它城市带来借鉴和参考的模式。所以希望各位积极发言，首先，有请中泰天成的总经理艾刚先生发言。 (2009-12-10 16:09:50)评论【艾刚】我主要谈一下我对这个城市更新的一些个人的看法。深圳的城市更新主要从两个角度出发，第一个角度，无论是深圳，还是广州，能够供应的土地越来越少，尤其是深圳每年用地的指标更是递减。所以深圳政府一直想打开这个局面。第二个角度，2005年“831政策”出台规定所有的用地必须进行招拍挂，这就意味着想更新改造的建筑路基本被封死了。业主希望把破旧的房子拆掉，但是不被批准。自拆自建可以，但是要卖给政府，政府以招拍挂的形式再拍卖土地。其实从政府方面而言，一直想把建设用地的规模扩大。所以从这个层面上而言，城市更新的出台具备了一定的必然性，也可以说是城市发展的一个产物。第二、出台时机的目的。第三、政府在向老百姓传达一个信息，城中村改造以后，会有大量的土地出来，老百姓不要担心没有房子买，也不会有所谓的“房荒”现象，从这个层面上而言，这或许也将会起到抑制房价的作用。我想，这个政策的出台，毫无疑问对房地产市场而言是一个重磅的消息。另外，从整个节奏安排来讲，目前大家主要讨论的主要是对后市预期的影响和判断。第一批城市更新计划申请是11月22日截止，计划的审批和批准至少要等到明年上半年再看。第四、在广东省出台这个政策，深圳是第一家。这个政策广东省也是支持的，广东省接下来也会支持把相关用地进行更新改造。好，我就先说这些，接下来把时间留给其他的嘉宾。谢谢。 (2009-12-10 16:12:23)评论【孟家庆】中国大陆目前房地产行业里有很多事情都是学习、借鉴香港的，而香港是借鉴英国的。整个深南大道最早规划从罗芳立交桥到上海宾馆，法定图则不能乱用，03年制订了一个新的标准。在城市更新里面，绝大部分在法定图则里已经被进行规范了。再次感谢艾总的透彻分析。接下来有请大综艺的吴朝辉发表一下他的见解。（掌声） (2009-12-10 16:13:03)评论【吴朝辉】对于这个政策我很早就有所了解。而且，此次城市更新深圳的责任非常重大。当时报省政府、国家建设部的时候，目的是为了在全广东乃至全国做一个试验和探索。这个政策给深圳三年的时间，来看整个城市的改造对整个房地产的影响、效果，如果效果好的话，可以在全广东推开。这个政策规定有些土地允许不是通过招拍挂而获得，这在很大程度上是区别于“831”政策的，也是这次改革的最大特点。现在，深圳政府能控制的土地太少。我们可以看到，主城区已经没有土地了，大多数土地都在偏远的地方。另外，还有一个基本的原因，所有的政策不会把这个原因列出来，即土地的批租收入。到目前为止，没有最终明确的，深圳市城市更新办法里面对于土地地价的计算，跟很多媒体的说法不一样。现在到底怎么做，还没有明确。包括我们有项目的也同样还不知道。现在城市更新项目的地价很多是评估地价。如何算？如何评？没有明确的办法。城市更新将成为对未来房地产影响最大的一点应该是成本，只是现在大家算不出具体的东西来。比如：你的工厂以后可以改，但是具体的情况没法定。成本越高，更新越难；成本低了，相关部门也不甘心。这一点，大家只能拭目以待。11月22日之前，据我了解，大概报了300多个城市更新的项目。而这些项目到底怎么批？在未来如何供应？这样的申报，不等于政府同意可以马上开始更新。整个总量的控制仍然是在政府手里。政府的审批也是很关键的。据我所知，在元旦过后，可能会批50个左右项目被批。但是50个左右到底是多大的量？不清楚。再一个，被审批的50个不代表都能动。批到了，拆迁的部分没有调完，仍然不能动。批不到，或许你也能动。但是，涉及到城中村来说就很难了。这种改造如果没有政府推动是根本不现实的。现在的城市更新推向市场化，虽然把主动权交给发展商，但是怎么做是跟很多因素相关的。第三，这个量到底有多大？刚才说法定图则，其实这一次的城市更新会大大的突破法定图则。几乎所有更新的项目会在法定图则上面有所突破。现在旧版程序里面有一个特大的专项审批，就相当于只要通过专项的审批，就相当于重新认可了一块地的用地性质和开发量。这个突破到底有多大，直接开发商计算最终的土地成本。但是，这之前也说不清楚。按照法定图则这个地方只有2.0的容积率，改不了。政府也很清楚，如果是2.0的容积率，连拆迁都不够。至于改为多少，政府有一个想法可能是4.0左右。无论以前的标准是怎么样的，只要提上来就好。但是，会有两个后果：1、谁说了算？如何控制？国土规划系统6年判刑了20个人，规划国土委的权力会有人监控，谁来监控也是一个问题。可能涉及到不同的开发商去拿一块地的时候，有人敢拿，有人不敢拿。如果把容积率调高点，成本就下降了。这些因素会决定未来的城市更新的推进，千奇百怪的事情都会出现。我们涉及到两个同样的项目，各有原因。有一个三家改造主体，根本没法协调相关的规划。只要专项规划审批，我们才可以进行改造。2.各有各的私心。假使在竞争者中，其中有一家要把原来的土地全部改为商用。这样或许就会使得所有的商家在2年内都动不了。另一块地，可能同样的问题涉及到了8个业主。城市更新未来会涉及到的问题不会像大家原本想象的那样。政府希望这个政策快速启动，但是涉及到农民的事儿就不会那么简单。可能本身谈好的事，但是政策一出来就会反悔。最后，利益如何来分配？也不是很清楚。但是，会有人去推动它。深圳人都希望未来深圳会有一个更好的面貌、更好的环境，作为深圳人会支持这个政策，单涉及到利益的时候，不一定都会发出本意的支持。对于目前形势的提供，深圳市城市更新办法涉及到未来五年的供应量，对深圳的房地产市场会是一个颠破性的影响。我承认这一点，但是这个供应量在未来五年能出来多少，个人认为能出来三分之一。南方都市报曾说过：今年3月份到今年年底会有1400万。我之前跟他们开玩笑说，能出来零头就不错了。不是大家在办公室里拿着计算器就可以算出有多少供应量。真正的对深圳未来的房地产形势产生最大影响的只有供应量。因为无论在什么时候，决定价格的一定是供需关系。深圳市城市更新办法在某种意义上说是增加了一块供应，但是不要忘了政府为什么要增加这个供应？是因为自身能推出来满足买房人需求的地块太少了。前两天我看了报纸：明年会有200多万拍卖用地的供应。但是，关内有多少？有多少人去西乡、光明、松岗、坑梓？只要这个问题不解决，供应量是不能满足的。可能市内的供应量包括城市更新，增加是勿庸置疑的，但是成本的增加是不可能的。我跟一个工厂企业的老板聊过：他也很清楚周边的房子均价卖到2万元/平了。如果我要买他的土地，他也会算这笔帐，5千元/平的楼面地价。希望把土地的价格压得很低，这是不可能的。我们买的那块地以前是一个台湾人在香港注册的公司，进大陆来投资，做了一个自行车厂。自行车厂前前后后没有挣到钱，但是这块土地他买的时候是200多万，现在他出价2.5亿现金。最后的土地成本算下来是一样的。所以，不用太担心冲击。因为城市发展的速度在加强。谢谢。（掌声） (2009-12-10 16:15:44)评论【孟家庆】今天是一个互动的形式，建议每个人发言保持在十分钟内。【兰光地产杨大谷】深圳市城市更新办法是目前最新的，也是最重磅的课题。现在开发商是权力人。事实上，城市更新是非常难做的，它将会面临拆迁难、赔付难、操作难等问题。未来的城市更新里没有开发商的介入，那么就有一个利益分配的问题，能分多少，能拿多少，都是一个问题。如果集体启动这个事情，就要共同承担这个风险，回报能不能真正的实现是一个很大的问题。第三，关于权益人的问题。权益人就是业主，具备了房地产开发的专业素质偏低。可能他操作这个项目的时候，最终可能变成一个四不像。最终会变成一个新一代的农民房，资金能力不够、创新能力不够等，会遇到种种问题。我就讲到这里，谢谢。（掌声） (2009-12-10 16:25:22)评论【孟家庆】我们知道罗湖、梅林等地有一些老别墅，老别墅的更新是否在这里面？【吴朝辉】3万平米以上就可以提出更新。【艾刚】单元规划根据申报计划，需要说明大概城市开发的方向、目标等。不是你想改就可以改的，如果房子很新，想拆了再改是不符合城市更新规范的。【财富集团总监赵磊】我这边需要旧城改造的项目主要有三个，这其中出现了很多的问题。深圳这个城市的发展速度过快，城市过早的覆盖了农村。这个城市和农村在共同发展。这个城市的村民最早得到了巨大的收益。我们遇到的问题，刚开始政府还可以慢慢去做，但是到现在，由于深圳非常稀缺的土地供应，深圳又是这么一个特区性的城市，又毗邻香港，深圳这么小的一个市场，很多人对它有一个供应关系的预期，未来的人口还会不断的扩大。从近十年深圳人口的膨胀速度来看，随着特区的发展，深圳会继续保持领先的态势，必然会吸引全国更多的优秀人才。从各个角度来说，深圳现有的城市人口结构导致了大家认为只要在深圳买房就是错。这次，深圳市城市更新办法的出台，实际上给了大家一个非常好的预期。深圳市城市更新办法主要是启动了80年代以来很多旧小区、旧工业区的信号。从一个城市对于优秀人才的吸引角度来看，房产过快的透支肯定会影响城市发展的。这种大量供应的预期，对于房地产投资过热也会有一个好的瓶颈。对于开发商来说，在831政策施行招拍挂以后，很多开发商是比较忠诚的。深圳市城市更新办法出来以后，我想未来还会出现百花齐放的局面。一个小区从前期准备到拆迁住房需要一个时间过度。在两三年内还会是一个供不应求的现象。对深圳来说，在城市更新进程中可以积累很多的经验。未来5-10年，谁能够抓住城市更新，谁能做好住宅，谁就能在深圳占有一个很重要的位置。深圳市城市更新办法在操作上还有很多方面不太完善，不同的区情况不一样。我们现在是属于前期阶段，具体的还要看下一步的规划。城市更新主要分为四个阶段。第一阶段：现在强化了业主权利主题，强化了审批权。在完善相应的配套工作之后，才能进行实施，要看相应的条件是否符合。专项规划要通过，并且是属于政府主推的项目，立项列入城市更新的范畴了，这样的才能被城市更新。在短期内能增加多少是一个很复杂的过程。我就讲这些，谢谢。 (2009-12-10 16:37:13)评论【财富集团周山洪】今天有幸在这里跟大家交流一下。我们回顾一下深圳市房地产市场发展，从香港学习过来是一个创新。在当时没有地价的时候，只有租金。当时用70年的办法解决了地价的问题。这是深圳房地产市场的一个重大突破。到今天，要重新推倒重来，我觉得这是倒退。深圳市城市更新办法的出来，对房地产市场在关键方面是一个重大的突破，关键在于831政策相关问题的解决方面。在招拍挂以后，城市发展得很缓慢了。为什么提了三十年的办法到今天才出台？因为最早是深圳规划国土局在监管，之后权力被慢慢扩大，到今天合并，才能出台这个办法。对于深圳市房地产的供应量预期是非常大的。但是，我觉得对深圳市城市更新办法要任重道远。前途是光明的，但是道路是非常曲折的。要知道政府在想什么，中央、地方土地出让是地方财政重要的一个方面，深圳没有地了，就希望拿这个让大家参与进来。我们要看问题所在：1.这个更新改造单元的确定非常困难，利益分配非常难，谁都想做老大。2.一年能做出多少计划没有确定。3.操作的难度。我们初期解除了城中村改造，还有城市改道。现在城市更新改造办法里有一点，这个项目可以转让，意味着无论是否有资质，都可以转让。有很多暴富的人，就是那些连房地产是一个什么情况都不了解的人，只会拿钱去买项目，然后再进行转卖。我们建议：1.先把面积确认好。2.拆迁办法要确定。3.城中村改造大家信心大一些，但是城市更新改造最大的问题是地价的问题。比如：房子原来是5层的，拆掉以后容积率是多少，超过之后要评估地价。地价评估是按周边的地价评估，如果地价猛涨，评估地价也会很高，按照评估地价来评估是不准确的。按照评估地价来推动，城市更新办法是推不动的。所以，城市改造要慎重。谢谢。 (2009-12-10 16:39:37)评论【蔡余波】首先，今天的主题是“新深圳向左向右”，但是我提议应该是“向上”。关于深圳市城市更新办法我们是没有研究过的。我们企业的注意力主要在项目上。个人有几个想法，比较抽象一点。我感觉深圳作为试点城市，为以后的发展，包括完善物业法都是很有帮助的。今天，这个研讨会我感觉是对深圳市城市更新办法做一个扣，以便后期进行延续。深圳市城市更新办法，我感觉整个深圳发展过程中是一个空中加油。大家担心整个供应的量大了，对开发商的售价、销售有影响。另外，税收、银行也会相对放款。空中加油是很难的，但是可以找准几个项目进行突破。我就说这些。谢谢。【孟家庆】据我了解，2009年有25个更新改造项目已经被审批，涉及到总用地面积109.7万平方米，总建筑面积是397万，住宅面积202万，商业用房48万，其它产业面积是9.9万。2010年的指标应该不会低于这个数据。【龙华投资管理公司许萧】我们公司也有过城市更新的申报，我就把相关的问题跟大家说一说。目前，整个宝安区的11个项目已经报了4个项目。我感觉申报的量是很大的。目前，申报的项目正在进行审查，年前会进行审批，最终确定的量还没有确定。通过深圳市城市更新办法这个政策出来以后，我感觉城市更新比旧城改造更有操作性，难点还是在权益的分配问题。我就说这些，谢谢。 【于江】我们公司是以做城市更新为主，所以城市更新是我