南宁市2011年-2012年房地产市场分析与判断总结报告.docx

南宁市房地产市场分析与判断总结报告基于2011年及2012年南宁房地产市场数据数据背景：南宁商品住宅市场在紧缩型的政策背景及一、二线城市市场动荡影响下表现低迷，2011年1-12月供应总面积为416.43万，同比下跌13.95%，成交总面积为348.20万，同比下跌13.57%。南宁限购令在2011年3月1日实行之后，市场反应激烈，成交量于3月份开始出现明显萎缩。2011年1-12月南宁市商品房成交均价6586元/，较2010年平均水平上涨4.23个百分点。总体来看，2011年商品房价格在6500-7000元/上下波动。尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势，市场需求仍然较大，但投资需求明显受到抑制。2011年南宁楼市就是一部微小说，剧情喜忧参半，喜的是楼市博弈出现了缕缕曙光，购房者们看到了价格的松动和政府对于市场调控的决心；忧的是市场环境越来越恶化，开发商们过冬、生存压力加剧。回首整个2011年，国内房地产调控政策全面升级，波及范围广，层次深，力度大前所未，从“国八条”、限购限贷、各地公布房价控制目标到部分城市开始限价，政府利用行政手段直接干预楼市，注定2011成为一个不平凡的兔年。从全国楼市整体情况来看，调控政策有了明显的效果，楼市出现逆转局面商品房成交量大幅萎缩，房价有了明显下降趋势，开发商扛不住限购、银行加息等政策压力纷纷选择“逃生”计划。一季度，以3月1日限购令为分界点，呈现两种极端的状态。首先由于春节的临近及限购令的影响，使开发商调整供应节奏，抢跑市场。且大批即将“被限”的人群提早入市，因此供求明显上升。而出于2010年国家先后两次的调控力度和实际成效来看，再加上2008年应对金融危机的经验和手段，开发商们对于政府即将开始的三次调控并没有显得太过紧张，在售楼盘开发商对南宁楼市的发展形势比较看好，但实际上，在国家正式实行限购令后，市场需求受到明显遏制，供求急转直下。二季度，房地产市场处于对限购令的消化阶段及摸索阶段，且政府在第二季度发布南宁部分区域不限购的消息后，让一些项目成交稍微回温。在市场成交急转而下的形势下，开发商对后市仍抱有较大的期待，“扛”着价格继续观望。三季度，借助8月房博会、金九银十市场机遇，提高供应量，并借助一定的打折优惠，带动了成交的上涨。与二季度相比，市场供求均出现了上扬。南宁楼市在走过金九银十时节后，明显感觉到了寒意，国家对房地产调控采取坚定不放松的态度，破灭了开发商近期楼市调控可能出现松绑的幻想，市场供求于三季度末出现回落。在全国房地产市场的降价潮由城市外围向市中心蔓延的信息传导下，加剧了南宁市场向下调整的预期，波及南宁购房者情绪。四季度，购房者们在价格坚挺的市场上，抱着持币旁观的心理观望，整个南宁楼市进入一场开发企业的独角戏。随着年关即将到来，房地产企业面临工程款、贷款等多重资金压力，快速回流资金成为更多的开发商闯年关、为2012年过冬“储粮”的重要手段，市场供应大幅上涨，营销手法多为以价吸客、高额优惠、以价换量等，但是整体市场成交依旧低迷，供应上涨所带动的成交涨幅并不能扭转市场颓势。截止2011年12月底，南宁市商品住宅存量约为403.24万。四季度市场供应的增加，成交量虽然有所上升，但远不能起到消化市场存量的作用，可以预见，一旦未来任何一个季度中新增供应去化率偏低，使得其存量消化周期超过36个月，将立即进入高度供求风险区域。全年来看，“新国八条”的出台注定为2011年的楼市定了调，调控是主旋律，且力度大、要求严、决心强。从调控的效果持续时间来看，11年上半年市场走势不容乐观，下半年随着政策的逐步消化、通胀居高不下以及信贷政策的调整等因素的变化，市场的走势仍在下行，政策重压之下，房地产市场调整的预期已经在供求双方形成。开发商在推盘价格上有了明显让步，购房者普遍选择观望，投资客也逐渐离场，成交量大幅度下降。 进入2012年后，南宁房地产市场走势沿袭了2011年的基本格局，整个一季度市场供应量继续远远高于成交量，市场明显存在高库存，滞销压力较大，市场观望情绪浓厚。在经过此番2010及2011年政府调控及供求双方的博弈后，南宁市房地产市场价格从起初的剧烈波动到现在的逐步平稳，市场成交量也维持在地位震荡。从南宁市下辖的六个行政区来看，青秀区、西乡塘、兴宁区由于为江北城市核心区，市政及配套完善，其房源多收到市民青睐，该区域房地产市场在2012年表现为价格相对坚挺，2012成交量的中大部分也位于上述三个市场，其中青秀区成交面积最大，西乡塘、兴宁成交量依次排后，受制于该区域土地供应减少，开发商拿地热情骤减，2012年的新房供应量主要是消化之前在建、在售楼盘，新开工项目较其他几个行政区明显减少。成交量紧随其后的是江南区，由于区域的配套及价值还未能完全体现，市场认可度低，新房成交量相对前三个区明显骤减，受调控影响，相对该区之前成交也明显萎缩。市场成交量第五名是良庆区，位于邕江东南侧，得益于政府的有意引导城市向南发展，在五象新区再造一个新南宁的规划，该区域出让地块及项目主要集中在五象新区，目前，该区域相对比较火热，在建项目及已成交土地面积数量在南宁市比重较大，但新房成交量依然地位徘徊，市场认可度较江南区略低。邕宁区位于市区东南，由于位置偏远，无论在土地还是新房成交量上均远远低于上述五个主要行政区，在限购政策打压下，又缺乏市政府发展规划的青睐，该区域市场成交及发展非常有限，对于南宁市房地产市场影响较小。总体来说，得益于南宁优美的自然环境，以及 “联合国人居奖”、“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”等一系列殊荣，再结合该地区相对其他中东部省份