2012年5月武汉市房地产市场月度报告_德盛行_46页_市场分析_调查研究

武汉市房地产 2012 年 5 月月报 1 武汉市房地产市场武汉市房地产市场月度报告月度报告 2012 2012 年年 5 5 月月 德盛行地产机构德盛行地产机构 市场研究中心市场研究中心 2012 6 102012 6 10 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 2 目录目录 数字楼市 数字楼市 2012 2012 5 5 3 3 第一章第一章 市场资讯市场资讯 4 4 1 11 1 宏观经济宏观经济 4 4 1 21 2 政策动态政策动态 6 6 1 31 3 规划城建规划城建 1111 1 41 4 时事热点时事热点 1212 第二章第二章 土地市场土地市场 2323 2 12 1 成交总体情况成交总体情况 2323 第三章第三章 房产市场房产市场 2424 3 13 1 德盛指数德盛指数 2424 3 1 1 武汉市房地产吸纳指数24 3 1 2 指数应用24 3 23 2 商品房总体情况商品房总体情况 2525 3 2 1 新增预售情况25 3 2 2 成交情况29 3 2 3 成交变化情况30 3 33 3 住宅分析住宅分析 3030 3 3 1 住宅新增预售30 3 3 2 住宅成交量32 3 3 3 住宅成交价33 3 43 4 商铺分析商铺分析 3434 3 4 1 商铺新增预售34 3 4 2 商铺成交量35 3 53 5 写字楼分析写字楼分析 3636 3 5 1 写字楼新增预售36 3 5 2 写字楼成交量37 第四章第四章 片区市场分析片区市场分析 3939 4 14 1 后湖片区概况后湖片区概况 3939 4 24 2 后湖片区规划后湖片区规划 4141 4 34 3 后湖片区房地产市场分析后湖片区房地产市场分析 4343 4 3 1 土地成交情况43 4 3 2 片区项目分布44 4 3 3 片区项目动态44 4 44 4 后湖片区小结后湖片区小结 4646 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 3 数字楼市 2012 5 土地市场 土地市场 5 5 月 月 本月无土地成交 商品房市场 商品房市场 5 5 月 月 房地产吸纳指数 德盛指数 70 1770 17 4 3 商品房新增预售面积 210 96210 96 万方万方 20 商品住宅新增预售面积 140 69140 69 万方万方 22 住宅成交套数 99899989 套套 同比 16 98 环比 2 5 成交均价 6302 376302 37 元元 同比 0 79 环比 0 08 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 4 第一章第一章 市场资讯市场资讯 1 11 1 宏观经济宏观经济 CPI因地制 宜 拓展有效安置途径 来源 京华时报 2012 05 23 温家宝 宏观调控及时微调温家宝 宏观调控及时微调 严格楼市限购严格楼市限购 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 11 5 月 18 日至 20 日 中共中央政治局常委 国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况 进行调研并主持召开六省经济形势座谈会 温家宝指出 当前我国经济运行总体平稳 经济增长仍在预期目标区间 要贯彻稳中求 进的总基调 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策 把稳增长放在更加重要的位置 严严格格实实施住房限施住房限购购政策政策 温家宝指出 要落实好强农惠农富农政策 稳定农业发展好形势 努力实现农业再获丰 收 稳定和完善出口政策 支持企业积极开拓市场 努力保持外贸稳定增长 稳定房地产市 场调控政策 严格实施差别化住房信贷 税收政策和限购政策 采取有效措施增加普通商品 房供给 继续推进保障性安居工程建设 促进房地产市场平稳健康发展 当前我国经济运行总体平稳 经济增长仍在预期目标区间 但经济社会发展面临的国内 外环境更加错综复杂 要贯彻稳中求进的总基调 正确处理保持经济平稳较快发展 调整经 济结构和管理通货膨胀预期三者的关系 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策 把稳 增长放在更加重要的位置 要根据经济运行中出现的新情况 新问题 有针对性地加强和改 善宏观调控 及时适度预调微调 扩大内需 稳定外需 促进经济平稳较快发展 来源 新京报 2012 05 21 1 31 3 规划城建规划城建 华中首个冰雪公园落户青山华中首个冰雪公园落户青山 随着二七长江大桥的贯通 位于青山与武昌交会地带将投建 150 万平方米的滨江枢纽 综合体 其中包括华中首个冰雪公园 据介绍 该综合体包含 35 万平方米的一站式购物广场 除了百货商场和沃尔玛超市外 与奥地利合资的冰雪主题公园以及韩国 CGV 投资兴建的 4D IMAX 影院将于明年 五一 投 用 其中 总面积 8000 平方米的冰雪主题公园为华中首家 将包括真冰溜冰场 冰酒吧 冰 滑道等娱乐项目 业内人士预计 该项目的建设 有望突破青山商业交通不畅 人流不旺的瓶颈 提升青 山区商贸业的功能和档次 来源 湖北日报 2012 05 07 联想产业基地落户武汉填补移动互联产品空白联想产业基地落户武汉填补移动互联产品空白 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 12 7 日 联想 武汉 产业基地签约暨奠基仪式在东湖高新区隆重举行 作为联想集团在全 国唯一的 MIDH 移动互联和数字家庭业务集团 运营总部和生产基地 该基地填补了我市移 动互联产品的空白 将进一步扩大光谷在光电子信息领域的领先优势 省委常委 市委书记 市人大常委会主任阮成说 这一项目填补了我市移动互联产品的 空白 对于优化我市产业结构 推进战略性新兴产业和消费类电子产品发展 具有十分重要 的意义 我市将严格履行签署的各项合作协议 竭尽全力创造最佳条件 提供最优服务 确 保项目如期建成 支持联想集团在汉做大做强 并以此为契机 完善电子信息产业链 推动 武汉生产性服务业发展 杨元庆致辞表示 联想集团对在光谷的发展充满信心 联想 武汉 产业基地的建设是联想实施 PC 战略的重要举措 将大大提升联想在移动互联领域的创新 能力 优化全球供应链 市长唐良智主持仪式 他说 联想 武汉 产业基地项目的落户是湖北武汉光电子信息产 业发展的又一重要里程碑 对于东湖国家自主创新示范区建设 提升湖北武汉高新技术产业 水平 壮大我国电子工业民族品牌 均意义重大 市政府 东湖高新区管委会分别与联想集团签署了战略合作协议和项目投资协议 世界 500 强企业联想集团是全球第二大个人电脑供应商 移动互联业务发展也取得显 著成果 智能手机跻身中国市场前三甲 平板电脑的市场份额居第二位 未来五年 联想 武 汉 基地总投资将超过 50 亿元 主要研发 生产和销售手机 平板电脑等移动互联产品 预计 明年 10 月竣工投产 到 2014 年 该基地年销售额将达到 100 亿元 未来五年有望达到 500 亿元 创造近万个工作岗位 每年将有 1 亿部移动互联产品从这里走向世界 来源 长江日报 2012 05 08 1 4 时事热点时事热点 房地产调控进入攻坚阶段房地产调控进入攻坚阶段 降价促销已成普遍现象降价促销已成普遍现象 一次性付款优惠 5 房款最高优惠 7 3 万元 送家电 五一 小长假来临 内蒙古呼 和浩特市许多楼盘纷纷加大促销力度 此外 近期广州 北京 重庆等城市优惠促销 下调售 价的楼盘也越来越多 业内人士分析认为 当前房地产调控已进入 攻坚战 阶段 应在稳定和优化的基调下抓 好政策落实 推动房价理性回归和市场 软着陆 降价促降价促销销已成普遍已成普遍现现象象 连日来 记者深入到一些楼盘采访 发现近期房价松动的迹象越来越明显 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 13 4 月 29 日 呼和浩特市 中海 凯旋门 楼盘推出一批房源 据销售人员介绍 开盘促销期 间客户最高可享受 7 万多元的优惠 而且开盘当日认购指定房源还可再优惠 1 万元 此外还 赠送室内花园 阳台 50 的面积和飘窗 地下车位售价也由 13 万元降为 9 万元 房价确实松动了 内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣说 呼和浩特市近期一 些楼盘的开盘价低于预期 部分楼盘打折和送家电 装修 面积等各种优惠测算下来 优惠 幅度估计在 5 到 10 在北京 广州 重庆 近期优惠促销 下调售价的楼盘也很多 而且有从郊区向城区扩展 的趋势 比如在广州市 楼盘降价促销已经成为普遍现象 调调控控进进入关入关键阶键阶段段 部分人士认为 随着调控政策成效累积 当前调控已进入最敏感 最关键的 攻坚战 阶 段 现在日子都不好过 内蒙古一家房地产集团的董事长说 去年他们集团开发的几个项 目至今只销售了 50 左右 去年夏天 呼和浩特市瑞环集团开盘了两个项目 至今只卖出去一半左右 而且主要是 去年下半年卖的 瑞环集团董事长禹培珍说 现在市场压力大 前景也不明朗 许多开发商 放慢了项目开发步伐 今年他们集团的开工量也计划减少 50 左右 此外 记者从北京 广州等地房地产主管部门了解到 北京市截至 4 月上旬 可售住宅 期房约 6 36 万套 需要一年半左右的时间消化 广州市截至去年底有存量房约 5 万套 预计 今年还将新增供应约 7 万套 这 12 万套房子预计要销售两年 中国房地产协会副会长陈国强认为 下一步楼市的变化主要取决于开发商 如果开发商 以价换量 楼市的成交量有望上升 否则成交量将继续受到抑制 就看开发商的资金链能维持多久 禹培珍等人分析说 目前市场正处于僵持的关键阶 段 现在调控力度大 保障房建设规模大 加上宏观经济增速趋缓 这么下去降价是必然的 应应避免避免 硬着硬着陆陆 内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军说 当前已到调控攻坚期 首先要落实好已有 的限购 限价 限贷 土地和保障性住房建设等措施 给出明确 稳定的调控信号 只要坚持 不懈 当前的僵局就会逐步打破 房价理性回归也就为时不远 根据市场变化 现有政策也要优化 以更好地体现有保有压的原则 有关专家说 随着 调控政策效力的显现 市场需求正逐步变为以自住需求为主 因此政策也要适应这些变化 最近一些地区从信贷等政策上 对投资 投机和自住需求区别对待 对自住需求实行贷款支 持和利率优惠 就是很好的优化措施 有些开发商和专家认为 经过近两年的舆论熏陶 市场对房产税试点已经有承受力 大 面积扩点预计也不会有大的影响 但是有些专家认为应分步稳妥推进 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 14 来源 新华网 2012 05 03 武汉房管局 存量房纳入公租房是探索武汉房管局 存量房纳入公租房是探索 9 日 武汉市保障房被曝 旧公寓充数新建保障房 武汉市房管局第一时间核查 回应 相关问题 回回应应一一 存量住房存量住房纳纳入公租房入公租房 是武是武汉汉探索的新模式探索的新模式 茅店学生公寓原为学生居住 现主要租赁给周边企业职工 市房管局承认 该项目作为 存量住房确实被纳入 2011 年公租房目标项目 根据住建部指导意见 公租房可多渠道筹集 武汉市根据产业园区多的实际情况 在鼓励园区企业自建公租房的基础上 探索将企业 社 会存量住房一并纳入公租房管理方式 拓宽公租房筹集渠道 目前政府已经与茅店学生公寓建设方武汉茅店实业集团有限公司签订 关于纳入公共租 赁住房管理协议书 将其纳入公租房范围 政府将给予一定的财政补贴支持 市房管局认为 这种公租房筹集模式是利用社会存量住房资源的一种尝试 市房管局表示 下一步将按照 先纳入管理 后规范运作 的原则 制定相关政策措施 明 确准入门槛 规范租赁管理 落实财政补贴 切实让符合条件者住上公租房 回回应应二二 保障房工程保障房工程进进度度 不理想不理想 市房管局核实 花山生态新城 汉口城市广场四期 丰华园二期工程去年均已按照住建 部要求开工 但后续工程进度不理想 对此 市房管局解释说 因资金紧张 规划调整等因素 导致工程进度滞后 市房管局表示 将组织专班对全市其他的保障房项目展开全面巡查 督促开发建设单位 加快建设进度 确保按期推进 按时交付 回回应应三三 保障房目保障房目标项标项目目调调整整 未及未及时时公布引公布引误误解解 去年 6 月份市房管局网站公示了当年预安排的 167 个目标项目 共计 130519 套 在后 续实施过程中 包括华中科技大学文华学院公租房 汉和慧苑限价商品房在内的部分项目 因为拆迁 资金等原因 难以满足年内开工建设的要求 没有纳入最终确定的目标完成项目 去年我市的建设目标是 114482 套 最终确定的 140 个目标项目实际完成 116706 套 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 15 市房管局表示 上述两个项目的调整 没有在网站公示信息上进行及时更新 引起了误 读 茅店学生公寓后期从 新建 调整为 筹集 同样存在公示信息更新不及时问题 对此 市 房管局将予以更正 今年将按照省政府下达的保障房任务 不折不扣完成 来源 长江日报 2012 05 10 武汉降低试点公租房申请门槛武汉降低试点公租房申请门槛 针对首批公租房近七成的空置率 武汉市现决定在公租房试点工作中适当放宽申请条 件限制 将月收入 门槛 分别上调 1000 元 同时放宽新职工毕业年限及缴纳社保要求 武汉市首批公租房项目 洪山区南湖新城家园已于 3 月开始入住 但因申请门槛较 高等原因 900 套房源 仅有 217 户居民成功入住 剩下的近七成房源无缘问津 之后 洪山 区又专门针对环卫工人 创意产业园职工 重点企业职工提供了 200 多套 目前还剩余 400 多套 针对这一情况 武汉市住房保障工作领导小组研究决定 将城市住房困难家庭收入条件 为家庭上年度人均月收入 1500 元以下调整为 2500 元以下 单身居民平均月收入 2000 元以 下调整为 3000 元以下 新就业职工收入条件为申请人和共同申请人上年度人均月收入 2000 元以下调整为 3000 元以下 单身职工平均月收入 2500 元以下调整为 3500 元以下 对新就业职工毕业年限的要求 已由 5 年以内 放宽至 10 年以内 缴纳社会保险金或 住房公积金的要求由 连续缴纳一年以上 调整为 正常缴纳 来源 新华网 2012 05 09 释放刚需抑制投资 楼市调控一松一紧精确化释放刚需抑制投资 楼市调控一松一紧精确化 一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松 一方面继续严厉抑制投资投机型购房 近期 中央有关部委对楼市的表态愈加明确了今年楼市调控的主方向 财政部部长谢旭人重申 要稳步推进房产税改革试点 研究制定房产保有 交易环节税 收改革方案 与此同时 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹 10 日也在深圳表示 今年 要扩大房产税试点 中央在坚决抑制投资投机性需求的同时 保护首套置业和改善性需求 不难看出 通过房产税征收坚持控制投资性需求 控制房价上涨不动摇 同时从信贷 税收 等方面鼓励市场刚性需求的释放 活跃市场成交 成为目前楼市调控主基调 微微调调必必须围绕须围绕自住自住刚刚需需 据北京中原市场研究部统计 自 2011 年下半年以来 北京 上海 杭州 重庆 成都 厦 门 武汉 合肥 南京 常州 吉林 中山 长春 芜湖 广州从化 马鞍山 沈阳等约有 30 个 城市出台了不同角度的楼市微调政策 政策微调内容涉及限购变化 土地出让 普通住宅标 准 税费优惠以及购房补贴等 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 16 事实上 截至 5 月 8 日 46 个限购城市全部延续限购 第三套及以上房产也依然限贷 松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅 但是 预计在不放松对投资购房压制的前提下 各 地出台针对 刚需 的微调政策的可能性非常大 北京中原市场研究部总监张大伟分析称 限购令 实施不到两年时间 全国楼市已显惨淡之境 尽管中央明确表示房价不稳调控不止 但楼市调控政策微调的呼声依旧在各地此起彼伏 从政策层面变化情况来看 地方政府已明显摸清了中央的底线 鼓励首套自住 打击 投资投机 因此近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策 针对首套自住型购房的定向扶 持意图十分明确 继去年重庆 常州 宁波 南京 合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷 款额度后 今年乐山 连云港 信阳 日照 南昌 郑州 南宁等 13 个二 三线城市调整公积 金政策 提高公积金贷款额度 报告认为 此举为购房者缓解了一定的购房压力 对于限购 城市 可以刺激刚性需求 对于非限购城市 将促进市场活跃 在银行按揭贷款方面 继今年 2 月 央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后 各家银行纷纷 响应 利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流 当前大多数 微调 政策还称不上 救市 政策基本还是围绕 自住需求 进行 政策并没 有偏向投资性和改善需求 同策咨询研究中心总监张宏伟表示 地方政府在出台房地产行 业细分市场 如 精装修房 低碳住宅等 鼓励性措施时 还应该兼顾当前楼市调控以鼓励 自 住需求 的政策大局 房房产产税税试试点逐步点逐步扩扩大大 而对于以投资投机为目的二套及以上购房 中央明确表示仍要严厉打击 严控房价上涨 秦虹昨天表示 今年要扩大房产税试点 将主要对房地产市场上的投资和投机需求产生影响 国家对控制投资投机性需求决心很大 房价上涨今年没有太多机会 秦虹明确表示 事实上 2012 年的中央经济工作会议就曾指出 今年将推进房产税改革试点 今年年初就有 消息称 财政部与国家税务总局已被明确要求 结合住建部的个人住房信息系统全国联网 总结评估重庆 上海两地征收房产税的经验 尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表 而根据记者目前了解的情况来看 房产税不会马上推广至全国 但是试点城市会逐年增加 今年有可能会增加三到五个城市 有业内人士认为 推进房产税改革试点提法与以往楼市 阶段性 调控特征不同 房产 税的征收将成为未来常态化制度 并成为 后限购时代 的重要调控方向 对未来中国房市健 康发展具有深远意义 房产税主要是增加了房屋保有环节的成本 从而抑制投机投资性购房 需求 同时 通过提高持有住房成本 使闲置住房回归市场 有利增加市场供应 平抑住房价 格 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 17 财政部财政科学研究所所长贾康也曾明确表示 今后房产税或将会取代 限购令 在经 济发达地区的试点范围将逐年扩张 同时他强调 房产税对于财税配套改革具有直接意义 房产税可以成为地方税体系中的主力 支柱型财源 使地方政府的内在动机和市场经济所要 求的政府职能契合 虽然从上海 重庆房地产税的试点情况来看 由于征收额较小 对于抑制房地产市场价 格的作用有限 但房产税对市场结构的影响已经显现 在上海 除有限购等政策因素影响外 在税收因素驱动下 不但购房者置业偏好发生了改变 一些高价房源成交也开始乏力 来源 上海证券报 2012 05 11 700700 位民企大佬亮相武汉位民企大佬亮相武汉 300300 多项目签约多项目签约 24 日晚 民企携手湖北 共促中部崛起 主体活动拉开帷幕 来自全国的 700 多名民营 企业家参加了省委 省政府举办的欢迎晚宴 25 日 将有 300 多个项目集中签约 700 位民企大佬带来 9000 多亿元的项目 大礼包 受邀的企业行业与湖北产业布局相适应 主要涉及高新技术产业 特色农业 新能源 机械 制造 现代服务业 物流 基础设施 汽车 医药 生态旅游等产业 香港世茂集香港世茂集团团董事局主席董事局主席许许荣茂荣茂 在蔡甸斥在蔡甸斥资资 400 亿亿元元 建国内最大室内主建国内最大室内主题乐题乐园园 落点蔡甸后官湖的国内最大室内主题乐园 进展如何 昨日 全国工商联副主席 世茂 集团董事局主席许荣茂介绍 武汉世贸嘉年华主题乐园占地约 800 亩 建筑总量将超过 50 万平方米 斥资 400 亿 目前正在稳步推进中 2005 年世茂集团豪掷 31 5 亿元拿下锦绣长江地块一举成为武汉首个 地王 展望未来 许荣茂说 武汉的房地产市场会更好 我很有信心 许荣茂表示 现在国家确定中部崛起战 略 这对企业来说 是一个绝好的机遇 我们正在把投资重心向武汉转移 这里将成为下一 个投资热点 我们希望搭上这趟快车 谈及宏观调控对于企业的影响 他表示 世茂集团在商业地产 旅游地产都有涉猎 影 响并不大 而对于现在的房价 他认为 已经到低点了 鹏鹏云集云集团团董事董事长长王立占王立占 拟拟投投资资 5 亿亿 开开发发商商业业地地产产 大武汉越来越大 对周边的吸引力越来越强 每年都要来武汉的鹏云集团董事长王立 占 毫不吝啬对武汉的赞美 王立占表示 省市政府高度重视招商引资工作 让企业能直接 和政府 职能部门对话 提高了政企交流合作的效率和成效 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 18 王立占说 该公司在江苏有着 20 多年成熟的商业地产开发经验 此次公司计划投资 5 亿元 在湖北开发商业地产项目 不过具体选址还未定 可能在孝感 也可能在武汉 浙江浙江传传化物流公司化物流公司 副副总总裁李裁李绍绍波波 投投 30 亿亿在武在武汉汉 建物流信息港建物流信息港 继传化杭州 成都物流信息基地成功运营后 浙江传化将目光盯上了中部的武汉 今年 浙江传化将在武汉东西湖投 30 个亿 建起物流信息港 占地 1000 1200 亩 最快明年底就能 建成 现在的公路运输多是 散 小 乱 李绍波说 传化力推的 第四方物流 是继传统空 港 海港之后的一种新型物流模式 集聚了大批物流企业和社会车辆 为其提供货物交易信 息电子平台和司机信息认证系统 建立类似客运班车一样的货运班车市场 物流企业只需专 注自己的核心业务 其余业务会通过传化物流的一站式服务得以解决 由此 物流企业的成本能下降三四成 而原本三天送到的货物 以后 6 8 小时就能送到 效率大大提高 来源 武汉晚报 2012 05 25 武汉楼市周末疯狂折扣武汉楼市周末疯狂折扣 汉西现汉西现 5 5 折特价房折特价房 38 万元在硚口买 84 平方米的新房 你可能觉得是 闹眼子 但在刚过去的周末 还真 有人买到了汉西一套特价房 27 日 楼市周末两天出现疯狂折扣 硚口多楼盘推低于均价 1000 元 平方米以上的特价房 给沉寂的楼市注入了强心剂 中民长青里是城中村改造后建的商品房小区 品质在高档房林立的硚口显得差些 在 低价还是硬道理 的楼市 这个楼盘周末使出低价杀手锏 均价从 7580 8480 元 平方米 给片区均价 9500 元 平方米以上的同行 将了一军 更为 疯狂 的是 该楼盘为吸引人气 推 出一套 5 折的特价房 据现场参与抽奖活动的市民讲 这套 84 39 平方米的特价房以 38 4 万 价格被一位中年男子抽得 特价房只有一套 并且是一楼 周末硚口其他楼盘也有不小的动作 一直坚守均价万元的融侨锦江 也推出 8500 多元 平方米的特价房 记者了解到 这主要是 提人气 房源很少 并且也是底楼层 据了解 今年上半年虽然一些楼盘回笼了资金 但整体看开发商资金压力依然较大 一 些开发商着眼于现金流 以低价快速回笼资金 折扣力度有加大趋势 一些特价房成为吸引 人气的 利器 但特价房与房屋均价往往有很大差距 不能成为判断楼盘价格的依据 购房 者买房时一方面看准特价房就快速出手 一方面也不要被特价房的宣传蒙蔽 同一楼盘 非 特价房的价格依然较高 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 19 来源 长江日报 2012 05 28 部分银行收紧首套房贷款利率优惠部分银行收紧首套房贷款利率优惠 首套房贷利率再度传来 收紧 的消息 继工行叫停首套房贷利率 8 5 折优惠后 中行 建行近日都传出取消或收紧原来的 8 5 折优惠 就在地方政府相继对房地产调控 微调 之际 首套房房贷利率却收紧了 对此 有业内人士表示 这是部分银行受信贷规模影响而产生的 优惠措施阶段性回落 并不代表房地产调控出现新的变化 三大国有三大国有银银行行难难申申请请 8 5 折折优优惠惠 现在首套房贷利率只能申请 9 折了 还要优质客户 一位刚买了房的广州市民知道 中行的房贷政策之后很诧异 现在政策不是支持购买首套房吗 怎么银行反其道行之 记 者致电中行 据信贷部的工作人员介绍 中行已经在上周上调了首套房贷利率 原来是 8 5 折 上调后是 9 折 而且资质不太好的客户还可能申请不到 他表示 这是总行的要求 对 上调的原因并不清楚 记者还了解到 目前四大国有银行 除了农行仍可以申请到 8 5 折优惠外 其他三大行 很难申请到 8 5 折优惠 工行则在 5 月上旬就宣布取消首套房贷利率 8 5 折优惠 另外 记者 从建行获悉 该行首套房贷执行基准利率 相比之下 招行 光大银行等一些商业银行的首套房贷利率仍有优惠 早先于国内银行 推出首套房贷利率优惠的花旗银行也有所放松 可以申请到 8 5 折优惠 利率利率变变化不会化不会对对市市场场形成太大冲形成太大冲击击 房贷利率的变化 常被看着是房地产调控政策变化的一个重要指标 不过 对此 中原 地产项目部总经理黄韬表示 部分银行调整利率优惠 主要是由于各个银行自身流动性等情 况 并不代表房地产调控风向出现新的变化 前段时间首套房贷利率 8 5 折优惠 促进了楼 市成交 也使部分银行用完了原有的贷款额度 而新一轮的额度还没有到来 所以形成短期 的流动性下降 房贷规模缩小 市场方面 由于 6 月 8 月是楼市的淡季 因此部分银行首 套房贷利率的变化 也不会对市场成交形成太大的影响 一按揭公司的资深人士则表示 除了银行额度情况外 对银行而言 首套房贷利率 8 5 折优惠 收益偏低 银行积极性并不高 在额度并不十分宽松的情况下 可能银行更愿意将 流动性投入到其他回报更高的领域 来源 新快报 2012 05 31 降息对楼市影响将更明显降息对楼市影响将更明显 或刺激市场继续回暖或刺激市场继续回暖 在日渐浓厚的市场预期中 降息的靴子落地了 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 20 6 月 7 日晚间 央行宣布 自 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机 构一年期存款基准利率下调 0 25 个百分点 一年期贷款基准利率下调 0 25 个百分点 降息 后 一年期存款和贷款利率分别为 3 25 和 6 31 这是三年半来首次降息 上次降息要追溯到 2008 年 12 月 23 日 当时 央行将金融机构 一年期存贷款基准利率分别下调了 0 27 个百分点 降息可降息可视为视为 稳稳增增长长 政策的政策的组组成部分成部分 有利于有利于扩扩大投大投资资需求 未来利率可能没有大幅下需求 未来利率可能没有大幅下调调的空的空间间 此次降息应当是近期加大预调微调力度 出台扩大需求的一系列政策措施的重要组成 部分 释放了一个强烈信号 把稳增长放在更加重要的位置 将起到一个重要作用 有利于扩 大投资需求 交通银行首席经济学家连平分析 当前 我国经济运行总体平稳 但下行压力仍然较大 今年一季度 经济增长 8 1 增 速比去年四季度回落 0 8 个百分点 这是在 2011 年连续 4 个季度经济增速放缓后第五个季 度增速回落 回落幅度超出各方预期 最近公布的 5 月份中国制造业 PMI 出现大幅回落 重 新逼近制造业经济收缩区间 连平坦言 我们预计即将公布的 5 月份宏观经济数据仍然 不好看 二季度经济增速很 可能掉到 8 以下 为 7 8 左右 如果经济增速惯性下滑 就会因有效需求不足而使企业亏 损面不断扩大 下岗失业人员也会增加 今年以来 货币政策在保持总体稳健基调的前提下 操作上朝着进一步释放流动性的方 向继续微调 货币市场利率和贷款利率都出现了下行走势 降息进一步推动了贷款利率下 行 有助于降低企业融资成本 增强其对未来投资的信心 从而有利于扩大投资需求 把经 济增速稳定在合理区间 连平说 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则认为 降息也能为通过积极的财政政 策来 稳增长 比如中央政府发国债 地方政府发城投债等 提供一个相对低利率的货币环 境 降息不仅必要而且可行 我们预计 5 月份 CPI 涨幅将回落到 3 1 6 7 月份将继续下 行甚至 破 3 物价形势的稳定为降息解除了后顾之忧 连平说 连平坦言 CPI 从今年四季度起很可能返身向上 重新步入上升通道 因此 未来利率 可能没有大幅下调的空间 很可能就只降这一次息 调调整存款利率上限和整存款利率上限和贷贷款利率下限意款利率下限意义义大大 储户储户很可能因此而不会很可能因此而不会产产生生损损失 降息后仍有望失 降息后仍有望维维持正利率持正利率 这次央行降息还有一个重要 看点 那就是在降息的同时 央行宣布将金融机构存款利 率浮动区间的上限调整为基准利率的 1 1 倍 将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率 的 0 8 倍 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 21 这实质上是以渐进的方式在推进利率市场化改革 从某种意义上说 这项举措比降息 更为重要 影响更为深远 巴曙松说 20 世纪 90 年代以来 我国一直在有序推进利率市场化 现在只剩下最后的 堡垒 存款利率管住上限 不能超过基准利率 贷款利率管住下限 下浮幅度不能超过基准利率的 0 9 倍 这次宣布扩大存款利率上限和贷款利率下限 虽然没有完全放开上下限管制 但朝着 利率市场化的方向又迈出了坚实的一步 也有利于银行 企业 市场逐步适应利率市场化 连平说 另一方面 调整存款利率上限和贷款利率下限还有利于 优化 降息效果 储户很可能因此而不受降息影响 不会产生损失 连平认为 存款的两个重要来源分别是信贷投放和外汇占款 今年以来 银行信贷增量 减少 外汇占款增长趋势性放缓 导致存款增长困难 4 月份 人民币存款减少 4656 亿元 同比少增 8080 亿元 如今 银行拉存款竞争非常激烈 存款上限扩大到基准利率的 1 1 倍 后 我们预计绝大部分银行都会将存款利率上浮到基准利率的 1 1 倍 这样一来 虽然一年 期存款基准利率降了 0 25 个百分点 但储户享受的存款利率很可能上浮 10 算下来为 3 575 比降息前 3 5 的基准利率还高一些 有储户担心降息后 负利率 又卷土重来 对此 连平表示 预计今年全年 CPI 涨幅为 3 3 降息加上存款利率上限扩大 使储户很可能享受 3 575 的存款利率 因此降息后仍有 望维持 正利率 降息已使贷款基准利率下浮 扩大贷款利率下限则可能使贷款利率进一步下浮 从 而进一步降低企业融资成本 巴曙松则认为 从抽样调查的情况看 目前贷款利率下浮比例不到 5 此次降息加上 贷款利率下限扩大 会使更大范围的贷款需求受益 对扩大贷款需求有积极作用 对对楼市影响将更明楼市影响将更明显显 或将刺激楼市或将刺激楼市继续继续回暖 但房价全面反回暖 但房价全面反弹弹的可能性基本不存在的可能性基本不存在 此次利率调整后 对贷款买房的人来说 按照贷款 100 万元 20 年等额本息还款法 降 息后如果按照基准利率 月供将减少 150 元 按照首套房 85 折利率优惠政策 降息后月均还 款额减少 122 元 购房者的负担将进一步减轻 今年 4 5 月份 随着信贷政策有所宽松 一些项目价格明显调整 以及不少地方政府微 调楼市调控政策 鼓励刚需入市 各地成交量出现明显反弹 尤其是 5 月份 北京 广州等城 市成交量达到实施限购政策以来的最高水平 房价也基本止跌 部分项目房价甚至出现反弹 在这种背景下 业内人士普遍认为 与去年以来的几次下调存款准备金率不同 在当前 楼市快速明显回暖的背景下 此次降息对楼市的影响将更加明显 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 22 今年信贷政策比 2011 年有了明显的松动 尽管放松银根是为了稳增长 并不是要救楼 市 但房地产行业仍将从降息中受益 对大部分开发商而言 降息是利好消息 目前房地产市场整体资金链比较紧张 主管部 门也仍然强调严控银行信贷流向房地产行业 但贷款利率下调意味着开发商从银行贷款的 利率更低 融资成本更低 加上市场回暖 开发商的困难日子得以缓解 对购房者而言 降息则进一步降低了刚性需求的购房门槛 将促进楼市成交量进一步回 升 链家地产副总裁林倩认为 如果政府不出台更严厉的调控政策 降息将促使今后一段时 间成交量延续前两个月的回暖态势 在此基础上 房价止跌的态势将更为明显 购房者对购房行为的决策除了居住需求以外 最主要的就是对房价走势的预期 北京 中原地产市场研究部总监张大伟分析认为 目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政 策 信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标 针对市场上房地产调控有可能放松的传闻 近日住房和城乡建设部有关负责人再次公 开表示 要坚持楼市调控不动摇 绝不能出现反复 但此次降息可能在很大程度上改变市场 预期 对一直在观望的购房者 可能会将降息的举动理解为 政策底 已经出现 从而尽快出 手买房 那么 随着信贷政策的放松 房价会不会出现 2009 年那样的大幅反弹 专家认为 宏观 政策的利好将在下半年继续刺激刚性需求的释放 但房价全面反弹的可能性基本不存在 首先 由于 3 5 月份市场刚性需求的释放 银行可用的贷款额度正在快速减少 部分二 线城市的银行已经开始把利率往基准回调 刚性需求的释放使得市场已经开始期待进一步 降准的配合 其次 下半年将会是利好后充分体现的集中期 市场暂时不会出现恐慌性购房 下半年购房时机更好 第三 限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大 且开发商的库 存依然偏大 同时未来潜在供应依然处于较高水平 这种供求关系也决定了楼市不存在大幅 反弹的基础 来源 人民日报 2012 06 08 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 23 第二章第二章 土地市场土地市场 2 12 1 成交总体情况成交总体情况 本月无土地挂牌 也无土地成交 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 24 第三章第三章 房产市场房产市场 3 13 1 德盛指数德盛指数 3 1 13 1 1 武汉市房地产吸纳指数武汉市房地产吸纳指数 本指数拟定本指数拟定 20072007 年年 1 1 月为基期 采用常用的月为基期 采用常用的 X 11X 11 季节调整方法对原始数据进行修正 季节调整方法对原始数据进行修正 指数构建过程如下 指数构建过程如下 Ct j Ct j Bt j Kt j 1 Zt j Bt j Kt j 1 Zt j 100 100 Ct jCt j 表示报告期吸纳率表示报告期吸纳率 Bt jBt j 表示报告期吸纳量 销售套数 表示报告期吸纳量 销售套数 Kt j 1Kt j 1 表示上期期表示上期期 末空置量 市场存量 套数 末空置量 市场存量 套数 Zt jZt j 表示报告期新增供应量 预售套数 表示报告期新增供应量 预售套数 Yt j Ct j C2007 Yt j Ct j C2007 1 1 100 100 Yt jYt j 表示报告期吸纳指数 表示报告期吸纳指数 C2007 C2007 1 1 表示基期 表示基期 20072007 年年 1 1 月 吸纳率 月 吸纳率 3 1 23 1 2 指数应用指数应用 2012 年 5 月德盛指数为 70 17 环比下降 4 3 本月商品住宅新增预售面积 140 69 万 方 成交面积 101 57 万方 加上上月末库存 武汉市住宅市场供应量依然远大于成交量 市 场供应量不减 成交量维稳 库存始终难以消化 那么供需状况就得不到根本改善 德盛指 数继续下滑正印证了这一点 从 2012 年春节以来 市场迎来小阳春 刚需族掀起了房地产市 场短暂的火爆 3 4 5 三个月成交量都在 1 万套左右徘徊 但是以目前武汉市房价来看 很 多刚需族受价格限制难以出手 价格不降 未来真正具有购买力的刚需族是不足以支撑未来 房地产市场的 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 25 3 23 2 商品房总体情况商品房总体情况 3 2 13 2 1 新增预售情况新增预售情况 2012 年 5 月武汉市商品房新增预售总面积 210 96 万方 环比下降 20 其中住宅新增 预售 140 69 万方 占商品房新增预售面积的 66 7 比上一期下降 2 3 个百分点 5 月预售明细 区域证号项目名称 预售总面积 住宅预售面 积 其他企业名称 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 26 武房开预售 2012 156 号 鼎盛华城一期32203 232203 20 武汉外经房 地产开发有 限公司 武房开预售 2012 158 号 同安家园五期29857 7222141 527716 2 武汉统建城 市开发有限 责任公司 武房开预售 2012 163 号 武汉市永清综 合开发项目 A5 地块地下车位 16528 84016528 84 武汉瑞安天 地房地产发 展有限公司 武房开预售 2012 165 号 银泰御华园一 期 35770 235770 20 武汉银泰嘉 园置业有限 公司 江岸 武房开预售 2012 181 号 星悦城一期45625 2435889 67 9735 57 武汉星科房 地产开发有 限公司 江汉 武房开预售 2012 172 号 福星惠誉 福星 城二期 169689 33168049 181640 15 湖北福星惠 誉汉口置业 有限公司 武房开预售 2012 166 号 长青村城中村 改造开发项目 25826 5125826 510 武汉中民置 业有限公司 硚口 武房开预售 2012 187 号 融侨锦江二期51952 7651952 760 武汉融桥房 地产开发有 限公司 武房开预售 2012 179 号 世茂锦绣长江 A2 地块 4 5 号 及沿江商业 26223 6626142 7980 87 武汉世茂锦 绣长江房地 产开发有限 公司汉阳 武房开预售 2012 194 号 龙阳村 D 地块 开发 34735 18034735 18 湖北人信房 地产开发有 限公司 武房开预售 2012 147 号 福星惠誉 水岸 国际二期 27359 7127359 710 武汉福星惠 誉置业有限 公司 武房开预售 2012 168 号 汉飞 又一城42414 2732372 210042 07 汉飞投资控 股集团有限 公司 武昌 武房开预售 2012 184 号 春江名苑14698 6112123 962574 65 武汉市东晨 房地产开发 有限公司 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 27 武房开预售 2012 186 号 华润置地 凤凰 城 410004100 华润置地 武 汉 有限公司 武房开预售 2012 148 号 武昌府二期东 区 39394 1736046 223347 95 武汉维佳置 业有限责任 公司 武房开预售 2012 167 号 白沙洲中小企 业城 一期 120480 750120480 75 武汉宏程银 湖科技发展 有限公司 武房开预售 2012 169 号 德福苑19158 5619158 560 武汉新宇明 冠房地产开 发有限公司 洪山 武房开预售 2012 170 号 长航 蓝晶绿洲 二期 35523 8335523 830 武汉长航三 鼎置业有限 公司 武房开预售 2012 150 号 M3 立方城武汉 医药研发创业 城二期 48351 76048351 76 武汉誉景实 业发展有限 公司 武房开预售 2012 154 号 纸质品生产加 工项目 1 至 8 车间 38026 82038026 82 武汉汉宏科 技有限公司 武房开预售 2012 162 号 丰尚时代广场 熙龙湾 30978 8726936 424042 45 武汉丰尚高 科置业有限 公司 武房开预售 2012 173 号 金湖王府452902941915871 武汉海螺置 业发展有限 公司 武房开预售 2012 183 号 富丽雅花园二 期 20705 8420705 840 武汉跻巍房 地产开发有 限公司 武房开预售 2012 188 号 九坤五环华城 二期 20949 5420082 38867 16 武汉九坤房 地产集团有 限公司 武房开预售 2012 151 号 航天嘉园二期 A 组团住宅楼及 配套设施 11307 4911307 490 武汉三江航 天嘉园房地 产开发有限 公司 东西湖 武房开预售 2012 189 号 常青花园八号 地块 B 区 64378 8658278 176100 69 武汉新世界 康居发展有 限公司 武汉市房地产 2012 年 5 月月报 28 武房开预售 2012 175 号 魅力之城一期519 930519 93 武汉万科天 润房地产有 限公司 武房开预售 2012 153 号 武汉华侨城生 态住宅社区一 期 纯水岸 东湖 45083 8845083 880 武汉华侨城 实业发展有 限公司 武房开预售 2012 176 号 丽岛 美生 1 8 楼 66152 0161243 614908 4 武汉美生置 业有限公司 武房开预售 2012 180 号 工大雅苑22289 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