房地产企业成本控制要点.doc

房地产企业edf5564c925472b6b7d599ae318533f7.pdf要点第 9 页 共 9 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房地产企业成本控制要点（个人看法仅供参考）成本控制是房地产企业投资管理的重要手段，为了能更好地了解和掌握房地产企业成本控制的要点，总结我多年的从业经验及相关知识，整理了房地产企业成本控制要点一文，希望能对达菲公司的投资管理有一定的帮助。成本控制对于房地产企业来说，不是某个人或某个部门就能完成得了的工作，控制管理贯穿于房地产开发的全过程。需要各个部门的通力合作、监督协调才能达到最有效的成本控制。这就要求企业不光要有健全的组织架构，还要有明确的岗位责任制度和工作流程，各个部门只要在明确的工作职责和明确的工作职权范围内将本部门的每一件工作处理好，就能达到企业成本的控制目标。 一般来说房地产企业进行产品开发，需要经历“立项、规划、招投标、施工、采购、销售、工程预决算、期间费用、物业管理费”九个重要环节，房地产企业只有对这九个重要环节进行成本控制，才能比较全面有效地达到房地产企业的成本控制目的。 下文将争对这九个投资环节中涉及到需要进行成本控制的要点细节具体如何操作，一般由哪些部门来负责进行比较详尽的说明。一、立项环节的成本控制：立项环节的成本控制应根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于受国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，因而企业的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。一般地产公司将设置项目部，由项目部来跟进项目开发前期的各项工作，因此，这一环节成本控制的主要任务会由项目部来承担。具体到不同的开发形式侧重点将会各有不同。1、 新征土地的控制要点：1.1征地费用：要充分利用政府部门的各项优惠政策争取少缴或晚缴地价款，如果可能应力争减免； 1.2拆迁安置费用：拆迁安置是一个比较复杂的工作环节，因为涉及的人员多、范围广,需要的资料种类繁多，所以要求相关工作人员一定要非常仔细、认真地核查和收集各类相关资料，直到将原住户的资料收集齐并待房产确认无误后才能办理拆迁安置费用的具体补偿工作；1.3市政费用：属于企业自建部分的市政设施应按照公司的工程体系规则进行施工管理；要交给政府部分的市政设施则按政府有关规定办理； 1.4规划条件：要从满足公司利益最大化的原则出发，合理有效地提高容积率，从而达到降低土地成本的目的。2、买断项目的控制要点：2.1买断内容：与相关单位一定要明确买断内容，要有详细的买断内容明细； 2.2付款总额：尽量为公司争取最大利益；2.3付款时间尽量选择支付间隔周期长、多次支付的方式；2.4三通一平或七通一平的标准：双方一定要明确验收标准明细，避免不必要的纠纷； 2.5手续风险：要与项目的付款时间直接挂钩，从而最大限度地降低项目有关手续办理时所不能预见的成本风险。3、 合作开发的控制要点：3.1合作方式：一定要符合公司利益要求，并争取有利于公司的方式； 3.2分成比例：从公司实际情况出发，努力达到双赢原则； 3.3 付款总额及付款时间：选择有利于公司利益的方式；3.4交房标准：在合作开发的合同中一定要有非常详细明确的交楼标准和规定。比如说：收楼时的装修标准是完全毛坯、局部精装修还是部分简装修；市政配套应完善至何种程度、水电气、电梯设备应达何标准等等，都要在合同中一一说明。楼房交接时一定要按合同要求一项一项地验收后，再办理收楼手续，同时地产开发的全部相关资料都应办理交接手续，最好能保留原件。二、规划环节成本控制规划环节的成本控制在房地产企业成本控制中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，所以在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本上升。因为该环节的控制要点和控制内容相当复杂，所以在进行规划环节的成本控制时一定要遵守：周密规划、科学讨论、严格审批的基本原则。公司的设计部和由其他部门成员组成的评审委员会在该环节将承担主要的职责。1、 规划方案的控制要点：进行项目立项首先要进行可行性研究，这要求相关部门技术人员提供多套可行性规划方案，由各部门的技术骨干组成的评审小组对方案进行评审，然后选出最佳方案。这样不仅可以最大限度地避免因为个人观念和认识上的局限性而主观地造成投资上的失误，而且通过集思广义可以客观、准确地选择最经济的投资方案，从而达到公司利润最大化的目的。1.1可行性规划设计：通过对市场需求信息进行搜集和分析整理，对现有市政状况信息进行分析，明确项目的市场定位，从而确立项目的规划要点。再进行可行性研究设计任务书的编写、在此基础上进行可行性设计变更，最后确定方案。由于确定方案涉及到的内容多且复杂，需要各专业相互配合才能比较全面地将可行性规划方案做好，所以一般地产公司会由设计部负责，项目部、审计部、销售部配合来完成此项工作。1.2方案评审：由项目部、设计部、工程部、审计部、财务部、销售部等各部门主要成员组成可行性规划评审委员会，由总经理负责，对可行性规划设计方案进行评审、确定。如果方案未通过，此方案重新进入可行性设计变更环节，再进行重新评审。1.3设计成果：方案通过评审后，由设计部负责、工程部配合，对可行性规划设计根据实际情况再进行细节调整。同时设备选型方案也要提前确定； 根据提交的设计成果，由审计部负责、设计部配合进行投资估算。确定投资成本。2、 报批设计的控制要点： 2.1设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，由设计部负责，项目部、销售部协作；设计部对方案设计单位进行招投标；招投标评审委员会对方案设计单位进行评审。2.2报批：项目部负责，设计部配合，结合市政设计、政府相关法规，完善自身报批材料，尽量达到材料的规范性和完整性。3、扩初设计的控制要点：3.1扩初设计要求：设计部负责，根据设计要求，对报批设计进一步调整设计要求，并知会各部门再次进行内部审核，3.2成本概算：审计部负责，根据扩初设计招投标方案和设备选型、环境方案等因素对总成本进行概算；同时制订经营指导书。3.3扩初设计图：招投标评审委员会根据扩初设计要求招标、经专家评审后，设计部负责再对设计进行调整。4、桩基设计的控制要点： 4.1地质勘察：搜集权威地质资料，自己组织专业人员勘察；准确仔细的地质勘察能使基础设计更符合实际需求，可以避免实际施工中的设计变更，能有效的控制建筑成本。4.2设计方案评审：桩基必须设计二种以上形式；由专家进行桩基形式和桩基结构评审，选出经济合理的方案；4.3桩基施工图：由公司内部专业人员评审设计中是否有过大余量（也就是不必要的开支）然后进行调整。以上三项工作由设计部负责，工程部协助完成。5、施工图设计的控制要点： 5.1施工图设计要求：建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等占总造价大约70%的部分属于设计方可控部分，所以应严格审核施工图。根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。设计部和工程部负责，其他部门协助。5.2 报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。由项目部负责。5.3审图：由设计部负责，工程部协助，知会销售部，对施工图互审互签，明确修改意见，进行设计洽商。5.4面积测算：建筑面积的准确与否直接关系到销售利润，设计图纸测算还应与实际施工时的检验相结合，才能得到相对准确的建筑面积，由设计部负责，工程部协助。6、功能设计的控制要点： 6.1小区建筑物功能的经济评估：由销售部负责进行市场调研；设计部负责、销售部及工程部协助，在综合分析市场需求后有针对性地扩充建筑物功能，达到既增加卖点又不至于将来因无法维持经营而闲置，造成投资损失和浪费。6.2市政配套方案：项目部负责进行市政状况调研，要争取充分利用政府现有资源和条件，以达到节省企业投资的目的。6.3环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案，对目标成本进行总额控制，由设计部负责，销售部协助；6.4智能化设计：销售部负责先进行市场现状分析，智能化必要性分析，再由设计部进行智能化内容控制，达到功能全面而又节省开支的最佳状态；由总经理负责、招投标小组组织对智能化设计进行招投标，能寻找外部企业（如一些科技公司）合作，达到双赢更好。6.5销售承诺：设计部负责，工程部协助，保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性，从而避免交楼时与业主发生纠纷而引起索赔。7、销售包装设计控制要点：一定要结合营销费用进行控制，同时工程要通过招投标的方式进行。8、装修方案设计控制要点：8.1方案设计要求：一定要根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果来确定方案和设计要求，由设计部负责，销售部协助完成。8.2材料设备选型成本方案：根据设计要求确定装修材料和设备，能过进行市场价格信息调研，再经过对装饰综合价格的拆分分析，最后制订装修设计目标成本计划明细，可以有效地控制装修成本。8.3装修设计招投标：由设计部负责、销售部协助制订设计任务书进行公开招标；再由招投标评审委员会对投标书进行评审。9、设计变更的控制要点：设计费用调整、设计变更洽商：要严格按照公司设计变更洽商流程进行，不能随意地变更设计造成不必要的开支。设计部负责，工程、销售部协助。10、材料设备的控制要点： 10.1选型、方案确定时间：在扩初图确定前应确定材料种类、设备型号，以便于在施工图设计纸阶段就综合考虑材料设备的安装设计，这样可以避免重复设计造成的成本提升。由设计部负责，工程部协助完成。10.2采购：一定要采取招投标法，可以货比三家并得到合适的价格和优质的产品。 10.3其他费用：物业管理完善费采取限额设计方法，可以有效控制投资成本。 三、招投标环节成本控制招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容，特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。1、 投标单位的选择控制要点：施工企业的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历：公司要建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，由主办部门在资料库中推荐五家投标单位，上报招投标工作组。招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位，报招投标评审委员会及主管领导；由招投标评审委员会审核，主管领导批准。2、 招投标文件的控制要点：由主办部门起草、制定招投标标准文本，交招投标工作组审核。文件由招投标评审委员会审核后交主管领导批准。3、 评标和定标：优先顺序为技术评标（由工程部负责），经济评标（由审计部负责）、合作经历； 财务部负责审核广告包装费。招投标评审委员会综合审核投标单位，最后评定中标单位上报主管领导批准。四、施工环节的成本控制施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。1、设计变更环节的控制要点：1.1变更评估：要求项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。同时加强施工前的审核工作，全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方要有预见性，并在合同中予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审计部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审计部成本管理员负责计算变更后的成本现状。1.2变更的审核签认：根据变更原因可将设计变更分成四类，公司可以制定不同类别变更相应的审核签认流程。发生变更项目的负责人签发设计变更通知单。注意变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。1.3变更的审批权：由主管总经理审批后方可进行变更。2、施工现场签证的控制要点：2.1签证的必要性：现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，经办部门为设计部或工程部。2.2签证的时限：现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。2.3签证工程量的审定：经办部门应认真核对签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。2.4签证的审批：首先有发生变更项目的负责人发给施工单位的施工洽商通知单，必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审主管总经理，通过后方可正式签证。2.5签证的反馈：资料工程师对工程变更应定期进行分类汇总、统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。3、审图：甲方技术负责人施工图纸必须执行多层次会审、会签及审批制度，各专业互审互签制度，力争在开工前把图纸中的问题修改完，避免施工过程中的返工浪费。4、 总分包配合费：甲方代表须通过投标确定配合费，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本；5、 材料供应：施工所用的各项材料的选型由设计部负责，应在材料招标前确定；审计部组织工程部参加先确定材料供应方式，再通过招标确定相关费用；甲方代表应限时编制材料计划并考虑可能出现的问题，留出相应的时间。6、 工程款的支付：必须坚持按合同约定执行付款、按进度付款、多层次多角度审核工程进度的原则。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。五、材料及设备采购环节成本控制材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。六、销售环节的成本控制销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。七、工程预决算环节的成本控制工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。主要由审计部门负责、工程部和设计部配合进行这项工作。八、期间费用的成本控制点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划、控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。九、物业管理成本控制要点地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 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