我国房地产物业管理的问题及发展趋势.doc

我国房地产物业管理的问题及发展趋势上海房地2004年第10期 杨大楷 吴西燕- 物业管理是我国房地产借鉴境外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理办法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。改革开放以前，由于住宅基本上由政府所属部门开发承建，作为行政性的福利分配，由国家补贴租金租赁给企事业单位职工，所以房地产管理也是由政府设立政企业合一的专业行政管理机构统一管理，房屋按房产的行政归属进行管理。改革开放以后，随着住房制度改革的深化，物业产权逐步走向私有化和多元化，大量的住宅小区和高层楼宇以及各类工业、商业用房和公用事业用房投入市场，这就要求房屋管理由政府所属机构的行政性管理逐渐向市场化、企业化经营管理的方向转变。目前，我国物业管理行业的发展状况是，行业不断发展，市场基础有所扩大；作为房地产开发和交易的后续市场，物业管理受到更多关注；竞争的加大促使物业管理公司分化组合加剧。 一、目前我国房地产物业管理存在的问题 （一） 房地产开发和物业管理的经营尚未真正分离 从产生的来源分析，目前我国的物业管理企业可分为三种类型：第一种类型是房地产开发商自办的物业管理企业，约占70%；第二种类型是原房管所或机关、企业、学校、部队等企事业单位后勤部门改制而成的物业管理企业，约占20%；第三种类型是产权自主型的物业管理企业，约占10%。作为目前物业管理企业的主体，第一种和第二种类型的物业管理企业，占了现有物业管理公司的90%，也就意味着我国物业管理市场化程度的相对指数只有10%。这种现象表明，目前房地产开发和物业管理经营尚未真正分离，物业管理企业经营体制问题还没有得到根本解决。随着社会的发展，人们生活水平和需求水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端日益暴露，它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相称的，特别是它不利于切实保护购房者的利益。这些弊端主要表现为:1. 开发商自建自设物业公司对自己有诸多好处，却直接损害了用户的利益。2. 开发商在建房期间并不组建物业公司，物业公司未能在建房期间提前介入，从而对工程质量及事故隐患不能够确切掌握。3、建管不分造成物业管理企业缺乏激励发展的原动力，使得它们过分依赖于开发商或相关上级机构，一旦出现问题就向开发商要补贴，极其不利于物业管理企业在日常经营过程中按市场要求、企业自身发展需求或物业管理行为的特点去行使物业管理企业的管理行为。 （二） 物业服务收费难、开办费难保证，物管企业处于弱势地位 物业管理作为一个新兴的朝阳产业，在整个社会层面的大市场中，在许多方面却仍然处于弱势地位。这主要表现在以下三个方面。 1.物业管理行业普遍存在在着服务费难收的问题。不少业主用各种荒诞的理由拒缴管理费。2002年，物业管理费欠缴率达20%，全国物业管理行业亏损面达60%，这也是导致物业公司提供的物业服务水平下降，继而引起业主与物业管理公司矛盾增加的原因之一。 2.在职能部门、垄断行业面前处于弱势地位。2004年“3.15”前夕，由于多年来因代收代垫水电费，带来了当地物业管理企业管理普遍性的经营亏损，福建福州上演了轰动全国的百家物管企业联手罢收水费事件，向供水、供电、供气等居于“强势地位”的社会垄断企业抗议。面对水、电、气等居于强势地位的社会垄断行业，包括有关职能部门以及社会团体组织机构，物管公司代收代缴甚至代垫的不对等市场行为，是造成目前我国物业管理普遍亏损的重要原因之一。 3.相对开发商来说，物管企业也是处于弱势地位。在进入新楼盘时，物管企业中标与否的生死大权，常常掌握在开发商的手中。一些开发商为了楼盘好卖，有意压低物业管理费，从而扼制了物业管理企业的赢利可能。其他如物业管理开办费、停车场和商铺收入对物业管理企业的弥补等，都是开发商说了算。 （三） 物管企业规模小、专业化程度低、经济效益差 由于我国物业管理行业发展起步晚、起点低，行业整体水平低下。目前，我国的物业管理公司普遍规模偏小，力量薄弱，真正专业的公司少之又之，信誉好的物业管理公司更是凤毛麟角。全国2万多家物业管理企业中，通过ISO9002质量体系认证的不到3%，一二级资质的不到20%，因此服务质量跟不上，信誉度不高。 （四） 行业队伍素质偏低，人才短缺 由于我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低。主要表现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，将严重影响这个行业的健康发展。 （五） 物业管理立法滞后，制约行业发展 物业管理涉及房地产开发商、建设单位、业主、业主大会以及物业管理公司等不同主体。他们之间是何种关系，各自对物业的质量、养护、使用负有什么责任，这些都需要在法律上予以明确。并且，规范和约束小区内的业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系仅靠小区公约是远远不够的，必须要有更具强制性、权威性的物业管理法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，才能确保物业管理行业的有序发展。当前我国有关物业管理的立法建设还相当滞后，物业管理专业机构和业主管理委员会的法律地位都没有真正确立，政府、业主委员会和物业管理专业机构和业主管理委员会的法律地位都没有真正确立，政府、业主委员会和物业管理专业机构等各方面在物业管理中的地位、作用及责权利关系，缺乏权威且系统性的法律、法规来规范和约束。 1994年以来，国家建设部等部、委（局）单独或联合颁发了一系列物业管理行政规章或行业规范，仅仅对城市新建住宅的物业管理做了一些原则性规定，未能就具体问题明确地加以规范。2003年9月1日,正式实施的我国第一部国家级物业管理条例，从法律角度确认了物业管理行业在社会生活中的地位，对规范物业管理活动、维护业主和物业管理企业的合法权益起到了积极作用，但也只是基本解决了物业管理活动中的部分焦点问题，对现实生活中经常遇到的一些问题，仍没能给出明确的规定，还需要有更多的实施细则、办法等配套法律文件出台，许多法律盲区仍然还在等待填充。总的来看，法制建设滞后主要表现在两个方面：一是全国没有建立系统完善的法律法规体系，国家缺乏规范物业管理的法律法规，不少省、自治区、直辖市缺乏地方性法规和规章，法制建设滞后于物业管理行业的发展;二是已经出台的法规政策层次较低，法律效力不高，还没有覆盖物业管理的全部内容。 二、我国房地产物业的发展趋势 （一） 物业管理将更趋专业化、职业化 专业化是生产力发展到一定水平，社会化分工到一定程度的产物，也是物业管理市场化的必然结果。品牌价值告诉我们：专业人干专业事，专业公司做专业项目。未来的物业管理项目将由更多的专业性公司完成，而不是由一个物业管理公司来统包统揽。物业管理的专业化既是实现社会资源最优配置的前提，也是为业主提供高品质服务的前提。物管行业要想发展壮大，专业化、职业化的发展道路必走无疑。专业化主要指改变过去的综合性一体化管理模式，转向以物业和业主用户为对象，分成若干专业领域，开展独立的外包、承接服务工作。专业化要求根据市场竞争和物业管理公司的自身特点，将不具备竞争力的、运作成本不合理的业务，分包给分设或独立成立的专门保安公司、清洁公司、机电设备维养公司、电梯维修公司、花卉园林公司等。这样，不仅可以大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源发展自己的优势项目，达到更好的经营效果。在实施专业化管理过程中，物业管理企业要从基础性的事务中寻求解脱，努力扮演服务集成高的角色，将专业化管理和专业化服务实施分离，使社会资源有效配比。作为“管理公司”的物管单位，重要的是管理、协调好分供方工作，在此基础上抓住自己的服务品牌，并不断创新发展，以实现为业主提供高品质服务的目的。 （二） 分业经营是物业管理发展的必然趋势 物业管理业与房地产分业经营是中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中对房地产业与物业管理业发展的要求和希望。当前,物业管理已经发展成为一个相当独立的产业。推动房地产业和物业管理业的分业经营,改变物业管理企业依附于房地产开发商的状况,逐步实现物业管理企业与房地产开发企业脱钩,实施物业管理产业化经营已是大势所趋。分业经营是改变目前我国房地产业建管不分现象的根本途径,物管行业要想成功实现分业经营的发展模式，必须做好以下几个方面的工作。 1.培育完善的市场主体。物业管理公司作为服务性的企业，它应该具有自主经营、自负盈亏的权利。目前我国两万多家物业管理公司中，真正属于产权自主的仅10%。物业管理公司的产生过程决定了其性质缺乏主体性，导致了全国普遍存在物业管理公司和开发商之间的捆绑销售。所以，只有把现有开发商和行政事业的物业管理企业独立出来，规定物业管理企业必须是独立的市场主体和法人主体，才能真正实现分业经营、建管脱离。 2.完善物业管理招投标制度。实行物业管理招投标制度是打破目前物管行业封闭式管理方式，彻底改变谁开发谁管理的垄断局面的有效途径。在招投标制度下，房地产开发商或行业主管部门将无权指派自己的物业管理企业，有利于形成物管市场公开、公平、公正的竞争环境，更能解决由开发商自建自设物业管理公司而带来的诸多弊端。 3.加快业主委员会建设。房地产业和物业管理业要分业经营，就必须充分利用业主委员会的功能和作用。业主和开发商一样，也是主要的物业管理招标方。因此，加强业主的积极参与意识和维权意识，由成熟的业主委员会通过物业管理招投标来选聘物业管理公司，将对物业管理招投标制度的顺利施行起到积极作用。 （三） 转换经营方式，寻找新的利润增长点 目前，我国物业管理企业的经济效益普遍低下，物管行业尚属于微利行业。面对入世后“洋物业”的涌入，我国的物业公司只有转换现有的微利式经营方式，努力寻找新的利润增长点，才能在激烈的竞争中取得一席之地。物管企业要想转换经营机制、提高盈利能力，可以从以下几个方面入手。 1.实行规模化经营。据测算，物业管理专业机构的管理面积超过100万平方米以后，每增加50万平方米，总体管理成本可下降10%以上。可见，物业管理进行规模化经营能有效的优化资源配置，节约管理成本，增加物业管理附加值。要想实行规模化经营，必须从两方面入手，一方面,扩大管理面积，增加管理收入；另一方面,降低单位管理成本，从而提高企业利润。 2.实行多元化经营。目前造成我国物管行业利润偏低的重要原因，就是我国的物业管理业务过于单一，企业营业收入渠道没有拓宽。一般来讲，物业管理的业务分为基本业务、专项业务、特约业务和经营业务。在发达国家，前两项收入占总收入的30%左右，后两项占70%左右。而在我国，前两项业务却占到了总收入的80%。由此可见，我国物管企业要想长期发展，在巩固提高基本业务和专项业务的同时，还要发挥企业独家管理物业的特定优势，积极拓展特约业务（如室内保洁、室内装修、生活代办等特色业务和商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点