房地产开发与管理北京大学出版社内容总结.doc

1房地产：又称不动产，用real esate和real property表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物、和基础设施；后者则是在此基础上，强调附带的各种权益。 2房地产开发：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑，配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。3房地产开发的特点：a、开发成本高，投资量大；b、开发建设期长，投资周转慢；c、市场具有地区性和分散性，两者由固定性决定；d、需求具有稳定性；e、涉及面广，综合性强。房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。4房产：是建设在土地上的各种房屋，他们具有各自的使用性质和功能，共同发挥作用。5地产：是土地包括供水、供热、供电、供气、排水等地下管线以及地面道路等基础设施的总称。6房地产开发分类：（1）根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。城市新区：是在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。特点：拆迁量小，配套建设投资大。旧城区房开：是在原有的城市建成区内，发挥具有各项设施的潜力，根据城市的实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新。特点：低价高、拆迁量大、开发难度大。（2）根据开发规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。零星地段的房开：指在旧城区内的某地段上所进行的单一功能的房开。特点：只涉及单一用地功能，因而在较小面积的独立地段便可进行土地开发强度不能超过其环境容量。成片小区房开：指在城市新区域或旧城区的较大面积的土地上，围绕主要用地功能建设较为系统的综合配套设施的开发活动。特点：涉及多种用地功能，必须在较大面积的小区内进行用地平衡。（3）据开发项目的使用功能，分为居住房地产、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途的房地产等。（4）根据开发深度，可分为土地开发和房屋开发。土地开发：是将生地变为三通一平（水电路通，场地平）或七通一平（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的熟地开发。房屋开发：在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。（5）据开发方式，可分为定向开发：面向企事业单位或拆迁户，为其代建，收取一定管理费（无风险）；联合开发：共同出资、共担风险、共享收益；合作开发：一方出地，一方出资；单独开发：独资。7房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务。8可行性研究阶段是投资决策前，在此阶段要进行市场调查和分析，寻求投资机会；对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利等。9前期：具体落实开发方案，未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项，提交可行性研究报告和项目建议书2，申请建设用地规划许可证3，申请土地开发使用权，土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4，领取房地产开放项目手册，到房地产开发主管部门备案领取。5，拆迁安置, 6，筹集开发资金 7，项目规划设计与报建 一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，便可办理开工手续。10实施：主要控制计价。1，办理开工审批手续2，选择施工企业3，开发项目工程管理与控制4，项目的竣工验收11房屋营销和服务阶段：可研，销售计划实施，广告宣传进行到一定程度，预售竣工，房屋登记。12房地产开发模式：据房开企业核心业务过程的不同分为多元化和专业化。多元化开发模式：a混合开发（开发企业跨行业的互动）b综合项目开发（指诸如集居住、商业、旅游观光于一体的主题社区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合商业经营地产项目等一类开发项目）c纵向一体化开发（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式）。专业化开发模式：a特定物业类型开发（开发企业根据对自身资源的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发）b特定业务领域开发（是一种非一体化的、非全能的、围绕某一业务。核心业务领域）c服务集成式开发（指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目。1房屋个性化定制与服务2房地产开发项目管理与服务）。第二章1房开项目可行性研究作用：a作为投资决策的依据b作为资金筹措的依据c作为编制设计的依据d作为有关部门签订协议合同的依据e作为申请建设执照的依据2房开项目可行性研究的内容：a总论b市场调查和需求分析c开发项目场地的现状与建设条件分析d规划设计方案e项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排f投资估算g资源供应h经济分析和财务评价i社会经济评价j结论房开项目可行性研究的阶段划分：a机会研究（投资估算的误差一般要求在30%以内）b初步可行性研究（非必须阶段，误差要求在20%左右）c详细可行性研究（10%内精度）d项目评价（确定是否可行，没有绝对的）。3房地产市场的类型：据组成分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场。4房地产市场需求的含义：微观(是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求）宏观（指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量）。需求的特点：a多样性b普遍性和增长性c连续性和间断性d多层次性e通常是一种引致需求。 影响因素：消费者收人变化、其它商品价格变化、消费者预期、政府政策变化。a消费者收入变化。一般来说，收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。b其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，单实际的市场情形不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升，使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，是高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。c消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，是当前需求曲线向右平移。d政府政策变化。房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更，也会影响对当前房地产的需求。例如，降低交易税费、降低信贷门槛，将推动住房需求的增加。5房地产的供给含义：宏观（指某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会房地产供给的总量，有房地产1、2、3级市场的供给量之和构成）微观（指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量）。这里的房地产的供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给。特点：a缺乏弹性b长期性和滞后性c规划性d异质性。影响因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期。非价格因素的影响：1，房地产开发成本2，政府政策变化3，对未来的预期。6房开项目总投资构成：1）土地费用：划拨（无限期）土地的征用和拆迁补偿；出让（有限期）土地使用权出让金。a土地征用及拆迁费（农村用地：土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、拆迁安置、某地建设基金、征地管理费、耕地占用税、其它补偿费。城镇用地：地上建、构筑物、附着物补偿、搬家费、临时搬迁费、周转房摊销、停业补偿、拆迁管理）b土地出让价款c土地转让费d土地租用费e土地使用权作价：投资折价。2）前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘和三通一平所发生的费用。3）建安工程费4）基础设施费：建筑物的两米以外、红线以内的所有管线、道路基础设施费用5）公共配套设施费：居住小区内为居民服务的非营利设施发生的费用(按规划指标与实际工程量计算）6）开发间接费用：开发企业所属独立核算企业在开发现场管理的费用。不设常驻现场，不定期派驻管理为企业管理费。7）管理费用：房开企业总部管理费用 （15）3% ，多个项目同时开发，应分摊。8）财务费用：筹资过程中发生的各项利息以及金融机构的手续费、汇总净损失及其它费。a长期借款利息：年初借款 按全年计息 本年新增借款按半年计息b流动资金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次还本 100万 2年 （105+200|20)x10%9)销售费用（销售收入4%6%）：（1）广告及市场推广（销售收入的2%3%）（2）销售代理费（1.5%2%）（3）其它销售费（0.5%1%）10)其它费用（按投资部门规费率估算，占总投资的2%3%）：有临时用地费、临时建设费、工程咨询、监理、总承包服务、施工执照、工程保险、质量监督、竣工图编制。11)开发期间的税费（按当地法规进行估算）：有固定资产调节税、土地使用费、市政管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政设施建设费、绿化费用、电话初装费12)不可预见费（111的3%7%）：出租和自营项目还应估算。13)运营费用：运营期的管理费、销售费用。14)修理费：运营期的物料损耗、维修。7房地产开发项目总投资1)不同于一般建设项目总投资建设项目总投资 固定资产投资+流动资金房开 租售 固定资产一般很少或为零 总投资=总成本费用2)房开项目总投资=房开建设投资+经营资金=开发产品成本+固定资产投资+经营资金完成开发各项成本费用（12项）：土地费用，前期工程费用，基础设施，公共配套设施，建安工程费用以及间接费，管理费，财务费，其他费用，税费（房地产开发税费）以及不可预见费，销售费3)开发产品成本。开发所发生的各项费用过程中 直接费用（前五项）间接费用（后五项）财务：土地开发成本，房屋开发成本以及配套设施开发成本（土地，房屋，配套）核算：开发直接费用以及开发间接费8借款还本付息计算还款资金来源1)利润 未分配利润利润总额=经营收入经营成本管理费用财务费用销售费用经营税金及附加经营收入=销售收入+出租+自营销售收入=土地转让收入+商品房销售+配套设施销售租金收入=房租+地租经营税金及附加=2税1费2)折旧 固定资产 自营3)摊销 无形、递延、资产4)其他 减免税收5)预售 预租收入利息计算1)还款方式：等额还本付息 P（现值）A（年值）等额本金偿还（付息照付）F=P(1+i)*n2)计算：年还本付息额A=Pi(1+i)*n(1+i)*n1 n还款年限 P年初债款累计 A年还本付息9财务评价指标：静态（投资利润率、静态投资回收期、借款偿还期）动态（净现值、内部收益率、动态投资回收期）10财务评价方法单一方案 所有评价结果 结果一致（1）投资回收期 基准 （2）借款偿还期行业基本（3）NPV0 （4）IRRic互斥方案（1） 计算期相同（1）NPV法 NPV0且NPV最大为优若各方案的收益基本相同且收益无法用货币来直接衡量，可用费用现值法（2）增量内部收益率法 IRRNPV相等时的收益率 两方案各年净现金流向的差额的NPV=0时的收益率NPV1=NPV2 IRRic选择投资大的方案（3）净年值法 NAV 等效NPV法NAV0且最大为优（2） 计算期不同（1）净年值法 假设：一个方案在寿命期终止时均可按原方案重复而一个不论重复多少次其经年值不变NAV0（2）净现值法最小公倍数法（方案重复法）以备选方案计算期的最小公倍数为共同计算期研究期法 以互斥方案最大或最小的计算期为共同的计算期（3）增量内部收益率 IRR NAV相等时的收益率计算各方案的IRR，分别于ic比较 IRRic按投资额由大到小排序，两两比较，计算IRRIRRic 选投资额额大的方案为最优IRRic 选投资额较小的方案为最优第三章1房开用地来源：a城区中需再开发的土地b城市规划区内的建设备用地c各种开发区内的土地房地产开发可接受地价的测算2影响地价的两大因素 （1）土地的用途。,不同用途的土地所建起来的楼宇会带来不同的收益，从而形成高低不同的地价。一般来说，土地作商业用途是地价最高。（2）土地的容积率。容积率=总建筑面积总用地面积 容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有了不同的土地价格。3地价测算方法（成本法）开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费开发成本：勘察设计费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费以及开发过程的税费管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活而发生的费用投资利息：建设期内的贷款利息，包括取得土地时的利息费用和建造房屋时的利息费用销售税费：房地产销售过程中发生的销售费用，开发经营活动过程中向有关部门缴纳的税费，包括营业税，城市维护建设税，教育费附加以及其他销售税费开发商购买的土地的税费：开发商在获得土地使用权的过程中，应负担的税费，是假定一旦购买了待开发的土地，在交易时作为对方应负担的税费，如契税、交易手续费等，该项税费通常是根据当地的规定，按待开发土地价值的一定比率进行估算开发利润：开发企业自行制定的目标利润，一般以土地取得费用与开发成本之和为基础来确定。第八章房地产开发项目工程建设进度控制1进度控制的概念：对开发项目工程建设阶段的工作内容，工作程序，持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。2极度控制的计划系统：开发项目前期工作计划、工程建设总进度计划、年度计划3进度计划的表示方法：横道图和网络图4进度计划实施中的监测与调整1） 工程进度监测与调整的过程2） 实际进度与计划进度的图形比较方法（1） 横道图比较法，检查实际进度数据匀速施工横道图比较法步骤：1，横刀进度计划图2，标出检查日期3，检查数据加工整理后在图上进度计划下方用黑粗线表示4，对比分析实际进度与计划进度 黑粗线在检查日期左侧，拖后；右侧，提前；重合，一致。非匀速双比例单侧横道图比较法步骤：1，横道图进度计划2，横道线上方标出主要时间工作的计划完成累计百分比3，下方是实际4，黑粗线表示实际进度，从开始之目标起5，比较检查期上方计划累计完成百分比下方实际累计完成百分比，拖后；上方下方，提前；上方=下方，一致。注：横道图只表示任务开始、持续、结束活动，不表示计划实际完成的工作量。双比例双侧横道图比较法。长度表示任务量。优点：直观，比较简单。 缺点：不能反映工作之间的逻辑关系，只能反映起始时间，分析偏差，没有办法得出影响以及影响程度。检查期完成的累计任务百分比交替绘于计划横道线的上下方。步骤：1，绘进度横道计划2，在横道图上方标出主要时间完成计划任务累计百分比3，在横道图下方标出主要时间完成实际完成任务累计百分比4，用黑粗线在横道图的上下方胶体绘制检查实际完成累计百分比5，比较实际进度与计划同一时刻 ，上方计划累计完成百分比下方实际累计完成百分比，进度拖后；上计划下实际，提前进度；=，一致。（2） S型曲线比较法在S型曲线中，横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成工作量百分比（R）。步骤：1，确定工程进展速度曲线，根据单位时间完成任务量（工作量，劳动量，费用）计划单位时间的计划量值2，确定规定时间累计完成任务量3，绘制S曲线比较：1，实际工程进展速度。如果按实际工程进展描出的点落在原计划的S型曲线左侧，则表示此刻实际进度比计划进度超前；反之，表示滞后。2，进度超前或拖延的时间。3，工作量完成情况。4，后期工程进度预测。（3） 香蕉曲线比较法 两条S曲线闭合组成 Es和Ls步骤：1，根据网络计划确定数目和检查次数2，确定每项工作在不同时间完成的计划任务量分别按早（迟）时标网络图确定，各计划工作单位时间完成任务量。3，计算施工项目的总任务量，所有工作单位时间完成计划任务量累计求和4，分别按Es和Ls计算各项工作同一时间累计完成任务总量5，分别按Es和Ls计算各项工作不同时间累计完成任务总量6，绘制香蕉曲线比较：若落在Es曲线上方（左侧），说明实际工程进度超前了；若落在Ls曲线下方（右侧），说明实际工程进度托后来，预定的工期目标会完不成；若落在这两条曲线所包的区域内，并尽可能靠近优化曲线，工程进度在控制范围内。3） 工程进度计划实施中的调整方法（1） 改变工作间的逻辑关系。搭接，平行工作（2） 改变工作的持续时间。压缩关键工作的时间房地产开发项目工程建设投资控制5投资控制的概念：在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各项因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。6项目投资失控的原因：项目可行性研究的深度不够、在各设计阶段所做的投资计算突破投资计划目标、在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨、项目的设计变更引起费用增加、项目实施过程中不可预见因素的发生、项目施工不能顺利进行引起费用增加、其他原因。7工程建设投资控制的方法与步骤1，编制投资控制规划按时间进度编资金使用计划主要方法：横道图、时标网络、S曲线（时间累计投资曲线）、香蕉图2，费用比较 拟完工程计划投资（资金使用计划）、已完工程计划投资（检查实际完成计划）、已完工程实际投资（实际完成）投资偏差=已完工程实际投资已完工程计划投资进度偏差=拟完工程计划投资已完工程计划投资3，偏差分析1） 投资偏差的概念：费用比较的结果总会显示出投资计划值与实际值之间存在的差异局部偏差和