安顺商业市场考察报告.doc

安顺商业市场考察报告 第一部分安顺商业市场现状分析 为了更好的了解安顺同类市场的情况，更好的摸清同类市场的状况，制定出合理的方案。我司人员对五星装饰、豪德、天晟、金茂等10余个新老市场进行了解，并对市场内的商户进行走访，现将走访情况汇总如下： 1、老市场：包括五星装饰建材市场、五金机电市场、副食品批发市场、小商品市场等 （1）市场概况： 通过对老市场的走访了解，比较上规模的市场虽然交通方便、人流量大、商户相对集中，但也发现大部分老市场存在设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等问题。部分市场存在拆迁、改造等情况。通过对市场了解，市场的商户大部分愿意选择一个业态明确、管理规范、交通便利的行业市场经商。 （2）走访商户情况： 通过走访20余户商户并与商户交流，了解到老市场中的部分商户对现有市场设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等状况不满意，希望能有所改善。市场中商会会员占有很大份额，并且部分商会会员已经在黔中商贸城购买商铺。正在观望的客户，也正在考虑和选择新的商铺。 （3）市场对商业项目的需求反馈: 商户目前还未决定到什么市场发展的原因，主要是以下 几点： 售价、租价是否合理。 市场入驻商户及市场人流量情况。交通是否便利。 市场业态划分是否明确。 仓储物流设施是否配套。 担心搬到其他地方后，失去部分老客户。 2、新市场：包括安顺建材城、嘉禾建材市场等。 （1）市场概况： 通过对新市场的走访了解，发现新市场虽然交通方便，租金便宜、规划完整，但存在业态划分不明确、地理位置较偏僻、配套设施不完善、人流量少、商户入驻率低等问题。 （2）走访商户情况： 通过对市场了解，市场的商户大部分对现在的市场也存在很多不满意情况，主要有以下几点： 现有市场入驻商家混乱，每个市场均有各种行业商家入驻。现有市场管理不到位，部分市场存在商户入驻后，市场管理方宣传停滞，服务跟不上等情况。 现有市场人流量不集中。 配套仓储设施跟不上，无法满足批发商仓储需求。 第二部分项目于安顺商业市场的SWOT分析 （优势、劣势、威胁、机会） 优势： 1、交通相对较为便利，处于新开发区。 2、商会关系良好，商会成员众多，通过对商会宣传，可以起到较大的认同度和影响力。 3、附近几家老市场拆迁或改造，为项目带来潜在客户群体。 4、附近老市场长期经营，带来稳定的客户群和人流量，这些客户群和人流量也能辐射到黔中商贸城。 劣势： 1、目前租价、售价需慎重考虑。 2、项目业态定位不明确。 3、仓储配套设施尚待进一步完善。 机会： 1、附近的专业市场有的准备拆迁，可以通过商会及直接入驻市场等方式进行宣传，起到较好的效果。 2、老市场、新市场均存在不同的问题，我们只要解决与改善其他市场的不足，就能很大程度让商户接受，就能吸引更多的商户入驻。 3、通过合理的补贴、优惠政策，吸引更多的商户入驻。威胁： 1、安顺各种大型市场众多，市场之间竞争激烈，各个市场 都采取各种促销方式吸引商户，吸引人流量。 2、安顺各种大型市场众多，业态规划不明确，商户选择性困难。 第三部分商业市场招商及炒作的典型案例 一、鸿通城案例分析 贵阳鸿通城购物中心位于贵阳市火车站商圈。项目包括五星级酒店、写字楼与商业购物中心。因鸿通城所在商圈环境为贵阳市典型的脏乱差地段，该商圈的商业定位为中低端消费群体，而鸿通城的整体定位为高端城市综合体。这样一个项目处于火车站商圈，显得极其格格不入。 项目前期商业定位并未因其所在地段商业形态而有所调整，依然是以服装、餐饮、休闲娱乐为一体，以中高端服饰品牌入驻为其招商目标。但市场决定业态选择是任何商业项目必须遵守的准则。鸿通城通过市场的不断检验，很多中高端服饰品牌陆续撤出项目。为了提升品牌形象及知名度，鸿通城加大炒作、宣传力（如媒体大力宣传推广、大型商业路演、品牌推广活动、内置业态体验互动）、优化招商政策，同时加大招商力度，调整招商思路，业态选择重心逐渐偏向以餐饮、休闲娱乐为主的商业综合体。鸿通城通过几年的市场历练，目前其整体经营情况良好，人流量不断攀升，租金水平不断提高，其商铺成为贵阳市除喷水池商圈外最具投资价值的商铺，同时也是贵阳市较为典型的商业运作案例。 案例分析小结：任何一个商业项目的运作与成熟，需要根据市场需求进行调整，项目招商及运作思路不可一成不变。项目未成熟运