房地产产品定位的实用技巧PPT课件

第五节产品定位的实用技巧 一 项目总体规划的技巧项目的总体构思首先必须以消费者为中心 追求以人为本 注意创造舒适 方便 亲和安乐的居住环境 其次 必须考虑周边环境 做到相互协调 要因地制宜 发挥周边环境的优势 最后 必须富有个性 特色突出 如以生态环保为主题 特色越突出 越能够吸引目标客户群体的注意力 1 五大方面 项目进行具体规划设计需要考虑的五个方面 物业类型的分布 楼座排布 交通组织 项目的区隔 建筑形式选择 一般而言 在商业价值较大的地区 如临街的地区 规划商业 在景观比较好的地区规划住宅 在进行建筑形式的选择时 一般需要考虑地块规划条件的限制 当地消费者的倾向以及目前市场上其他项目的形式销售情况等 区隔有两种形式 一种是采用自然边界 另一种是采用人工边界 交通道路应该合理分流 减少对居民住区的影响 同时要架构清楚 分级明确并与城市公交系统有机衔接 楼座排布应综合考虑 尽量让比较多的户数能够有比较好的景观条件 2 二 产品单体定位的技巧1 容积率配置技巧产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低 或胖或瘦 或单栋或多栋的建筑物 而所谓的容积率利用 就是指如何将每块土地的总可建建筑面积 楼地面面积 利用到极致 同样一块土地 因为目的不同 可能导致不同的容积率利用方式 一般而言 定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度 3 1 1 空间价值与容积率利用的关系 3 建筑工期与容积率利用方式的关系 2 建筑成本与容积率利用方式的关系 4 市场接受性与容积率利用方式的关系 5 周围建筑物状况与容积率利用方式的关系 4 二 公共设施的定位技巧就发展商或产品定位者而言 要认清许多公共设施之所以难被购房者接受 是由于设施本身不实惠 或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解 所以除了法定必要设施 需要运用规划力求经济实惠以外 还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益 才能针对个案性质作合理定位 公共设施的定位技巧 具有保值效果的公共设施 具有实用性质的公共设施 具有收益机会的公共设施 对环境有改观的公共设施 5 三 楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同 也就是各个楼层事实上是不同的市场 具有个别的供需情况 用途特性 交易性质及空间价值等 而这些差异的存在 能给予从事产品定位的人发挥创意的机会 一幢大楼的立体空间 顶楼市场 门面市场 地下室市场 中间层市场 在采光 通风 视野及私密性方面 都比其他楼层更具有得天独厚的条件 通常是指建筑物的一楼至二楼 这种产品的价值在于它与外界环境的临近性 或者有将外界环境内部化的机会 这种产品有时具备独立功能及用途 有时则可能成为其他楼层的连带产品 包括建筑物二楼以上直至顶楼一下的楼层 楼层间相对差异有限 所占空间最大 6 就产品定位者而言 除了要辨别不同楼层市场的异质性之外 还要注意下列事项 以充分发挥空间的附加值 其他考虑事项 妥善运用规划 以平衡供需失调现象 明确区分不同楼层市场 以针对需求设计产品 合理利用容积率 以改变传统空间观念 例如在商业气息浓厚的黄金地段 借助一楼带二楼或地下室合并规划 以增加门面市场的供给量 例如门面市场重视临街性 在规划上须注意维持眼好动线及联外机会 例如门面市场重视临街性 在规划上须注意维持眼好动线及联外机会 7 四 房地产持有的定位技巧 1 长期持有 究竟应如何作产品定位 即如何利用土地 才能赚取不动产长期持有的利益呢 由于土地的性质特殊性 它既具有稀缺性 保值增值性 又具有区域异质性 包括自然环境及人文社会经济 困此对许多投资房地产的企业或个人而言 长期持有的投资策略 似乎比其他的财产更具有意义 首先 要先辨别获得长期利益的几种途径 一是租赁 二是经营或使用收入 即经营者或使用者 自行利用空间赚取商业经营的利益 第三是保值或增值利益长期持有土地 必须要能赚取合理的时间报酬才有意义 因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度 规划阶段性的产品及经营与财务计划 以确保全过程利益最大 8 2 短期获利 不动产包括了土地开发 投资兴建 房屋买卖 房屋出租 房屋经营等时间长度不同的获利途径 对于希望短期获利的不动产投资者而言 除了只图买进卖出 赚取时机价差的方式之外 如果想在有限时间内创造不动产附加值 以增加投资利益 则须借助有效的产品定位 因此 希望短期获利的不动产产品定位 要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率 下面几个方案 有助于提高不动产短期投资利益 改装产品 创造附加价值 规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率 规划短工期的传统产品 以节省成本 提高投资报酬 尝试领先市场的创新产品 以吸收早期开创性的市场 9 五 经济环境变化时的产品定位 1 通货膨胀压力大时的产品定位 不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显 因为不动产除了自住用外 还具有保值 增值的特性 所以在通货膨胀时期 不动产往往成为投资人的首选 为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面 发展商在通货膨胀时期应慎选产品 选择产品时 应注意列事项 1 产品的施工期限不宜过长 2 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主 3 针对投资人的保值心理设计产品 10 2 市场不景气时的产品定位 不动产交易虽受许多政治 经济 法令规章等因素的影响 但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言 最为其所关注的还是市场交易的热络程度 也就是一般俗称的 回春 一般而言 当买卖双方对景气的看法越分歧 则市场越活跃 因此面临不景气时 首先需找出何人有购买意愿 也就是发掘潜在的目标市场 一旦确定了目标市场 就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿 11 有助于消极地避免不景气的冲击的产品定位四大原则 产品要有明确的竞争条件或特色 才能脱颖而出 也才能刺激客户的购买意愿 要结合销售 规划及财务等功能 以强化产品定位的竞争空间 不要受限于销售及短期获利的目的 产品应保留调整的弹性 3 4 2 1 12 六 财务压力大时的产品定位 除非是划拨土地 否则只要是出让土地 土地成本往往较高 积压在土地的资金大 即使有银行贷款 其每月的利息负担也很重 因此土地只要晚一天开发 对发展商