市场背景分析12、23.doc

市区街道大道号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估 第 37 页 共 37 页房地产抵押估价报告 估价项目：浙江省省杭州市江干区下沙高教园区六号大街#号R21-A09住宅地块房地产抵押价值评估委 托 方：估价机构：注册房地产估价师： 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师估价作业日期：2012年11月27日-2012年12月29日报告出具日期：2012年12月29日估价报告编号：目 录第一部分 致委托方函4第二部分 注册房地产估价师声明6第三部分 估价的假设和限制条件7第四部分 估价结果报告9一、委托人9二、受理估价方9三、估价对象概况9四、估价目的11五、估价时点12六、价值定义12七、估价依据12八、估价原则13九、估价方法14十、估价结果15十一、估价人员15十二、估价作业日期15十三、本估价报告有效期16十四、估价对象变现能力分析16十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析17十六、风险规避提示18第五部分 房地产估价技术报告19一、估价对象实物状况的描述与分析19二、估价对象权益状况19三、估价对象区位状况20四、市场背景分析21五、最高最佳使用分析24六、估价方法适用性分析25七、估价测算过程26第六部分 附 件36附件一: 估价对象位置示意图附件二: 估价对象照片资料附件三: 房地产估价委托合同附件四: 委托估价方提供的国有土地使用证复印件附件五: 委托估价方提供的房屋所有权证复印件附件六: 委托估价方提供的法定受偿权利情况说明复印件附件七: 受托估价方估价人员资格证书复印件附件八: 受托估价方估价机构备案证书复印件附件九: 受托估价方企业资质证书复印件第一部分 致委托方函有限公司：受贵方（房地产公司）委托，我公司派出注册房地产估价师、对贵方所属的于浙江省杭州市江干区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产（以下简称估价对象）进行评估。估价对象：位于省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，权属人为有限公司，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。房屋所有权证编号为：杭房权证高新字第10124041号；国有土地使用证编号为：杭滨国用（2006）第000026号。（要根据实际情况来写）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2012年12月29日价值类型：减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款的市场价值估价方法：假设开发法和市场法估价依据：中华人民共和国国家标准CB/T50291-1999房地产估价规范；中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国担保法；城市房地产抵押管理办法；建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见；中华人民共和国物权法；国务院、建设部、国土资源部以及市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；我公司所掌握的市房地产市场的有关资料及估价员实地查看、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照严谨的估价程序，利用市场法和成本法的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，经过周密精确的测算，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点2012年12月29日的估价结果如下：公开市场价值估价结果（要根据实际情况来写） 评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款根据委托方提供资料及勘查掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。抵押价值估价结果评估总价：RMB38100万元大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，折合单价为13134元/平方米。 法定代表人： 2010年10月20日第二部分 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及评估报告正文中相关说明。3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）的规定和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已派估价人员、于2012年12月7日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，但仅限于估价对象外观、内部状况及维修保养状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量等进行调查的责任。6 本次估价所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款数额由抵押双方根据国家信贷政策、市场风险、变现难易及政府规定的相关税费等情况最终确定。7 如因委托方提供的资料失实或报告使用方忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应责任。8 本估价报告中估价对象的范围、估价目的及估价时点已经委托方确认。9 在本估价项目中，没有人对本估价结果报告提供重要的专业帮助。10 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为评估对象抵押贷款提供抵押价值为目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。11 参加本次估价的注册房地产估价师签名中国注册房地产估价师 房地产估价师注册号 签章 3320060011 3320080015第三部分 估价的假设和限制条件一、估价报告结论成立的假设前提1、 本次估价报告所依据的委托方提供的有关资料，包括法律文件，如国有土地使用证、房屋所有权证等复印件，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责。2、 本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，2012年12月2日。本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。3、 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。4、 本次估价是以估价对象能够按法定用途于所在项目整体持续有效使用为假设前提。5、 估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。6、 本估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等 处分方式带来的影响。7、 本报告以产权人不存在欠缴税费、债权等为假设前提。8、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态，并达到委托方所提供的使用功能且可持续经营为假设前提。9、 根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。10、 本次评估对象是合法取得的土地使用权11、 不考虑特殊买家的额外出价。12、 估价对象不存在也不涉及任何其他法律纠纷。 13、 估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。二、估价报告使用的限制条件1 估价结论为估价对象满足全部估价假设与限制条件下的价值。2 本估价报告仅供委托方确定房地产抵押贷款额度作参考依据，如果委托方未经本估价机构及估价人员同意，擅自将估价报告用于其他估价目的，本估价机构及估价人员不承担相应责任。3 本报告涉及的估价对象所采用的有关数据资料及权属证明、法律性文件均由委托方提供，其真实性与可靠性由委托方负责。4 本估价报告的有效期限为半年，即从2012年x月x日起至2012年x年x日止。如超过有效期或报告有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生较大变动，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。5 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析”及“房地产变现能力分析”。6 未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分不允许发表于任何公开媒体上，也不能提供给不相关的第三方。7 本估价报告结论为委托方提供专业估价意见，不对房地产定价负责。8.房地产评估报告备查编号：xx估（2012）字第0090号。9.本报告一式三份，二份提交委托方，一份留存评估公司。第四部分 估价结果报告一、委托人委 托 方：有限公司住 所：市区街道路245号法定代表人姓名：联 系 人：联系方式：二、受理估价方单位名称：机构地址：估价机构资质级别：贰级 法定代表人：资证等级: 联 系 人：联系电话： 三、估价对象概况1、估价对象评估范围根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为有限公司所属的位于省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26平方米，土地使用权面积合计28312平方米。2、估价对象用途说明位于省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场。3、估价对象权属登记状况根据委托估价方提供的资料，估价对象的房屋权属状况如下：房屋所有权证编号杭房权证高新字第10124041号房屋所有权人有限公司房屋坐落市区街道大道号商城1幢登记时间2010年05月18日总层数5建筑面积()29008.26规划用途非住宅附 记总层数包含地下层。根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：土地证编号杭滨国用（2006）第000026号座 落区街道，大道以北，03国道以南土地使用权人有限公司使用权面积28312平方米其中独用面积28312平方米地 号07-002-010-00007地类（用途）商业用地使用权类型出让终止日期2045年2月21日4、土地利用状况根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临大道，西面靠时代大道，北靠路，紧邻四桥出口、连接贯穿杭城的高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。5、区位状况估价对象所在的商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干道-大道，距离市中心约20分钟车程，距离国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、大厦、区政府、市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；白金海岸、同人春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；估价对象所在的区域与区高教园区、高新开发区、区政府、国际机场等形成迅捷联动，离建设中的地铁1号线不到两公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。6、估价对象他项权利状况根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点，估价对象不存在抵押担保等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点注册房地产估价师、于二一年九月二日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，根据房地产抵押估价指导意见：“房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日”，故本次评估确定估价时点为二一年九月二日。六、价值定义本次评估的房地产价格为估价对象在估价时点二一年九月二日的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。估价对象的抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理办法。5、房地产估价规范（GB/T 50291-1999）6、房地产抵押估价指导意见7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在二六年初联合发布，于二六年三月一日起实施房地产抵押估价指导意见。（三）委托方提供的有关资料1、房地产估价委托合同2、房屋所有权证、国有土地使用证复印3、法定受偿权利情况说明4、委托方提供的其他资料 （四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正的执业原则及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则等技术性原则。1、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。3、估价时点原则房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以房地产价格为变动状态，而评估得出的价格为时点价格，属于静态分析，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。4、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。5、谨慎原则在具体评估测算过程中，在存在不确定因素的情况下，估价人员作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示，同时在未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取中一些评估参数的选取略显保守。九、估价方法依照国家行业标准房地产估价规范，通常的估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。1、估价方法适用性分析估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用市场法进行评估；估价对象为专业市场，具有收益性特点，周边小面积铺面出租案例较多，其对应的客观租金收益可以通过比较案例修正、调整取得，按照房地产估价规范要求存在收益的房地产可以选用收益法作为其中一种估价方法，所以宜采用收益法进行评估。估价对象为专业市场，目前正在正常经营，属于产品，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价；估价对象根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重置成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价；故本次评估时，采用成本法、收益法分别进行测算，以上两种估价方法得出的结果经定量和定性分析后，确定估价对象的最终价值。2、估价方法定义（1）成本法成本法的理论依据是生产费用价值论，是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价格的方法。公式：房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物折旧（2）收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次评估拟采用如下计算公式： 和式中：V房地产价格 a房地产的年净收益 r房地产的报酬率 n房地产的收益年限 g净收益递增比例 十、估价结果估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二一年九月二日的估价结果如下：公开市场价值估价结果评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款根据委托方提供的关于本次估价所涉及的情况、资料及估价目的，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。抵押价值估价结果评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。十一、估价人员中国注册房地产估价师 房地产估价师注册号 签章 3320060011 3320080015十二、估价作业日期2010年9月2日至2010年10月20日十三、本估价报告有效期本报告应用的有效期为半年，从估价报告出具之日2010年10月20日至2011年4月19日，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效，如委托方再次确定估价对象抵押价值，则须由估价单位重新进行估价并出具新的估价报告。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。在变现实践中，标的物不同位置、不同类型的房地产，其市场供求状况、市场接受能力都不同，变现能力和变现价值也会不同，按照房地产抵押估价指导意见第二十四条主要从三个方面分析，即抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序：（一）、估价对象为省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，土地性质为商业用地，房屋设计作为家居建材装饰市场，受所处地理位置，周边商业氛围一般，其依托于整个市场，如果改为其他经营方式，无法发挥其最大效用，还会导致整个市场配置不合理，故其通用性一般。（二）、估价对象为区街道大道号专业市场，根据2007年3月16日公布的中华人民共和国物权法中第六章第七十条“业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（建筑物区分所有权）”，从物理功能分析独立使用性良好，但专业市场经营中为形成集聚效应，业态分布合理，内部经营项目会有一定的限制，从经营上分析独立使用性一般；根据2008年7月1日起施行的房屋登记办法中第十条中“房屋应该按照基本单元进行登记，国有土地范围内成套，以套为基本单元进行登记”，估价对象建筑面积大，从专业市场的经营特点，可分割销售，在当地无特殊限制外，可分割转让。（三）、估价对象为专业市场，建筑面积较大，价值大，整体经营或者操盘具有难度，在交易过程中受让群体少，变现能力一般。（四）、假定在估价时点强制拍卖时，拍卖公告的地域范围、房地产市场环境以及投放报纸的知名度对标的物变现有影响，房地产价格涉及的金额大，在正常交易过程中买方通常需要更多的时间对房地产有所了解，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响有别于正常情况下的交易，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计为拍卖时点估价对象市场价值的60%-65%。（五）、同时拍卖中涉及处分费用和税收，其中包括司法诉讼相关费用(包括诉讼费、执行费和律师费)、司法处置费用(包括评估费和拍卖费)、过户交易时应由出售者缴纳的相关税费（包括营业税及附加、印花税、土地增值税等），下表为本机构提供的处分费用和税收情况，具体税收和费用缴纳标准按当地最新规定。类型诉讼费执行费律师费评估拍卖费营业税及附加印花税土地增值税税费率510.1%-0.3%1%-5%5.6%0.05%20%-60% （六）、清偿顺序拍卖、变卖变现所得价款的清偿顺序。当事人有特殊约定按约定执行，没有特殊约定的，变现所得价款的清偿顺序为：实现抵押权的费用，包括诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、评估费用等；应缴交国家有关税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、补缴土地出让金等；拖欠的建筑工程价款（不含工程垫资费用）；主债权；利息；违约金；赔偿金；剩余金额交还抵押人。十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析（一）、房地产市场本身存在的系统性风险从1993年海南房地产泡沫破灭到现在，房价持续上扬，且国家频繁对房地产宏观调控，房价涨幅却越大，繁荣的房地产市场中参与者缺乏理性的思考，在很大程度上无视房价下降的因素，忽视了房地产市场周期的影响，楼市泡沫越来越大，脱离了经济的基础，一些正常的经济理论无法解释房价现象，在建设用地供应、房产开发方面存在严重的垄断下，国际游资、投机及投资者积极参与下，地方政府的某种利益驱动下，预期通涨和国内投资渠道少的背景下，房地产的市场不健康，楼市出现拐点，价格急剧下降的可能性存在。然而抵押的房地产恰为金融机构将其作为第二还款来源的担保物，作为贷款方的金融机构须关注的是当借款人无力偿还债务时，与借款人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产时的房地产市场决定未来变现或者折价金额，所以银行等金融机构须密切关注全国和房地产市场动态。（二）、本次评估中存在的一般性风险在抵押贷款中抵押合同是从属合同，借款合同为主合同，房地产抵押权为担保物权，权属人依然具有占有、使用、收益、部分处置权，当估价对象实物、权益、区位条件发生变化，对房地产价值产生较大贬损时，会对金融机构的第二还款来源构成影响，（1）市区其他地区类似规模相同专业市场的建立，强劲的竞争者的进入分流部分客商或者取代估价对象所在的区的地位，商户和客商的大量流失会导致估价对象价值的下降。（2）这类大型专业市场的运营和操盘具有难度，招商力度和市场营销管理能力对市场的成熟度具有重要作用，当专业市场为权属人完全持有，对其资金实力或者财务融资能力有很高的要求，如果专业市场以后分割销售，在市场的管理公司不能达到预期的时候，市场散户要求的报酬率无法兑现，合同纠纷接踵，市场容易瘫痪，这是大型专业市场经营的最大的风险。（3）抵押期限内抵押人继续使用房屋，建筑物在使用过程中发生严重损毁或者出现保险范围外的自然灾害或者不可抗力导致建筑物严重损毁；（4）区位发生变化，区位包括自然地理位置和社会经济位置，自然地理位置通常不发生改变，由于城市建设发展和基础设施改善的需要，城市规划发生调整，社会经济位置变差，形成外部不经济环境。（5）估价对象在价值评估后抵押登记前这段时间，设定了恶意的租赁或者其他他项权利，这些他项权利严重影响到债权人权利。十六、风险规避提示房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以银行发放贷款以后房地产抵押价值也处于变动中，为了更好的控制风险，银行应全过程的、动态的、连续性的跟踪和监控，及时发现风险隐患，谨慎的判断房价的走势。第五部分 房地产估价技术报告一、估价对象实物状况的描述与分析(一)、土地状况根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临大道，西面靠时代大道，北靠路，紧邻四桥出口、连接贯穿杭城的高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为有限公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。二、估价对象权益状况根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为有限公司所属的位于省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26平方米，土地使用权面积合计28312平方米。 (一)、估价对象权属登记状况根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：土地证编号杭滨国用（2006）第000026号座 落区街道，大道以北，03国道以南土地使用权人有限公司使用权面积28312平方米其中独用面积28312平方米地 号07-002-010-00007地类（用途）商业用地使用权类型出让终止日期2045年2月21日（二）、估价对象他项权利状况根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点止，估价对象不存在抵押担保权利。三、估价对象区位状况估价对象所在的商城位于桥边，紧邻城市主干道-大道，距离市中心约20分钟车程，距离国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、大厦、区政府、市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；周边有白金海岸、同人.春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；估价对象所在的区域与区高教园区、高新开发区、区政府、国际机场等形成迅捷联动，离建设中的地铁1号线不到两公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。四、市场背景分析（一）、国家宏观经济形势及相关政策简况据国家统计局网站消息， 2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。固定资产投资价格上涨6.6%。工业生产者出厂价格上涨6.0%。工业生产者购进价格上涨9.1%。农产品生产价格3上涨16.5%。770个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资11130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增长30.4%。全年社会消费品零售总额183919亿元，比上年增长17.1%，扣除价格因素，实际增长11.6%。按经营地统计14，城镇消费品零售额159552亿元，增长17.2%；乡村消费品零售额24367亿元，增长16.7%。按消费形态统计，商品零售额163284亿元，增长17.2%；餐饮收入额20635亿元，增长16.9%。（二）、2009年全国房地产市场运行情况概况1、房地产开发完成情况 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。2、商品房销售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。3、房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。4、70个大中城市房屋销售价格指数与11月相比，12月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。与去年同期相比，70个大中城市中价格下降的城市有9个。（三）、2011年杭州房地产市场简况在严厉的房产调控政策下，2011年的杭州楼市波谲云诡。限购、缩量、降价，是楼市的主旋律。年初受调控双限和传统淡季的重重高压，杭城楼市成交量持续在低位中徘徊。在严厉调控政策下，杭州楼市进入成交量停滞的局面，存量房源逐月攀升（如图二、三），截至2011年12月底，杭州市区的住宅存量面积为686万平方米，共55182套房源。与2010年12月31日的322万平方米的住宅存量相比，增加了113%。1、 宅地出让情况不佳从住宅用地出让看，2011年总出让的住宅总建筑面积仅189.4万方，为近七年来最低水平。住宅用地出让数量和面积的下降主要有两个方面的原因：一是由于杭州市国土局进行土地出让制度改革，改变原来单一“价高者得”模式，在部分出让土地中将要求开发商配建一定比例的保障性住房，由于这一政策的酝酿执行，杭州市自2010年11月30日杭政储出【2010】56号宅地出让后，2010年12月-2011年4月五个月的时间内，杭州主城区土地市场未有一块宅地出让，只至2011年5月5日宅地市场再次启动，推出包含了最低10%的保障性住房用地的宅地出让，人为地减少了宅地出让的数量和面积；其二，进入2011年5月后，杭州楼市成交量急速下滑，楼市进入下行发展趋势，开发商资金回收明显不畅，这直接影响了开发商资金的储备，大部分开发商采取保守策略，不再进行拿地扩展，杭州土地市场第一次陷入僵局，土地激励争夺不再出现，底价出让频频现身，甚至出现杭州土地市场少有的“流拍”，开发商不再提前“勾地”，因此，这从客观上阻碍了杭州国土局推地的速度，土地出让遭遇市场“慢行”，土地出让数量和面积明显减少。2、 房价局部走低桥西板块成为压倒杭州主城区房价的“最后一颗稻草”。继桥西板块吉祥半岛和名城公馆大幅降价肉搏后，下沙、九堡板块快速跟进，低价浪潮轮番启动，杭州又迎来一轮降价高潮。而作为2011年杭州楼市价格战最先打响的区域，下沙沿江板块也是当前房源供应量最大的区域之一，无论是世茂江滨花园、保利东湾，还是金隅观澜时代，都是拥有数千套房源的超级大盘。这里也成为2011年楼市宏观调控最具代表性的区域。金隅观澜时代历史最高价20000元/平方米，目前均价10600元/平方米。相对比较保值的保利东湾，也从20000元/平方米的最高价，跌回到了13000元/平方米，打了6.5折。（四）杭州房市低迷令土地市场承压（以评估对象所在下沙板块为例）2011年第一期期读地手册显示，推介土地量缩水超近五成 ，这是房市低迷在地产市场的即时反映。以下沙新城为例，2010年10月28日，下沙大学城北首度进入人们的视野。当时，宋都房产和保利地产，分别拿下了大学城北的3宗宅地。时隔近一个月，外来大鳄碧桂园(以11.4亿元的总价、6196元/平方米的楼面价，再次获得了大学城北单元的1宗宅地，推高了该板块的楼面价。而2011年10月25日推出的38号大学城北宅地出让价相对2010年诸地块出现了一定程度折让，该地块东至云涛北路规划绿化，南至凌云路，西至规划道路，北至规划绿化。地块为住宅用地，出让面积22161平方米，合33.24亩，容积率2.8，建筑面积6.2万平方米，该地块无需配建保障房用地。起价29164万元，折合楼面价4700元/平方米。再结合流拍量增多的现象综合分析，可以推知土地供给双方的负面预期是明显的。对本报告评估对象的价值构成一定负面影响。五、最高最佳使用分析（一）合法性分析根据估价对象权属登记记载及估价人员实地查勘：估价对象为公司所属的位于省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，适合作为法定用途使用。（二）估价对象利用前提分析 建筑物的合理利用一般有保持现状、装饰装修改造、转换用途、重新利用。估价对象为省市区街道大道号商城1幢1-3层商业房地产。所在区域具有凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心等专业家具、建材市场，估价对象作为家居建材装饰市场（商城），故采用保持现状法定用途为最佳方案。六、估价方法适用性分析依照国家行业标准房地产估价规范，通常的估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入