容积率数值对应的建筑类型.doc

容积率数值对应的建筑类型A! q8 p/ |5 U9 S- J房产论坛,装修论坛,业主论坛一、基本概念 房产论坛,装修论坛,业主论坛D8 w, D9 $ b0 R7 B# # l j1建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（）计算。 2 L8 b; j买房,购房,装修论坛,房产论坛由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 % X2 e; B6 b4 L. L( 新浪乐居房产论坛,装修论坛,业主论坛9 N3 K- d2绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（）计算。 $ O3 X* 从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。 2 H# C2 d+ ) H/ |* V3容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 2 P! R6 w1 x, i买房,购房,装修论坛,房产论坛计算公式：容积率=总建筑面积总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算） 5 x2 D* z& N/ 2 Q. g新浪乐居论坛容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 . j5 n: l9 % n新浪乐居论坛新浪乐居论坛9 R. L( n- p4容积率的内涵及其特性 . v& X. G$ q3 F9 J+ n- o房产论坛,装修论坛,业主论坛- c. 2 P9 p L; z容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 * k( y. L* _* T4 K- R* T: 容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 7 T9 r: D8 D# 2 g5 7 P新浪乐居论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛) % p4 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 ) 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 + ) |% F$ J8 q# N房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛- B9 % J. z房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 6 1 . d) v4 % e. S+ Z7 R8 K楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 , j6 z6 b5 d, S% Q房产论坛,装修论坛,业主论坛 m# C, F V因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 房产论坛,装修论坛,业主论坛! z q+ G9 h i% k$ f; | ; a1 U# ?容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 买房,购房,装修论坛,房产论坛8 U7 Z1 q. _3 ; G& U& f( g- O5容积率对地价的影响规律 买房,购房,装修论坛,房产论坛6 k P7 : j. B# P4 e9 C2 a6 F房产论坛,装修论坛,业主论坛影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。 买房,购房,装修论坛,房产论具体表现在以下几个方面：遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。 买房,购房,装修论坛,房产论坛3 H e9 c; d5 h9 H7 K( H8 容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般 & ?6 u9 I/ l$ S新浪乐居1 5 t* K r; Y I不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 U* B5 b, m4 b5 W0 u买房,购房,装修论坛,房产论坛2 C* n: Y容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 * |3 k m o& A# Y新浪乐居容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 买房,购房,装修论坛,房产论坛2 t( g: h2 L新浪乐居论坛* N: V) wm1 d6.对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 - o- P% H8 s二、容积率与物业类别 7 x* M* h9 U房产论坛,装修论坛,业主论坛+ n1 Y0 n* R. 4 g充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 房产修1容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 3 T, H; i新浪乐居论坛2容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 O: D k2 t房产论坛,装修论坛,业主论坛3容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 + j! e/ E6 s7 + 4容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在 0.81.0时也可以考虑叠加别墅（34层）；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房（45层）； ! G( U5 k, e7 n3 P买房,购房,装修论坛,房产论坛5容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 9 C. R* h新浪乐居6容积率1.52.0，正常的多层+小高层项目。 - O C/ w+ N3 _1 f1 f2 t买房,购房,装修论坛,房产论坛7容积率2.02.5，正常的小高层项目。 nW, D1 j) T8 G K8容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 ) W. w/ E0 b& n买房,购房,装修论坛,房产论坛9容积率3.06.0，高层项目（1933层，楼高100米以内）。 买房,购房,装修论坛,房产论坛) D; _7 V, S3 m# c) X10容积率6.0以上，摩天大楼项目 3 8 j4 y2 ?6 U b新浪乐居论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛9 O: J; G7 h) z注：按高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 房产论坛,装修论坛,业主论坛! K+ r7 o( j三三、容积率与物业类别的综合运用 , O5 $ R J房产论坛,装修论坛,业主论坛+ j3 ?新浪乐居1各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。 - ( B NT, M新浪乐居论坛2参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。 新浪乐居论坛, N L% $ q8 Q$ C* g0 i6 四、最佳容积率的相关理论模型 新浪乐居论坛; C/ Z! p8 Z( k X) j+ a买房,购房,装修论坛,房产论坛1、理论基础 房产论坛,装修论坛,业主论坛0 J2 Y: B$ 新浪乐居h/ a d在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。 买房,购房,装修论坛,房产论坛4 r% 7 V/ W, y2 F P) t7 T9 f. w3 S0 - x房产论坛,装修论坛,业主论坛一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。 % % j8 Bn* Z m7 n6 y$ s2、土地增值模型 房产论坛,装修论坛,业主论坛- E5 b$ s F2 _! K0 T. d1 Q4 S新浪乐居/ Y% q6 R# 5 S在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。 $ E G0 Q9 f% o买房,购房,装修论坛,房产论坛 Y! T( q新浪乐居物业类型 参考容积率 ( X) R3 F/ d+ u( | n$ r房产论坛,装修论坛,业主论坛独幢 0.4-0.5 新浪乐居0 / 3 Q7 d0 G0 RM2 E联排 0.7-0.8 新浪乐居7 L X V2 T多层 1.2-1.5 新浪乐居论坛 U$ L$ o$ w6 Y: ) 1 j小高层（12层） 2.5-3 1 d/ b, * q: - j! K高层（13层以上） 3.5-5 7 h( c# 1 y买房,购房,装修论坛,房产论坛% T% C$ x5 t0 f( N模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则： 买房,购房,装修论坛,房产论坛1 B* v, G. K/ Q每平米土地增值（Zi）=售价（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用参考容积率-每平米土地费用 新浪乐居0 o# V! P x! c, 1 M4 w利润最大值Ymax=（Zi*Xi）D T# D9 g新浪乐居论坛其中：0Xi1 买房,购房,装修论坛,房产论坛! t; 8 3 gXi1 房产论坛,装修论坛,业主论坛9 f. I$ A# hXi*RiJ * ) y7 6 y; Z( b示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元 /平米，参考容积率0.5。 & e6 h- k- 房产论坛,装修论坛,业主论坛& _1 O3 x% S新浪乐居那么 ; A7 Z/ R新浪乐居论坛多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元 i! K7 o9 x别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元 新浪乐居: T* G& 8 m5 ?% c别墅与多层住宅费用简表 新浪乐居论坛G! e7 j5 P( o$ 项目名称 别墅 多层住宅参数 1 O G% _, ( i0 Q( 建安成本 1200 850 元/平米 房产论坛,装修论坛,业主论坛9 * $ I. S) D: 专业费用 250 200 元/平米 j+ e2 y+ B新浪乐居管理费用 36 25 建安成本的3% & l$ ) S1 v* n+ E4 z8 o新浪乐居论坛不可预见费 60 42 建安成本的5% ( F7 r6 F/ s新浪乐居利息 60 42 建安成本的5% 买房,购房,装修论坛,房产论坛3 R8 Q: a2 9 l) B销售费用 340 220 收入的4% 新浪乐居7 n$ q& p9 X营业税及附加468 302 收入的5.5% - j# y+ ?1 B3 h4 I房产论坛,装修论坛,业主论坛新浪乐居% m& R$ * L: 通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值 4845万元。 房产论坛,装修论坛,业主论坛1 x$ N2 f某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。 3 L1 W, y新浪乐居* m+ q b2 j( k3、求解步骤 ( I9 U$ t% R5 v- 新浪乐居0 Z4 v 5 r3 B7 L首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。 . Z X i9 j S# k; x; u新浪乐居论坛第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。 ( l! 7 p& O% N, Z新浪乐居论坛第三步，确定合理的容积率。 新浪乐居论坛3 K6 f$ s最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。 房产论坛,装修论坛,业主论坛+ J; p4 5 f* ?* E2 l. N% B$ H6 H4、相关运用 + m1 ?: I! e# h% 买房,购房,装修论坛,房产论坛; X2