房地产成本控制PPT课件

1 第1节 成本法的基本原理第2节 房地产价格的构成第3节 成本法的基本公式第4节 建筑物的重置价格第5节 建筑物的折旧第6节 成本法运用举例 第4章成本法 2 4 1成本法的基本原理 4 1 1成本法的概念 是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 重置价格或重建价格 然后扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 也称为原价法 成本逼近法 旧有房估方面称重置成本法 重建成本法 成本法求出的价格由多项费用加总而来 因而称为积算价格 3 4 1成本法的基本原理 4 1 2理论依据 可以从买方和卖方的角度分别阐述 1 从卖方的角度来看 是生产费用价值论 即卖方愿意接受的最低价格 不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价 各项费用及正常的利润和税金 2 从买方的角度来看 是替代原理 即买房愿意支付的最高价格 不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价 4 4 1成本法的基本原理 4 1 3适用范围一般而言 只要是新近开发建造 计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产 都可以采用成本法估价 具体而言 适用于以下几个方面 1 在房地产市场发育之初 市场资料较少且透明度不高的情况 2 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价 如学校 图书馆 体育场馆 医院 政府办公楼 军队营房 公园等公用 公益房地产 以及化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产 5 4 1成本法的基本原理 3 适用于单纯建筑物的估价 也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产 4 在房地产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿中 通常也采用成本法估价 6 4 1成本法的基本原理 4 1 4估价步骤搜集有关房地产开发的成本 税费 开发利润等资料 估算重新购建价格 估算折旧 运用相应的公式求出积算价格 7 4 2房地产价格的构成 4 2 1房地产价格的基本组成1 土地取得费用 是为获取一定使用年限的土地使用权所发生的费用 分为三种情况 2 开发成本 土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以直接利用的费用 俗称 三通一平 费或 七通一平 费 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施建设费 3 建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发过程中的税费 8 4 2房地产价格的构成 3 管理费用 4 投资利息 5 销售费用 6 销售税费 7 开发利润 9 4 2房地产价格的构成 4 2 2农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定 4 2 3商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定1 商品住宅价格构成的有关规定1992年7月20日 国家物价局 建设部 财政部和中国人民建设银行联合颁发的 商品住宅价格管理暂行办法 规定 商品住宅价格应以合理成本为基础 有适当利润 结合供求状况和国家政策要求制定 并根据楼层 朝向和所处地段等因素 实行差别价格 商品住宅价格由下列项目构成 成本 利润 税金 地段差价 10 4 2房地产价格的构成 2 经济适用住房价格构成的有关规定2002年11月17日 国家计委 建设部印发的 经济适用住房价格管理办法 规定 经济适用住房价格实行政府指导价 制定经济适用住房价格 应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应 以保本微利为原则 与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价 切实体现政府给予的各项优惠政策 经济适用住房基准价格由开发成本 税金和利润三部分构成 11 4 3成本法的基本公式 4 3 1基本公式估算价格 重新购建价格 折旧上述公式针对下列三类估价对象而作变化 1 新开发的土地 2 新建的房地产 指房地 建筑物两种情况 3 旧的房地产 指房地 建筑物两种情况 基本步骤 首先弄清房地产价格构成 其次估算各构成部分的金额 最后将各构成部分的金额累加 12 4 3成本法的基本公式 4 3 2适用于新开发土地的基本公式所谓新开发土地是指包括填海造地 开山造地 征用农地后进行 三通一平 五通一平 七通一平 等开发而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造的土地进行开发而成的可以直接利用的城市建设用地 基本公式为 新开发土地价格 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 13 4 3成本法的基本公式 对于新开发区土地的分宗估价 公式为 新开发区某宗土地的单价 取得开发区用地的总费用 土地开发总费用 总管理费用 总投资利息 总销售费用 总销售税费 总开发利润 开发区用地总面积 可转让土地面积的比率 用途 区位等因素修正系数可转让土地面积的比率 开发完成后可转让土地总面积 开发区总面积 100 14 4 3成本法的基本公式 例题 某成片荒地面积为2km2 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的正常开发成本为2 5亿元 正常开发利税为0 8亿元 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元 1 2 2 5 0 8 108 2 106 60 375元 m2 15 4 3成本法的基本公式 4 3 3适用于新建房地产的基本公式新建房地价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润在新建建筑物的情况下 新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 16 4 3成本法的基本公式 4 3 4适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下 旧房地价格 土地的重新取得价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧在旧建筑物的情况下 旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 17 4 4建筑物的重置价格 4 4 1重置价格的概念重新购建价格分为重置价格和重建价格 重置价格 是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下 可以采用新的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造一栋与原建筑物在结构 功能 效用上相同的新建筑物的正常价格 重建价格是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下 采用原有的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格 18 4 4建筑物的重置价格 4 4 2重置价格的成本构成 分为直接成本和间接成本两类 直接成本是建筑物建造过程中直接投入的成本和费用 主要包括人工费 材料费 施工机械费 措施费等费用 间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本 不直接构成建筑物的物质实体 主要有勘察 设计 规划费 建设贷款融资费 施工保险费 建筑承包商的管理费 投资者的利润 销售费用等 19 4 4建筑物的重置价格 4 4 3重置价格的估算1 单位成本法 通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的造价资料 并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正 得到待估建筑物的单位价格 再乘以待估建筑物的面积成本或体积 即可求得建筑物的重置价格 20 例 现有一栋建筑面积为250m2的独立式住宅需要评估 经查询资料得知类似建筑物 没有厨房和空调设备 的重置价格和待估建筑物的规模 形状修正系数 则运用单位成本法对该建筑物的重置价格进行评估的结果见下表 21 4 4建筑物的重置价格 2 分部分项法 是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础估算建筑物重新购建价格 即先估算各个独立构件或工程的数量 然后乘以相应的单位价格或成本 再相加 22 23 4 4建筑物的重置价格 3 工料测量法 是先估算建造建筑物所需的各种材料 钢材 木材 水泥等 设备的数量和标准人工数 然后逐一乘以估价时点相应的单价和人工费标准 再累加求和得到建筑物重置价格 24 4 4建筑物的重置价格 4 指数调整法 根据建筑成本指数或变动率 将建筑成本修正到估价时点 以求取建筑物重置价格 以建筑物的历史成本为依据 估算精度较低 通常作为一种辅助方法 结果仅供参考 25 4 5建筑物的折旧 4 5 1概念与实质建筑物的折旧是指建筑物从建造完成以后 随着时间的推移而发生价值减损的现象 建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称为折旧额 分为3种折旧 1 物质折旧 是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失 主要由四个方面的因素引起的 自然老朽 正常使用中的磨损 意外的破坏损毁 延迟维修的损坏 26 4 5建筑物的折旧 2 功能折旧 是指由于消费观念变更 设计更新 技术进度等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺 落后或不适用所造成的价值损失 3 经济折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 噪声污染 空气污染 交通拥挤 城市规划改变和政府政策变化等 27 4 5建筑物的折旧 例题 某旧住宅 估计其重置价格为40万元 破旧地面 门窗等引起的物质折旧为3万元 户型不好 没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元 位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元 试求该旧住宅的折旧总额和现值 折旧总额 3 8 7 18万元 该旧住宅的现值 40 18 22万元 28 4 5建筑物的折旧 有关概念解释 1 耐用年限是指建筑物在受自然或人为作用而发生有形或无形损耗的情况下 所能维持正常使用的时间 年 根据折旧成因的不同 分为 自然耐用年限 或称物理耐用年限 物理寿命 是指建筑物自建成到自然损坏而不堪使用的年数 与建筑结构 所用材料 施工质量 自然环境 维修保养等密切相关 经济耐用年限 或称经济寿命 是指建筑物自建成起预期产生的收益大于其运营费用的持续期 在房地产估价中 采用经济耐用年限 29 4 5建筑物的折旧 2 建筑物的寿命分为 自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时所经历的年数 经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 短于自然寿命 30 4 5建筑物的折旧 3 建筑物的经过年数分为 实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数 有效经过年数是建筑物在估价时点由其状况与效用所显示出的年数 可能短于也可能长于实际经过年数 成本法求取折旧的过程中 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 31 1992年6月5日 建设部 财政部制定的 房地产单位会计制度 会计科目和会计报表 建综 1992 349号印发 对经租房产折旧作了有关规定 这些规定虽然是针对会计上的折旧和 经租房产 但一些参数 如房屋的耐用年限 寿命 残值率等 对估价上求取建筑物的折旧也有参考价值 32 经租房产根据房屋结构分为下列4类7等 钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构 包括框架大板与框架轻板结构等房屋 这类房屋一般内外装修良好 设备比较齐全 砖混结构一等 部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构 外墙部分砌砖 水刷石 水泥抹面或涂料粉刷 并设有阳台 内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋 砖混结构二等 部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重的结构 外墙是清水墙 没有阳台 内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋 33 砖木结构一等 材料上等 标准较高的砖木 石料 结构 这类房屋一般是外部有装修处理 内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋 砖木结构二等 结构正规 材料较好 一般外部没有装修处理 室内有专用上 下水等设备的普通砖木结构房屋 砖木结构三等 结构简单 材料较差 室内没有专用上 下水等设备 较低级的砖木结构房屋 简易结构 如简易楼 平房 木板房 砖坯房 土草房 竹木捆绑房等 34 各种结构房屋的耐用年限一般为 钢筋混凝土结构 生产用房50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房60年 砖混结构一等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 砖混结构二等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 砖木结构一等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 砖木结构二等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 砖木结构三等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 简易结构10年 35 各种结构房屋的残值率一般为 钢筋混凝土结构0 砖混结构一等2 砖混结构二等2 砖木结构一等6 砖木结构二等4 砖木结构三等3 简易结构0 36 4 5建筑物的折旧 4 5 2计算方法1 年限法 是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命 经过年数或剩余寿命之间关系的基础上 分为 1 平均年限法 或直线折旧法 在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等 年折旧率 1 预计净残值率 折旧年限 年折旧额 建筑物重新建造成本 年折旧率 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额 建筑物重新建造成本 年折旧率 t 经过t年建筑物的现值 建筑物重新建造成本 1 年折旧率 t 37 4 5建筑物的折旧 例题 某建筑物的资产原值为2500万元 折旧年限为10年 预计净残值率为5 按平均年限法计算年折旧额 年折旧率 1 10 10 9 5 年折旧额 2500 9 5 237 5万元练习1 某固定资产原值8万元 净残值率为5 折旧年限为5年 若用直线折旧法折旧 则每年应计提的折旧为多少 15200元 38 4 5建筑物的折旧 练习2 某建筑物的建筑面积200m2 单位建筑面积的重置价格2500元 m2 经济耐用年限为40年 已使用7年 净残值率4 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额及现值 建筑物的重置价格 2500 200 50万元 年折旧率 1 4 40 2 4 年折旧额 50 2 4 1 2万元 折旧总额 1 2 7 8 4万元 现值 50 8 4 41 6万元 39 4 5建筑物的折旧 练习3 某建筑物的建筑面积100m2 经过年数10年 单位建筑面积的重置价格500元 m2 经济寿命30年 预计净残值率5 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额及现值 40 4 5建筑物的折旧 2 双倍余额递减法 折旧率在数值上等于直线法折旧率的两倍 年折旧率 2 折旧年限 年折旧额 建筑物重新建造成本净值 年折旧率最后两年的折旧额 建筑物重新建造成本净值 净残值 2 41 4 5建筑物的折旧 例题 某建筑物的资产原值为2500万元 折旧年限为10年 预计净残值率为5 按双倍余额递减法计算年折旧额 解 年折旧率 2 10 100 20 见下表所示 42 练习1 某建筑物的原值为6万元 无残值 使用年限为5年 若采用双倍余额递减法计提折旧 则第2年应提折旧额为多少 年折旧率 2 5 100 40 则第2年的净值 6 6 40 3 6万元 则第2年的应提折旧额 3 6 40 1 44万元练习2 某固定资产原值10000元 预计净残值为4 预计使用年限为5年 采用双倍余额递减法计算各年的折旧额为多少 43 4 5建筑物的折旧 3 年数总和法 原理 每年的折旧额是折旧基数乘以某一特征的分数 这个分数的分子为建筑物的剩余年数加1 尚可使用年数 分母为从1加到建筑物的耐用年限N的和 折旧年限内各年年数总和 折旧率逐年递减 年折旧率 折旧年限 已使用年限 折旧年限 1 折旧年限 2 年折旧额 建筑物重新建造成本 预计净残值 年折旧率 44 4 5建筑物的折旧 例题 某建筑物的资产原值为2500万元 折旧年限为10年 预计净残值率为5 按年数总和法计算折旧 45 4 5建筑物的折旧 练习1 购买一计算机 原价10000元 预计净残值为1000元 折旧年限为5年 则采用年数总和法计算第1年折旧额是多少 练习2 某固定资产原值15万元 预计净残值为1万元 使用年限为5年 按年数总和法计提折旧 则第3年应提折旧额为多少 46 4 5建筑物的折旧 2 实际观察法 估价人员对待估建筑物结构 装修 设备等的完好情况进行实地观察 并对由物理 功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况予以统计 判断建筑物总的折旧程度或成新度的方法 47 4 5建筑物的折旧 我国原城乡建设环境保护部发布的 经租房屋清产估价原则 规定 根据建筑物的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目的完好 损坏程度 可将建筑物划分为完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房和危险房五类 48 房屋完损等级的判定依据和成新度 完好房 结构构件完好 装修和设备完好 齐全 完整 管道畅通 现状良好 使用正常 或虽然个别分项有轻微损坏 但一般经过小修就能修复的 十 九 八成 基本完好房 结构基本完好 少量构部件有轻微损坏 装修基本完好 油漆缺乏保养 设备 管道现状基本良好 能正常使用 经过一般性的维修能恢复的 七 六成 一般损坏房 结构一般性的损坏 部分构部件有损坏或变形 屋面局部漏雨 装修局部有破损 油漆老化 设备 管道不够畅通 水卫 电照管线 器具和零件有部分老化 损坏或残缺 需要进行中修或局部大修更换部件的 五 四成 49 严重损坏房 房屋年久失修 结构有明显变形或损坏 屋面严重漏雨 装修严重变形 破损 油漆老化见底 设备陈旧不齐全 管道严重堵塞 水卫 电照管线 器具和零部件残缺及严重损坏 需进行大修或翻修 改建的 三成以下 危险房 承重构件已属危险构件 结构丧失稳定及承载能力 随时有倒塌可能 不能确保住用安全的 三成以下 50 4 5建筑物的折旧 3 成新折旧法 根据建筑物的建成年代 新旧程度等 确定建筑物的成新折旧程度 直接求取建筑物的估价时点价值 建筑物估价时点价值 建筑物的重新建造成本 建筑物的成新率 51 4 5建筑物的折旧 4 综合法 将年限法和实际观察法结合起来 综合测算建筑物的折旧情况和程度 采用简单算术平均或加权算术平均等方法求得的结果综合 通常先以年限法为基础计算折旧 然后根据实际观察法进行修正 52 例题 今有一建筑物 建筑总面积1200m2 在估价时点时 已使用12年 该类建筑物的重置价格为600元 m2 耐用年限40年 估价师现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年 残值率5 试用直线折旧法计算其年折旧额 折旧总额 并估计其现值 53 4 5建筑物的折旧 求取建筑物折旧的方法 还可分为综合折旧法 分类折旧加总法和个别折旧加总法 估算程度逐渐细致 宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目两部分 修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的 为可修复部分 反之为不可修复部分 对于可修复项目 直接估算其修复费用作为折旧额 对于不可修复项目 再将其分为短寿命项目和长寿命项目 然后采用年限法或成新折旧法分别计算其折旧额 最后将修复费用 短寿命项目的折旧额和长寿命的折旧额相加 便得到建筑物的折旧总额 54 例 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 已使用3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 已使用10年 残值率假设均为零 试计算其折旧总额 1 可修复部分的折旧额 2万元 2 短寿命项目的折旧额 30 3 5 60 10 15 58万元 3 长寿命项目的折旧额 180 2 30 60 10 50 17 6万元 4 折旧总额 2 58 17 6 77 6万元 55 练习 某建筑物的重置价格为390万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为3万元 装修的重置价格为40万元 平均寿命为5年 已使用3年 设备的重置价格为100万元 平均寿命为15年 已使用10年 残值率假设均为零 试计算其折旧总额 1 可修复部分的折旧额 3万元 2 短寿命项目的折旧额 40 3 5 100 10 15 90 67万元 3 长寿命项目的折旧额 390 3 40 100 10 50 49 4万元 4 折旧总额 3 90 67 49 4 143 07万元 56 4 5建筑物的折旧 4 5 3求取折旧应注意的问题1 房地产估价上的折旧与会计上的折旧的区别 2 土地使用年限与建筑物耐用年限的问题 相冲突时 以时间较短者为耐用年限 建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 建筑物的建设期不计入 土地所属的是有限期的使用权 建筑物的耐用年限与土地使用年限可能不一致 所以计算建筑物折旧所采用的耐用年限有以下几种情况 57 4 5建筑物的折旧 1 建筑物耐用年限短 早 于土地使用权年限时 应按建筑物耐用年限计算折旧 例1 某幢普通商品住宅是在出让土地使用权的土地上建造的 土地使用权出让年限为70年 建设期为3年 建筑物的经济寿命为60年 在计算建筑物的折旧时 其经济寿命为60年 58 4 5建筑物的折旧 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其耐用年限早于土地使用权年限而结束时 应按建筑物耐用年限计算折旧 例 一座旧写字楼 建成以后8年补办了土地使用权出让手续 出让年限为50年 建筑物经济寿命为45年 计算建筑物折旧的经济寿命为45年 59 4 5建筑物的折旧 2 建筑物耐用年限长 晚 于土地使用权年限时 应按土地使用权年限计算折旧 例 某商场是在出让土地使用权的土地上建造的 土地使用权出让年限为40年 建设期2年 建筑物经济寿命为60年 其建筑物折旧的经济寿命为38年 60 4 5建筑物的折旧 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时 应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧 例 某一宗估价对象房地产是一座由旧厂房改成的超市 在该厂房建成5年以后补办了土地使用权出让的手续 土地使用权出让年限为40年 建筑物的经济寿命为50年 则建筑物折旧的经济寿命为45年 61 4 5建筑物的折旧 3 连体建筑物的使用年限 主体 裙楼之分 主体与附属设备之别 应分别计算 练习 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限为40年 建筑物的耐用年限为50年 在这种情况下 建筑物的经济寿命为多少年 43年 62 4 6运用举例 案例1 某地块面积为15000m2 是通过城镇土地出让而得到的 出让金为10万元 亩 拆迁费5万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 3万元 亩 土地开发周期为2年 第一年投入资金占总开发费的40 开发商要求的投资回报率为10 银行贷款年利率为6 试评估该土地开发后的价格 63 1 估算土地取得成本 10 5 15万元 亩 225元 m2 2 估算土地开发成本 3亿元 平方公里 3万元 亩 345元 m2 3 估算投资利息 假设土地取得成本一次性投入 土地开发成本分阶段均匀投入 则土地取得费利息 225 1 6 2 1 27 81元 m2 64 土地开发费利息 345 40 1 6 1 5 1 345 60 1 6 0 5 1 18 72元 m2 投资利息总额 46 53元 m2 4 估算开发利润 225 345 10 57元 m2 5 估算土地价格 土地单价 673 53元 m2 土地总价 10102950元 65 案例2 某房地产为一栋政府机关办公楼 钢筋混凝土框架结构 该房地产地处市中心 占地面积400m2 建筑总面积1200m2 始建于1985年5月 以后未曾改建 要求评估该办公楼在2005年5月的市场价格 1 选取评估方法 由于待估房地产为政府办公楼 无直接经济收益 也少有交易情况 故采用成本法进行估价 2 选择计算公式本例属于已有房地产估价 应选择成本法中已有房地产估价公式 房地产价格 土地的重新取得价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 66 3 计算土地的重新取得价格采用市场比较法评估土地价格 收集到该地最近成交的类似交易实例A B C 其基本资料如下 实例A 土地面积350m2 交易日期为2005年4月 土地单价为2100元 m2 实例B 土地面积380m2 交易日期为2005年3月 土地单价为2500元 m2 实例C 土地面积300m2 交易日期为2004年12月 土地单价为2000元 m2 67 根据被评估土地与交易实例A B C进行比较 分别对交易实例价格进行交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正和个别因素修正 相关的修正系数见表 交易实例修正情况表 68 通过对交易实例A B C的交易价格修正 采用简单算术平均法计算待估土地的单价 待估土地单价 2046 2651 2296 3 2331元 m2 待估土地总价 2331 400 93 24元 4 计算建筑物的重新购建价格现时与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价 含合理利润 税费等 为1150元 m2 以此作为估价对象建筑物的重置价格 即1150元 m2 则估价对象建筑物的重新购建总价 1150 1200 138万元 69 5 计算建筑物的折旧采用直线折旧法计算折旧 根据有关规定 钢筋混凝土结构的非生产用房的耐用年限为60年 残值率为0 由于该房地产为政府机关办公楼 土地为行政划拨用地 无使用年期限制 故耐用年限不受土地使用权年限的限制 为60年 待估建筑物的折旧总额 138 20 60 46万元6 求取该房地产在估价时点的价格房地产总价格 93 24 138 46 185 24万元 房地产单价 185 24 1200 1543 67元 m2 70 案例3 1 待估房地产状况 待估对象为政府机关办公室 坐落在某城市建成区内 交通比较方便 土地平整 土地总面积为3000m2 建筑总面积为9000m2 建筑物建成于1981年7月 建筑结构为钢筋混凝土结构 2 估价要求 要求估价该政府办公楼在2001年7月的市场价格 3 估价方法 该房地产为政府办公楼 既无经济收益 也少有交易情况 故采用成本法进行估价 71 4 估价过程 1 选择计算公式 该房地产估价属于成本法中旧房地产估价 需要评估的价值包括土地和建筑物的价值 故计算公式为 房地