酒店式公寓售价及推算.docx

协信中心项目概况协信中心是由写字楼、酒店、居住型公寓及购物中心组成的城市综合体项目，业态分布全面。项目特点l 项目位于江北观音桥步行街，居于核心商务区以及核心商圈内，其中居住型公寓是江北区域唯一的高端精装修公寓物业，其入市填补了市场空白l 项目整体规模较大，项目协同效应明显，配套设施完善l 项目具有实力雄厚的开发商A. 精装居住型公寓，24286平方米B. 希尔顿逸林酒店，26879平方米C. 协信中心写字楼，36000平方米D. 星光68购物中心，34329平方米协信中心项目主要指标协信中心A馆硬件设施一般，但物业服务及高端购物中心为整体形象加分不少，软性指标对于居住型公寓的重要性可见一斑l 地理位置：江北区观音桥步行街(核心商务集聚区)l 交房标准：精装标准l 容积率：8.86l 停车位：800个(整个综合体项目)l 公寓建筑形态：高层(总高32层，居住型公寓3-32层)l 得房率：78%l 电梯配置：3部客梯l 建筑层高：3米l 生活设施：不通燃气l 用地性质：商业用地指标分析1. 协信中心公寓在户层划分及得房率方面做得较好，层高一般，电梯及车位的配比相对紧张2. 但从硬件指标来看，协信中心并不出众，但其在装修品质、物业服务品质方面有较大改进，且受惠于高端零售的支持，整体形象良好协信中心项目装修情况精装修交房，装修报价在2000-2500元/平方米范围内，以港式的装修风格为主，着重实用性并具有一定的品质感主要装修指标墙纸仿皮墙纸浴霸奥普空调海尔冷暖式分体空调卫浴洁具科勒热水器史密斯洗涤槽整体式人造石厨房电器海尔地板柚木地板智能系统弗曼科斯(FERMAX)点评l 达到精装修标准，所提供的墙体、地板、厨房及卫浴等能够满足日常生活的需要。l 装修风格追求以原木色调为主，显得典雅大气，光线柔和，较为注重细节，符合居家要求l 配备床具，能够实现”拎包入住”，在功能设计上更加适合商务人士居住协信中心项目市场表现协信中心A馆购买者中大部分为本地投资客，区域优势、投资销售策略以及高端购物中心为项目带来良好的市场表现协信中心市场表现开盘日期2008.11总套数420到达50%日期2009.06到达50%所需要的时间7个月到达90%日期2010.07到达90%所需要时间20个月月平均销售套数20套清盘日期2010.09开盘价格13000元/平方米(含装修)收盘价格20000元/平方米(含装修)增长率44.9%销售策略从中间往两端销售，面向步行街单位比背向单位单价高600元/平方米，楼层之间单价相差200元/平方米，高层单价高l 协信中心A东95%为投资客购买，其中本地人比例达到75%l 协信中心市场表现情况较好，价格也处于市场领先地位，收盘价格与重庆现有中端别墅项目相近，高于一般豪宅项目（且去化速度也高于豪宅物业）。同时，其分期开盘策略对其去化速度造成不利影响l 该项目由于入市单价较高，市场承担能力有限。因此，一期开发15-23层单位时，推出5年无忧投资计划，置业者只需支付房款的20%，并与协信中心签订合同，在交房的五年内，可获得最高每月3740元的出租回款。一期销售完毕后，即取消该政策l 星光68购物中心引入后，对其居住型公寓销售有明显的促进和推动作用。目前希尔顿逸林店入驻B座，该物业有望进一步升值协信中心项目总体评价协信中心以吸引投资客为主并拥有广大的终端客户群体，高端购物中心为项目加分不少，但硬件配置偏低造成用户的居住感不佳项目参考价格l 租售策略合理：该项目入市单价较高，市场承担能力有限，因此，一期开发的15-23层单位时，推出5年无忧投资计划，这一策略对投资型购买者吸引力很大，也有效的加速了项目去化l 业态分布完善：该项目位于综合体之中，酒店、写字楼、商场等配置齐全，且底座为星光68购物中心，汇集大量一线品牌，其高端形象也辐射到公寓物业l 投资价值明显：项目主要面向投资客，是观音桥区域第一个高品质居住型公寓，具备了稀缺性与升值空间，同时项目以小户型为主，套内45平方米左右的单间配套适宜散客投资，也能满足大部分子用着的面积需求l 装修标准适中：项目采取精装规格，并配置了生活必须的家电，所采用的材质及电器具有一定的品质感，但仍以实用为主，不因过分追求豪华而抬高成本，与目标用户（商圈附件商务人士）的需求相吻合项目借鉴意义部分重要硬件指标仍有待提升：电梯配置过少，车位数量过少，较大程度上影响了业主的居住舒适感。通廊式的平面设计，相对提高了得房率；中端的装修配置，不仅控制了单户的总价，同时也兼顾到自用和投资客户的购买需求鸿德181项目概况该项目由写字楼、居住型公寓及服务式公寓组成的综合型项目，由烂尾楼改造规划而成，现阶段属于改造过程l 项目位于解放碑八一路与中华路的交界处，居于商圈的核心区域，该物业属于烂尾楼改造，现今规划为集创意型写字楼