金水·元亨2014年第二季度营销策划方案.doc

河南和创房地产营销策划有限公司 金水元亨营销策划执行方案（14年第二季度）河南和创地产营销策划有限公司金水元亨项目组2014-03-19PART | 01 剩余房源统计项目目前剩余房源102套，其中一半左右为25层以上房源，单价更高，这就给以后的销售带来更大的压力。所售房源中，一房户型更受投资客户青睐，两房、三房户型相当。PART | 02 市场扫描1）、大势不容乐观进入3月份以来，楼市没有出现往年量价齐涨的局面，反而出现某些城市降价，全国成交量下滑的趋势。银行资金收紧，各家银行收紧房贷，特别是取消贷款利率优惠，对房企来说，2014面临更大的压力。2）、项目领跑市场对佳田新天地、鹰城世贸来说，我们项目有工期上的绝对优势；佳田新天地爱情小公寓推出，首付10万起，我们项目低首付政策应时推出，销售上占尽先机。儒骏和园与我们项目相比，工期和价格相当，但我们有推广和销售政策上的优势，可以说，我们项目现在已经成功地跑在了市场的前面。PART | 03 第二季度销售任务月份4月份5月份6月份总计任务15套15套15套45套总销金额912万912万912万2736万回款金额273.6万273.6万273.6万820.8万按照总销金额的1.5%计算，本季度推广费用需控制在410400元以内。年内从丹尼斯筹备处得到销售，丹尼斯百货的开业时间是“5.1”左右，所以我们第二季度的任务定的偏高，但由于工期和商户进场装修的推后，丹尼斯的开业时间推迟到了7、8月份，甚至是“10.1”前后，使我们失去了可乘之机，本季度的任务，对我们来说，还是很有挑战性的。PART | 04 营销策略目标：跑赢市场大势，短期内实现快速蓄客、快速销售的目标。策略：借丹尼斯之势，拓宽客户渠道。 针对丹尼斯员工和商户：丹尼斯招聘和招商工作早已结束，预计商户会达到数百家，员工数千名（包括商家促销员）。优惠措施：丹尼斯商户和员工凭相关证件（身份证和进场合同复印件）购房优惠200元/平米。 针对投资客户：数百家商户，数千名员工，丹尼斯一旦开业，会带来巨大的租房市场，以后丹尼斯周边会是全市房租涨的最快的地方，我们项目作为丹尼斯百货旁唯一项目，升值潜力巨大。但就现在而言，租金上涨、升值潜力对客户来说都还不是可观可感的，这就需要我们在宣传上和销售说辞上，对客户加以引导。PART | 05 推广策略策略：报广保证来电，暖场活动促使来访。形式内容备注推广主题稀缺性+准现房+升值潜力以租金升值、物业升值为主推广组合报广+短信+派单以短信和拓客为主推广计划报广每个月至少一版，短信每周5万条置业顾问自己派单为主PART | 06 暖场活动以经验来看，任何形式的暖场活动都是第一次效果好，再做一次效果就大打折扣，比如美甲、插花、盆栽都是这样，所以本季度暖场活动力求新颖。备选活动如下：1）、抓钱活动抓到多少钱，送多少旅游基金“5.1”为旅游旺季，我们可以在4月底适时推出送抓钱送旅游基金活动。活动内容：把一元纸币放到抽奖箱里，可以配上五元和五角的纸币，让客户去抓，客户抓到多少送多少，每组客户只可抓一次（当天成交客户可以多抓）。从放进抽奖箱的纸币上做好控制，让客户每次最多抓出50元左右。2）、母亲节送康乃馨5.1客户大多选择出游，其他地方活动也多，我们应该避开这个节日。5月11日为母亲节，而且是周日，我们可以周六、周日做两天活动，母亲节预约客户到售房部，送康乃馨一束。考虑其他案场也会做类似活动，可以送盆栽康乃馨让对母亲的爱更持久，或者加入其它环节，如抽奖送烧水壶、食用油。3）、T恤衫DIY天气转热，又到穿T恤的季节了，我们可以邀请客户来自己动手做，把自己喜欢的照片、图片、文字等印在白色的T恤上，T恤分大、中、小三个号，客户可根据身材自己选择，还可以定制情侣装、亲子装等。考虑其他案场也会做类似活动，我们要在时间上赶在前面，在6月份以前做这个活动。4）、“清凉一夏”“活动夏季到来，天气炎热，中草药凉茶不仅可以解暑，长期喝对人的身体也很有好处。我们可以准备金银花、菊花、罗汉果、山楂、板蓝根、蒲公英等中草药，请一位中药医生，根据客户体制，比如脾胃虚弱型，心火旺盛型等，为客户现场配置凉茶，并介绍凉茶的饮用方法。客户体制根据客户自己介绍，由中医判断。PART | 07 推广预算形式数量单价季度费用报广每月一版5.5万/版165000元短信短信20万条/月，共60万条0.05元/条30000元单页60000份0.2元/张12000元暖场活动每月2场每场费用预计2000元12000元机动费用预计