城市商业业态规划及指标建议.ppt

北大 云城市商业业态规划及指标建议 四川新港地产顾问公司 开发商对项目的期望 Cloudcity 商业自持体量不高于15 项目商业部分销售为主 体量巨大我们应如何思考 云城市各地块组团落位 Cloudcity 云办公落位 总部基地 高端写字楼集群 研发中心孵化园 青年公寓 写字楼 云酒店落位 旅行客栈 高星级酒店 度假酒店 云商圈落位 购物公园 奥特莱斯 ShoppingMall BLOCK街区餐饮娱乐休闲主题旅游街区 云商圈落位 餐饮及社区商业 酒吧休闲娱乐 公寓及写字楼集群 高星级酒店 社区商业 项目首期341亩地分析 Cloudcity 项目首期开发地块属性 项目首期341亩地块范围 西临凯里中路 东至甲秀路 北至阳关大道以北120米 项目首期341亩地块指标 A区阳关大道以北120米 总容积率为4 其商业占比50 A B B区整体容积率大于2 项目首期地块周边路网未明确呈现时间不低于2的容积率何种产品能一炮而红 快速销售 小面积低总价产品是销售主流 面积区间在30 120平米的产品去化速度最快如金阳步行街 绿地联盛国际 西南国际商贸城等小面积商铺去化率均在80 以上 贵阳市场100 以下的商铺占2012年整体去化商铺的70 以上 随着2015年高铁开通 贵阳商业市场不断发展 通过对成都龙湖时代天街 蓝光空港国际城 金牛万达广场等项目的销售情况进行分析 我们认为 面积在20 150 的小面积低总价产品将是贵阳未来热销的产品 3 5年后 什么才是销售的主流产品 项目首期地块规划 文体配套用地 大面积绿地 绿化通道 文体配套用地将作为商业用地进行思考 考虑其用地性质 我们将放置部分非销售型商业绿化通道将项目商业地块的商业作了区隔 影响商业整体价值 我们将把绿化用地作为商业 进行整体考虑大面积绿地暂时不做商业思考 项目首期地块交通 阳关大道预计在2013年实现通车 作为高铁站的车流疏散通道 未来车流强度较大 交通交汇处为阳关大道下穿隧道 甲秀北路为城际快速通道 与项目仅有一处出入口 并与高铁站出口相接 未来出口周围将是项目商业价值最高点 凯里中路与阳光大道交汇处无道路下穿等因素影响 周边商业价值及昭示型均较好 高铁站对项目商业布局影响 高铁站对项目商业布局影响 首期地块主要位于高铁站影响区 高铁站对项目商业布局影响 较高密度的建筑群以购物娱乐 度假休闲 主题娱乐 商务等为主 项目参考案例分析 Cloudcity 蓝光空港国际城 建筑面积 约260万平米占地面积 约1000亩开盘时间 2012年3月容积率 2 83车位 11000个 配套设施 四川大学江安校区 成都信息工程学院 西南名族大学 四川省职业艺术学院 成都体育学院分院 川师附小 金苹果幼儿园 借鉴原因 位于城市新区 交通枢纽地段周边产业规划以总部基地为主 产业发展对项目商业带动强商业开发采取总部基地先行 以总部基地人群带动商业发展韩国城模式能否能复制到我们项目 中小面积商铺为主力去化产品 项目借鉴点1 新区大盘规划 大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用 形成企业集群 吸引企业人群入驻 刺激消费 促进商业氛围的形成 项目借鉴点2 总部基地先行 效果图 总部基地总体量约56万方 入驻企业以大型国有企业或网络公司为主目前已有葛洲坝水利工程有限公司 山东高速公路有限公司 中国核工业中原建设成都分公司 成都迪凡网络科技有限公司 壹名集团 成都天意天映数字科技传媒有限公司 成都神州网络有限公司 成都索贝数码科技股份有限公司 四川康定机场有限责任公司 四川艺森文化传播有限责任公司 新华社中国新闻发展深圳公司成都办事处等20家企业入驻 项目借鉴点2 总部基地先行 效果图 总部基地为项目首期商业开发项目 利用总部基地所带来的高端商业人流 产生大量的商业消费需求 进而带动项目整体商业氛围的提升我们项目能否借鉴此类商业开发模式 项目借鉴点3 韩国城业态规划 超市 乐天玛特 百货 未定 以韩国特色服饰 美容 美发等为主要规划品牌 酒店式公寓 LOFT和SOHO SOHO LOFT 效果图 项目借鉴点3 韩国城业态规划 与项目旁边青年创业产业园相连 利用产业园所带来的企业人群消费 促进商业氛围及公寓销售 并且利用公寓带来的人气 提升商业氛围 促进商业销售 利用商业 公寓与办公物业的有机结合 促进物业整体价值的相互带动和提升 项目借鉴点4 小面积商铺 当期公寓销售集中在韩国城区域 当期韩国城区域风情街区 1楼 2楼 目前在售商铺定位于酒吧一条街 以底商为主 项目借鉴点4 小面积商铺 1楼 2楼 3楼 项目借鉴点4 小面积商铺 对我们项目的启示 城市新区 交通枢纽的大盘开发 周边以产业经济为主 建议借鉴结合产业经济和交通优势 开发大体量的办公物业 导入产业经济人口我们项目首期开发商业地块为主 建议优先开发总部基地部分 优先导入北大资源的相关金融医疗等企业入驻 带动项目商业价值提升借鉴韩国城业态布局模式 利用办公物业与商业和公寓产品之间的有机联系 相互促进 带动项目整体的销售及商业价值的提升建议我们项目商铺以小面积低总价的产品为主 降低投资门槛低 实现快速销售 龙湖 时代天街 成都 项目总体量180万 商业体量160万 其中开发商预计自持体量低于50万方 定位为集休闲购物 行政办公 餐饮娱乐 星级酒店 创意产业 城市广场 文化艺术七大城市 借鉴原因 城市新区的大体量商业 周边商业氛围还不成熟周边富士康等企业大体量产业人口导入 为项目未来主要消费人群项目大体量公寓产品的规划为满足周边产业人口临时性居住和投资需求天街产品设计 让主力商业与情景商业街有机结合 促进人流的导入 项目商业借鉴1 大体量公寓和商业街 针对周边富士康 华为等产业人群 开发大体量公寓及商业街产品 吸引产业人群投资 以热销带动项目商业价值的提升 各个商业部分相互结合 大型集中商业体和专业市场吸引消费人群及消费 情景商业街则差异化定位 满足不同消费功能需求 项目商业借鉴2 商业业态组合 商铺以小面积低总价产品为主 二期首批次在售商铺 共计约2万 以100 以下小商铺为主 其中20 70 商铺个数占到总个数的60 以上 产品投资总价控制在200万以内 项目商业借鉴3 小面积低总价产品 4 8m层高半跃层LOFT设计 多功能小面积低总价 loft产品以70 80 占65 以上 同时 以4 8m层高设计 主要面向高新西区及保税区相关产业链中的成长型公司 小面积 低总价 以及办公兼投资的功能 户型图 意境图 项目商业借鉴3 小面积低总价产品 精品SOHO公寓 兼具居住与办公功能 层高均3 1米 以48 和87 两种户型组合 87 户型占到80 此类产品可面向商务人士居住 同时又具备办公以及酒店物业要求 48 户型 87 户型 项目商业借鉴3 小面积低总价产品 酒店式公寓 小面积 低总价 投资门槛低至极限 面积均为27 的精装公寓产品采用3m开间 7 5m进深 在同类公寓产品中 以总价16万 套起的极低总价 获得市场竞争力 项目商业借鉴3 小面积低总价产品 项目商业借鉴4 商业天街连廊设计 对我们项目的启示 作为城市新区的大盘 前期针对产业客群开发公寓和小面积商铺产品 以较低投资门槛制造热销效应 抢占市场利用主力商业卖场吸附人流及消费 休闲娱乐购物街区作为补充 吸引不同的消费群通过天街产品设计 让项目内部消费人流能更加合理的流动和导入开发小面积 低总价适宜办公和居住的公寓型产品 降低投资门槛 提升产品投资价值 项目首期地块业态落位 Cloudcity 如何规划 才能保证项目整体价值的体系确立 如何规划 才能保证项目后期商业价值的逐步提升 如何规划 才能促进项目商业最大化销售 项目的未来 适宜销售的商业类型梳理 商业街 专业市场 写字楼 公寓 酒店 主题型商业 吸引目的性消费者 大规模批发零售型商业 适合销售 吸引固定的高端商业消费客户 商业配套产品 适宜出售 先招商 后期可通过酒店自持物业方式变现 项目首期销售商业类型匹配 商业街 专业市场 写字楼 公寓 酒店 商业档次和形象较高 利于销售和吸引人流 商业档次较低 且高铁难以支撑大规模货运 吸收城市高端商业客户 作为高铁站配套进行打造 丰富项目产品组合 吸附高铁站往来客流 项目首期其他商业类型 为了更好的保证商业销售 我们在建议项目放置大体量销售型商业的同时 还需放置ShoppingMall等大体量集中式商业 利用大型主力店入驻刺激销售和提升项目形象 项目首期地块云业态落位 ShoppingMall ShoppingMall ShoppingMall指标及设计 利用退台式设计 保证项目景观资源及可视范围的最大化 与购物公园建筑特色向协调 提升项目形象和品质感 购物公园 购物公园 购物公园规划 中央购物公园通过天街和连廊设计使各个部分间有机连接标志性的建筑设计成为项目的核心标识系统和游憩目的地 购物公园规划 购物公园规划 利用天街合理引导各商业部分之间的人流流动 提升项目整体商业价值退台式设计大气 美观 增加购物公园商铺的可利用空间和附加值 BLOCK街区餐饮娱乐休闲主题旅游街区 奥特莱斯 休闲街区 各个产品体量及业态布局 休闲街区规划 以开放式的休闲商业街区为主 商业街2层 街后4 5层为旅行客栈 公寓等产品 让居住与商业集中融合 以丰富商业配套和休闲配套 以及富有情调的景观 构筑一站式购物休闲体验中心 奥特莱斯规划 建议以开放式街区和小独栋设计 与购物街区建筑相呼应 总部基地 建议项目前期先开发总部基地部分 导入北大资源的金融 医疗配套 高新技术等企业引入办公人群 利用其带来的高端消费需求 促进项目后期商业销售和整体价值提升 总部基地规划及指标 连排独栋产品 写字楼 布局2栋单层面积约为1400 的22层 4米层高的甲级写字楼 写字楼 青年公寓 B A 餐饮及社区商业街 以特色餐饮和社区配套为主题 通过开放式街区与临街建筑退台式设计形式 与总部基地建筑风格呼应1层商业面积在50 100平米 层高5米2层商业面积在150 300平米 层高4 5米3层商业面积在300 500平米 层高4米 产品布局建议 餐饮及社区商业街 整体体量控制在约2万平米 娱乐会所 由于地块性质原因此部分不能直接销售 建议娱乐 运动会所总体量在1 5 2万平米 以开放式街区及景观打造为主 酒店 配合高铁经济及城市未来放置高星级酒店 吸附高铁和项目周边人流 项目建筑形态建议 Cloudcity 区域A建筑风格建议以大气的现代风格 配合项目整体形象树立和展示区域B建筑风格建议以官式建筑风格为主 与项目北大文化相融合 官式建筑风格 官式建筑风格 项目景观设计建议 Cloudcity 水景轴线 以水景为项目整体景观轴线打造进行建筑打造 以船 筏等 以漂浮结构形成大地艺术景观 水景轴线 街区广场 项目智能云建议 Cloudcity 产业园区云智能 各户独立智能云网络 可视对讲功能家居安防功能照明及电动窗帘控制功能网络控制等多种控制方式场景控制功能信息发布及查询功能电话远程控制功能网络家电控制功能网络远程控制功能 产业园区云安防 各户独立智能云网络 每个企业分