我国房地产市场发展走势研判.ppt

2008年中国房地产市场发展走势研判 2008易居 中国 房地产研究院版权所有 保留所有权利 未经版权所有者书面许可 不得对本文档及其部分进行任何形式的复制 修改或移作他用 2008年4月 注 与去年10月份峰值相比下跌19 07年房地产市场开创了一番新局面 繁荣过后大部分区域受政策影响进入调整期 大部分区域成交量都大幅萎缩 但价格变动相对各异 近期各城市新增 典型 项目表 近期各城市新增项目表 时间 阶段 城市房地产发展周期 1 2 3 2 跨度趋长性 我国房地产周期的频率 自80年代以来大约都是5年发展 2年低落 约7到8年为一个周期 而随着国民经济逐步发展 市场及行业的逐步成熟和健全 这个周期有延长的态势 4 阶段差异性 我国房地产的周期中 调整期相对比较短 而发展期时间比较长 这显示出市场需求持续旺盛这样的特点 它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区 1 区域特殊性 房地产自身的区域性特别明显 尤其是珠三角 长三角 环渤海 中西部等区域房地产发展周期特征更是不一 3 波幅渐缓性 随着国民经济持续向好的带动 以及房地产自身发生发展机制的不断健全 周期性的 斜率 波动有趋缓的态势 中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论 各城市所处周期 各典型城市2008年走势预期 各典型城市2008年走势预期 长三角 短暂调整 价格稳定 量是关键 2008年第一季度延续了房贷新政 信贷紧缩的影响以及2007年末成交低迷的势头 供求双方依然以观望为主 成交量仅为去年同期47 但是 进入3月以来 供求双低的局面已被打破市场供求情况受到调控政策影响明显 上海 无论调控与否 上海市商品住宅价格基本上比较平稳 增速较为缓慢 增幅平稳 一系列的调整政策对整体市场的潜力并没有影响 这一点充分体现在价格的坚挺上 并且这种向上的趋势会仍然保持 实际成交价格与趋势线走势吻合度比较高 偏高幅度 7 6 高点 低点 回调幅度 7 5 上海 07 12 08 3月新开盘项目基本无打折情况 3月新开盘销售率基本在30 40 大盘表现稳健 整体销售优于中小盘定价合理的产品得到市场的青睐 尤其是性价比高的小户型 例如万科金色雅筑 规划无特色 产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓 热销 3月23日开盘 228套房源四天内销售53 周边项目 金谊河畔销售均价13 663元 平方米浦发博园销售均价13 915元 平方米 万科金色雅筑 万科中林苑 上海 供不应求情况长期存在 目前市场价格于趋势线以下 价格回调幅度要求约为最高点的5 左右如市场价格回调到位 市场将在二季度出现回暖 南京 07 12 08 2月新开盘项目大量减少 传统供应主力的新三区 浦口 江宁和六合 出现暗折情况 折扣为2 3个点 个别楼盘5个点 江北区域打折情况普遍 基本折扣都在95折折扣多少对于销售速度影响不大 市场受青睐的仍然是品质好 知名开发商的楼盘总价控制较好的小户型比较受市场青睐 例如东渡国际青年城 热销 2007年6月一期开盘 推案979套 开盘价4557 不到三个月销售率达到90 3月22日二期开盘 228套房源四天内销售53 公开报价比一期上涨17 东渡国际青年城二期 南京 珠三角 调整时间较长 力度较大 但下半年有可能复苏回暖 广州 市场在10月份进入调整期 成交量明显萎缩 2月份成交23万 达到历史最低水平 预计3月份的成交量基本保持在25万左右 市场反弹力度较小市场连续几个月出现供过于求状况 市场观望氛围加剧 07年下半年价格快速上涨 季平均增长率达到18 4 是以往的4倍以上月度价格出现明显下调 正处于探底过程中 广州 广州 翠城花园三期 翠城花园 碟翠峰开盘销售均价在13000元 平方米左右 与周边价格基本持平 以9折优惠将房源推出市场 3月1号推出500多套房源 由于地段及价格优势 市场表现良好 广州 1 低折扣 低价的典型楼盘 近期广州楼盘典型促销策略主要分为两类 以低折扣 低价直接攻击市场 以及以品牌带动 多盘联动 组合式以客户为终端目的销售 广州 2 以品牌带动 多盘联动 组合式以客户为终端目的销售 市场价格将会在3个月内见底 价格调整幅度相比峰值不会超过30 市场成交量低迷的时间还要持续一段时间 预期三四季度开始累积需求就会有释放的要求 调整结束后很难出现大幅度快速反弹 深圳 深圳 幸福枫景花园 采取价格低开策略 比周边在售项目价格 11500元 平方米 下调17 一次性付款97折 按揭贷款98折3月15日推出32575平方米 销售率在17 左右 市场表现一般 环渤海 表现不一 审慎乐观 北京 由于供应不足 07年成交量全年比06年低20 而受政策调控的影响并不明显 08年1 2月 市场观望气氛加重 成交量仅为去年同期68 供求关系中长期仍表现为供不应求目前成交量萎缩的主要原因在于价格虚高 量价分离 目前市场价格有回调要求 回调点约为最高点的10 如报价能够下降至合理价位 市场成交将较快回升 如开发商仍坚守现价 8月左右市场预期将与现价吻合 成交也会回暖 北京 07 12 08 3月新开盘项目基本无打折情况 开盘当月销售率基本在10 以下 大盘表现稳健 整体销售优于中小盘 定价合理的产品得到市场的青睐 尤其是总价控制较好的小户型 如美利山等 规划无特色 产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓 热销 1月5日 一组团开盘 400余套房源两天内即售完毕1月17日 项目再次推出的300套左右房源也很快售完低价 1月5日 13500元 平方米低价入市 1月17日 上涨至14500元 平方米周边项目 金泰先锋报价15500元 平方米金都杭城16800元 平方米 美利山 北京 天津 市场供求长期较为平衡 约为1 1 08 供略小于求目前市场价格偏高 价格回调幅度要求约为最高点的5 左右 如市场价格回调到位 市场将在二季度出回暖 如保持现价不变 当实际价格与趋势线吻合 市场将在二季度末回暖 市场需求支撑力强 各档次产品对降价反映度都很高目前市场折扣通常在2个点左右 品牌企业处于战略原因率先降价 而小开发商并未大举跟风 大多数产品 只要折扣合理 5个点左右 销售速度就相对较快 天津 沈阳 供求比 1 0 85 供求比 1 0 85 供求比 1 1 87 由于房交会上政府习惯性出台优惠政策 供应 成交都集中在房交会期间放量 受调控影响不明显 价格受结构影响单月波动大 但总体呈现小幅上升态势 市场以刚性需求为主 在没有重大区域利好的情况下 成交量价仍将稳步小幅增长 对品牌开发商认可度较高大盘走势相对稳定规划好 产品有特色的去化较快 当地知名开发品牌 大盘 与周边同类项目价格持平 宏发 长岛一期 沈阳 中西部 冷暖不一 部分城市短暂调整 后期增长空间较大 供不应求将是08年武汉市场的主基调价格快速上涨和供应量萎缩是致使近期成交量下调的主要因素4 5月份市场供应放量以后 成交量也将随之提高 武汉 07年价格快速上涨后又明显回调08年2月份价格又回到7月份水平 武汉 武汉 中恒 云天国际花园一期 中恒 云天国际花园一期3月13日推出207套房源 报价在5000 5500元 平方米之间 由于位置相对较为偏远 价格无太大优势 市场表现一般 到目前为止仅销售10套房源 重庆 新特区 刺激犹如昙花一现 重庆房地产市场仍处于理性消费阶段 08年市场将稳步运行刚性需求仍将继续存在 重庆 07年第四季度价格上涨明显 新特区 概念致使重庆市商品住宅价格出现明显的透支现象在没有强劲的成交量支撑的前提下 重庆市商品住宅的价格将存在回调预期 重庆 保利国宾上院 保利国宾上院 销售报价在7500 8000元 平方米 但是总价优惠可达到9万 核算下来单价下降500元 平方米 是目前重庆市场上折扣最大的项目 周边中新城上城销售价格在8000元 平方米左右 3月29日推出221套房源 由于价格优势 现场表现良好 销售率在50 左右 价格优势是项目制胜的主要法宝 市场长期处于供大于求的状态 并且具有较强的滞后性 政策调控影响较弱成交量萎缩的原因一方面是季度性衰退 另一方面是价格出现虚高 量价分离 因此市场价格有回调要求 如报价能够下降至合理价位 市场成交在传统旺季 即第三季度将会回升 12月后价格有所上涨 但与需求呈现背离态势 市场价格有回调要求 西安 由于进入传统淡季 07 12 08 2月新开盘项目大量减少 在售楼盘优惠措施普遍