观澜中心地区西片法定图则文本.doc

深圳市宝安401 06 10号片区 观澜中心地区西片 法定图则 No BA401 06 10 01No BA401 06 10 01 草 草 案 案 深圳市城市规划委员会 二 一 年 六 月 依据 深圳市城市规划条例 2001 以下简称 条例 制定深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则草案 以下简称本图则 经初 审同意 现予以公开展示 公开展示期间 任何单位和个人均可以规定形式向深 圳市城市规划委员会 以下简称 市规划委员会 提出对本图则的意见或建议 本图则包括 文本 及 图表 两部分 1 文本 是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文 2 图表 是指按法定程序批准并由市规划委员会主任委员签署生效的具有 法律效力的规划图及附表 深圳市城市规划委员会 二 一 年 六 月 目目 录录 文文 本本 1 总 则 1 2 目标与定位 2 3 用地性质 2 4 开发强度 3 5 配套设施 4 6 道路交通 6 7 城市设计 8 8 城市更新 9 9 地名 11 10 其它规定 14 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 1 1 1 总总 则则 1 1 本图则适用范围 以下简称本片区 为 梅观高速公路 观澜大道 环观南 路 观兴西路 福前路 观光大道围合的区域 总用地面积 536 62 公顷 1 2 制订本图则的主要规划依据是 深圳市城市总体规划 本片区所在组团的分 区规划及其它相关专项规划 1 3 制定本图则遵循的总体原则是 资源节约 环境友好和生态宜居等可持续发 展原则 土地集约利用的原则 配套先行的原则 区域协调发展 资源共享 的原则 以人为本和谐发展的原则 1 4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定 本图 则未包括的内容应符合国家 广东省及深圳市的有关政策 法律 规范相关 条款的规定 1 5 本图则涉及的所有技术指标 其中特别注明者除外 均依据 深圳市城市规 划标准与准则 2004 版 以下简称 深标 确定 1 6 在本片区内编制详细蓝图 城市设计或城市更新单元规划 均应以本图则的 要求为依据进行 1 7 本图则由市规划委员会负责解释 若需修改 必须符合 条例 第二十七 二十八条规定 1 8 本图则由市规划委员会主任委员签发之日起施行 即日起 该片区原有图则 包括控制性详细规划 自行废止 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 2 2 2 目标目标与定位与定位 2 1 本片区的发展目标是 以轨道 4 号线建设为契机 通过对观澜大道两侧用地 功能改造及现有工业区的综合整治和产业升级 形成环境优美 居住和工业 和谐相融的生产和生活功能区 2 2 本片区的主导功能是 观澜商贸生活综合服务区的组成部分 以电子 汽车 零配件 专用设备制造业为主的高新区配套产业区 2 3 本片区的发展策略是 以观澜生态新型高科技园区的建设为契机 整合周边 产业 提升本片区整体产业水平 优化产业环境 沿观澜大道结合轨道 4 号 线及站点 通过全面改造布置商业 居住为一体的综合功能 结合旧改项目 配置公交首末站 文化室等配套设施功能 立足现状结合正在改造和建设的 道路 完善路网体系 2 4 本片区北部的观澜生态新型高科技园区 以 生态科技 人文关怀 共享平 台 为建设理念 由科技企业加速器和人才社区构成 体现产业发展和生活 配套相辅相成的理念 满足深圳科技型中小企业和人才双落地的需求 3 3 用地性质用地性质 3 1 本片区用地性质主要包括 居住用地 R 商业服务业设施用地 C 政府 社团用地 GIC 工业用地 M 道路广场用地 S 市政公用设施用地 U 绿地 G 及水域和其他非城市建设用地 E 共八大类 详见本图则 图表 的规定 3 2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导 现状已建的合法 建筑与本图则规定的用地性质不符的 可继续保持其原有的使用功能 如需 改造或重建 须按本图则规定进行 3 3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施 若安排在土地使用权已出让 的地块内 相关管理部门可根据有关法规的规定 在有需要的时候依法收回 土地使用权 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 3 3 4 本图则所确定的地块界线 在规划设计中 可根据实际情况将地块进行合并 或细分 3 5 本图则对地块用地性质的安排分为两类 一类是指 规划确定的用地性质 二类是指 经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质 3 6 本图则规定的地块的用地性质为地块的主导用地性质 可按相关规定兼容部 分指定的其他用地性质 3 7 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时 须编制规划并按相关程序 报批 4 4 开发强度开发强度 4 1 本片区建设规模总量为 573 万平方米 不包括公共服务设施和城市基础设施 4 2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则 图表 的规定 为集约利用 土地 本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下 限指标要求 居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则 图表 确定的 开发强度的 90 4 3 本图则执行过程中 地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相 关规定 4 4 本图则中确定的地块用地面积 因地块合并 细分或调整发生变化时 应保 持地块总建筑面积及配套设施规模不变 并对地块容积率作相应调整 4 5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定 其 开发强度按照国家 省 市相关规定和技术规范确定 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 4 5 配套设施配套设施 5 1 本片区的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施 5 2 本图则中配套设施依据上层次规划 片区开发强度和人口规模综合确定 不 得减少数量或压缩规模 当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度 对 本片区配套设施造成较大影响时 应对本图则进行必要检讨 5 3 本图则确定的配套设施 在满足相关规范下 可适当增加建设规模以扩大容 量 在有利于配套设施近期实施等条件下 可对其具体用地范围及布局进行 合理的微调 5 4 本片区规划居住人口规模 7 万人 规划总人口规模 9 万人 5 5 本片区配套设施设置详见本文本 配套设施规划一览表 表 5 5 表表5 55 5 配套设施规划一览表配套设施规划一览表 数数 量量所在地块号所在地块号 序序 号号 设施设施 类别类别 项目名称项目名称 总总 量量 规划规划 增加增加 现状现状 保留保留规规 划划 备注备注 幼儿园 1010 04 01 07 14 08 17 08 24 09 08 11 02 11 11 14 07 15 04 16 01 规模 04 01 为 6 班 07 14 为 12 班 其余均为 9 班 小学 11 11 10 规模 30 班 九年一贯 制学校 2116 0308 07 规模 均为 36 班 1 教育 设施 职业学校 11 06 02 规模 36 班 医院 1 09 12 规模 350 床 门诊部 1 12 02 卫生监督 所 11 15 17 2 医疗 卫生 设施 社区健康 服务中心 7601 02 05 12 07 31 08 36 11 07 11 11 14 07 居住区级 文化中心 2208 4114 09 3 文化 娱乐 设施 居住小区 级文化室 1111 01 03 01 15 04 04 07 14 08 17 08 26 09 03 11 02 11 11 14 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 5 07 16 01 综合体育 活动中心 44 02 05 07 26 11 09 13 05 02 05 为居住 地区级 其余 均为居住区级 4 体育 设施 社区体育 活动场地 33 08 17 16 01 08 25 社区服务 站 22 07 25 15 11 社区居委 会 53 01 19 08 4108 17 11 11 16 01 派出所 1014 04 5 行政 管理 与社 区服 务设 施 社区警务 室 53 01 19 08 4108 17 11 11 16 01 6 商业 设施 社区肉菜 市场 53 01 01 11 1308 36 11 02 15 03 社会停车 场 99 05 02 07 26 09 01 11 16 12 07 13 04 14 05 14 10 16 04 停车位规模 11 16 设 170 个 13 04 设 350 个 12 07 14 05 设 100 个 其余 均设 50 个 加油加气 站 1 14 06 公交场站 44 08 18 12 01 14 10 15 14 人行天桥 66 7 道路 交通 设施 轨道交通 场站 11 06 03 污水泵站 11 16 06 8 给水 排水 设施 雨水收集 处理设施 11 09 07 电厂 11 10 04 9 电力 设施变电站 3210 03 01 10 15 07 规模 01 10 为 220KV 其 余均为 110KV 10 通信 设施 有线电视 中心 11 11 04 有线电视分中 心 规模 100 建筑面 积 11 邮政 设施 邮政所 71 03 03 08 41 09 11 14 07 16 01 11 02 05 02 12 燃气 设施 天然气设 施 11 15 21 天然气加气母 站 13 环卫 设施 垃圾转运 站 101 09 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 6 公共厕所 129 01 09 09 04 01 09 01 13 02 03 04 06 05 09 10 06 11 14 14 02 14 10 15 14 环卫工人 作息站 101 09 再生资源 回收点 101 09 消防站 22 08 13 15 10 14 防灾 减灾 设施 应急避难 场所 1414 01 13 02 03 02 05 04 06 06 02 07 25 07 26 08 07 09 04 11 09 11 10 11 17 14 02 16 03 07 25 为室内 固定避难场所 09 04 为室外 固定避难场所 其余均为紧急 避难所 注 下划线表示该设施为非独立占地 5 6 本图则安排了医院 派出所等居住地区级设施 职业学校 卫生监督所等居 住区级设施 5 7 本片区污水排至观澜污水处理厂 工业及特种废水需经处理达标后排入城市 污水系统 本片区沿观澜河规划设置雨水收集处理设施 1 处 沿环观南路设 置污水泵站 1 处 5 8 本图则观澜河河道蓝线 鹏城 500KV 变电站至深圳 500KV 变电站二回 500KV 架空线 观澜 110KV 变电站至大浪 110KV 变电站一回 110KV 架空线 大富 110KV 变电站至横坑 110KV 变电站一回 110KV 架空线高压走廊等控制线依据 相关专项规划确定 5 9 本图则共设置室内固定避难场所 1 处 室外固定避难场所 1 处 同时按服务 范围内的昼夜最大人口 结合学校 体育场馆 公园绿地 停车场 广场空 地等场地配置室外紧急避难场所 12 处 5 10 本图则中配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护 要求 6 6 道路交通道路交通 6 1 本片区对外联系的主要道路有梅观高速公路 观光大道 观兴西路 环观南 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 7 路 观澜大道 福花路 悦兴路 观兴北路和民和路 各街坊出入口及内部 道路详见本图则 图表 6 2 本片区中期规划有轨道 4 号线北延段 远期规划有轨道 13 号线 规划具体 线位及站位以最终批准的相关规划为准 6 3 本片区规划道路分为四个等级 1 高速公路 梅观高速公路 2 主干路 观光大道 红线宽度 60 米 为双向六车道 观兴东路南段 环观南路 福花路 红线宽度 50 米 为双向六车道 观兴东路北段 福花路 观光路 红线宽度 30 米 为双向六车道 环观南路 红线宽度 60 米 为双向六车道 观澜大道 红线宽度 60 米 为双向六车道 福花路 红线宽度 45 米 为双向六车道 观兴北路 红线宽度 39 米 为双向六车道 民和路 红线宽度 34 米 为双向六车道 3 次干路 观兴西路 四黎南路 新丹路 悦兴路及观兴南路 红线宽 40 45 米 为双向四车道 次干路网密度为 2 03 公里 平方公里 4 城市支路 各地块通行与出入的主要道路 红线宽度为 12 24 米 为双 向或单向两 四车道 支路网密度为 4 09 公里 平方公里 6 4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示 具体实施时 为减少拆迁 尽量利 用现状地形及其它合理原因 其线位可根据实际情况适当调整 6 5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主 次干路上 也不宜设置在 行人集中与优先地区 主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点 80 米范围 内 次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点 50 米范围内不宜设置机动车 出入口 支路设置尽量减少与主干路相连 支路和主干路相交时 交叉口限 制车辆左行 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 8 6 6 本片区公共交通场站有公共交通首末站 2 处 枢纽站 2 处和轨道 4 号线车辆 段 1 处 6 7 本片区共设独立占地公共停车场 2 处 占地面积共 10837 平方米 配建非独 立占地公共停车场 7 处 总建筑面积共 1 8 万平方米 其他停车位配置标准 按 深标 相关规定执行 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1 5 的专用停车位 6 8 本片区应构建便利的自行车道系统 片区内有条件的道路应设置独立的自行 车道 同时鼓励在大型公园 河道两侧 公共绿地以及环境优美地区设置独 立的自行车休闲道 6 9 本片区规划人行过街设施 6 处 除本图则规划确定外 还可以在有必要设置 行人过街通道的地段修建天桥或通道 7 城市设计城市设计 7 1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求 是观澜中心区商贸景观向边缘区 工业区景观过渡的风貌区域 产业和居住相对均衡 城市空间形态控制应强 化东西向的横向渗透 营造有梯度变化的空间 7 2 本片区建筑界面应满足如下要求 沿观澜大道形成连续的建筑界面 并成为 公共活动密集地区 沿观兴南路 观兴北路 悦兴路及福花路形成横向重要 的视觉轴线 7 3 本片区建筑高度应满足如下要求 图则地区分为三级空间形态控制 沿观澜 大道 200 米范围形成一级控制区 建筑适当向高层发展 60 地块数量的建 筑高度不低于 80 米 与其他各级分区之间边界明确 形成集中而完整的高 层建筑空间界面 避免高层建筑向周边地区无序蔓延 图则地区中北部悦兴 路和新丹路之间二级控制区 二级控制区建筑高度不超过 80 米 其余范围 为三级控制区 要求建筑高度不应超过 50 米 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 9 7 4 本片区主要公共空间包括福民山水公园 丹坑公园 观澜人民公园 长湖公 园 能源公园和观兴公园 公共空间必须为所有人 包括残疾人 提供安全 舒适的通道 8 8 城市更新城市更新 8 1 本片区城市更新包括 综合整治 改变功能 及 拆除重建 三种类型 8 2 本图则范围内进行 综合整治 及 功能改变 两类城市更新活动 应以本 图则为基础依据相关规定执行 在本图则范围内进行 拆除重建 类城市更 新活动 应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划 并按 相关程序报批 特殊原因需调整或新增城市更新单元的 须按相关规定进行 8 3 本图则划定 4 个城市更新单元 总用地面积约 63 89 公顷 8 3 18 3 1 GX01 城市更新单元 1 该单元位于图则地区北部 规模为 23 17 公顷 结合观澜生态新 型高科技园区的启动进行改造 作为园区的生活居住配套用地 2 该单元内除独立占地的配套设施外的 规划 拆除重建 类地块 的规划建筑总量原则控制在 35 3 万平方米左右 其中居住建筑总 量约为 31 8 万平方米 3 该更新单元重点落实九年一贯制学校 36 班 08 07 消防站 08 13 和公交首末站 08 18 8 3 28 3 2 GX02 城市更新单元 1 该单元紧邻观澜大道 位于图则地区中北部 规模为 15 67 公顷 结合轨道 4 号线站位和现状情况进行改造 与周边四类住宅共同 形成中部重要的居住功能区 带动周边居住环境整体提升 2 该单元内除独立占地的配套设施外的 规划 拆除重建 类地块 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 10 的规划建筑总量原则控制在 29 2 万平方米左右 其中居住建筑总 量约为 16 7 万平方米 3 该更新单元重点落实居住区级体育活动中心 11 09 小学 30 班 11 10 和街头公园绿地 11 05 8 3 38 3 3 GX03 城市更新单元 1 该单元紧邻观澜大道 与观澜新中心核心地区相邻 轨道 4 号线 在此设置 1 处片区中心站 规模为 12 08 公顷 结合轨道 4 号线 站位和现状建筑质量情况 以都市综合体形式建设 强调多功能 复合 改造建设为观澜大道上重要的商业 居住 办公复合一体 的标志性节点 2 该单元内除独立占地的配套设施外的 规划 拆除重建 类地块 的规划建筑总量原则控制在 33 6 万平方米左右 其中居住建筑总 量约为 23 4 万平方米 3 该更新单元重点落实居住区级文化活动中心 14 09 和公交接驳 站 14 10 8 3 48 3 4 GX04 城市更新单元 1 该单元紧邻观澜大道 位于图则地区南部 规模为 12 97 公顷 现状建筑质量差 现状学校需要扩建 且观澜大道东面有旧改项 目启动 周边改造的动力基础较好 通过改造 与周边村庄共同 形成南部的居住生活区 同时提升原四类住宅周边整体居住环境 2 该单元内除独立占地的配套设施外的 规划 拆除重建 类地块 的规划建筑总量原则控制在 29 8 万平方米左右 其中居住建筑总 量约为 23 8 万平方米 3 该更新单元重点落实九年一贯制学校的扩建 16 03 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 11 8 4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量 尤其是居住建筑总量 不宜突 破 在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的 应重新校核公共服 务设施和交通市政设施容量 经充分论证后纳入城市更新单元规划 并按其 审批程序报批 8 5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施 交通市政设施及绿地的配置规 模 应在城市更新单元规划中落实 在保证合理服务半径的前提下 其具体 位置可优化完善 城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共 服务设施 交通市政设施及绿地 8 6 本图则确定的城市更新单元内主 次干道及地下市政管线的宽度和线位应在 城市更新单元规划中落实 支路在满足道路设计相关规范要求的前提下 可 优化完善其具体线位 8 7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则 对更新单元内具体地块的 划分及主导用地性质进行优化调整 并进一步明确各地块开发强度等控制指 标 9 地名地名 9 1 按照一地一名 名实相符的原则 结合本片区现状地名特征 编制本片区地 名规划 保证地名的规范化 标准化及相对稳定性 9 2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称 道路及交通设施名称 9 3 本片区地名命名具体情况详见 地名规划一览表 表 9 3 表表9 39 3 地名规划一览表地名规划一览表 类别序号原有地名规划名称道路等级备注 1 梅观高速公 路 梅观高速公路高速公路 北至观光大道 南至观澜大道 道路宽度 30 米 2 观澜大道观澜大道主干道 北至梅观高速公路 南至环观 南路 道路宽度 60 米 3 观光路观光大道主干道 西至高尔夫大道 东至梅观高 速公路 道路宽度 60 米 4 观天路环观南路主干道 北至观兴西路 南至观澜大道 道路红线宽度 60 米 现状道 路 4 四黎南路四黎南路次干道 北至观光大道 南至观澜大道 道路红线宽度 45 米 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 12 类别序号原有地名规划名称道路等级备注 5 悦兴路悦兴路次干道 西至观兴西路 东至观澜大道 道路红线宽度 45 米 6 福前路福前路次干道 北至观光大道 南至福花路 道路红线宽度 45 米 7 武馆路武馆路支路 北至悦兴路 南至观兴北路 道路红线宽度 15 米 8 布新路布新路支路 北至四黎南路 南至福花路 道路红线宽度 15 米 9 黄木街黄木街支路 北至观兴南路 南至茜田路 道路红线宽度 15 米 1 民和路主干道 北至梅观高速公路 南至观澜 大道 道路红线宽度 40 米 2 福花路主干道 西至福前路 东至梅观高速公 路 道路红线宽度 45 米 3 观兴北路主干道 西至观兴西路 东至观澜大道 道路红线宽度 40 米 4 观兴东路主干道 北至观光大道 南至环观南路 道路红线宽度 50 米 其中观 光大道至福花路段红线宽 30 米 5 新丹路次干道 西至福前路 东至梅观高速公 路 道路红线宽度 24 米 6 观兴南路次干道 西至观兴西路 东至观澜大道 道路红线宽度 45 米 7 观兴西路次干道 北至福花路 南至观兴南路 道路红线宽度 45 米 8 观博路次干道 西至观兴西路 东至四黎南路 道路红线宽度 24 米 9 丹丰路次干道 西至观兴西路 东至四黎南路 道路红线宽度 24 米 10 观丹路次干道 北至福花路 南至民和路 道 路红线宽度 24 米 11 恒生路次干道 西至观兴西路 东至观澜大道 道路红线宽度 24 米 12 锦布路次干道 西至悦兴路 东至欢海路 道 路红线宽度 15 米 13 福水路支路 北至福前路 南至新丹路 道 路红线宽度 15 米 14 福庆路支路 北至新丹路 南至丹丰路 道 路红线宽度 15 米 15 福兴路支路 北至景福路 南至丹丰路 道 路红线宽度 12 米 16 景福路支路 西至新丹路 东至布新路 道 路红线宽度 15 米 17 福体路支路 北至观光大道 南至观兴东路 道路红线宽度 15 米 18 丹福路支路 西至观兴西路 东至麒麟路 道路红线宽度 12 米 19 聚英路支路 北至新丹路 东至丹福路 道 路红线宽度 12 米 20 狮径路支路 北至丹福路 南至悦兴路 道 路红线宽度 15 米 21 麒麟路支路 北至观光大道 南至悦兴路 道路红线宽度 15 米 规划道 路 22 丹丰北路支路 北至新丹路 南至悦兴路 道 路红线宽度 12 米 深圳市宝安 401 06 10 号片区 观澜中心地区西片 法定图则 NO BA401 06 10 01 草案 13 类别序号原有地名规划名称道路等级备注 23 悦丹路支路 西至观兴西路 东至四黎南路 道路红线宽度 15 米 24 欢海路支路 北至观丹路 南至观澜大道 道路红线宽度 15 米 25 丹松路支路 北至观丹路 南至观澜大道 道路红线宽度 15 米 26 民兴路支路 北至观博路 南至湖兴路 道 路红线宽度 15 米 27 长湖路支路 北至悦兴路 南至观澜大道 道路红线宽度 15 米 28 长湖东路支路 北至悦兴路 南至观澜大道 道路红线宽度 15 米 29 民湖路支路 北至长湖路 南至观兴北路 道路红线宽度 15 米 30 湖兴路支路 北至长湖路 南至观兴北路 道路红线宽度 15 米 31 湖松路支路 西至观兴东路 东至观澜大道 道路红线宽度 15 米 32 恒生北路支路 西至恒南路 东至武南路 道 路红线宽度 12 米 33 恒生路支路 西至观兴西路 东至观澜大道 道路红线宽度 24 米 34 恒南路支路 北至观兴北路 东至观兴东路 道路红线宽度 12 米 35 恒西路支路 北至观兴北路 南至观恒南路 道路红线宽度 12 米 36 建