买房、装修、物业、租房手册.doc

购房手册1、前期准备31.1 购房须知 前期准备明确购房目的31.2 购房须知 前期准备制订购房预算41.3购房须知 前期准备 掌握买房基本常识61.4买房须知 前期准备明确房屋的概念和产权性质132.网上选房192.1买方须知 网上选房如何通过网络看房192.2 买方须知 网上选房选房注意要素 上202.3买方须知 网上选房选房注意要素 下243.实地看房273.1 购房须知 实地选房户型选择273.2 买方须知 实地看房现场看房应注意考察哪些方面283.3 购房须知 实地看房检查“五证两书”314.楼盘比较314.1 购房须知 楼盘比较比较社区环境交通324.2 购房须知 楼盘比较比较开发商实力324.3 购房须知 楼盘比较自住型与投资型334.4 购房须知 楼盘比较比较户型的门道355.认购365.1 购房须知 认购什么是认购365.2 购房须知 认购区别定金和订金375.3 购房须知 认购认购合同范本376.合同396.1 购房须知 合同合同基本内容详释406.2 购房须知 合同签订合同注意事项416.3 购房须知 合同补充协议456.4 购房须知 合同商品房买卖合同范本467.贷款557.1 购房须知 贷款商业贷款557.2 购房须知 贷款组合贷款577.3 购房须知 贷款公积金贷款617.3.1贷款条件617.3.2贷款范围627.3.4 贷款利率627.3.5 贷款期限637.3.6 贷款额度637.3.7 贷款偿还647.3.8 办理公积金贷款提前还贷的材料65大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则86转个人住房公积金贷款操作规程1008.收房1058.1 购房须知 收房收房前准备工作1058.2 购房须知 收房先验房后收房1068.3 购房须知 收房如何验房1078.4 购房须知 收房收房常见问题1118.4.1 查验楼盘实测报告1118.4.2 面积误差的计算方法1128.4.3 验房发现质量问题怎么解决1128.4.4了解商品房保修期限和保修范围1129. 入住装修1139.1 购房须知 装修装修施工流程1139.2 购房须知 装修选择装修公司1209.3 购房须知 装修家装注意的细节1239.4 购房须知 装修消除装修污染12810. 房产证13310.1 购房须知 房产证房产登记的重要性13310.2 购房须知 房产证办房产证所需材料13410.3 购房须知 房产证房产证办理流程13510.4 购房须知 房产证产权办理涉及费用13911.物业14011.1 购房须知 物业物业管理费用14011.2 购房须知 物业住宅小区物业管理内容14111.3 购房须知 物业业主委员会14211.4 购房须知 物业大连市住宅小区物业管理服务基本要求14312.退房14512.1 购房须知 退房退房步骤14512.2 购房须知 退房退房违约金14612.3 购房须知 退房退房五条件14613. 二手房14813.1 购房须知 二手房二手房买卖流程14813.2 购房须知 二手房二手房交易办税流程、材料14913.3 购房须知 二手房二手房交易须注意15313.4 购房须知 二手房二手房转让合同样本15414. 租房15714.1 购房须知 租房房屋出租方式15714.2 购房须知 租房房屋租赁的注意事项15814.3 购房须知 租房房屋托管合同范本15914.4 购房须知 租房房屋租赁合同范本1611、前期准备1.1 购房须知 前期准备明确购房目的购房需要大笔资金的投入，对于工薪阶层来说，代表的可能是一辈子的积蓄，所以，购买者要决定买房前一定要清醒的意识到自己到底需要的是什么，确定自己购房的目的是什么？需要一个什么样的房子？有多少首付款？只有明确了每一项细节，真正做到未雨绸缪，才能在交易中规避不必要的风险，买到称心如意的房子。 因此，理性和有规划的消费是购房的前提。购房者要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。从自己的实际情况出发，好好规划一下，以能满足自己的实际居住需求为准，避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。 以下就过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资购房四类购房行为的特征做逐一阐述。 一是以过渡性居住为目的 业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在7080平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积的房屋才称得上是小户型。 对于首次置业的年轻群体应本着“买得起，还要住得起”的购房原则，将购房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成置业。 既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型”这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。在“小户型、低总价”的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。 二是以改善性居住为目的 以改善性置业为目的的购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，具备较强的购买能力，一般不会计较价格，居住面积、户型结构、社区环境是他们优先考虑的因素。 改善性居住的目的是通过置业升级，改善居住条件，提升生活品位。大多数人在前次置业的过程中，受经济实力和购房经验的限制，在房子入住一段时间后，总会有这样或者那样的不满意。因此，单纯的满足居住已经不是他们再次购房的目的，他们追求的是由生存需求转向舒适需求。 三以一次性到位居住为目的 既然考虑一步到位，在选房的时候考虑的因素就会很多，大户型将是这类购房群体的首选。其次，既然不是 “过渡的房子”，那么对房屋的品质就会提出很高的要求，包括小区整体规划、户型设计等都属于考察的范畴。同时，选房时还会照顾老人和小孩的需求，周边有医院、学校、超市等完善配套设施的楼盘会吸引购房者。相对而言，价格这个因素的权重对一次性置业者来说反而会有所降低。 其次，考虑到一次性到位需要大笔资金投入，购房者事前应当准备相当数额的首付款，以备在日后交易中出现资金后续不足，无法完成交易及延缓交易时间的后顾之忧。 四是以投资置业为目的 购房目的无非是自住或投资，自住者期望花最少的钱买到最合适的房子，而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。 以投资为目的的购房者，常常只选高档房，只挑大户型，只看城市中心，这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。 投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足。这里所说的好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心，未来发展规划决定了楼盘的增值空间，房屋价格将呈现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大化。明确了购房的目标，有针对性的做好前期购房筹划准备，才能够事半功倍，为购房成功打下坚实的基础。1.2 购房须知 前期准备制订购房预算购房前，在明确了购房目标后，还需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。 对于购房的预算、选择却是需要理性的。因为无论是初次购房，还是升级换代的改善性居住，购房都是很多家庭的最大支出和投资。因此，购房人在决定购房后，需要制订一个详细的购房预算。要充分考虑自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各种货币补贴）、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。 一、可支配资金和预备资金的把握 买房前请主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。 通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够预算准确。由于商品房的价格高达每平米数千甚至数万元，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，每一平米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。 选择适合自己的楼盘。面积小、首付少、总价底的楼盘适合过渡性居住需求的年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 二、对比不同的银行还款方式。 很多人并非能一次性付清房款，需要按揭贷款。购房贷款一般就两种贷款方式：公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷款（公积金贷款+商业贷款）贷款购房要考虑银行利率的高低、可借贷金额、首期付款金额，对比不同付款方式每月付款额度、总利息等，选择最适合自己的还款方式。据调研，2010年，大连市住房商业贷款利率5年以上贷款基准利率由6.12%降至5.94%，公积金贷款利率（贷款5年以下）为3.33%，（贷款5年以上）利率为3.87%。购房贷款最长年限为30年，贷款年龄要求：女的55岁以下,男的60岁以下。 房贷首选公积金贷款(首付30%)，其次是商业按揭贷款（首付20%）。 目前大连住房公积金的贷款额度和贷款利率：市内四区单人最高贷款额度为25万元、双人最高贷款额度为45万元；开发区单人最高贷款额度为22万元，双人最高贷款额度为38万元；金州、旅顺口区单人最高贷款额度为20万元，双人最高贷款额度为30万元；瓦房店、普兰店、庄河、长海县单人最高贷款额度为15万元，双人最高贷款额度为25万元。贷款利率：贷款期限1至5年的，年利率为3.33；贷款期限6至30年的，年利率为3.87%。 同时，为了实现购房这个目标，合理的分配收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。 三、装修及维修费用预算 购房时，消费者应把装修费用与首期款一起考虑。购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。此外，应提前考虑必须的生活设施费用，包括开通管道煤气、有线电视、宽带网等。 四、购房税费要计算清楚 税费的缴纳在购买房产时占有一定的比重，其中比较重要的税项有契税、房地产交易费等。普通住宅的契税金额是总房价的1%或1.5%，非普通住宅则为4%。若是二手房，要交易手续费，一般是2.5%-3%，多数情况下是买家付，也可与卖方商量着办。若买一套100万元的住宅，则至少有1.5万元的税费。因此，建议购房者在计算时，最好同时计算相关的税费支出。 五、物业费用不能忽视 物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用，通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。 商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担物业费。而且与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。 六、考虑出行时间和成本 提醒要买房的网友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少；购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益，如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。 把握现有的首付款有针对性的制订购房预算，选择适合自己的还款方式，并且综合性的考量过程中的每个细节是购房成功的关键，购房切忌急燥，急于求成。只有适合自己的房子才称得上是好房子。1.3购房须知 前期准备 掌握买房基本常识学习一些地产基础知识是购房的必需前提。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识，甚至让自己成为半个房地产专业人士也是必需的。 以下，就向网友详细介绍一些在房屋交易过程中经常遇到的概念、常识： 一、五证两书： 五证：房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备。其中必须具备的“五证”是指:国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证。 两书：两书是住宅质量保证书和住宅使用说明书。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 二、区别定金和订金 在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国担保法还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 三、两种贷款方式 商业贷款：商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。 公积金贷款：住房公积金贷款是指由大连住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合大连住房公积金管理中心要求的担保。 转按揭：“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 四、根据房屋使用率、面积分类 容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 建筑面积：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 销售面积：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 分摊面积：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 提醒购房者的是，容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。 同时，使用率仅能作为选房的一个参考。同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间；同一楼栋不同户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同，使用率也会有所不同；同一户型不同楼栋，因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异，使用率也不尽相同。要辨别使用率的真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎。 四、按房屋建筑结构划分 砖混住宅：框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 五、按房屋的建筑形式分类 公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。 叠拼：由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。 Loft：原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”，其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，购房者可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。 错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，有“压缩了的复式”之称。 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 跃层住宅：这类住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 六、根据楼层高度分类 房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 高层住宅：7层及檐高20米以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。 低层住宅：指一层至三层的住宅。 中高层住宅：指七层至九层的住宅。 多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。 提醒购房者的是，现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。 七、什么是房屋的进深、开间、层高、净高 进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米. 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 提醒购房者，净高是购房者买房应该关心的一个问题，它是实际能够得到的使用空间高度。 八、什么是塔楼、地下室、搁楼、假层 塔楼和板楼：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上；塔楼建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 地下室：地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者为地下室。半地下室是指房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者。 假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 搁楼（暗楼）: 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 九、按税收种类划分 契税：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的中华人民共和国契税暂行条例于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。 印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。证券交易印花税，是印花税的一部分，根据书立证券交易合同的金额对卖方计征，税率为1。经国务院批准，财政部决定从2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，即只对卖出方（或继承、赠与A股、B股股权的出让方）征收证券（股票）交易印花税，对买入方（受让方）不再征税。税率仍保持1。 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。 其中，契税的计税依据，归结起来有4种： 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。 二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。 三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。 四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。 对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市的概念和常识要有所了解，让自己成为半个房产专业人士。1.4买房须知 前期准备明确房屋的概念和产权性质对于首次置业的购房者，面对一些市场上常见的房屋概念有时还不够明晰了解，我最终会买到一个什么性质的房子，房子的产权归属有没有问题，这些是每个购房者应该关心，也必须关心的问题。 为避免在交易过程中造成不必要的纠纷和损失，提醒购房者在选择房屋时一定要先弄清楚所选购的房屋属于什么类别？它的产权性质有没有问题？本章将就目前市场上常见的一些房屋的概念和性质分别进行阐述： 一、2010年国家重点支持的五类住房： 为进一步解决我市中低收入家庭的住房困难问题，2010年，大连将大力拓展个人住房政策性贷款业务发展，重点支持中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类国家重点支持的住房。 商品房（增量房）： 商品房亦称增量房，是指房地产开发商投资新建造的商品房。 须经过政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 经济适用房： 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。 2009年，大连市内四区廉租住房保障总户数达到3629户。其中，实施廉租货币补贴3539户，共发放补贴资金2443万元；实施廉租房安置90 户。此外，市政府还加大了实物配租工作力度，筹集资金2800余万元，在经济适用房小区收购了156套房源作为廉租住房，以逐步扩大实物配租保障规模。 2010年将主要采取货币补贴的方式，安排经济适用房1.2万套，争取全年基本解决目前已申报家庭的住房困难问题。 按照大连市经济适用住房管理办法第十三条规定，符合下列条件的家庭，可以申购经济适用住房： （一） 家庭成员至少有一人具有市内四区城镇常住户口五年以上；（二） 家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平；（三） 家庭人均住房建筑面积为十七平方米（含本数）以下（包括申购之日起前五年交易或者拆迁的住房建筑面积）。未婚、丧偶无子女或离异后不直接抚养子女等单独生活的人员申请购买经济适用住房，除应符合前款条件外，还应年满三十周岁。家庭人均住房建筑面积，按照同一地址户口簿记载的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员全部住房建筑面积确定。 其中，第十五条规定，家庭年收入按夫妇双方和未婚子女上一年度的收入之和计算。 家庭收入是指下列所得：（一）工资、奖金、津贴、补贴；（二）住房公积金；（三）生产、经营、承包、承租所得；（四）劳务报酬；（五）股息红利；（六）其他所得。 廉租房： 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，按照大连市城镇廉租住房保障办法第十五条规定，符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房保障： （一）具有本市城镇户口； （二）享受城市居民最低生活保障待遇或者低收入专项救助待遇； （三）家庭人均住房面积（包括申请之日起前五年交易或者拆迁的住房面积）低于政府公布的低收入家庭住房困难标准。 家庭人均住房面积，按照同一地址户口簿所记载具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员的住房使用面积确定。 限价商品房：简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。” 公共租赁房：公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 二、因产权性质不明晰经常发生纠纷的五类住房： 使用权房（公房）： 使用权房按产权归属可以分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。对于使用权房房主来说，使用权房为单位或房管所所有，与使用权房主是长期租赁关系，在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。 根据大连市城市房屋拆迁管理办法的相关规定，住宅房屋拆迁时，货币补偿金的支付给被拆迁人，和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人，除承租人外其他人无权主张拆迁补偿，房屋的承租人以租赁证记载为准与户籍登记无关。 如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。目前使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。 军产房： 军产房即土地及房屋的权属归军队所有，因购买军产房相对价格较低、无需缴纳税务部门征收的税费、无土地使用年限等原因，交易情形比较普遍，购买军产房实际上享有的仅是一种使用权，交易中应注意与军队房屋管理部门核实能否办理军产证的变更登记，但须提醒购房者军产房无法办理落户，如遇拆迁、征收、征用，尚无明确法律予以规定，购买军产房如与军队房屋管理部门发生纠纷，人民法院不予受理。 依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。 小产权房（地产房）： “小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，是近年来因城市拆迁改造、城区扩延逐步形成的。地点一般都在城乡结合部、近郊一带。 从我国目前的法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房缺乏法律依据。从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还需要缴纳土地出让金。如此一来，购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 随着城市的拓展、商品房价位攀升，小产权房以其价位优势吸引了很多城市居民购买，目前热议的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续取得了城市房屋产权，实现所谓“转正”的案例仅是个别现象，由于利益所趋，大部分开发商不会为已销售的小产权房“转正”办理手续，因此小产权房实现“转正”的可能性可谓渺茫。 超建房： 超建是超规划而建设的房子，因不在商品房预售许可范围之内，不允许开发商对外销售。超建房屋属于违章建筑，在法律上，购买此类使用权房屋所签订的合同，属于无效合同。 抵债房： “抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。工程抵债房就是指用房子低支付给工程建筑公司，以偿还开发商所欠的费用。抵债房除了由于工程抵债房外还有包括开发商拖欠广告商、代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。 购买抵债房是有很大风险的。由于开发商和抵债商的关系破裂，购房人不能取得房子或产权的案例有很多；也有的时候，不诚信的开发商过后会以各种名义让购房人补交差价的部分；也有存在一房多卖的现象。 三、在交易过程中常见的其他几类住房 解困房： 在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。它只授给经审查符合条件的住房困难户或无房户。 限价房：限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。 安居房： 安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。 央产房： 全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。 所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。 回迁房： 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。 如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。 购买回迁房与购买商品房的手续是一样的. 安置房： 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 自建房: 自建房是中国城乡二元制的一个产物，农民有特殊的宅基地能够建设自己居住的房屋用以栖身安家，随着国内房价的逐步提升和农民生活水平的提高，自建房建设水平越来越高，类型越来越丰富，尤其江浙一带种类多样。 这里，对性质和概念不同的几类房屋仅做一概述，在下面的章节里，我们会继续为网友做出各类购房提醒。置业买房是人一生中的大事，谨慎行事，多多考量。2.网上选房2.1买方须知 网上选房如何通过网络看房面对偌大的地产市场、海量的楼盘信息，怎样能用最短的时间寻找自己理想的楼盘？通过网络看房子，不失为最便捷的方法。网络看房，通常可以利用以下类型的网站。 1、政府类网站、电子政务平台，通过此类网站，有购房需求的市民可以了解房产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等，掌握与购房的政策、理论知识。 2、地方门户网站，这类网站会提供大量本地房源信息，信息准确、真实度相对较高。 2、专业房产信息网，特