商业企业空间区位选择影响因素分析

商业企业空间区位选择影响因素分析提要目前，商业企业的空间区位选择越来越成为企业家进行投资考虑的首要因素之一。但如何进行正确的区位选择，却困扰着众多的企业家。本文以商业企业为研究对象，使用层次分析法进行调查与分析，了解分析地区的商业企业区位状况、问题及情况，并努力寻求出选择商业企业空间区位的最佳方法。关键词：区位；市场；交通；地价；消费市场中图分类号：F27文献标识码：A收录日期：2013年1月23日一、前言随着社会主义市场经济的发展，我国居民的消费水平大幅提升。各种商业企业随之发展而来，因此商业企业空间区位选择将成为企业生存和发展的重要因素之一。在这里笔者将地区的相关商业企业的空间区位选择问题做具体分析。如何正确地对待商业企业空间的区位，调查地区的现实状况探究对策促使其区位优势能更好发辉，是新的历史条件下商业企业最重要的使命，形势所需，刻不容缓，本文从多个方面做了调查，反映了商业企业空间区位的状况对促进本地区及企业经济发展有所帮助。二、研究对象与研究方法（一）研究对象。全文的研究对象是某地区的商业企业，全文抽取了三所商业企业B1、B2、B3进行了调查研究。（二）研究方法。层次分析法（简称AHP）是由美国匹兹堡大学教授T.L.saaty在20世纪七十年代提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。其基本思路是将一个复杂问题按其属性分解为若干元素，并根据其关联关系构建一个按目标层、准则层、方案层排列起来的有序的多目标、多层次的递阶层次结构，递阶层次结构中上一层次的元素作为准则对下一层次有关元素起支配作用。先通过两两比较的方式确定层次中诸元素的相对重要性，然后综合评估主体的判断，确定诸元素相对重要性的总顺序。层次分析法特别适用于那些难于完全采用定量分析方法的复杂决策问题。三、研究因素（一）对区位认知的状况。区位一词来源于德语“standort”，英文于1886年译为“location”，即定位置、场所之意，我国译成区位，日本译成“立地”，有些意译为位置或布局，在某些情况下也可用。课本中的解释是：“某事物的区位包括两层含义：一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。”对区位一词的理解，严格地说还应包括以下两个方面：1、它不仅表示一个位置，还表示放置某事物或为特定目标而标定的一个地区、范围；2、它还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。区位活动是人类活动的最基本行为，是人们生活、工作最初步和最低的要求，可以说，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。例如，城市功能区（商业区、工业区、生活区、文化区等）的设置与划分，城市绿化位置的规划以及绿化树种的选择，房地产开发的位置选择，国家各项设施的选址等。（二）影响商业企业区位决策的因素1、当地的市场状况。商业企业的区位选择应从分析当地的市场大小，发展水平、富裕程度等方面入手来进行空间区位的选择。商业企业区位与其他产业最大的区别在于它的消费者指向（商业企业，区位与人口的分布呈比例）。人口密度大的区域商业企业区位一般比较多，而且规模也相对大。如，一线城市与二三线城市相比，商业企业区位的数量和规模有明显的不同。在市场中，和人口规模同样重要的因素是消费者收入。收入的差异主要表示在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。其结果是对商业企业区位的类型、数量和规模要求不同。一般来说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比较，平均每个家庭消费量大，而且消费的档次也高，因此对商业企业区位的数量和类型的要求也不同，如高级购物中心一般指向高收入区域。2、企业空间距离分析。消费者要克服空间距离的作用所付出的空间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。随着购物地距离的增加，在该地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常生活用品表现的更加需求减少明显。消费者数量减少意味着零售企业的需求减少，这种关系可用下图的空间需求曲线来表示。（图1、图2）需求空间曲线的空间变化在一定程度上可反映城市内部零售区位空间的结构。如果需求空间曲线变化平缓，即距离费用可忽略，表明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性；相反，如果需求空间曲线变化很陡然，表示市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位也趋于分散。3、交通条件分析。交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。一般而言，交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；对零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。因此，在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。4、商业企业间的竞争。商业企业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的商业企业数量和竞争力有密切的关系。关于区位空间竞争的理论，霍特林有过精辟的论述，他认为，当需求无限且非弹性的条件下，在直线市场只存在两个企业时，这两个企业应该在距直线市场的中点处布局。当需求有弹性时，两者将在距直线市场的端点四分之一分散布局。斯考特认为，宝石店的布局趋势是分散大于集中，但饮食店通过竞争有利于产品的标准化，接近竞争者的布局较明显。因此，对新开业的企业来说，必须要分析竞争者的数量、可能占有市场的利率，在此基础上，进一步研究与竞争者间的区位空间关系，是接近布局还是相距一定距离布局。对于商业企业来说，其区位趋势是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成的商业中心。各大商业企业在竞争中又存在着互补关系，对于多目的购买行为的消费者是最佳的购物空间选择。5、地价对商业企业区位选择的作用。特定区位的商业企业是通过竞争来获得，能支付最高地价的商业企业最终占有这一特定区位。地价是土地价值的经济反映，是指用来购买土地的效用或为预期经济收益所付出的代价。地价的高低与土地的区位条件有关。交通的便利程度、空间的关联性和周边环境的满意度是影响土地购买者支付土地价格的重要因子。市中心是全市交通网络的辐辏点，具有最佳的交通便捷性和可通达性，其空间关联性也最好，因而地价也达到最高。随着离市中心距离的增加，通达性和关联性逐渐减弱，地价也会随着降低。但是，在远离市中心的某些地段，由于环境综合满足度提高，地价也有上升的可能性。对于追求收入最大化的商业企业而言，无疑最高地价区位是最佳的选择。B3等企业不仅位于市区中心位置，而且周边的交通业也极为便利。所以，该区位便成了商业企业最佳的区位选择。当然过高的地价也阻碍了部分企业对该区位的选择。四、研究结果和分析（一）层次分析法的步骤和方法。运用层次分析法构造系统模型时，大体可以分为以下四个步骤：1、建立层次结构模型；2、构造判断（成对比较）矩阵；3、层次单排序及其一致性检验；4、层次总排序及其一致性检验。（二）研究过程1、建立层次结构模型。将决策问题分为3个层次：最高层：即目标层。表示决策的目的、要解决的问题，即层次分析要达到的总目标：选择哪个商业企业的区位。中间层：即准则层。表示采取的方案所涉及的中间环节市场状况、企业的空间距离和交通条件、商业企业间的竞争、地价的作用最低层：即方案层。表示决策时的备选方案B1、B2、B3。（图3）其中，A1、A2、A3、A4、A5分别表示市场状况、空间距离、交通条件、企业间的竞争和地价；B1、B2、B3分别表示三种方案。2、构造判断（成对比较）矩阵。在确定各层次各因素之间的权重时，使用一致矩阵法，即：不把所有因素放在一起比较，而是两两相互比较。判断矩阵的元素aij用Santy的1-9标度方法给出。（表1、图4）元素之间两两对比，对比采用相对尺度。设要比较各准则A1、A2.An对目标Z的重要性。AiAj？圯aijA=（aij）n*n，aij0.aji=3、一致性检验（1）一致性检验概述。对应于判断矩阵最大特征根max的特征向量，经归一化（使向量中各元素之和等于1）后记为W。W的元素为同一层次因素对于上一层次因素某因素相对重要性的排序权值，这一过程称为层次单排序。考察完全一致的情况，判断矩阵必须满足：aij*ajk=aik，i，j，k=1，2，na21=2（A2A1），a13=4（A1A3）经一致比较推出：a23=8（A2A3）定义一致性指标：CI=为判断矩阵最大特征根，n为判断矩阵维数；CI=0，有完全的一致性；CI接近于0，有满意的一致性；CI越大，不一致越严重。为衡量CI的大小，引入随机一致性指标RI。（表2）定义一致性比率：一般，当一致性比率CR=CI/RI（2）对准则层对目标层的判断矩阵A进行运算，并进行一致性检验。对判断矩阵A进行运算（使用matlab软件），得到权向量（特征向量）w=（0.263，0.475，0.055，0.090，0.110）T判断矩阵A的最大特征根=5.073；一致性指标CI=（5.73-5）/（5-1）=0.018；随机一致性指标RI=1.12（查表）；致性比率CR=CI/RI=0.018/1.12=0.016通过一致性检验。4、计算层次总排序权值和一致性检验：B1对总目标的权值为：0.5950.263+0.0820.475+0.4290.055+0.6330.090+0.1660.110=0.3B2对总目标的权值为：0.2770.263+0.2360.475+0.4290.055+0.1930.090+0.1660.110=0.246B3对总目标的权值为：0.1290.263+0.6820.475+0.1420.055+0.1750.090+0.6680.110=0.456故方案层对总目标的权向量为：0.3，0.246，0.456又CR=（0.2630.003+0.4750.001+0.0550+0.0900.005+0.1100）/0.58=0.015故层次总排序通过一致性检验。五、结论0.3，0.246，0.456可作为最后的决策依据。即各方案的权重排序为B3B1B2，故最佳区位为B3。综上所述，商业企业在空间区位选择上应注意以上几个因