房地产基础知识大全.doc

附件一：房地产的基础知识房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。一、房产的分类商 品 房：是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。房 改 房：又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型。属于部分产权。房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产，以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。解 困 房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。经济适用住房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。安 居 房：是国家安排贷款和地方自筹资金建设的，面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。安居房是指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。集 资 房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主是没有房产证的。为了谨慎起见，不要购买违章建筑集资房。如果违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。二. 物业的分类物业主要分为两大类：住宅和非住宅住宅又分为普通性住宅和非普通性住宅。普通住宅是指房产证面积在144M2以下（包括144M2）的多层居住楼房或（电梯）高层居住楼房。非普通住宅是指房产证面积在144M2以上的住宅及别墅。别墅分为：独立别墅和连排别墅非住宅包含商业的写字楼，店铺，厂房仓库等。三. 物业的使用年限各类物业的使用年限分别定为：居住用地：70年工业用地：50年教育，科技，文化，卫生，体育用地：50年商业，旅游，娱乐用地：40年车位：50年综合或其它用地：50年四. 复式的分类复式分为：密封复式和中空复式密封复式：从客厅内楼梯上二楼的复式 中空复式：客厅无复式，只有房间有复式。从一楼客厅可以看到二楼的楼项天花。6. 影响楼价的因素影响楼价的因素有哪些？一 地区，接近市区，配套交通、网络、饮食、娱乐购物消闲等设施较完善。二 交通，城市道路网络完善。公交线路，地铁线路，交通要道等。三 楼层、方向，传统认为向南较佳，东向或西向均受阳光照影响四 景观，是不能改变的因素，拥有开阔视野；海景、山景或绿化公园景观五 配套，周围环境及设施的配合，包括商场百货公司、超市、戏院、私人会所，游泳池及私家公园。此外，物业的用料，楼龄，楼宇维修保养，及物业管理公司，居住人群等都是影响楼价的重要因素。附件二：建筑的基础知识1 平方米 = 10.76391041671 平方英尺 10.764建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。建筑面积一般大于使用面积，也是指房产证面积。房产证面积包括三项，即套内面积、阳台面积和分摊面积。套内面积：（实用面积）是指单位内所占的面积。从外墙开始计算，若墙身连着其它单位，则从这幅墙的中间开始计算 。实用率：是指套内面积/建筑面积100%分摊面积：是指楼梯分摊或其它公共面积分摊 。绿 化 率：也叫绿化覆盖率。是指公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等四类绿地（其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入地下或半地下建筑的屋顶绿地）面积的总和与居住用地总面积的比率（%）。绿化面积：室外的平面绿化面积+架空层绿化面积+室外游泳池面积+裙楼顶绿化面积+楼间已经绿化改造的消防道面积+室外运动设施面积+空中花园面积+室外场地面积+室外绿化停车场面积+小区人行道路面积+过街景观平台面积（立体绿化面积不计入）。备注：树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。绿化率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。每个小区都有相应的绿化面积。但绿化率是多少，我们不一定能掌握准确的数字。不过，一般发展商用“绿化率高（绿化面积大）”作为楼盘的卖点的情况下，绿化率一定是公开的数字。一般楼盘若没有绿化面积的数字提供给我们经纪作为参考的情况下，可能绿化面积不是楼盘的一大卖点。现在客户对居住环境有一定要求，提供准确的绿化面积或绿化率给客户，可能成为他（她）购买物业的决定性条件。 容 积 率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。楼板（楼层厚度）：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。外墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内墙：单位里面的间隔墙体。楼高：地面到楼底的高度，一般室内为净高2.8米。交楼（交吉）：经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。套房：通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包括有书房及衣帽间。毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路）飘楼：指楼房向外飘出，地面无支柱的楼层，建筑面积按其水平投影计算。阳台：若外飘、称飘阳台，建筑面积按其水平投影面积的一半计算。分为内阳台和外阳台两种（外阳台面积房产证以50%计算）窗台：指单位内窗面积部分向外飘出，藉此加强采光效果，基本上只可作为摆放杂物或装饰用途。一般离地面约30或70厘米。架空层：首层一般用作停车场或绿化带，从第二层开始计算楼层。代表楼盘：有翠湖山庄长方形设计：指楼宇整体设计呈长方形状，即单位分布于两旁，中间留有长廊作通道，这种设计多用于早期多层大厦及公寓。缺点在于存在黑厅、黑墙及通风不足的情况。 井形设计：传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状，其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便，其缺点为空间过于单调，部分单位走廊长及采光略嫌不足，并且存在楼望楼的情况。钻石形设计：其好处在于采光面足，客饭厅分布明显及每个房间均享有广阔视野，而缺点在于角位较多，加大摆放家私难度。品字型设计：指一梯三户，单位设计呈“品”字分布，其好处在于户户三面单边，采光及通风充足，其缺点是普遍都是大面积单位，且容积率难以用尽。蛙形设计：若项目地盘正对优美景观，如海景及湖景等，为使大部分单位能欣赏美景，故设计上将多个单位同时朝向一面，藉此增加单位价值。其缺点为施工难度加大，而单位内亦无可避免地令部分面积不能有效利用。 跃式设计：指单位内部分空间较地面升高，以制造出清晰各空间区使用功能及彰显豪华气派的感觉。多用于别墅、复式楼房设计。附件三： 商铺投资的基础知识商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。一、商铺隶属项目的运营特点不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低，里面的商铺也许有一天会关门。二、商铺投资的基本概念1、商铺投资的回收周期商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。2、商铺投资的分类商业设施就是由大大小小的商铺组成，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。按照开发形式进行商铺分类如下： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。（2）市场类商铺 在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 （6）商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 3、商铺投资特点 俗话说：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 （1）稳定性特点 投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 （2）增值的特点 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 （3）回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内数据显示住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）、投资潜力 目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动。 （5）可出租、可经营，方式灵活 调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%14%。三、如何计算商铺的投资回报率（一）商铺投资收益率算法： 1.租金回报率法公式：（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金每月物业管理费）12购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数（按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租